Nach dem Abwertungsschock beim Morgan Stanley P2 Value stellen sich viele Anleger die Frage: Wie geht es weiter mit den offenen Immobilienfonds?

Die Nachricht schlug ein wie eine Bombe! Der Sachverständigenausschuss des offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value schloss die Neubewertung aller Fondsimmobilien ab und kam zu einer Gesamtabschreibung auf alle Immobilien von 231 Millionen Euro oder fast 14 Prozent des Fondsvolumens. Zu diesem desaströsen Ergebnis führten vor allem eine stark verringerte Investitionsnachfrage und sich verschlechternde Fundamentaldaten an den globalen Immobilienmärkten. Da der Fonds weiterhin für Rücknahmen geschlossen bleibt, fiel der Fondsanteil an den Börsen weiter deutlich.

Bereits im vergangenen Jahr produzierte die Branche durch zeitweise Schließung von 13 Fonds Schlagzeilen. Verschiedene Fonds hatten kürzlich ihre Pforten wieder geöffnet, einige bereiteten sich darauf vor – so kam das P2-Value-Desaster zur Unzeit.

Aggressive Bilanzierung

Die früher als W(itwen) und W(aisen)-Papiere geltenden offenen Immobilienfonds haben einen "Schlag ins Kontor" erhalten – stellt sich doch nach dem P2 Value-Fall berechtigt die Frage der Werthaltigkeit der Berechnungsmethode von Sachverständigen-Gutachten. Um in einem verteilten Markt Anteile zu gewinnen, wurde beim Morgan Stanley P2 Value offensichtlich zu aggressiv bilanziert. Andere Fondsanbieter verweisen auf diese aggressive Bewertungspolitik von P2 Value und sehen keinen akuten Abschreibungsbedarf bei eigenen Fonds. Unabhängig von der im Branchenvergleich speziellen Investmentstrategie des Morgan Stanley P2 Value war offensichtlich die kurzlaufende Mietvertragsstruktur einzelner Objekte im Fonds für die Abschreibungen ausschlaggebend. So mussten einzelne Objekte um mehr als 20 Prozent abgewertet werden.

Offene Immobilienpunkts punkten unterm Strich

Ungeachtet dessen sind Anleger, die in offene Immobilienfonds investiert haben, bisher relativ gut durch die Finanz- und Wirtschaftskrise gekommen, meint Burkhard Wagner, Vorstand der Partners Vermögensmanagement AG in München. Er ist überzeugt, dass auf Sicht bei vielen Immobilien die Leerstandsquoten steigen, die Mietpreise tendenziell fallen und die Anzahl von Mieterinsolvenzen zunehmen werden.

Anleger die in Immobilienfonds investiert sind, sollten unbedingt darauf achten, welche Mietvertragslaufzeiten und welche internationale Streuung im jeweiligen Fonds vorherrscht. Fonds mit durchschnittlich kurzen Mietlaufzeiten sollten verkauft werden. Zudem drückt die Finanz- und Wirtschaftskrise weiterhin auf die Preise vieler Immobilienmärkte. Diese Rahmenbedingungen werden laut der Einschätzung von Wagner und seinen Kollegen zukünftig auch von Sachverständigen anderer Immobilienfonds noch stärker berücksichtigt werden müssen. Dies führt auch bei anderen Fonds zu Abschreibungspotenzial. Dieses dürfte jedoch bei konservativ geführten Fonds mit weitaus geringeren Abschlägen "bestraft" werden.

Die Zeit eines kontinuierlich ansteigenden Anteilwertes eines offenen Immobilienfonds scheint vorbei. Allerdings könnten bei inflationärem Umfeld offene Immobilienfonds wieder attraktiver werden. Vorsichtige Anleger sollten dagegen ihre Anteile an offenen Immobilienfonds reduzieren, rät Wagner. (ir)

Quelle: FONDS professionell

BVDI: "Missstände im Morgan Stanley P2 Value" – Verband schaltet BaFin ein

Dem in einer dramatischen Schieflage befindlichen offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value droht neuer Ärger. Der Bundesverband Deutscher Investmentberater (BVDI) hat bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) einen Antrag auf Prüfung der Fondsverwaltung eingereicht.

Man habe „die Anordnung aufsichtsrechtlicher Maßnahmen beantragt, die vor allem den Anlegerschutz gewährleisten sollen“, heißt es in einer kurzen Mitteilung des BVDI, dessen Mitglieder Paragraph 32 oder 64 Finanzdienstleitungsinstitut im Sinne des KWG oder Investmentfonds-Makler sind.

Hintergrund ist die drastische Abwertung des Immobilienbestandes des P2 Value während der nunmehr 21 Monate andauernden Phase der Aussetzung der Anteilsrückname beziehungsweise dem seit Mai 2010 bestehenden Ausgabestopps neuer Anteile. Der Verlust des NAVs beläuft sich nach Angaben des BVDI auf Jahressicht inzwischen auf minus 24 Prozent. Diese Kursentwicklung stünde in krassem Gegensatz zur Zielsetzung von offenen Immobilienfonds, die als besonders sichere Anlageklasse gelten, so der 1994 gegründete und in Hamburg ansässige Verband.

