China fürchtet Kollaps des Immobilienmarkts

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

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China fürchtet Kollaps des Immobilienmarkts

China will mit neuen Regeln und Steuern die Spekulation im überhitzten Immobilienmarkt eindämmen. Ab Juni erhebt die Regierung landesweit rigide Verkaufssteuern auf Wohnungen, die nach weniger als zwei Jahren den Besitzer wechseln.

Apartments in Rohbauten dürfen erst nach Fertigstellung der Gebäude weiterveräußert werden. Zudem entzieht die Regierung künftig Landnutzungsrechte, wenn ein Entwickler ein gekauftes Areal zwei Jahre lang brachliegen lässt.

Beobachter sehen in dem aufgepeitschten Immobilienmarkt der chinesischen Boomstädte, allen voran Shanghais, die größte Gefahr für Chinas Volkswirtschaft in diesem Jahr. Die neuen Verordnungen zeigten, dass es der Zentralregierung ernst damit sei, den wild wuchernden Immobiliensektor endlich zu kontrollieren, meint Andy Xie, Morgan-Stanley-Ökonom in Hongkong.

Zeit der Spekulanten

Xie befürchtet gar soziale Instabilität, weil die Wohnungspreise weit schneller stiegen als die Einkommen der Städter, die 2004 um offiziell 7,7 Prozent zulegten. Dadurch wird für viele normale Familien der von der Regierung eigentlich geförderte Kauf einer Eigentumswohnung als Altersvorsorge unerreichbar. Ein Drittel bis die Hälfte der Wohnungskäufer seien Spekulanten, glaubt Xie. "Ich sehe große Anteile verkaufter Wohnungen leer stehen, wo auch immer ich hingehe."

Zu diesen Investoren zählen auch Ausländer, die so genanntes "heißes Geld" aus dem Ausland, vor allem aus Taiwan und Hongkong, nach China bringen. Sie tauschen es in chinesische Yuan und parken es in der Hoffnung auf eine Aufwertung der Währung in Immobilien. Das Risiko: Glauben diese Anleger nicht mehr an steigende Preise oder an eine Yuan-Aufwertung, ziehen sie ihr Geld sofort wieder ab - und die Preise brechen ein. "Ein solcher Zusammenbruch würde das ohnehin unter faulen Krediten leidende Bankensystem weiter beschädigen", sagt Fred Hu, Managing Director von Goldman Sachs in Hongkong. Chinas Staatsbanken vergaben im vergangenen Jahr die Hälfte ihrer neuen Kredite an Immobilienkäufer. Bei den großen Geschäftsbanken waren es sogar 80 Prozent.

Shanghai steht an der Spitze

In den vergangenen drei Jahren verdoppelten sich nach Schätzungen von Morgan Stanley die Immobilienpreise im Yangtse-Delta um Shanghai und schossen in Provinzhauptstädten quer durchs Land immerhin noch um 60 Prozent in die Höhe. Im ersten Quartal 2005 kletterten die Wohnungspreise in den wichtigsten 35 Städten um über zehn Prozent. An der Spitze steht die Metropole Shanghai mit plus 19,9 Prozent. Dort treten frühmorgens Menschen einander auf die Füße, um Lose einer Wohnungskauf-Lotterie zu ergattern. Wer gewinnt, darf für teures Geld eine halb fertige Wohnung erstehen. Bewohner neuer Anlagen klagen über Dunst von Chemikalien, die in den Beton gemischt wurden, damit er rascher trocknet. Unmut richtet sich auch gegen vertragsbrüchige geldgierige Entwicklungsunternehmen.

In der Hauptstadt Peking klappen die Kontrollen besser, die Preise stiegen im ersten Quartal um moderatere 7,2 Prozent. Erst im März hatte der chinesische Ministerpräsident Wen Jiabao ein Ende der plötzlichen Preissprünge zur Priorität erklärt. Shanghai verhängte nur zwei Tage später als erste chinesische Stadt eine Steuer von sieben Prozent auf Veräußerungsgewinne für Wohnungen, die innerhalb eines Jahres wieder verkauft wurden. Die chinesische Zentralbank erhöhte Mitte März die Hypothekenzinsen um 21 Basispunkte auf 5,51 Prozent und erlaubte Banken, für Immobilienkredite Eigenkapitalquoten von 30 Prozent zu verlangen - zuvor waren es 20 Prozent. Bereits 2004 hatte sie die Kreditvergabe vor allem für unfertige Wohnungen erschwert und die Leitzinsen erhöht. Zudem verhängte die Regierung damals Kontrollen über Landverkäufe.

Die Investmentbank UBS glaubt nicht an einen Einbruch des Immobilienmarktes. Die neuen Regeln zeigten, dass es der Regierung in Peking nicht um eine generelle Begrenzung des Wohnungsangebots, sondern nur um den Kampf gegen Spekulanten gehe. "Warum sollten sie sonst brachliegendes Land zurücknehmen wollen?", hinterfragt UBS-Ökonom Jonathan Anderson die neuen Regeln in einer Studie. Es gebe keine Verordnung, die Entwicklungsgesellschaften verbiete, mit eigenen Mitteln weiter Wohntürme zu bauen. Die neuen Regeln würden daher schlicht dazu führen, dass der Markt sich künftig "besser benehme", heißt es bei UBS. "Und das ist nach unserer Ansicht eine gute Sache."

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