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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 3692
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 Verfasst am: 24.Aug 2006 8:12 Titel: Ferienhaus im EU-Ausland - damit künftig Steuern sparen |
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Ein Bericht aus dem manager-magazin
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Wer ein Ferienhaus im europäischen Ausland besitzt, profitiert davon nicht nur in der Urlaubszeit. Manche Anleger sparen damit künftig sogar Steuern – und das nicht zu knapp.
Darauf haben Hunderttausende Bundesbürger gewartet:
Deutschlands Fiskus muss Ferienimmobilienbesitzern aufgelaufene Verluste für das eigene Häuschen in Spanien oder Schweden steuermindernd anerkennen. Das hat jetzt der Europäische Gerichtshof entschieden (Aktenzeichen: C-152/03).
Damit sorgen die obersten EU-Richter für eine kleine Steuerrevolution. Denn nach Expertenmeinung besitzen derzeit mehr als eine Million Bundesbürger allein eine Immobilie in Italien, Spanien oder Frankreich. Und bisher hat der deutsche Gesetzgeber seinen Steuerbeamten ausdrücklich vorgeschrieben, deren Mietgeschäfte nicht Steuer sparend anzuerkennen. Verluste aus Vermietung und Verpachtung ausländischer Immobilien oder Grundstücke durften bei der Festsetzung des Steuerbescheides bisher keine Rolle spielen. Jetzt aber muss sich die Bundesregierung dem Druck der EU-Richter beugen und die eigenen Gesetze ändern.
Bis die neuen Steuerregeln verabschiedet sind, kann es zwar noch dauern. Immobilienbesitzer haben aber die Möglichkeit, ihre Finanzbeamten bei der Bearbeitung noch offener Steuerbescheide auf die neue Lage hinzuweisen – und Einspruch wegen Nichtberücksichtigung der Auslandsverluste einzulegen sowie eine neue Steuerberechnung zu fordern.
Steuerdreh für (fast) Alle
Etwas anders läuft es bei der Abgabe der aktuellen Steuererklärung. Zwar wird kein Finanzamt die neuen Kosten sofort Steuer sparend anerkennen, ohne dass zuvor die entsprechenden Verfahrensvorschriften bei den Beamten eingetrudelt sind. Doch der Hinweis auf die neue Rechtslage kann sich auch in diesem Fall kräftig lohnen: Wer beispielsweise für sein Feriendomizil nicht über das gesamte Jahr einen Mieter fand, hat schließlich schnell Verluste in Höhe von einigen Tausend Euro angehäuft. Und die Summe müssen die Finanzbeamten künftig von dem Betrag abziehen, die der Betroffene sonst zu versteuern gehabt hätte. Entsprechend niedriger fällt der individuelle Steuersatz des Auslandsimmobilienbesitzers aus und damit auch der Betrag, den er an sein Finanzamt abgeben muss.
Der Steuerdreh lohnt sich zudem für den größten Teil aller Steuerpflichtigen in Deutschland. Denn Geld zurück bekommen alle, die in der Spitze weniger als 42 Prozent Einkommensteuer zahlen, das gilt etwa für Ehepaare mit steuerpflichtigen Einkommen bis zu rund 104.000 Euro; nach Angaben des Statistischen Bundesamt sind das rund 75 Prozent aller Steuerzahler. Wer allerdings die 42-Prozent-Steuerhürde überspringt, zahlt immer den Spitzensteuersatz.
Der neue Steuertrick funktioniert zudem nur, wenn drei Bedingungen beachtet werden: Eigentümer bekommen die Verluste immer dann bei ihren Steuerbeamten voll durch, wenn sie ihre Ferienimmobilie nicht selbst nutzen; andernfalls muss der Verlust im Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt werden, und dieser Maßstab gilt dann auch für Leerstandszeiten. Zudem muss die schlecht vermietete Immobilie im EU-Ausland liegen. Und der Besitzer hat nachzuweisen, mit der Vermietung des Gebäudes oder Grundstückes einen wirtschaftlichen Gewinn erzielen zu wollen.
"Das kann jeder Immobilienbesitzer selbst schriftlich über die geforderten 30 Jahre vorrechnen, die Gewinnerzielungsabsicht muss nicht von einem Sachverständigen überprüft und für glaubhaft befunden werden", sagt Alexandra Mack, Partner der Steuersozietät Streck Mack Schwedhelm in Köln.
Das allerdings hört sich problemloser an, als die Sache schließlich für den Steuerpflichtigen ausgehen kann. "Der Fiskus kann das vorgelegte Konzept durchaus unter Vorläufigkeitsvorbehalt stellen", gibt Mack zu bedenken. In dem Fall prüfen die Finanzbeamten einige Jahre, ob in dieser Zeit je ein Gewinn erzielt worden ist oder nicht. Falls ja, werden die Gewinne mit den Anfangsverlusten verrechnet. Falls das Immobiliengeschäft aber nie aus den roten Zahlen gekommen sein sollte, kann der Fiskus Liebhaberei unterstellen – und das Steuersparmodell ist geplatzt.
