Riskantes Reits-Fieber

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Riskantes Reits-Fieber

Immobilienaktien drohen Rückschläge. Die Aussicht auf die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktiengesellschaften, so genannter Reits, hat in der deutschen Finanzwelt eine Welle der Euphorie ausgelöst. "Der deutsche Reit hat viele Befürworter, aber keine Gegner", stellte Deutsche-Bank-Manager Klaus Droste, Sprachrohr der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), kürzlich in Berlin fest.

Das scheinen auch viele Anleger zu glauben. Die Kurse der drei deutschen Reit-Kandidaten IVG Immobilien, Deutsche Euroshop und Deutsche Wohnen bekamen einen kräftigen Schub, als das Bundesfinanzministerium (BMF) Mitte Januar verkündete, dass Anfang 2006 ein Reit-Gesetz in Kraft treten soll.

Dass die Banker keine Gegner sehen, ist nicht verwunderlich. Sollten Reits tatsächlich eine neue Vermögensklasse werden, wie sich die Geldhäuser das vorstellen, dürfte bald nach deren Einführung die Reit-Produktfamilie durch weitere Reit-Fonds, Reit-Indices und Zertifikate darauf komplettiert werden. Zusätzliche Provisionseinnahmen lachen.

Doch womöglich halten sich die Gegner bisher nur bedeckt. Außer der grundsätzlichen Bereitschaft, Reits einzuführen, hat sich aus dem Finanzministerium noch niemand zu den von der IFD vorgeschlagenen Steuerdetails geäußert. Da mag diese ruhig betonen, dass Eckpunkte wie die Mindestaussschüttungsquote von 90 Prozent und die Körperschaft- und Gewerbesteuerfreiheit "konsensfähig" seien. Aus dem BMF heißt es dazu nur, die Reits-Einführung darf nicht zu weniger Steueraufkommen führen.

Doch was heißt das: Verzichten die Gemeinden auf Gewerbesteuer? Akzeptiert Finanzminister Hans Eichel, dass er einerseits sofort auf die Körperschaftsteuer eines Reits verzichten soll, die ihm in Aussicht gestellten Steuern auf stille Reserven, die aus der Umwandlung einer Immobilien AG in einen Reit resultieren, aber erst über fünf Jahre verteilt einnehmen wird? Genau das schlägt die IFD nämlich vor - wohl wissend, dass auch beim Ansatz des halben Steuersatzes auf die Differenz zwischen Marktwert in der neuen Bilanz und Buchwert in der alten die sofortige Zahlung der Steuerforderung den jungen Reits viel zu viel Liquidität abgraben würde.

Aktionäre der Reit-Kandidaten und die, die es noch werden wollen, sollten sich darauf einstellen, dass über manches Detail noch zäh verhandelt wird. Jedesmal, wenn aus dem Gesetzgebungsverfahren heraus Abstriche von den IFD- Wunschvorstellungen bekannt werden, drohen Kursrückschläge. Das Reit-Gesetz bis zum Jahreswechsel durch die Gremien zu pauken, gilt ohnehin als sehr ehrgeizig. Kommt es zu Verzögerungen, schlägt auch das auf die Kurse durch.

Ist das Gesetz dann da, kommt es darauf an, dass die institutionellen Anleger, allen voran die Versicherer, den Köder auch schlucken. Doch die könnten womöglich wählerisch sein. Wenn sie deutsche Reits, wie vorgesehen, in ihre Immobilienquote einrechnen dürfen, dann wird ihnen dies für ausländische Reits womöglich nicht zu verwehren sein.

Die EU-Nachbarn bieten allerdings ein wesentlich größeres Potenzial. Die drei deutschen Kandidaten, einzige Vertreter des Landes im rund 70 Werte umfassenden europäischen Immobilienindex Epra, kommen zusammen auf eine Marktkapitalisierung von 2,9 Mrd. Euro. Die vier bereits in Reits konvertierten französischen Epra-Vertreter repräsentieren dagegen 14 Mrd. Euro Marktwert. Und wenn Großbritannien wie Deutschland zum Jahreswechsel Reits ermöglicht, stehen den drei deutschen Aspiraten dort zehn Mal so viele Kandidaten, mit der vierzehnfachen Marktkapitalisierung gegenüber.

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Finanzfachleute bauen auf deutsche Reits

Investmentgesellschaften wollen steuerbegünstigte Immobilienaktien auf den Markt bringen. Sie sind beliebt, obwohl es sie frühestens ab Januar 2006 geben wird: deutsche steuerbegünstigte Immobilienaktien (Reits). Verständlich: Die Banken wittern Neuemissionsgeschäft mit Reits, und die Investmentgesellschaften wollen entsprechende Fonds auflegen. Unternehmen sind glücklich über weitere potenzielle Käufer ihrer Liegenschaften. Sogar die Vertreter offener Immobilienfonds begeistern sich für die neue Konkurrenz. Rüdiger Päsler, Geschäftsführer des Fondsbranchenverbandes BVI, verkündete kürzlich in Berlin: "Wir sagen eindeutig: Der Reit erweitert den Immobilienmarkt."

Doch der Vorschlag der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), die Fonds sollten selbst bis zu 20 Prozent ihres Vermögens in das neue Vehikel investieren, wird zurückhaltend aufgenommen. Das Investmentgesetz begrenzt die Investition in Aktien zurzeit auf fünf Prozent des Fondsvermögens.

Es sind die Kursschwankungen der Immobilienaktien, die die Fondsgesellschaften skeptisch machen. Reit-Kurse schwanken zwar weniger als die anderer Aktien. Aber sie bewegen sich viel heftiger als die Werte von Immobilien. "Ein Reit hat Kursschwankungen, gegen die ich mich nicht wehren kann", begründet Reinhard Mattern, Geschäftsführer von iii-Investments, seine Kritik. Barbara Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Immobilien Investment GmbH, ergänzt: "Ich halte die Investition in einen Reit für problematisch, weil hierdurch die hohe Stabilität und damit die eigentliche Produktstärke des offenen Fonds geschwächt würde."

