Kapitalgeber bevorzugen Auslandsfonds

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Kapitalgeber bevorzugen Auslandsfonds

Geschlossene deutsche Immobilienfonds haben ein bisschen von ihrem guten Ruf verloren. Initiatoren setzen daher auf Beteiligungsmodelle in Kanada, Großbritannien und Osteuropa. Umsatzverlierer sind US-Fonds.

Ein geschlossener Fonds mit Immobilien in Deutschland? Ist da nicht kürzlich ein großer Anbieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten? Die drohende Pleite des Münchner Fondsinitiators Falk wirft Schatten auf die gesamte Branche. Viele Kunden winken ab, wenn Vermittler und Bankberater mit ihnen über Immobilieninvestitionen in Deutschland reden wollen.

Markt der Beteiligungsmodelle

Die Emissionshäuser haben allerdings schon seit Jahren Schwierigkeiten, ihre deutschen Beteiligungsmodelle zu platzieren. "Die Umsatzgeschwindigkeit ist zurückgegangen. Unseren Fonds in Böblingen haben wir zwei Jahre lang vertrieben, obwohl mit Hewlett-Packard ein Topmieter die Immobilie nutzt", sagt Hans Heinrichs, Geschäftsführer des Münchner Initiators Sachsenfonds. Trotzdem glaubt er weiterhin an deutsche Standorte. Aktuell bietet Sachsenfonds ein Bürogebäude in München an. Mieter ist das Computerunternehmen IBM.

Aus seiner Erfahrung weiß Heinrichs, dass die durchschnittliche Beteiligungssumme bei geschlossenen Fonds mit deutschen Immobilien nur etwa halb so hoch ist wie bei Auslandsfonds. "Wir brauchen doppelt so viel Scheine, um deutsche Fonds zu platzieren", sagt er. Außerordentlich schnell bringt das Unternehmen dagegen Osteuropa-Fonds unter die Leute. "Bei unserem ersten Fonds in Prag mussten wir schon am ersten Tag den Stecker aus unserem Faxgerät ziehen, weil wir sonst in Zeichnungsscheinen erstickt wären", sagt Heinrichs.

Attraktive Immobilien in Prag

Bevor Tschechien der Europäischen Union beitrat, hat sich Sachsenfonds drei Immobilien in Prag gesichert. Inzwischen haben auch andere Fondsinitiatoren den osteuropäischen Markt entdeckt, weshalb die Preise in die Höhe schossen. "Wir haben Immobilien für elf Jahresmieten geworben. Ich weiß von Mitbewerbern, die gerade das 16fache der jährlichen Einnahmen bezahlen", sagt Heinrichs. Die gestiegenen Preise haben zur Folge, dass für Neueinsteiger die Renditen auf Westniveau schrumpfen. Die landestypischen Risiken jedoch bleiben weiterhin sehr hoch.

Auf den britischen Markt hat sich die Bonner Immobilienfondsgesellschaft IVG konzentriert. Das Unternehmen bringt bald seinen dritten London-Fonds heraus. Hauptmieter des Bürogebäudes am Themseufer ist die Financial Times. Der Vertrag läuft bis 2018.

Londoner Markt gilt als liquide

"London zählt zu den größten und liquidesten Immobilienmärkten Europas", sagt Klaus-Dieter Schmidt, Geschäftsführer der IVG. Er hält den Einstiegszeitpunkt für überaus günstig, denn die Preise ziehen langsam wieder an. "Für private Anleger ist Großbritannien sehr interessant, weil sie auf Grund der Freibeträge lukrative Nachsteuerrenditen erwirtschaften können", sagt Schmidt. Weil Mieten und Kaufpreise in britischen Pfund gezahlt werden, müssen sich Anleger von England-Fonds darüber im Klaren sein, dass sie eine Währungsspekulation eingehen. Das gilt auch für die Zeichner von amerikanischen Immobilienfonds, wobei der aktuell schwache Dollar Chancen auf künftige Kurssteigerungen bietet. Gegen eine Investition in den USA sprechen jedoch die derzeit hohen Immobilienpreise. Kapitalgeber zahlen mehr als noch vor einem Jahr, obwohl die Mieten weiter sinken.

Verkäufe mit Gewinn

Vor allem amerikanische Pensionskassen und institutionelle Großanleger überbieten sich trotz der ungünstigen Ausgangslage gegenseitig, weil sie wegen der niedrigen Zinsen selbst mit teuren Immobilien höhere Renditen verdienen können als mit anderen Kapitalanlagen. Weil deutsche Fondsgesellschaften bei dem Preispoker nicht bis zum Schluss mithalten wollen, zählen die früher so beliebten US-Fonds nach der aktuellen Marktstudie des Rosenheimer Analysten Stefan Loipfinger zu den Umsatzverlierern des vergangenen Jahres. Auch Marktführer Jamestown schätzt die Preise hoch ein und hat daher das vergangene Jahr genutzt, um Immobilien mit Gewinn zu verkaufen. Trotzdem bietet das Unternehmen in wenigen Wochen einen neuen US-Fonds an. Anleger beteiligen sich am General Motors Building in Manhattan. "Das ist die Nadel im Heuhaufen, nach der wir monatelang gesucht haben", sagt Jamestown-Chef Christoph Kahl. Der Fonds hat nicht das komplette Objekt erworben, sondern nur Anteile daran. "Diese Konstruktion war Voraussetzung für unser Engagement. Der bisherige Eigentümer suchte einen Partner, um eine teure Zwischenfinanzierung abzulösen. Er hat sich für uns entschieden, weil wir gute Erfahrungen mit solchen Joint Ventures gemacht haben", sagt Kahl.

Kanada als beliebtes Investitionsziel Die Partnerschaft bedeutet für die deutschen Anleger, dass sie bevorzugt Ausschüttungen bekommen und auch beim Verkauf zuerst bedient werden. Anreiz für die Amerikaner ist die Aussicht auf höhere Gewinne, wenn die Kooperation besser läuft als geplant. Nach diesem Muster stricken derzeit zahlreiche Initiatoren, wie zum Beispiel US Treuhand oder das Hamburger Emissionshaus HCI, ihre US-Immobilienfonds.

Mittlerweile ist auch Kanada zum beliebten Investitionsstandort geworden. Der Hamburger Fondsinitiator MPC bietet bereits den siebten Kanada-Fonds an und hat inzwischen zahlreiche Nachahmer gefunden. Über die Commerzbank-Tochter CFB können sich Anleger an einem Büroneubau in Windsor beteiligen. Die Stadt liegt ganz in der Nähe der amerikanischen Metropole Detroit und gehört deshalb zu den wichtigsten Standorten für die Zulieferer der in Detroit ansässigen Autoindustrie.

Auch Blue Capital, ein Unternehmen der HypoVereinsbank-Gruppe, engagiert sich derzeit in Kanada. "Entscheidend war vor allem die gesunde Volkswirtschaft. Die Kanadier haben 2004 einen gewaltigen Haushaltsüberschuss erzielt und nutzen ihn, um ihre Schulden abzubauen", sagt Reiner Seelheim, Geschäftsführer von Blue Capital. Vorteil gegenüber den USA sind die günstigeren Preise. Nachteilig ist der enge Markt, da die Büroflächen Kanadas nur einen Bruchteil des amerikanischen Angebots ausmachen.

Financial Times Deutschland