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Spiritus Rector
* Consulter *
Anmeldungsdatum: 12.12.2003
Beiträge: 1213
Wohnort: Hamburg
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 Verfasst am: 8.Dez 2005 16:54 Titel: Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel |
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Wenn Sie als Vermieter ein Urteil in der Vergangenheit besonders getroffen hat, dann war es wohl das des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln mit "starren" Fristen. Denn die Entscheidung hatte zur Folge, dass die Mieter plötzlich tausendfach von ihrer Verpflichtung zur Renovierung freigestellt waren. Nun aber lässt ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt hoffen: Auch in dieser Entscheidung war die Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen unwirksam.
Im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangte der Vermieter von seinen Mietern u.a. einen monatlichen Mehrbetrag von 42 €. Er meinte, der Umstand, dass er als Vermieter (wegen der unwirksamen Klausel) die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen habe, sei bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen.
Das Schöne an der Entscheidung: Der zuständige Richter des Amtsgerichts Frankfurt gab dem Vermieter Recht! Zunächst stellt er fest, dass die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im vorliegenden Fall tatsächlich unwirksam ist. Sodann bestätigte er, dass der Frankfurter Mietspiegel auf Grundlage einer wirksamen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erstellt sei. Dies hat zur Folge, dass die Kosten der Renovierung in den angegebenen Quadratmeterpreisen „eingepreist“ sind und dort, wo der Vermieter selbst renovieren muss, diese Kosten auf die Miete „hinzugeschlagen“ werden können - vorausgesetzt, die monatliche Miete liegt dann immer noch im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Da dies vorliegend der Fall war, machte der Richter folgende Rechung auf: Bei einem monatlichen Betrag von 42 € ergibt sich bezogen auf einen für Schönheitsreparaturen üblichen 5-Jahreszeitraum ein Betrag von 2.520 €. Nach Ansicht des Frankfurter Richters wäre dieser Betrag zur Renovierung der 60 qm großen Wohnung wenigstens erforderlich, weshalb er die Mieterhöhung für rechtens erklärte. Allerdings: Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, können Sie sich als Vermieter auf die Entscheidung noch nicht berufen. Sobald das Berufungsurteil vorliegt, werde ich Sie als Abonnenten des „Immobilien-Beraters“ hiervon aber natürlich unverzüglich informieren. AG Frankfurt, Az 33 C 2479/05 |
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Moderator GM&P
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Anmeldungsdatum: 21.01.2006
Beiträge: 6858
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| Verfasst am: 6.Jun 2007 13:25 Titel: |
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| Zitat: |
Die Klägerin hat an die Beklagte eine Dachgeschosswohnung vermietet. Der zugrunde liegende Formularmietvertrag sieht vor, dass die Beklagte innerhalb genau festgelegter Zeiträume zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Nachdem der BGH mit Urteil vom 23.6.2004 (Az.: VIII ZR 361/03) eine derartige starre Fristenregelung für unwirksam erklärt hatte, brachte die Beklagte gegenüber der Klägerin zum Ausdruck, dass sie nicht mehr zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit sei. Die Klägerin verlangte daraufhin von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete um rund 30 Euro monatlich ab dem 1.12.2005.
Das AG wies die Mieterhöhungsklage überwiegend ab. Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung machte die Klägerin geltend, dass die Übernahme der Schönheitsrapraturen Entgeltcharakter habe. Sei die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsrapraturen - wie hier – unwirksam, könne erst durch die Hinzurechnung eines Zuschlags, der sich an § 28 Abs.4 S.2 der Zweiten Berechnungsverordnung orientiere, die Vergleichbarkeit mit Mieten anderer Wohnungen sichergestellt werden.
Das OLG gab der Klage in vollem Umfang statt, ließ allerdings wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zu.
Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um rund 30 Euro monatlich. In Rechtsprechung und Literatur ist zwar umstritten, ob Vermieter bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen berechtigt sind, im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Die besseren Argumente sprechen aber für die Ansicht, die einen solchen Anspruch des Vermieters bejaht.
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hat Entgeltcharakter, da der Vermieter bei der Bemessung des verlangten Mietzinses einkalkuliert, ob er Geld für Schönheitsreparaturen aufwenden muss. Ist ein Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss er daher regelmäßig eine entsprechend höhere Miete zahlen. Es ist kein Grund ersichtlich, warum dies nicht auch dann der Fall sein soll, wenn sich erst nach Vertragsschluss herausstellt, dass der Mieter wegen der Unwirksamkeit einer Vertragsklausel keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.
Der „Strafcharakter“ von § 307 BGB steht dieser Auslegung nicht entgegen. Denn dieser erschöpft sich darin, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen den Mieter hat und für den Zeitraum vor dem nach § 558b BGB maßgeblichen Zeitpunkt für die Mieterhöhung keinen zusätzlichen Mietzins verlangen kann.
Nach diesen Grudnsätzen ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gerechtfertigt. Die Klägerin hat die Höhe des Zuschlags auch zu Recht in Anlehnung an § 28 Abs.4 S.2 der Zweiten Berechnungsverordnung mit 8,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr bemessen.
OLG Karlsruhe 18.4.2007, 7 U 186/06 |
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Moderator GM&P
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Anmeldungsdatum: 21.01.2006
Beiträge: 6858
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| Verfasst am: 6.Sep 2007 9:54 Titel: |
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Richterspruch: Bundesweite Mieterhöhungen drohen!
Hunderttausenden Mietern in Deutschland droht eine Mieterhöhung. Schuld daran sind die ungültigen Renovierungsklauseln in vielen Mietverträgen. Jetzt müssen viele Mieter zwar nicht mehr den Pinsel schwingen, dafür sollen sie per Mieterhöhung zur Kasse gebeten werden können, urteilte jüngst das OLG Karlsruhe.
Mehr dazu lesen Sie in unserem ---> Finanzblog24 |
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