Und Alexandra Merz, Geschäftsführerin der Scope Analysis OIF GmbH, einer Ratingagentur für offene Immobilienfonds, rechnet vor: Wenn der Wert von 20 Prozent des Vermögens, das Reits steckt, von einem zum anderen Jahr nur um fünf Prozent abnimmt, schmälert dies die Fondsrendite um einen Prozentpunkt - mit Blick auf durchschnittliche Einjahresrenditen um drei Prozent ein kräftiger Schnitt.

Andererseits würden Kursgewinne der Reits die Fondsrenditen beflügeln. Bei der Abwägung von Risiko und Renditechance kommt Knoflach zu einem eindeutigen Ergebnis: "Das Verhältnis von Volatilität zu Rendite ist bei einem Reit schlechter als bei einem offenen Immobilienfonds. Der Vorteil durch zusätzliche Flexibilität kann diesen Nachteil nicht ausgleichen."

Dabei wäre mancher Fondsmanager für die Flexibilität in Form weiterer liquider Mittel durchaus erfreut. Frank Pörschke, Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH, sieht durch den IFD-Vorschlag zusätzlichen Liquiditätsspielraum. Denn nach den Vorstellungen der IFD sollen die Reit-Anteile nicht in die Liquiditätsquote von maximal 49 Prozent, sondern in die Immobilienquote eines Fonds eingerechnet werden. Maximal könnte ein Fonds somit 69 Prozent seines Vermögens in börsentäglich veräußerbaren Anlagen halten. Das lehnt Reinhard Kutscher, Vorstand der Difa Deutsche Immobilien Fonds AG, ab: "Es darf keineswegs so sein, dass ein Fonds seine Liquidität bis dorthin aufstockt." Reit-Protagonist Droste sieht das Problem. Abweichend von der offiziellen Position der IFD gehören nach seiner Meinung Reits wie Aktien zu den liquiden Mitteln eines Fonds. Heiko Beck, Chefsyndikus der Dekabank, interessiert nicht allein die Liquidität im Fonds: "Voraussetzung für Fonds-Investitionen in Reits ist ein liquider Reit-Markt." Während die IFD ständig steigenden Marktkapitalisierungen wie in den USA erwartet (s. Grafik unten), ist Thomas Beyerle, Chefanalyst der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, skeptisch: "Manche Leute übertragen ihre Erfahrungen aus anderen Ländern ohne offene Immobilienfonds auf Deutschland."

Wahrscheinlich sorgen die Fondsanbieter selbst für Marktwachstum. SEB-Immoinvest-Chefin Knoflach sagt: "Wir prüfen, ob Reits ein eigenes Geschäftsfeld für uns werden können." Und Dekabank-Jurist Beck kündigt an: "Wir erwägen, selbst Reits aufzulegen."

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Der Gesetzgeber darf den Markt für Immobilienaktien nicht zu stark regulieren. Der deutsche Wohnungsmarkt ist attraktiv. Zumindest in den Augen anglo-amerikanischer Finanzinvestoren. Diese kaufen seit einigen Jahren auf dem deutschen Markt ein und halten bereits heute Wohnungsbestände von etwa 350 000 Einheiten.

Tendenz steigend, denn die nächsten Deals stehen bereits vor der Tür. Unter anderem sollen mehr als 140 000 Wohneinheiten der Eon Tochter Viterra den Besitzer wechseln.

Während es in der Vergangenheit vor allem privatwirtschaftliche Unternehmen waren, erweitert sich die Gruppe der Verkäufer zunehmend um Landesbanken und die öffentliche Hand. Letztere verfügt über das größte Wohnimmobilien-Portfolio in Deutschland. Schätzungen gehen davon aus, dass der Wert des Bestandes, gemessen an den gezahlten Preisen der jüngsten Transaktionen, die Marke von 100 Milliarden (Mrd.) Euro übersteigen könnte. Mit Veräußerungen käme somit schnell Geld in die leeren Kassen von Bund, Ländern und Gemeinden.

Doch warum sollen Wohnungen, die den bisherigen Eigentümern zunehmend eine Last waren, plötzlich in neuen Händen zu "Ertragsperlen" werden? Schließlich versprechen "Opportunity Funds" ihren Investoren Renditen, die häufig bei 15 Prozent pro Jahr und mehr liegen. Die laufenden Mieteinnahmen reichen dazu in der Regel nicht aus. Ziel der meisten Fonds ist deshalb der Einzelverkauf der Wohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Privatanleger. Die Rahmenbedingungen dafür sind nicht schlecht; schließlich besitzt Deutschland mit 43 Prozent die niedrigste Eigentumsrate bei Wohnimmobilien in Europa. Es besteht hierzulande also Nachholbedarf, und die Zinsen sind niedrig.

Aber: Der Einzelverkauf aller Wohnungen wird sich meist trotz dieser Marktsituation nicht realisieren lassen. Aufgrund struktureller und demographischer Faktoren ist es häufig nicht möglich, Miet- in Eigentumswohnungen zu transformieren. In vielen Fällen wird es nicht gelingen, mehr als 30 bis 40 Prozent der Wohnungen einzeln an Mieter und interessierte Privatanleger zu verkaufen. Hinzu kommt, dass in einigen der kürzlich abgeschlossenen Transaktionen der Verkauf von Wohnungen vertraglich begrenzt wurde.

Eine attraktive "Exit"-Alternative für Opportunity Funds und beispielsweise öffentliche Eigentümer von Wohnungsgesellschaften könnten die derzeit intensiv diskutierten "Real Estate Investment Trusts" (Reits) darstellen. Von diesen würden auch Anleger profitieren, da sie derzeit nur begrenzt die Möglichkeit haben, liquide Wohnungsinvestments mit stabilen Cash-Flows zu tätigen.