Allerdings dürfen clevere Immobilienbesitzer so lange an ihren Einnahmen und Ausgaben feilen, bis zumindest zwischenzeitlich einmal ein paar Euro Gewinn anfallen. Dann ist das Problem gelöst. Reicht es aber vorne und hinten nicht, wird die Geldanlage im Ausland endgültig zu dem, was sie immer gewesen ist: ein schönes Urlaubsdomizil. |
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 3692
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| Verfasst am: 7.Nov 2006 5:07 Titel: |
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Besonderheiten gelten bei Immobilien in der Schweiz, in Spanien, Finnland und Malta. Neben dem Lagestaat verlangt hier auch die Bundesrepublik Steuern auf die Mieterträge, wenn der Besitzer im Inland steuerpflichtig ist. Die im Ausland vorausbezahlte Quellensteuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet (Anrechnungsmethode).
Verluste aus der Vermietung ausländischer Ferienimmobilien - nach einem aktuellen Gerichtsurteil des EuGH muss der deutsche Fiskus rote Zahlen aus der Vermietung einer Finca Steuer sparend anerkennen (AZ: C-152/03).
lesen Sie Teil 1 - hier
lesen Sie Teil 2 - hier
Quelle: Manager-Magazin |
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Spiritus Rector
* Consulter *
Anmeldungsdatum: 12.12.2003
Beiträge: 1213
Wohnort: Hamburg
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| Verfasst am: 3.Feb 2007 10:50 Titel: |
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Finanzbeamte dürfen auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Feriendomizil irgendwann einmal Überschüsse abwirft.
Mit diesem Beschluss verweist der Bundesfinanzhof die Finanzämter in ihre Schranken, wenn es um Immobilien in den Bergen oder an der See geht (Az.: IX B 102/05). Bei vermieteten Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen. Das Thema Liebhaberei ist daher auch bei üppigen roten Zahlen tabu.
Damit wirken sich die Mietverluste immer dann steuerlich aus, wenn die ortsübliche Vermietungsdauer nicht um mehr als 25 Prozent unterschritten wird. Dieser Tenor kommt gerade recht, da einige Finanzgerichte Ferienhäuser zunehmend kritisch beurteilen, wenn es etwa durch hohe Schuldzinsen zu einem krassen Missverhältnis zwischen Kosten und Einnahmen kommt. SR
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Wenn der Staat pleite macht, geht natürlich
nicht der Staat pleite, sondern seine Bürger.
(Carl Fürstenberg, dt. Bankier, 1850-1933)
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el condor
Pathfinder
Anmeldungsdatum: 30.11.2002
Beiträge: 407
Wohnort: deutschland
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| Verfasst am: 5.Feb 2007 18:54 Titel: So ein Schmarrn |
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| Spiritus Rector hat folgendes geschrieben:: |
Finanzbeamte dürfen auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Feriendomizil irgendwann einmal Überschüsse abwirft.
Mit diesem Beschluss verweist der Bundesfinanzhof die Finanzämter in ihre Schranken, wenn es um Immobilien in den Bergen oder an der See geht (Az.: IX B 102/05). Bei vermieteten Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen. Das Thema Liebhaberei ist daher auch bei üppigen roten Zahlen tabu.
Damit wirken sich die Mietverluste immer dann steuerlich aus, wenn die ortsübliche Vermietungsdauer nicht um mehr als 25 Prozent unterschritten wird. Dieser Tenor kommt gerade recht, da einige Finanzgerichte Ferienhäuser zunehmend kritisch beurteilen, wenn es etwa durch hohe Schuldzinsen zu einem krassen Missverhältnis zwischen Kosten und Einnahmen kommt. SR |
Der BFH hat was ganz anderes entschieden:
"Die jahrelange eigene Nutzung einer Ferienwohnung macht eine geänderte spätere Vermietungsabsicht unwahrscheinlich. Kann der Eigentümer eines Ferienhauses für Vermietungen im Jahr 2003 keine Nachweise vorlegen, so kann das Finanzamt davon ausgehen, dass im Jahre 2000 noch keine Vermietungsabsicht vorlag und die im Jahr 2000 für die Sanierung des Hauses gemachten Aufwendungen anstatt als sofort abziehbare Werbungskosten als Herstellungskosten des noch nicht sanierten Gebäudes behandeln. "
http://www.jurion.de/login/login.jsp?goToUrl=../urteil/155688.html&docid=1-155688
Die Finanzbeamten werden sich zunächst einmal auf die Höhe der Einnahmen stürzen und fragen, warum diese so niedrig sind.
Das Bundesministerium der Finanzen führt im BFM-Schreiben vom 08.10.2004 Aktenzeichen: IV C 3 - S 2253 - 91/04 unter Rz. 18 aus, dass der Stpfl die Vermietungs- und Einkunftserzielungsabsicht nachweisen muss, wenn die Anzahl seiner Vermietungstage deutlich unter dem ortsüblichen Ferienwohnungsschnitt liegt.
http://www.hp-ferienimmobilien.de/bilder/Links/BMF-Schreiben-vom-8.-Oktober-2004-IV-C-8-S-2411-4-04.pdf
d.h. es kommt nicht auf das Verhältnis Mieteinnahmen : Schuldzinsen, sondern auf die Anzahl der Vermietungstage an!
Wenn die Ferienwohnung im sonnigen Ausland liegt, ist sowieso Schluss mit Verlustverrechnung:
Das Besteuerungsrecht für die Mietverluste hat gem. Doppelbesteuerungsabkommen der Belegenheitsstaat.
Steuersatzminderung gem. § 32b I Nr. 3 EStG ist nicht wegen § 2a Abs. 1 Nr. 6 EStG http://www.steuernetz.de/gesetze/estg04/p2a.html |
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