Der Mieter geht - die Tapete bleibt

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6291

„Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen.“ Wer diese Klausel in seinem Mietvertrag findet, kann sich getrost zurücklehnen.

Mieter müssen nicht in jedem Fall beim Auszug sämtliche Tapeten aus der Wohnung entfernen, auch wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist.

Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag benachteilige die Mieter unangemessen und sei daher unwirksam, heißt es in einem am Mittwoch veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe. Das Gericht gab damit einer Mieterin recht, die von ihrem Vermieter zurückbehaltene Kaution einforderte. Der Eigentümer hatte rund 1 200 Euro für die Tapeten-Entfernung veranschlagt, weil die Mieterin dies entgegen einer Vertragsklausel beim Auszug unterlassen hatte. Bereits die Vorinstanz hatte der Mieterin Recht gegeben. (Az.: VIII ZR 109/05)

Der BGH bekräftigte seine bisherige Rechtsprechung, wonach ein Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristenplänen verpflichtet werden darf. Auch diese Klausel sei unwirksam, hieß es. Im Mietvertrag war beispielsweise festgelegt worden, dass alle drei Jahre die Wohnräume und alle fünf Jahre die Fenster und Türen renoviert werden müssten. Weiter hieß es, dass bei Auszug grundsätzlich alle Tapeten zu entfernen seien.

Der Klausel zufolge müsse der Mieter die Tapeten unabhängig von der letzten Renovierung und Wohndauer auch dann entfernen, wenn das gar nicht notwendig sei, begründete der BGH sein Urteil. An einer so arbeitsintensiven Maßnahme gebe es jedoch kein zu rechtfertigendes Interesse des Vermieters. Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen benachteilige den Mieter deshalb unangemessen, weil er nach dem starren Fristenplan und folglich auch dann renovieren müsse, wenn das gar nicht nötig sei.

Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil und forderte Mieter auf, Schönheitsreparatur-Klauseln in ihren Mietverträgen zu überprüfen. Nach Ansicht der Organisation könnten durch das jetzige Urteil und frühere BGH-Entscheidungen zum Mietrecht hunderttausende von Vertragsklauseln unwirksam sein. Mieter könnten bis zu mehreren tausend Euro sparen, wenn sie ihre Rechte wahrnehmen würden.

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6291

BGH fällt mieterfreundliches Urteil

Gute Nachrichten für Mieter: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat abermals Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gekippt.

So muss ein Mieter bei einem frühzeitigen Auszug aus der Wohnung trotz einer entsprechenden Regelung im Vertrag keinen Abschlag für Schönheitsreparaturen zahlen, wenn sich diese Klauseln nach starren Fristen und Prozentsätzen richten.
Im aktuellen Fall war ein Mieter nach zwei Jahren ausgezogen. Seine Kaution über knapp 500 Euro behielt der Vermieter allerdings und verrechnete mit zeitanteiligen Renovierungskosten.

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6291

Das dicke Ende kommt zum Schluss: Manche Mieter verlassen beim Auszug die Wohnung, ohne sich um Reparaturen oder Renovierungen zu kümmern.

Mieter sind jedoch dazu verpflichtet, Schäden zu beseitigen, die sie selbst verursacht haben und die nicht auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind – selbst dann, wenn sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Mit einem detaillierten Wohnungsübergabeprotokoll, das Vermieter und Mieter gemeinsam sowohl beim Einzug als auch bei Auszug des Mieters ausfüllen und unterschreiben, lässt sich belegen, welche Mängel während des Mietverhältnisses entstanden sind.

Ein Übergabeprotokoll hat den Vorteil, dass der Mieter mit seiner Unterschrift den Zustand der Wohnung anerkennt. Ein Mieter kann sich nur dann bei seinem Auszug darauf berufen, ein Schaden sei schon zu Beginn des Mietverhältnisse vorhanden gewesen, wenn dieser Schaden bereits beim Einzug ins Protokoll aufgenommen wurde.

