BGH „konkretisiert“ Bankenhaftung bei „Schrottimmobilien"

Verbraucheranwalt · . Anmeldungsdatum: 22.06.2004 Beiträge: 232 Wohnort: Berlin

Banken haften für Aussagen bei unseriösen Vertrieb –– oder doch nicht ? Bundesgerichtshof „konkretisiert“ Bankenhaftung bei „Schrottimmobilien-Fällen“

07.12.2006

Die Bundesrichter des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshof (BGH) mussten vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) teilweise herbe Schelte einstecken: Viele der vom BGH in Sachen „Schrottimmobilie“ und „Haustürwiderruf“ augestellten, bankenfreundlichen Thesen wurden von den Europarichtern revidiert – zum gedachten Wohl der Verbraucher.

Scheinbar hat auch der BGH diese Rechtsprechung umgesetzt – aber nur scheinbar. Einer Urteilsserie vom 25.04.2006 entnahmen viele Rechtskundige zunächst:

Unseriöse Strukturvertriebsmethoden bei Immobilienverkäufen werden jetzt, 10 Jahre nachdem den geprellten Anlegern die ruinösen Schrottimmobilien verkauft wurden, endlich auch als Grund gesehen, von den beteiligten Banken Schadensersatz zu fordern. Wie es das am 16.05.2006 veröffentlichte Urteil des BGH XI ZR 6/04 formuliert, fallen allzu enge Bindungen der Banken an betrügerische Vertriebstruppen und Initiatoren ihnen jetzt endlich auch selbst zur Last.

Denn der BGH fertigte auf 30 von 38 Urteilsseiten zunächst einmal alle Stimmen in Literatur und Rechtsprechung ab, die nach der Entscheidung C-350/03 des EuGH (Schulte/Crailsheimer Volksbank) einen Schadensersatz der Bank forderten. Insbesondere das OLG Bremen hatte hier in einem Aufsehen erregenden Urteil dem geprellten Erwerber einer Schrottimmobilie einen Schadensersatzanspruch zugesprochen, weil die Bank eine echte Rechtspflicht, nämlich die zur Belehrung des Anlegers über ein Widerrufsrecht für ein Haustürgeschäft, verletzt hatte und der Anleger sich bei ordnungsgemäßer Belehrung von seiner Immobilie innerhalb der Widerspruchsfrist hätte lösen können.

Diese Meinung wurde kontrovers diskutiert und fand auch Ablehnung in der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte. Insbesondere das OLG Frankfurt/Main hatte das Fehlen der Widerrufsbelehrung dann als nicht für den Darlehensvertrag ursächlich angesehen, wenn der Kaufvertrag beim Notar bereits unterzeichnet war. Dieser Ansicht hat sich der BGH voll angeschlossen, so das aus dem Fehlen einer Widerrufsbelehrung der Anleger kaum noch günstige Rechtpositionen herleiten kann: Widerruft er das Darlehen aus diesem Grunde, ist der gesamte restliche Darlehensbetrag in einer Summe zurück zu zahlen.

Der BGH geht einen anderen Weg, um dem „Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen“, der ihm vom EuGH vorgegeben war. Hieß es von den Bundesrichtern seit Jahr und Tag, bei Finanzierungen von Kapitalanlagen habe die Bank nur über die Eigenheiten des Darlehensvertrages Auskunft jetzt zu geben und müsse sich um andere Fragen, z.B. der Unwirtschaftlichkeit des erworbenen Objektes nicht kümmern, ist diese Rechtsprechung wohl zu Gunsten der Anleger geändert.