Das Beispiel USA zeigt die Attraktivität von Reits: Der dortige Reit- Markt umfasst ein Volumen von mehr als 300 Mrd. US-Dollar und ist seit 1995 um mehr als 20 Prozent jährlich gewachsen. Wohnungs-Reits machen einen Anteil von rund 15 Prozent des Gesamtmarktes aus. Branchenexperten gehen davon aus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Einführung von Reits in Deutschland bis Anfang 2006 geschaffen sein könnten.

Dem deutschen Gesetzgeber liegen nach gegenwärtigem Stand verschiedene Strukturalternativen für Reits vor. Ein Reit könnte als börsennotierte Aktiengesellschaft firmieren, die vorrangig Immobilienmanagement betreibt. Das heißt, der Reit muss beispielsweise mindestens 75 Prozent seines Vermögens in Immobilien investiert haben und 75 Prozent der Bruttoerträge mit der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien erzielen. Ferner sind Reits verpflichtet, den größten Teil ihrer Gewinne, momentan diskutiert werden 90 Prozent, auszuschütten. Im Gegenzug fallen keine Ertragsteuern beim Reit an, die Dividenden werden beim Aktionär besteuert.

Um das Interesse der Anleger zu gewinnen braucht es jedoch mehr: Nämlich eine klare und überzeugende Anlagestrategie, eine angemessene Dividendenrendite und ein erfahrenes Management mit "Track Record" in der Immobilienbewirtschaftung. Notwendig ist ferner ein hohes Maß an Liquidität im Kapitalmarkt. Ein Reit sollte deshalb einen Aktienstreubesitz von mindestens 25, am besten über 50 Prozent aufweisen.

Voraussetzung für all dies ist jedoch, dass der Gesetzgeber der Versuchung widersteht, den Markt zu sehr zu regulieren. Wenn er diesen Vorgaben folgt, dann werden wir in Deutschland in den kommenden drei bis fünf Jahren zahlreiche Börsengänge im Bereich Wohnimmobilien sehen. Geht man davon aus, dass Opportunity Funds unter Einrechnung anstehender Akquisitionen bis Ende dieses Jahres über einen Wohnungsbestand von mehr als 600 000 Wohnungen verfügen könnten, so ließe sich allein hieraus - vorherige Einzelwohnungsverkäufe an Mieter sowie entsprechende Fremdkapitalfinanzierung berücksichtigt - ein IPO-Volumen von bis zu zehn Mrd. Euro ableiten. Hinzu kämen Privatisierungen von Wohnungsgesellschaften aus dem öffentlichen Bereich sowie Reits die sich beispielsweise auf Gewerbeimmobilien fokussieren.

Reits werden somit nicht nur den IPO-Markt, sondern den Immobilienmarkt insgesamt stark beleben und vor allem zur Mobilisierung von Immobilien beitragen - zugunsten von Eigentümern und Anlegern. Was sich bei bereits etablierten börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften zeigt, ist eine deutliche Kursphantasie. Wurden ihre Anteilsscheine in den vergangenen Jahren teilweise mit Discounts von 35 Prozent weit unter dem tatsächlichen Substanzwert (Net Asset Value) gehandelt, zogen die Kurse in Vorwegnahme der Einführung von Reits zuletzt kräftig an. Anleger von Reits werden profitieren: zum einen von der Handelbarkeit der Anteile, zum anderen aber auch von der marktnahen Bewertung, einer attraktiven Rendite sowie dem im Vergleich zu den offenen Immobilienfonds höheren Spezialisierungsgrad der Reits.

Dr. Christian Koch ist zuständiger Direktor für Real Estate Investment Banking in Deutschland

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FTD; 06.04.2005

Start neuer Immobilientrusts gefährdet

Experten streiten über geplante REITs · Angst vor Steuerausfällen · 100-Mrd.-Euro-Markt in Frage gestellt. Der geplante Start von steuerbegünstigten Immobilientrusts in Deutschland steht auf der Kippe.

Eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern hat sich bisher nicht auf die steuerliche Gestaltung der neuen Anlageform einigen können. Nach FTD-Informationen warnt die Gruppe in ihrem Abschlussbericht, der in Kürze vorliegen soll, vor zahlreichen Schlupflöchern, die zu Steuerausfällen führen könnten. "Es sieht im Moment sehr kritisch aus", hieß es gestern aus dem Umfeld des Gremiums.

Die erhoffte Belebung des deutschen Immobilien- und Kapitalmarkts durch die Einführung so genannter Real Estate Investment Trusts (REITs) nach US-Vorbild ab 2006 ist damit in Gefahr. Hinter dem Begriff stehen börsennotierte Immobiliengesellschaften, die ihre Gewinne größtenteils an die Anleger ausschütten und daher von der Körperschaftsteuer befreit sind. Die Finanzbranche hofft, dass Firmen und öffentliche Hand ihren gewaltigen Immobilienbesitz in Form von REITs an den Markt bringen und sich so eine neue Finanzierungsquelle erschließen. Experten schätzen das Marktpotenzial auf über 100 Mrd. Euro. "Das Interesse an handelbaren Immobilienanlagen in Deutschland ist vor allem im Ausland riesig", sagt Peter Barkow, Analyst bei HSBC Trinkaus & Burkhardt.

Ein kritischer Bericht der Expertengruppe könnte das für den Sommer geplante Gesetzgebungsverfahren verzögern oder sogar ganz stoppen. Grundsätzliche Probleme mit den Plänen soll Bayern haben. "Wenn wir an den Grundstrukturen rütteln, dann stellen wir das ganze REIT-Konzept in Frage", sagte der Münchner Steueranwalt Hans Volckens, der als Sachverständiger im engen Dialog mit dem Bundesfinanzministerium steht. "Es besteht die Gefahr, sich in der Diskussion in zu vielen kleinen Details zu verlieren."

