Mieter - Rechte und Pflichten bei Betriebskosten

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 7232

Jede zweite Abrechnung über Betriebskosten von Wohnungen ist nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes fehlerhaft.

Bei der so genannten zweiten Miete streiten sich Vermieter und Mieter häufig darüber, wann und in welchem Umfang einzelne Kosten als Nebenkosten umgelegt werden dürfen. Seit der Mietrechtsreform 2001 muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Forderungen geltend machen. Danach kann er keine mehr stellen.

Welche Posten auf der Betriebskostenabrechnung auftauchen dürfen, legt die Betriebskostenverordnung fest. Für die Heizkosten gilt zusätzlich noch eine Heizkostenverordnung. Als letzte Instanz muss trotz gesetzlicher Regelungen häufig der Bundesgerichtshof (BGH) für Klarheit sorgen. Der Mieterbund hat einige der jüngsten BGH-Entscheidungen zum Mietrecht zusammengestellt:

- So hält der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist dem Urteil zufolge nicht entscheidend (Aktenzeichen BGH VIII ZR 115/04).

- Nachforderungen sind nach der Frist dennoch möglich, wenn der Vermieter Abrechnungen - etwa einen Gebührenbescheid der Stadt - verspätet zugestellt bekommt, aber nicht selbst für dieses Versäumnis verantwortlich ist. Liegen ihm die Unterlagen vor, darf er aber nicht unnötig viel Zeit verstreichen lassen. In der Regel muss er seine Nachforderung innerhalb von drei Monaten geltend machen (BGH VIII ZR 220/05).

- Hat der Mieter verspätete Nachforderungen in Unkenntnis dennoch beglichen, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter hat sich den Karlsruher Richtern zufolge dann ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).

- Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungszeit ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er nur Forderungen bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).

- Mieter haben das Recht, Abrechnungsunterlagen zu prüfen. Sie können sich Originalbelege und -rechnungen anschauen. Wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat, dürfen sie zudem ausnahmsweise Kopien der Unterlagen verlangen. (BGH VIII ZR 78/05).

- Stehen in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen leer, muss der Vermieter die Kostenanteile dieser Wohnungen selbst zahlen, wenn die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Das gilt der Entscheidung zufolge auch für verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser, Entwässerung, Strom für die Hausbeleuchtung oder Fahrstuhlkosten (BGH VIII ZR 159/05).

Weitere Informationen hat der Mieterbund in der Broschüre „Die zweite Miete“ zusammengestellt. Sie kann für 5 Euro bei den örtlichen Mietervereinen oder im Internet gekauft werden.

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Wie Verbraucher die Nebenkostenrechnung kontrollieren können

Betriebskosten: Sie müssen nur dann extra gezahlt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Zu den Betriebskosten zählen alle Auslagen, die dem Eigentümer durch Nutzung des Hauses laufend entstehen. Darunter fallen etwa die Kosten für Heizung und Warmwasser, aber auch solche für Abwasser, Straßenreinigung, Versicherung, Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege. Der bundesweite Betriebskosten-Spiegel des DMB findet sich im Internet unter www. mieterbund.de.

Fehlerquellen: Der Mieter kann sich wehren, wenn die Abrechnung versteckte Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthält. Wenn zum Beispiel der Hausmeister nicht nur die Treppe putzt und den Garten pflegt, sondern auch Reparaturen im Haus macht und die Verwaltung erledigt, darf dies nicht den Mietern in Rechnung gestellt werden. Auch die Vollwartung des Fahrstuhls darf nicht auf die Mietparteien umgelegt werden, da dazu auch Reparaturen zählen.

Vorauszahlungen: Sind im Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, muss der Vermieter diese in der Nebenkosten-Abrechnung verrechnen. Die Vorauszahlungen dürfen die zu erwartenden Kosten – soweit kalkulierbar – nicht übersteigen. Wer sich ärgert, weil die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt sind und ihm nun eine hohe Nachzahlung droht, hat dagegen kaum Handhabe: Dies ist laut Bundesgerichtshof rechtens – auch dann, wenn die wirklichen Kosten doppelt so hoch sind wie die Vorauszahlungs-Beträge.