„Der BVDI erkennt erhebliche Missstände im Management, die die Sicherheit der dem Institut anvertrauten Vermögenswerte gefährden und der Beschreibungen im Verkaufsprospekt nicht entsprechen“, heißt es weiter. Ferner sehe man „in diesem Vorgehen des Managements einen massiven weiteren Vertrauensverlust bei den Anlegern, der erhebliche Nachteile für die Finanzbranche und die Gesamtwirtschaft herbeiführen könnte.“

„Wir haben die BaFin aufgefordert, den Sachverhalt zu prüfen“, erklärt Renate Kewenig, Vizepräsidentin des BVDI gegenüber FONDS professionell. Morgan Stanley müsse klar sein, dass sich die Investoren zu Wehr setzen. Bei der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH selbst war man über den Vorstoß des BVDI überrascht. Laut einer Unternehmenssprecherin wolle man aber den Antrag bei der Aufsicht nicht kommentieren. Dies sei Sache der BaFin, die nun über weitere Schritte zu entscheiden habe, hieß es auf Anfrage.

Selbst bei der BaFin war man über den Antrag des BVDI noch nicht informiert. Alle Eingaben würden jedoch an das zuständige Referat weitergeleitet und bearbeitet, so eine BaFin-Sprecherin. Dort werde entschieden, inwiefern man der Sache nachgehe. „Wir haben keinerlei Erfahrungen mit solchen Anträgen. Wir rechnen aber mit einer zeitnahen Antwort der Aufsicht“, sagt Kewenig.“ Ob es zu einer BaFin-Prüfung kommt und welche Konsequenzen dies letztlich für Morgan Stanley Real Estate Investment und ihren Fonds P2 Value hat, ist also völlig offen. (rmk)

Quelle: FONDS professionell

Die Anleger der offenen Immobilienfonds, die geschlossen sind, haben noch die Möglichkeit, ihre Anteile an der Börse zu verkaufen - allerdings mit einem großen Abschlag gegenüber dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft. An der Hamburger Börse findet ein reger Handel mit diesen Fonds statt. Doch es gibt auch dubiose Angebote. So bietet die GE & F Capital 39 Euro für einen Anteil des offenen Immobilienfonds Degi Europa, der innerhalb von drei Jahren abgewickelt wird. Die Anleger werden in Raten ausgezahlt.

"Wir warnen, diese Offerte anzunehmen", sagt Annabel Oelmann, Expertin bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Zwar liege das Angebot etwas über dem Börsenpreis, doch das Geld werde nicht ausgezahlt. Stattdessen wird ein Degi-Anteil gegen zehn Aktien der SPV AG & Co. KGaA getauscht. Die Aktien sind nicht börsennotiert. und ihr Wert kann daher nicht überprüft werden. Nach Darstellung der GE & F Capital handelt es sich bei der SPV AG um eine Gesellschaft, die das Vermögen der Anleger in Gold und Silber anlegt und einen Edelmetallhandel betreibt.

Zitat

Doch es gibt auch dubiose Angebote.
"Wir warnen, diese Offerte anzunehmen", sagt Annabel Oelmann, Expertin bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

SPV AG & Co. KGaA - Die Aktien sind nicht börsennotiert. und ihr Wert kann daher nicht überprüft werden.

Die dubiosen Aktientausch-Angebote aus Heidenheim sind den Usern von GoMoPa hinreichend bekannt. Schon die Bafin warnte diesbezüglich. Aber die dubiosen Geschäfte des Reich-Clan aus Heidenheim - früher unter "ideenreich" aktiv, gehen weiter.

Ob der DEGI International geschlossen bleibt oder wieder öffnet ist derzeit nicht absehbar

Aberdeen Immobilien berichtet, dass der DEGI International abgewertet werden musste und zwar von € 45,61 auf € 45,20. Es musste eine Immobilie in Kanada um 10,4% abgewertet werden. Damit kommt zu der Schließung des DEGI International auch noch ein sinkender Anteilspreis hinzu

AXA Immoselect, SEB Immoinvest, CS Euroreal, DEGI International, DEGI Europa, Morgan Stanley P2 Value, UniImmo global, KanAm, Allianz Premium Management

Handelsblatt rät Anlegern zum sofortigen handeln!