Strittig unter den Experten von Bund, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Bayern und Hamburg ist die Besteuerung ausländischer Investoren. Nach geltenden Doppelbesteuerungsabkommen müssten sie, wenn sie mindestens zehn Prozent an einem REIT halten, nur eine Steuer von bis zu fünf Prozent auf Dividenden zahlen. Außerdem einigte sich das Gremium bislang nicht darauf, dass Unternehmen ihre Immobilien ? oft stille Reserven in der Bilanz ? zu einem günstigen Steuersatz in REITs überführen dürfen. Laut Barkow ist das aber eine Voraussetzung für ihren Erfolg.

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ftd.de; 11.04.2005

Eichel warnt bei Start von REITs vor Schlupflöchern

Finanzminister steht Trusts aber grundsätzlich positiv gegenüber. Bundesfinanzminister Hans Eichel (SPD) hat vor Steuerschlupflöchern durch die Einführung von steuerbegünstigten Immobilientrusts gewarnt. Grundsätzlich stehe er der Etablierung dieser so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) nach amerikanischem Vorbild offen gegenüber, sagte der Bundesfinanzminister in Frankfurt. Damit würde der deutsche Finanzmarkt um ein attraktives Anlageinstrument bereichert. "Wenn wir es machen, dann kommen die REITs Anfang 2006", sagte Eichel.

Bei neuen Anlagevehikeln wie den REITs muss nach Eichels Ansicht sichergestellt werden, dass in- und ausländische Investoren bei der Ausschüttung effektiv besteuert würden. "Was ich als Bundesfinanzminister nicht verantworten kann, sind neue Steuerschlupflöcher", sagte Eichel. Zur Zeit werte das Finanzministerium den Bericht einer von Bund und Ländern eingesetzten Expertengruppe zu den noch offenen steuerrechtlichen Fragen aus. REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die ihre Gewinne größtenteils an Anleger ausschütten und daher von der Körperschaftssteuer befreit sind. Derzeit ist in mehreren europäischen Ländern die Einführung von REITs geplant.

In Deutschland galt die Zulassung von REITs zunächst als Formsache, da das Projekt von Banken, Investoren, der Bundesregierung und einigen Landesregierungen breit unterstützt wurde. Mit der Vorlage des Expertenberichts traten aber unerwartet Komplikationen auf. Der Bericht warnt nach FTD-Informationen vor Schlupflöchern, die zu Steuerausfällen führen können. Eichel äußerte sich dazu nicht. Sollte keine Lösung gefunden werden, geriete der Plan ins Wanken, bis zum Sommer ein REITs-Gesetz auf den parlamentarischen Weg zu bringen. Kritisch sieht Eichel den immer umfangreicheren Handel mit notleidenden Krediten und kündigte eine Prüfung durch die Bundesregierung an. "Nicht zuletzt unter dem Gesichtspunkt der Finanzstabilität ist zu untersuchen, ob die Investoren, die die Bankkredite aufkaufen, unter Aufsicht gestellt werden sollten."

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ftd.de; 14.04.2005

IVG hält sich Umwandlung in REIT offen

Immobilienkonzern steigert Nettogewinn um ein Drittel. Der Immobilienkonzern IVG dringt auf die Einführung steuerbegünstigter Immobilientrusts, so genannter REITs. "REITs sind internationaler Standard für die indirekte Immobilienanlage. Wir sollten nicht die letzten sein, die sie einführen", sagte IVG-Chef Eckard John von Freyend gestern in Düsseldorf. Mit offenen Immobilienfonds stehe Deutschland weitgehend isoliert da.

REITs sind börsennotierte Immobilienfirmen, die von der Körperschaftssteuer befreit werden. Nur die Aktionäre sollen steuerpflichtig sein. Der geplante Start Anfang 2006 ist jedoch ins Wanken geraten, nachdem Sorgen um mögliche Steuerschlupflöcher aufgekommen waren.

Freyend ließ offen, ob IVG, größte börsennotierte Immobilien-AG der Bundesrepublik, ganz oder mit Firmenteilen in die neue Rechtsform wechselt. Dies hängt vom konkreten Einführungsgesetz ab. Derzeit ist unklar, ob es für alle drei IVG-Sparten ? Portfoliomanagement, Projektentwicklung und Fonds ? gilt, und inwieweit ausländischer Immobilienbesitz darunter fällt.

2004 hat IVG den Nettogewinn um gut ein Drittel auf 74,9 Mio. Euro erhöht und damit seine Prognose übertroffen. Das operative Ergebnis (Ebit) stieg um 55 Prozent auf 202,6 Mio. Euro. Die Dividende wird von 0,34 Euro auf 0,35 Euro angehoben. Der Kurs der IVG-Aktie stieg um 2,4 Prozent auf 13,83 Euro. Für 2005 stellte der Vorstand erneut eine Gewinnsteigerung in Aussicht. IVG betreut nach eigenen Angaben ein Immobilienvermögen von 16 Mrd. Euro in zwölf europäischen Metropolen. Käufe und Verkäufe erreichten ein Volumen von 2,7 Mrd. Euro.

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ftd.de; 22.04.2005

Immobilientrusts stehen vor dem Scheitern

Die Einführung börsennotierter Immobilientrusts steht vor dem Aus. Sie stößt auf erhebliche Bedenken von Steuerexperten sowie auf scharfen Widerstand innerhalb der SPD - verstärkt durch die Kapitalismuskritik des Parteivorsitzenden Franz Müntefering.

