BGH statuiert Erlaubnis zum Lügen

Verbraucheranwalt · . Anmeldungsdatum: 22.06.2004 Beiträge: 237 Wohnort: Berlin

BGH statuiert Erlaubnis zum Lügen

BGH statuiert Erlaubnis zum Lügen - XI. Zivilsenat installiert hohe Hürden für Nachweis der Anlegertäuschung

22.02.2007

Mittlerweile durch zwei Urteile (XI ZR 341/05 vom 05.12.2006 und XI ZR 209/04 vom 19.09.2006) hat der BGH durch die Hintertür für eine Endhaftung der Banken im Rahmen verbundener Immobilienfondsfinanzierungen bzw. institutionalisierter Zusammenarbeit im Rahmen von Immobilienfinanzierungen gesorgt. Der Trick: Die Anpreisungen der Vermittler, nach welchem sich die Kapitalanlage für sie rechne und für die Altersvorsorge geeignet sei, werden vom XI. Zivilsenat schlichtweg als nicht nachprüfbare Werbeanpreisungen behandelt, die zu keinerlei Täuschung des Anlegers führen konnten.

Die Opfer geschlossener Immobilienfondsbeteiligungen sowie von "Schrottimmobilien" gehören üblicherweise den bildungsfernen, einkommensschwachen Bevölkerungsschichten an. Entgegen landläufiger Meinung handelt es sich üblicherweise nicht um gut verdienende "Zahnwälte", die enorme Steuerersparnisse durch derartige Fondsbeteiligungen realisieren wollen, sondern um Kleinverdiener, die in Zeiten schwindender Rentenerwartung etwas für Ihre Altersvorsorge tun wollen. Die Vorbildung in finanziellen Fragen sowie in rechtlichen Fragen zu Risiken derartiger geschlossener Fondsmodelle ist, bedingt auch durch die Inhalte des schulischen Lehrsystems, gleich null. Vertiefte Rechenbemühungen zur Überprüfung einer einmal aufgestellten Rentabilitätsprognose werden von der angesprochenen Kundenschicht weder vorgenommen noch ist dies ernsthaft erwartet.

Vor diesem Hintergrund führen Anwälte und Gerichte quer durch die Republik, mit Abweichungen im Einzelfall, stets dieselbe Sachverhaltsdarstellung der geprellten Anleger:

Der Vermittler habe angegeben, es handele sich um eine risikolose Immobilie (wahlweise einen Immobilienfonds), die ihren Wert nicht nur erhalte, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere.

Nach dem Ende der Zinsfestschreibung des Darlehens könne eine Eigentumswohnung ohne Verlust verkauft und das Darlehen wieder zurückgeführt werden oder aber es werde eine Auszahlung aus der Fondsbeteiligung erfolgen, die den Anleger reich mache. Bis auf einen monatlichen Geringstbetrag würden die Kosten des Erwerbes der Wohnung oder des Fonds aufgefangen durch Mieteinnahmen und Steuervorteile. Die komplette Anlage sei hervorragend geeignet, für das Alter vorzusorgen und würde gleichzeitig noch Steuern sparen.

Nun sollte man meinen, wenn all dies nicht eintrifft, sei der Anleger arglistig getäuscht worden. wenn weder die Steuerersparnisse ausreichen noch die Mieteinnahmen so kräftig sprudeln, wie vom Vermittler behauptet und aus dem monatlichen Geringstbetrag einen Betrag von mehreren hundert Euro allein für die Zinsbelastung bei der Bank wird, darf sich der Anleger nach langläufiger Meinung zu Recht getäuscht fühlen.

Zu Unrecht, wie der BGH in den erwähnten Entscheidungen festgestellt hat. Denn:

Bei diesen Aussagen des Vermittlers handelt es sich lediglich um subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen, nicht aber um eine Täuschung durch die unrichtige Angabe zu dem Anlageobjekt. Die verwandten Attribute und unbestimmten Formulierungen wie etwa "risikolose" Immobilie, die ihren Wert "mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere" und "hervorragend" zur Altersvorsorge und Steuerersparnis geeignet" sei sowie einen verlustfreien Verkauf und Rückführung des Darlehens bis Ende der Zinsfestschreibung ermögliche, haben ersichtlich werbenden Charakter. Es fehlt an der Darlegung konkreter wertbildender Merkmale der Immobilie, insbesondere zu ihrem Verkehrswert, den Finanzierungskosten sowie den versprochenen Mieteinnahmen und Steuervorteilen, welche objektiv nachprüfbar und einem Beweis zugänglich wären (BGH vom 19.09.2006 - XI ZR 209/04).

Ebenso schön bezogen auf einen Immobilienfonds (BGH vom 05.12.2006 - XI ZR 341/05):

Bei der angeblichen, unbewiesenen Erklärung des Vermittlers, der Fondsanteil könne bereits nach wenigen Jahren mit Gewinn verkauft werden, handelt es sich um eine Prognose. Insoweit fehlt es vollständig an der Darlegung konkreter unrichtiger Angaben des Vermittlers zu dem wertbildenden Faktoren des Immobilienfonds, welche objektiv nachprüfbar und einem Beweis zugänglich wären.

Solange der Vermittler also sich möglichst schwammig ausdrückt, das Objekt allgemein anpreist, übertreibend und marktschreierisch agiert, kann ein Anleger nicht mehr getäuscht werden und ein Einwendungsdurchgriff oder gar ein Schadenersatzanspruch gegenüber der finanzierenden Bank scheidet von vornherein aus.

Ob der III. Zivilsenat des BGH, zuständig für Vermittlerhaftung, sich diesen Ausführungen anschließt, bleibt abzuwarten. Angesichts der bewussten Gestaltung vieler Angebote des Grauen Kapitalmarktes als Blind-Pool mit möglichst wenig konkreten Angaben zur Investitionstätigkeit im Emissionsprospekt und der oftmals nur mangelhaften Schulung des Vertriebspersonals ist es eher die Regel als die Ausnahme, dass der Anleger lediglich mit allgemein gehaltenen Anpreisungen zur Unterschrift verlockt wird. Bei konsequenter Anwendung der vom XI. Zivilsenat des BGH aufgestellten Grundsätze dürfte somit eine Vermittlerhaftung regelmäßig ausscheiden.
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Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte
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