Schäden ausführlich beschreiben
Der Vermieter muss insbesondere beim Auszug des Mieters akribisch darauf achten, dass alle Schäden detailliert ins Protokoll aufgenommen werden. Zwar wird mit Hilfe des Wohnungsübergabeprotokolls nicht automatisch festgelegt, wer Schäden an der Wohnung beseitigen muss. Aber ein Vermieter, der dem Mieter bei seinem Auszug bescheinigt, dass er die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben hat, kann später keinen Reparaturanspruch mehr gegen ihn durchsetzen.

Der Vermieter kann also nur die Ausbesserung solcher Schäden vom Mieter verlangen, die auch im Protokoll dokumentiert sind – und die nicht schon beim Einzug des Mieters vorhanden waren. Es sollte für jeden einzelnen Raum der Wohnung festgehalten werden, ob die Mietsache in Ordnung ist bzw. welche Mängel festgestellt wurden. Dabei sollten die Mängel sehr konkret beschrieben werden, pauschale und damit nicht aussagekräftige Feststellungen wie z.B. „verwohnt“, „löchrig“ oder „verblasst“ sind zu vermeiden.

Wohnungsübergabe bei Tageslicht vereinbaren
Generell sollten Mieter und Vermieter das Wohnungsübergabeprotokoll bei Tageslicht erstellen. Es ist sonst schwer, versteckte Mängel zu finden – so lässt sich zum Beispiel die Qualität von Wandanstrichen nicht verlässlich beurteilen. Bei dem Protokoll, das beim Auszug erstellt wird, ist es sinnvoll, die Wohnungsübergabe erst dann zu machen, wenn die Wohnung vom Mieter komplett ausgeräumt und renoviert ist. Ist dies nicht möglich, sollten zumindest Vorbehalte im Protokoll gemacht werden, zum Beispiel, weil noch restliche Möbel die Wände verdecken und der Vermieter sie daher nicht auf Mängelfreiheit prüfen kann.

Ein Urteil zeigt die große Bedeutung eines Wohnungsübergabeprotokolls:

In dem vor dem Oberlandesgerichts Düsseldorf verhandelten Fall hatte ein Vermieter bei der Wohnungsabnahme einen Haarriss im Waschbecken entdeckt und den Mieter aufgefordert, diesen Mangel zu beseitigen. Der weigerte sich mit dem Argument, dass der Riss bereits bei seinem Einzug vorhanden gewesen sei. Im Protokoll, das bei seinem Einzug erstellt worden war, stand jedoch nichts davon. Die Richter verpflichteten den Mieter daher zu einer Zahlung von etwa 150 Euro (Az. 10 U 64/02).

Für normale Abnutzung müssen Mieter nicht zahlen
„Vermieter, die bei Mietende Schäden in der Wohnung entdecken, die sie ersetzt haben wollen, müssen zwei Dinge beweisen können: Erstens, dass der Schaden bei Mietbeginn nicht vorhanden war und zweitens, dass der Schaden durch eine Pflichtverletzung des Mieters entstanden und nicht etwa auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist. Denn für die „normale Abnutzung“ einer Wohnung wie Laufspuren auf dem Teppich müssen Mieter nicht aufkommen. Auch bauliche Schäden wie Wandrisse oder Durchfeuchtungsspuren muss der Mieter nicht beseitigen, wenn er sie nicht verursacht hat.

Insbesondere bei problembelasteten Mietverhältnissen wird der Mieter nicht immer zu einem gemeinsamen Protokoll bereit sein. Dann sollten Vermieter jedoch keinesfalls darauf verzichten. Eine reine Sachverhaltsaufnahme, in der der Vermieter selbst den Zustand der Wohnung dokumentiert, ist im Falle eines etwaigen Rechtsstreits allerdings anfechtbar. Daher sollte er einen fachkundigen Zeugen hinzuziehen.
Quelle: PM IVD