Franz Müntefering hat mit seiner Kapitalismuskritik den Widerstand innerhalb der SPD gegen Immobilientrusts angeheitzt

Laut einem der FTD vorliegenden Bericht einer Kommission von Steuerexperten aus Bund und Ländern droht das Projekt neue Steuerschlupflöcher zu reißen. "Wenn die von der Bund-Länder-Arbeitsgruppe aufgezeichneten steuerlichen Bedenken unlösbar sind, dann kann ich mir eine Einführung von REITs kaum vorstellen", sagte der SPD-Finanzexperte Joachim Poß der FTD.

Real Estate Investment Trusts - kurz REITs - sind börsennotierte Immobilien-AGs, die Gewinne größtenteils an Anleger ausschütten und von der Körperschaftsteuer befreit sind. Die Deutsche Bank erwartet, dass Unternehmen und öffentliche Hand in Deutschland bis 2010 Werte von 130 Mrd. Euro in REITs einbringen werden. In den USA hat diese Anlage den Kapital- und Immobilienmarkt deutlich belebt.

Warnung vor sozialen Folgen

Die von Eichel einberufenen Experten kommen zu dem Ergebnis, dass die Erhebung einer Quellensteuer auf ausländische Investoren "EG-rechtlich problematisch" und jedes weitere Lösungsmodell "kompliziert" und "praktisch schwierig umzusetzen" sei.

Nachdem Müntefering die Kapitalismusdebatte in der Partei angeheizt hat, werden Stimmen lauter, die auf die sozialen Folgen hinweisen. Der SPD-Abgeordnete Stephan Hilsberg, Mitglied des Finanzausschusses, warnte davor, dass Immobiliengeschäfte sich künftig verstärkt an der börsenüblichen Profitmaximierung orientieren würden. Sozial schwächere Gebiete würden benachteiligt und Immobilienpreise in Ballungsgebieten in die Höhe getrieben.

Neuer Vorschlag aus Frankfurt

Mit dem geballten Widerstand von Steuerexperten und Mitgliedern der SPD-Fraktion im Bundestag stehen die Chancen schlecht, dass die rot-grüne Regierung an ihrem Plan festhält, noch vor der Bundestagswahl einen deutschen Markt für REITs zu schaffen. Auch Eichel sieht derzeit keinen Ausweg aus der Steuerproblematik: "Was ich als Bundesfinanzminister nicht verantworten kann, sind neue Steuerschlupflöcher", sagte er vor wenigen Tagen in Frankfurt.

Die Finanzbranche rechnet trotzdem weiter mit der plangemäßen Einführung von REITs 2006. "Die Initiative Finanzplatz Deutschland wird bis Ende nächster Woche einen neuen Vorschlag entwickeln, der die Punkte der Arbeitsgruppe entkräftet oder Verbesserungsmöglichkeiten aufzeigt", sagte Klaus Droste, REIT-Experte der Deutschen Bank. "Die Arbeitsgruppe hat viele Probleme völlig überzeichnet", sagte Florian Schultz, Partner der Kanzlei Linklaters Oppenhoff & Rädler.

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ftd.de; 04.05.2005

Wirtschaft für Eichels Immobilien-Steuerreform

Ermäßigung soll Handel mit Betriebsgebäuden in Schwung bringen. Finanzministerium will Schlupflöcher bei Trusts verhindern.

Die Wirtschaft dringt auf eine Neuregelung der Besteuerung von Immobilien. Deshalb unterstützt sie die Pläne von Bundesfinanzminister Hans Eichel, der börsennotierte Immobilientrusts erlauben möchte. Außerdem will Eichel stille Reserven, die beim Verkauf von betrieblichen Immobilien aufgedeckt werden, nur noch zur Hälfte besteuern. ?Beide Projekte liegen auf einer Linie und würden den Standort Deutschland voranbringen?, sagt Steuerberater Florian Schultz von der Kanzlei Linklaters Oppenhoff & Rädler. Schultz ist auch Mitglied der Initiative Finanzplatz Deutschland.

Im Finanzministerium wird weiterhin an einem Konzept für die so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) gearbeitet. Eichel zeigte sich noch vor wenigen Tagen "aufgeschlossen" für diese Trusts, die es in den USA, Australien und einigen europäischen Ländern wie Frankreich und Belgien gibt. Eichels Experten wollen aber verhindern, dass durch die Einführung von REITs neue Steuerschlupflöcher entstehen. Daran arbeitet auch eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe. Ziel ist die Einführung Anfang 2006. Bis dahin müssen auch die Bedenken der SPD-Bundestagsfraktion gegen das Instrument ausgeräumt werden.

Bereits am heutigen Mittwoch will das Bundeskabinett die Steueränderungen verabschieden, die am 17. März auf dem Jobgipfel bei Kanzler Gerhard Schröder beschlossen wurden. Danach ist vorgesehen, dass Gewinne aus dem Verkauf von betrieblichen Immobilien nur zur Hälfte besteuert werden, wenn sie zum Zeitpunkt des Verkaufs zehn Jahre zum Anlagevermögen gehören. Außerdem soll diese Vorzugsbehandlung nur von 2006 bis 2008 gelten. Im Gesetzentwurf heißt es zur Begründung: "Für einen begrenzten Zeitraum von drei Jahren wird damit ein Anreiz geschaffen, nicht betriebsnotwendige Immobilien zu veräußern, um frei verfügbares Eigenkapital zu mobilisieren." Eichel erhofft sich von der Steuerermäßigung eine derartige Belebung des Immobilienmarktes, dass der Fiskus bis zu 1,27 Mrd. Euro pro Jahr an zusätzlichen Steuern einnimmt. Die Steuerermäßigung soll also durch das größere Volumen an Immobilienverkäufen weit überkompensiert werden.

"Einen Mobilisierungseffekt wird es bestimmt geben", sagt Steuerberater Schultz. "Viele Immobilien werden heute aus steuerlichen Gründen nicht bewegt." Sowohl Dax-Konzerne als auch größere Mittelständler hielten Immobilien zum Teil schon 30 Jahre, obwohl diese betriebswirtschaftlich nicht mehr sinnvoll seien ? nur weil sie die Wertsteigerung nicht voll versteuern wollten, so Schultz.

