Bayernfonds Großbritannien 1 - Mietvertrag als Kapitalanlage

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6841

Großbritannien gleich London. Diese verkürzte Gleichung steht für das typische Angebot geschlossener Fonds mit englischen Immobilien. Die Tochter der Bayerischen Landesbank, Real I.S., bricht aus diesem Schema aus.

Sie präsentiert bei ihrer Premiere auf der Insel einen Fonds, mit dem Anleger ein Bürogebäude in Northampton finanzieren. Billiger als in den Top-Bürostandorten der Hauptstadt wie City of London oder West End ist das Gebäude jedoch nicht. Anleger des Bayernfonds Großbritannien 1 müssen sich mit Ausschüttungen von durchgehend sechs Prozent zufrieden geben.

Objekt: Gut 100 Kilometer nördlich von London liegt Northampton, eine Stadt mit 200.000 Einwohnern. Offizielle Gutachten überschlagen sich mit Lobeshymnen: Danach sei Northampton einer der zehn am schnellsten wachsenden Wirtschaftsräume des vergangenen Jahrzehnts und etablierter Standort in Zentralengland. Und der Boom halte weiter an.
Eine aktuelle Studie geht von knapp 150.000 neuen Beschäftigungsverhältnissen in den kommenden Jahren aus. Im Businesspark südlich des Stadtzentrums hat die Barclays Bank vor zehn Jahren ein Bürogebäude errichtet. Sie nutzt die Immobilie als Hauptverwaltung ihrer Kreditkartenorganisation Barclaycard. Der Fonds hat das Objekt zum Einkaufsfaktor von 17,7 Jahresmieten erworben, ein Sale-and-Lease-back-Geschäft, denn Barclays wird die Flächen weiterhin nutzen.

Mietverhältnis: Der Vertrag gilt bis Mitte 2026. Anleger haben demnach 20 Jahre lang keine größeren Ausfälle zu befürchten. Kalkuliert sind jährliche Ausschüttungen von sechs Prozent. Ein Fragezeichen steht allerdings hinter der erwarteten Mietentwicklung. Steigt das Marktniveau, wird die Miete alle fünf Jahre angepasst. Ob aber die Jahreseinnahmen auf der Basis von aktuell 4,24 Mio. £ tatsächlich auf 5,67 Mio. £ im Jahr 2018 klettern, dürfte fraglich sein. Das würde immerhin eine Steigerung von 33 Prozent bedeuten.

Kalkulation: Nach zwölf Jahren will der Initiator die Immobilie verkaufen und den Fonds auflösen. Das ist nicht unwahrscheinlich, da zu diesem Zeitpunkt der Mietvertrag noch acht Jahre läuft und das Objekt daher trotz fortgeschrittenem Alter für Käufer interessant sein dürfte. Real I.S. rechnet beim Verkauf mit einem reduzierten Preisfaktor von 16,16 Jahresmieten - geht dabei aber von Einnahmen aus, die um ein Drittel höher liegen als derzeit.

Finanzierung: Anleger stellen 42 Prozent der Gesamtinvestition. Der Rest wird über Banken finanziert, wobei sich der Fonds bis 2019 einen Zinssatz von knapp sechs Prozent gesichert hat. Diese für ein Pfund-Darlehen vergleichsweise günstigen Konditionen sind nur möglich, weil Real I.S. eine hohe Zinsvorauszahlung in Höhe von 8,5 Prozent geleistet hat. Solch ein Damnum ist ein beliebtes Mittel, um die laufenden Belastungen durch niedrigere Zinsen zu drücken. Es erhöht jedoch den Kreditbetrag. Bei einer laufenden Tilgung von 0,7 Prozent im Jahr wird bis zum geplanten Verkauf gerade einmal das Damnum zurückgeführt.

Nebenkosten: Für Konzeption, Garantien, Vertriebsprovisionen und ähnliche Positionen fallen inklusive Agio insgesamt knapp 15 Prozent des Eigenkapitals an. Bezogen auf die Gesamtinvestition summieren sich die Ausgaben auf rund sechs Prozent. Das ist relativ wenig.

Steuern: Großbritannien gewährt ausländischen Anlegern einen Freibetrag in Höhe von 5035 £ jährlich. In Deutschland greift das Finanzamt über den Progressionsvorbehalt zu. Je nach persönlichem Steuersatz kann sich dadurch die Rendite um bis zu 1,5 Prozentpunkte reduzieren.

Anbieter: Real I.S. ist eine hundertprozentige Tochter der Bayerischen Landesbank. Das Unternehmen initiiert vor allem Fonds mit deutschen und ausländischen Immobilien, Lebensversicherungs-Zweitmarktfonds und Private-Equity-Fonds. Seit 1991 haben sich 34.000 Anleger an 85 Angeboten mit mehr als 4 Mrd. Euro Investitionsvolumen beteiligt. Die Leistungsbilanz ist weitgehend in Ordnung.

Fazit: England ist teuer, das gilt nicht nur für die Hauptstadt. Auch in Northampton können Anleger lediglich sechs Prozent Ausschüttungen verdienen. Die Barclays Bank als Mieter ist eine erste Adresse, der Fonds vergleichsweise sauber konzipiert. Trotzdem muss die Marktmiete in der Stadt nördlich von London innerhalb von zwölf Jahren um ein Drittel steigen. Nur unter dieser Voraussetzung kann die Rechnung aufgehen.

(FTD)