Einspruch: Wer gegen seine Nebenkostenabrechnung Einspruch einlegen will, hat dafür maximal ein Jahr Zeit. Der Mieterbund rät aber, die Kosten innerhalb von vier Wochen zu beanstanden. Auf keinen Fall sollte der Mieter vor Beanstandung zahlen; das gilt als Einverständnis.

Verspätete Abrechnung: Wer bis Ende Dezember keine Nebenkostenabrechnung erhalten hat, hat Glück gehabt: Nach dem Gesetz muss der Vermieter alle zwölf Monate abrechnen, also in der Regel bis zum 31. Dezember eines Jahres. Spätere Nachforderungen sind unzulässig.

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Nebenkostenabrechnung muss transparent sein, Bundesgerichtshof verlangt komplette Aufstellung der Kosten

Nach einer kürzlich bekannt gewordenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Vermieter deshalb die Gesamtkosten eines in Rechnung gestellten Postens mitteilen und darf nicht vorab Beträge herausrechnen.

Im konkreten Fall war einem Mieter in Pinneberg die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 im Oktober 2003 zugegangen. Die Abrechnung enthielt Betriebskosten für Grundsteuer und Wasser.

Dabei fand der Mieter aber nicht den Gesamtbetrag für diese Posten vor, vielmehr hatte der Vermieter vorab nicht umlagefähige Teilbeträge herausgerechnet, ohne dies zu erläutern. Der Mieter sollte eine Nachzahlung von rund 130 Euro leisten.

Da er die Abrechnung aber nicht nachvollziehen konnte, forschte er nach: Der Vermieter vervollständigte die Angaben im Anschluss.

Allerdings war die Jahresfrist für die Abrechnung inzwischen verstrichen. Seit der Mietrechtsreform 2001 muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Forderungen geltend machen.

Nach Ansicht der Karlsruher Richter ist eine Abrechnung nur dann ordnungsgemäß, wenn die Gesamtkosten zusammengestellt sind und dann der Verteilerschlüssel angegeben und erläutert wird. Danach muss der Anteil des Mieters an den Betriebskosten berechnet werden und davon die geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden.

Ist die Nebenkostenabrechnung unvollständig oder fehlerhaft, muss sie innerhalb der gesetzlich geltenden Frist korrigiert werden. Da im verhandelten Fall die Korrekturen erst nach der Jahresfrist erfolgten, hatte der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.

Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Entscheidung der Bundesrichter. Damit werde das Informationsrecht des Mieters gestärkt.

(Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 1/06)
Quelle:HB

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BGH: Kosten der Prüfung von Elektroanlagen umlagefähig

Die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage sind Betriebskosten. Bei entsprechender Vereinbarung als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag sind sie auf den Mieter umlegbar. Der Mieter muss diese Kosten über die Betriebskostenabrechnung zahlen (BGH VIII ZR 123/06).
Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, kritisierte, dass der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil den Betriebskosten-Begriff über Gebühr ausweitet und überstrapaziert.

Der Bundesgerichtshof entschied eine langjährige Streitfrage. Die Kosten der Überprüfung der Elektroanlagen sind danach keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten. Die Gegenargumente – die Kosten der Überprüfung seien Vorsorgeaufwendungen zur Betriebssicherheit, der Vermieter führe sie letztlich im eigenen Interesse durch, er komme nur seinen Verkehrssicherungspflichten nach, es seien letztlich vorbeugende Instandhaltungskosten – lehnten die Richter ab. Sie betonten, dass die laufenden Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar seien. Der Vermieter müsse zwar die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln zahlen. Die turnusmäßige Prüfung der Betriebssicherheit führe auch mittelbar zu einer Reduzierung der Instandhaltungskosten, sie sei aber nicht der Mängelbeseitigung zuzuordnen.

Mieterbund-Direktor Rips kritisierte, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Einfallstor für neue und zusätzliche Umlagemöglichkeiten missbraucht werden könnte: „Der Betriebskosten-Begriff sollte restriktiv ausgelegt werden, sonst droht die Gefahr eines unübersehbaren Anstiegs neuer und zusätzlicher ‚sonstiger’ Betriebskosten.“
Wichtig – so Rips – sei aber, dass Mieter einzelne Kosten als „sonstige Betriebskosten“ nur zahlen müssten, wenn diese Kostenarten auch ausdrücklich im Mietvertrag genannt und vereinbart worden seien.
Quelle: anwalt-suchservice