Kann Eichel die Steueränderung durch den unionsdominierten Bundesrat bringen, hätten die Unternehmen die Möglichkeit, ihre überflüssigen Gebäude an andere Firmen, an Immobilienfonds oder auch künftig an REITs zu verkaufen.

Bei den Trusts gibt es aber noch ein Problem: Die Erträge würden als Dividenden deklariert. Deshalb könnten ausländische Investoren nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) eine Reduzierung der Quellensteuer auf fünf oder sogar null Prozent einfordern. Deshalb wird im Ministerium überlegt, die Erträge aus REITs als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren. Damit würden sie nicht den DBA unterliegen.

Schultz warnt aber: "Man kann nicht einen bilateralen Vertrag wie ein DBA übergehen, indem man sagt, das sind keine Dividendenausschüttungen, wenn jeder andere Staat das anders sieht."

So positiv Schultz Eichels Gesamtpaket findet, so unsinnig erscheint ihm die Kritik von Bayerns Finanzminister Kurt Faltlhauser. Der hatte eingewendet, schon heute gebe es eine steuerbegünstigte Reinvestitionsrücklage. Schultz: "Das Geld kann ich aber nur in Grundstücke investieren, nicht in Maschinen."

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Handelsblatt

Markt fordert deutsche Immobilien-AGs

Steuerproblematik könnte Einführung verzögern - Anlegern steht bereits der Umweg über Branchenfonds offen.

Das Interesse an der Einführung an Reits in Deutschland scheint auf allen Seiten groß zu sein: bei privaten und institutionellen Investoren, Unternehmen mit großem Immobilienbesitz, aber auch beim Staat. Denn die Mobilisierung des bei vielen Unternehmen schlummernden Immobilienbesitzes gibt dem deutschen Immobilienmarkt kräftige Impulse. Sie soll ausländische Investoren ins Land locken, den Finanzplatz Deutschland stärken und auch dem Staat zusätzliche Steuereinnahmen bringen. Denn das Auflegen von börsennotierten Immobiliengesellschaften, so genannten Reits (Real Estate Investment Trusts) soll stille Reserven heben, die sonst weiter stille Reserven bleiben würden.

"Das Steueraufkommen für die öffentlichen Haushalte dürfte durch direkte und indirekte Effekte steigen", sagt Eckart John von Freyend, der Vorstandschef der IVG Immobilien AG. Allerdings muss der Staat auch ein Opfer bringen: Er soll beim Besteuern der Gewinne, die bei der Einbringung von Immobilien in die Immoblien-AGs entstehen, mit dem halben Steuersatz vorlieb nehmen.

Allerdings steckt wie so oft auch hier der Teufel im Detail. Nach den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen können ausländische Anleger, die in Reits investieren, ihre Dividenden völlig steuerfrei beziehen. Das ist natürlich nicht im Sinne der Finanzverwaltung, die alles vermeiden will, um neue Steuerschlupflöcher zu reißen.

Vorbild für die mittlerweile in den Niederlanden, Australien, Kanada, Belgien und Japan eingeführten Reits sind die US-Reits, die dort bereits 1960 entstanden. Die Gesellschaften sind von der Körperschaftsteuer befreit, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört, dass sie das Schwergewicht der laufenden Einnahmen aus Immobilien erzielen und dass sie 90 Prozent der Gewinne an die Aktionäre ausschütten, die diese als Dividenden zu versteuern haben. 180 Reits mit unterschiedlichen Anlageschwerpunkten (Wohnen, Büros, Einzelhandel, Hotels) sind bei der US-Börsenaufsicht SEC registriert und an der Börse zugelassen. Ihre Marktkapitalisierung beträgt laut Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts) fast 400 Mrd. US-Dollar.

Seit Jahren outperformen die Reits die anderen Aktien an der New York Stock Exchange und den MSCI-Index. Vor allem die Aktienkrise seit 2000 hätte der Anleger mit einem Reits-Investment gut überstanden. Seit 1995 bis heute legte der Nareit-Index jährlich um 13,9 Prozent zu, der S&P-Index brachte es auf ein jährliches Plus von elf Prozent.

Deutsche Anleger, die aus steuerlichen Gründen nicht direkt in Reits investieren konnten - wegen der prohibitiven Besteuerung nach deutschem Investmentrecht - , können in Branchenfonds investieren, die ihrerseits in Reits anlegen. Auch dieses Investment hat sich in der Vergangenheit gelohnt. Diese Fonds werden möglicherweise uninteressant werden, wenn deutsche Anleger, ohne die bisherigen steuerlichen Nachteile fürchten zu müssen, direkt in Reits anlegen können - allerdings nur in deutsche.

"Eine Anlehnung an dieses Erfolgsmodell in Deutschland erscheint sehr sinnvoll, um die G-Reits zu einem Erfolg werden zu lassen", sagt Peter Barkow, Analyst für Immobilienaktien bei HSBC Trinkaus& Burkhardt. Die Erfolgsgeschichte der Reits in den USA begann allerdings erst mit der Einführung der Up-Reits-Struktur, die eine Steuerstundung für in Reits eingebrachte Immobilien darstellte. In einer Studie zu G-Reits stellt Barkow fest, dass eine niedrige Exit-Steuer wünschenswert sei, um das Angebot an G-Reits zu forcieren.

Deutsche Reits dürften ein interessantes Investitions-Vehikel für den privaten Anleger werden. Voraussetzung dafür ist aber, dass es gelingt, die ausländischen instititutionellen Anleger zu gewinnen. Die sind aber bislang in deutschen Immobilientiteln untergewichtet investiert, weil deutsche Immobilienaktien eine zu geringe Marktkapitalisierung haben und Immobilienfonds für viele institutionelle Anleger nicht in Frage kommen. Nach dem US-Vorbild sollten sich nach Meinung von Barkow auch die G-Reits auf bestimmte Segmente (Büros, Wohnungen) fokussieren, weil die institutionellen Anleger über die Diversifizierung durch eigene Selektion selbst entscheiden wollen.

