Schrottimmobilien: BGH urteilt verbraucherfreundlich

Verbraucheranwalt · . Anmeldungsdatum: 22.06.2004 Beiträge: 232 Wohnort: Berlin

Der zweite Senat des BGH hat mit seinem Urteil II ZR 327/04 vom 12. Dezember 2005 seine anlegerfreundliche Rechtsprechung bei verbundenen Immobilienfondsbeitritten konsequent bestätigt. Die Differenzen zwischen dem II. und dem XI. Zivilsenat scheinen überwunden. Gängige Argumentationslinien der Banken in den unteren Instanzen wurden zudem entkräftet.

Zu entscheiden war folgender, geradezu exemplarischer Fall: Ein Anlagevermittler für einen Immobilienfonds hatte die Kläger Ende Juni bzw. Anfang Juli 1993 in ihren Privaträumen aufgesucht. Kurze Zeit später, nämlich Mitte Juli 1993 unterzeichneten die Anleger eine undatierte Beitrittserklärung zu dem Immobilienfonds. Am 14. Juli 1993, also etwa zwei Wochen nach dem ersten Besuch des Anlagevermittlers (und möglicherweise nach Ablauf der damals einwöchigen Widerrufsfrist für den Fondsbeitritt) unterschrieben die Anleger einen Darlehensantrag, wobei ein Notar ihre Unterschriften beglaubigte. Wann der Antrag angenommen wurde, teilt das Urteil nicht mit. Die Darlehenssumme wurde ausbezahlt. Am 30. Juni und am 12. Juli 1999 wurden die Konditionen des Darlehensvertrages geändert. Der Immobilienfonds wurde zwischenzeitlich zahlungsunfähig und sein Initiator rechtskräftig verurteilt. Die finanzierende Bank hat die Anleger sodann auf Zahlung der Zinsen und Tilgung verklagt, widerklagend haben diese Rückzahlung bisheriger Zins- und Tilgungsleistungen gefordert. Das Landgericht hat im Sinne der Anleger entschieden, das OLG Schleswig in der Berufung dagegen genau andersherum. Die Revision zum BGH verlief wiederum im Sinne der Anleger.

Der BGH hat den in der letzten Zeit zu beobachtenden anlegerfeindlichen Tendenzen eine deutliche Abfuhr erteilt. Dies gilt insbesondere für die Rechtsprechung des Berliner Kammergerichts. Dieses hatte zuletzt mit Urteil 4 U 41/04 vom 2. November 2004 in einer vergleichbaren Fallkonstellation entschieden, dass eine Haustürsituation im Zeitpunkt des Fondsbeitritts nicht mehr bestimmend für den späteren Darlehensabschluss sei, wenn zwischen der Unterzeichnung des Fondsbeitritts und dem Darlehensantrag mehrere Wochen verstrichen seien und der Darlehensvertrag selbst zudem erst später rechtskräftig unterschrieben worden sei. Denn bis zum Abschluss des Darlehensvertrages habe der Anleger ja eine Woche Zeit gehabt, seinen Fondsbeitritt zu widerrufen. Da er dies eben nicht getan habe, wirke die Hautürsituation auf den Darlehensvertrag nicht mehr fort. Diese Argumentation verwirft der BGH: Ein "Bestimmen" im Sinne des ehemaligen Haustürwiderrufsgesetzes liege bereits dann vor, wenn eine Haustürsituation mitursächlich für den späteren Vertragsschluss gewesen sei. So verhalte es sich bei dem Darlehensvertrag des geschilderten Falles. Ein enger zeitlicher Zusammenhang sei nicht erforderlich. Vielmehr genüge es, wenn der Darlehensvertrag ohne die Haustürsituation so nicht zustande gekommen wäre. Außerdem sei nicht entscheidend, dass der Darlehensvertrag in einer Haustürsituation unterschrieben worden sei., sondern es reiche aus, wenn die Verhandlungen, die auf seinen Abschluss hinzielten, in einer Haustürsituation vorgenommen worden seien.

Der BGH stellt ferner klar, dass eine Haustürsituation auch nicht unter den Voraussetzungen des § 123 II BGB zurechenbar sein muss. Damit gibt er seine eigene, sowohl vom zweiten, als auch vom elften Senat vertretene frühere Auffassung auf. Bis zu diesem Rechtsprechungswandel hatte der BGH geurteilt, dass eine Haustürstituation der finanzierenden Bank nur dann zurechenbar sei, wenn diese von ihr wusste oder hätte wissen müssen. Insoweit beugte sich der BGH den Vorgaben des EuGH, der diese Rechtsauffassung mit Urteil C-350/03 und 229/07 vom 25. Oktober 2005 für unvereinbar mit der Richtlinie 85/577 EWG erklärt hatte. Schließlich ist der BGH auch einer gängigen Standardargumentation der Banken entgegengetreten: Diese hatten ein Fortwirken der Haustürsituation spätestens ab dem Zeitpunkt der geänderten Konditionen des Kreditvertrages verneint. Der BGH sieht darin jedoch keinen neuen Vertragsschluss, sondern eine "Konditionenneuverhandlung", die nach seiner Ansicht für das Fortwirken der Haustürsituation ohne Bedeutung ist.

Unser Kommentar: Die neue Rechtsprechung ist zu begrüßen. Denn die in früherer Zeit zugestandene alleinige Möglichkeit zum Widerruf des Darlehensvertrages war für nahzu alle Anleger praktisch sinnlos, wenn das gesamte aufgenommene Kapital in eine wertlose Immmobilie geflossen war. Es ist auch rechtspolitisch angemessen, dass die Banken letztlich dafür haften, dass sie sich in der Vergangenheit viel zu oft ungeprüft für Kooperationen mit unseriösen Anbietern wertloser Finanzprodukte entschieden haben.
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