Im Falle eines so genannten „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zwischen den finanzierenden Banken und den Vermittlern wird eine Aufklärungspflicht der Bank widerleglich vermutet. Was bedeutet das Urteil konkret? Ein solches Zusammenwirken wird angenommen, wenn die Bank über einen längeren Zeitraum hinweg und in organisierter und routinierter Form mit dem Vermittler und dem Verkäufer der Immobilie zusammenarbeitet. Die Anleger können sich dann unter erleichterten Voraussetzungen auf einen Wissensvorsprung der Bank berufen, der eine Aufklärungspflicht der Bank zur Folge gehabt hätte. Die Aufklärungspflicht wird in diesen Konstellationen widerleglich vermutet. Die Bank muss also darlegen und beweisen, dass sie trotz der Zusammenarbeit mit dem Anlagenvertreiber von dessen unlauteren Methoden nichts wusste.

Soweit die Theorie. Aufmerksame Beobachter witterten schon damals Böses. Denn der BGH verwendete in dem Urteil mehrfach die „Arglist“ des Vermittlers bei der Vertragsanbahnung, also die vorsätzliche Falschinformation des Immobilienkäufers. So wird die neue Rechtslage auch in den Instanzen aufgenommen: bei Realkrediten, also Darlehen, die grundpfandrechtlich abgesichert sind, kann die Bank bei sog. institutionalisiertem Zusammenwirken mit dem Vertrieb und Verkäufer, auf Schadensersatz haften, wenn der Vermittler den Käufer arglistig getäuscht hat. Überflüssig zu erwähnen, welche Beweisprobleme am Nachweis dieser Arglist hängen.

So kann der BGH denn auch weiterhin die Ansprüche geprellter Käufer abwehren:

BGH XI ZR 09.05.2006 vom 24.10.2006:

In der Berufungsinstanz hat der Kläger zur arglistigen Täuschung, die unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats eine Pflicht der Bank zur Aufklärung des Kreditnehmers begründete, nichts vorgetragen, geschweige denn diese unter Beweis gestellt, und auch nicht gerügt, das Landgericht habe Vorbringen dazu übergangen. Auch die Revisionsbegründung enthält eine solche Verfahrensrüge nicht. Abgesehen davon drängt sich nach dem Vorbringen des Klägers in erster Instanz, die Vermittler hätten ihm für 1994 und 1995 garantierte Ausschüttungen versprochen und erklärt, der Kredit tilge sich damit unter Berücksichtigung der Steuerersparnis faktisch von selbst, nicht auf, die Beklagte habe sich einer arglistigen Täuschung des Klägers durch die Vermittler geradezu verschlossen.

Und überhaupt, getäuscht werden muß über Tatsachen. Bloßes Anpreisen genügt nicht.

BGH XI ZR 204/04 vom 19.09.2004:

Hierzu ist erforderlich, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt … Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt dem entsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus. Daran fehlt es hier nach dem insoweit revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag des Klägers.

Danach hat der Vermittler fälschlich angegeben, es handele sich um eine risikolose Immobilie, die ihren Wert nicht nur erhalte, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere. Ein Verkauf der Immobilie nach ca. 5 bis 10 Jahren sei verlustfrei möglich auf Grund der üblichen Wertentwicklung und damit auch eine Rückführung des Darlehens. Bis auf einen monatlichen Geringst-Betrag würden die Kosten des Erwerbs der Wohnung aufgefangen durch Mieteinnahmen und Steuervorteile. Insbesondere die falsche Zusicherung, eine Immobilie ohne Eigen-mittel erwerben zu können, die hervorragend zur Altersvorsorge und zum Steuersparen geeignet sei, habe den Kläger überzeugt.

Bei diesen Aussagen des Vermittlers handelt es sich lediglich um subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen, nicht aber um eine Täuschung durch unrichtige Angaben zu dem Anlageobjekt.

Damit erteilt der BGH dem Vertrieb die Lizenz zum Lügen, aus Banksicht gesehen.

Es bleibt also zunächst bei der bisherigen Erkenntnis: der BGH gibt hunderttausenden geprellter Immobilienkäufer weiterhin Steine statt Brot. Von einer „Effektivierung des Verbraucherschutzes“ keine Spur.

Dr. Schulte

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