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ftd.de

Eile tut Not bei der REITs-Einführung

Deutschland droht, bei den börsennotierten Immobilientrusts ins Hintertreffen zu geraten - Weitere Verzögerung durch Neuwahlen. Der erste deutsche Real Estate Investment Trust (REIT) wird nach Ansicht von Experten frühestens in 15 Monaten an die Börse gehen. Durch die vorgezogene Bundestagswahl verschiebe sich die zuletzt für Januar 2006 geplante Einführung nicht besteuerter Immobilien-AGs.

"Im besten Fall verabschiedet das neue Kabinett im November den Gesetzentwurf, und der Bundestag stimmt dem Vorhaben im Februar nächsten Jahres zu", hofft Klaus Droste, Managing Director Global Corporate Finance bei der Deutschen Bank. Angesichts der Vorbereitungszeit, die Immobiliengesellschaften für das IPO benötigen, werde der erste Börsengang nicht vor September 2006 erfolgen.

Dabei tue Eile Not, mahnt Immo von Homeyer, Immobilienresearcher bei der HSH Nordbank. In Großbritannien hat das zuständige Subcommittee des Finanzministeriums just signalisiert, dass britische REITs im Januar 2006 eingeführt werden dürften. "Damit wächst die Gefahr, im Wettbewerb um internationales Kapital ins Hintertreffen zu geraten", sagt von Homeyer. "Ein zeitnaher Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums zur Einführung von REITs im nächsten Jahr würde internationalen Investoren signalisieren, dass ihr Kapital in Deutschland willkommen ist." Auch klare Statements der Parteien vor der Wahl für REITs könnten den Eindruck von Stillstand vermeiden.

Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des BFW, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, sieht keine Notwendigkeit, die Einführung von REITs weiter zu verzögern, da alle Fraktionen im Bundestag grundsätzlich dafür gestimmt hätten. "Wir fordern, dass die Verhandlungen mit den Bundesländern fortgeführt werden, weil es für die Einführung dieses Instruments keine Rolle spielt, wie die künftige Bundesregierung aussehen wird." Bedenken der Länder, wie die von Bayerns Finanzminister Kurt Faltlhauser befürchteten Steuerausfälle, könnten relativ zügig ausgeräumt werden.

REITs unterliegen nicht der Unternehmenssteuer. Dafür schütten sie 90 Prozent ihrer Gewinne aus. Damit sind die Trusts für institutionelle Investoren deutlich interessanter als herkömmliche Immobilien-AGs, bei denen die Vorstände erheblichen Einfluss auf die Höhe der Dividenden haben. Oliver Puhl, Leiter Real Estate Investment Banking bei Morgan Stanley: "Die Bereitschaft ausländischer institutioneller Investoren, sich langfristig am deutschen Immobilienmarkt zu engagieren, wird deutlich steigen, wenn REITs zugelassen werden." Sollte sich die Einführung aber zu lange verzögern oder ganz ausbleiben, würden britische oder französische Banken die Geschäfte mit den IPOs der neuen REITs machen.

Die Zulassung von REITs scheiterte bisher auch am linken SPD-Flügel, der weitere Aufkäufe von Wohnungspaketen durch Private Equity Funds verhindern will. Puhl bezweifelt allerdings, dass angelsächsische Funds wie die britische Terra Firma, die jüngst für 7 Mrd. Euro die Eon-Immobilientochter Viterra übernommen hat, sich vom deutschen Wohnimmobilienmarkt fern halten würden, sollten REITs nicht zugelassen werden.

Tobias Just, Volkswirt bei Deutsche Bank Research, ist da etwas anderer Ansicht. Die Funds wollten kurzfristige Marktchancen wahrnehmen. Allein durch Mieterprivatisierung sei kein Exit möglich. Eine Zerschlagung der Portfolios in kleinere Einheiten und deren Verkauf an regionale Wohnungsgesellschaften würde viel Zeit in Anspruch nehmen. Für den schnellen Ausstieg aus dem Markt wären REITs die beste Lösung. Just warnt denn auch: "Sollten REITs nicht eingeführt werden, dürfte sich das Fenster für rentierliche Portfoliotransaktionen in Deutschland schneller schließen." Für Kommunen und Industrieunternehmen könnte es dann problematisch werden, Käufer für ihre Wohnimmobilien zu finden.

Deutsche Kleinanleger können übrigens schon jetzt direkt oder über Zertifikate (siehe Randspalte) und Immobilienaktienfonds in ausländische REITs investieren. Sollten britische oder französische REITs Anfang 2006 in den hiesigen Markt einsteigen, wären Privatanleger von Anfang an dabei.

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A. Henneberg · ** Consulter ** Anmeldungsdatum: 28.08.2002 Beiträge: 4931 Wohnort: Osten

GoMoPa · . Anmeldungsdatum: 25.01.2002 Beiträge: 2358

Handelsblatt

Gesetze verzögern Reits-Einführung

Große Koalition könnte sich rasch auf Reits einigen - Umfangreiche Gesetzesanpassungen sind notwendig. Aufgeschoben ist nicht aufgehoben - mit diesem Sprichwort müssen sich die Befürworter der Einführung von steuerbegünstigten Immobilienaktien, so genannter Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland trösten.

REINER REICHEL HANDELSBLATT, 2610.2005 Denn der Beginn des Bundestagswahlkampfs im Mai war für die mit einem Reits-Gesetzentwurf befassten Experten des Finanzministeriums das Signal, die Arbeit daran zu unterbrechen. Wertvolle Zeit ging verloren. Mit dem In-Kraft-Treten eines Reits-Gesetzes wird nun im zweiten Halbjahr 2006, spätestens Anfang 2007 gerechnet.

Widerstände, an denen das Vorhaben insgesamt scheitern könnte, werden indes nicht mehr erwartet. CDU und SPD waren sich schon vor der Wahl über die Einführung von Reits einig. Ein Sachverhalt, an dem sich nach der Bundestagswahl nichts geändert hat: So äußerte sich Hessens Ministerpräsident Roland Koch in der vergangenen Woche zuversichtlich über die Einführung börsennotierter Immobilienwerte. "Ich glaube, dass das ein Punkt ist, über den man reden kann", sagt er mit Blick auf die Reits-Chance in einer großen Koalition. "Wir sind ein Land mit unterentwickeltem Immobilienmarkt, wenn es um die Fungibilität der Immobilien als ein Teil des Wertbestandes eines Unternehmens geht", sagt Koch.

Wie komplex das Vorhaben indes ist, wird deutlich, wenn Klaus D. Droste, Managing Director der Deutschen Bank und einer der vielen Reits-Lobbyisten im Bankensektor, die Liste der zu ändernden Gesetze aufzählt: "Mit einem Reits-Rahmengesetz wird in HGB, Körperschaftsteuergesetz, Einkommensteuer-, Gewerbesteuer- und Umwandlungssteuerrecht sowie Wertpapierhandelsgesetz - um nur die wichtigsten zu nennen - eingegriffen."

Die noch zu Zeiten der rot-grünen Regierung erarbeiteten Eckdaten sehen vor, dass Reits von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit werden. Im Gegenzug müssen sie 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende ausschütten, die dann vom Anleger voll versteuert werden müssen. Das Halbeinkünfteverfahren, das die Steuerlast auf Dividenden halbiert, soll für Reits nicht gelten. Um überhaupt Reits gründen zu können, muss es attraktiv sein, ihnen Immobilien zu verkaufen. Das größte Hindernis: Stille Reserven werden offen gelegt, wenn eine Liegenschaft zu einem Preis über dem Bilanzwert veräußert wird. Diese stillen Reserven sollen darum nur mit dem halben Steuersatz belegt werden.

Um die Liquidität der Reits-Neugründungen nicht übermäßig zu belasten, steht zur Diskussion, den Gesellschaften vier Jahre Zeit für das Abtragen der Steuerschuld zu gewähren. Dennoch werde der Staat mit diesem Modell mehr statt weniger Steuern einnehmen, verspricht Reits-Verfechter und IFD-Mitglied Droste. Die Steuermehreinnahmen beziffert er auf acht Mrd. Euro binnen fünf Jahren, ausgelöst durch ein höheres Grunderwerbsteueraufkommen. Die einfache Rechnung: Wenn Immobilienverkäufe attraktiver werden, wechseln mehr Grundstücke den Besitzer. Und an jedem Besitzwechsel partizipieren die Länder, denen die Grunderwerbsteuer zufließt. Ganz abgesehen davon, dass die Zahl der passiven Immobilieninvestoren in Deutschland ohnehin abnimmt. Die offenen Immobilienfonds, über viele Jahre typische Bestandshalter, managen ihre Portfolios inzwischen auch aktiv, kaufen und verkaufen also weit mehr als früher.

Der Steuervorteil könnte noch höher ausfallen, wenn es gelingt, eine Lösung für die Umwandlung von ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften in Reits zu finden. Das Problem: Vor Jahren wurde diesen steuerfreien Gesellschaften im Falle der Umwandlung in steuerpflichtige Wohnungsunternehmen gestattet, ihre zu Buchwerten in der Bilanz stehenden Wohnungsbestände zu sehr viel höheren Verkehrswerten in die neue Bilanz zu stellen. Sie konnten dann von diesen sehr viel höheren Werten abschreiben. Als Gegenposition mussten sie eine Eigenkapitalrücklage, EK 02 genannt, bilden. Zahlt eine solche Gesellschaft Dividende, wird diese mit einer Strafsteuer von drei Siebtel, also knapp 43 Prozent belastet. Ein Vorschlag der IFD zielt nun darauf, diese Strafsteuer für die Wohnungsgesellschaften zu halbieren, die sich binnen fünf Jahren nach der Gesetzesänderung in einen Reit wandeln.

Die härteste Steuernuss, die es zu knacken gilt, ist allerdings, die Besteuerung von ausländischen Reit-Aktionären sicherzustellen. Als Nussknacker bietet die IFD das so genannte Trennmodell an. Danach soll im deutschen Reit eine AG mit einem Sondervermögen kombiniert werden. Beide sind im Besitz der Anleger. Das Sondervermögen hält die Immobilien und zahlt die Dividende. Weil diese Ausschüttungen aus Immobilienerträgen resultieren, werden sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gewertet. Der Trick dabei: In Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ist festgelegt, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie steht. Dividenden einer Aktiengesellschaft sind dagegen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Fließen sie an eine ausländische juristische Person, etwa eine AG, werden sie nach den bestehenden DBA mit den meisten Ländern nur gering, in manchen Fällen gar nicht besteuert.

Das Trennmodell führt nun womöglich zwei Kontrahenten in der Reits-Debatte zusammen. Der Fondsverband BVI rührte bisher die Trommel für eine Reits-Lösung unter dem Dach des Investmentgesetzes und führte dafür gleich zwei Gründe ins Feld: die Überwachung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und die Sicherstellung, dass ausländische Anteilseigner besteuert werden. Es gebe Gespräche über einen gemeinsamen Vorschlag, sagt BVI-Sprecher Andreas Fink. "Wichtig ist nicht, dass Reits im Investmentgesetz geregelt sind, wichtig ist, dass unsere Gesellschaften sie managen können", sagt Fink. Reichel, Reiner

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GM&P Info · . Anmeldungsdatum: 18.01.2006 Beiträge: 3628