In der Online Ausgabe rät die renommierte Wirtschaftszeitung Handelsblatt, die von dem Bundesgerichtshof im Anlegerrecht als eine der wenigen Fachzeitschriften anerkannt wird, bei offenen Immobilienfonds, die geschlossen oder abgewickelt werden (AXA Immoselect, SEB Immoinvest, CS Euroreal, DEGI International, DEGI Europa, Morgan Stanley P2 Value, UniImmo global, KanAm, Allianz Premium Management), Anlegern, aufgrund der drohenden Verjährung umgehend zu handeln. Niemand wisse derzeit, wie die Krise der offenen Immobilienfonds (AXA Immoselect, SEB Immoinvest, CS Euroreal, DEGI International, DEGI Europa, Morgan Stanley P2 Value, UniImmo global, KanAm, Allianz Premium Management) ausgeht. Es müsse mit Verlusten gerechnet werden. Das Handelsblatt titelt: "Wenn die Verjährung das Vermögen kostet" und bringt es damit auf den Punkt. Entweder man handelt jetzt oder lässt es besser bleiben, auch wenn erhebliche Verluste entstehen. Der Fall des Morgan Stanley P2 Value hat jedoch gezeigt, dass auch Verluste bis zu 50% oder gar mehr möglich ist.

Offene Immobilienfonds: Neue Aspekte bei der Beraterhaftung

Der Heidelberger Anlegeranwalt Mathias Nittel hat zwei Klagen wegen Beratungsfehlern bei offenen Immobilienfonds eingereicht. In beiden Fällen treten neue Aspekte zutage, die sich zu Gunsten der Geschädigten auswirken können.

Seit dem Ausbruch der Finanzkrise haben sich offene Immobilienfonds mehr und mehr zum Ärgernis für private Anleger entwickelt. Reihenweise wurden Fonds eingefroren, weil ansonsten die Massenflucht der Anleger aus den Fonds zu Notverkäufen mit immensen Verlusten geführt hätte. Trotz dieser drastischen Maßnahmen schreiben einige Fonds unterm Strich rote Zahlen. Damit hat sich das Produkt, das von Banken und Finanzvermittlern gerne als flexible und sichere Kapitalanlage verkauft wurde, für viele Betroffene als unveräußerlicher Verlustbringer entpuppt.

Ein besonders drastisches Beispiel ist der Immobilienfonds „DEGI International“, der nach der Statistik des Fondsverbands BVI von Ende April 2010 bis Ende April 2011 mehr als 14 Prozent an Wert verloren hat. Eine von Rechtsanwalt Mathias Nittel vertretene Geschädigte bekam den Erwerb von DEGI-Fondsanteilen im Sommer 2008 von einem Repräsentanten der Allianz empfohlen. Der Fonds wurde vom Berater als sichere und im Bedarfsfall kurzfristig verfügbare Kapitalanlage beschrieben, was sich mittlerweile beides als unzutreffend erwiesen hat

Ihren Anspruch auf Schadenersatz begründet die Betroffene nicht allein mit der unzutreffenden Darstellung der Risiken, sondern auch mit einer besonderen Konstellation in der Fondsstruktur, über die bereits 2007 in der Fachpresse berichtet worden war. Demzufolge hatte der Fonds mit einem Anteil von 30 Prozent überdurchschnittlich viele institutionelle Investoren zu verzeichnen – und diese ziehen im Gegensatz zu privaten Anlegern häufig Millionensummen innerhalb kürzester Zeit ab. Damit war das Risiko, dass der DEGI-Fonds eingefroren wird, bereits zum damaligen Zeitpunkt überdurchschnittlich hoch. Und: Wie bereits die vorübergehenden Schließungen zweier Immobilienfonds im Jahr 2005 und 2006 zeigten, handelte es sich hierbei keinesfalls um ein rein akademisches Risiko.

Der zweite Fall betrifft den ebenfalls eingefrorenen Dachfonds „Premium Management Immobilien Anlage (PMIA)“, der schwerpunktmäßig in offene Immobilienfonds investiert. Ein Berater der Commerzbank riet der betroffenen Anlegerin zur Umschichtung von zwei Hausinvest-Immobilienfonds in den PMIA-Dachfonds. Begründung: Die beiden Hausinvest-Fonds seien „nicht mehr gut“. Verschwiegen wurden der Anlegerin nicht nur das Risiko der Fondsschließung und die Tatsache, dass die Bank hohe Provisionen für die Umschichtung erhielt. Darüber hinaus wurde die Anlegerin nicht darüber informiert, dass ihr mit der Abkehr von den Hausinvest-Fonds wichtige Vorteile verloren gingen.

Denn beim Hausinvest-Immobilienfonds gibt es besondere Absprachen mit institutionellen Investoren, die dort weitaus weniger schnell viel Geld abziehen können als bei anderen Fonds. Die privaten Anleger haben damit ein vergleichsweise geringeres Risiko, dass der Fonds wegen Liquiditätsproblemen geschlossen wird – was sich in der Praxis darin zeigt, dass der Hausinvest-Fonds noch regulär Anteile zurücknimmt. Dass die Anlegerin mit dem Wechsel des Fondsproduktes auf diese Vorzugsbehandlung verzichtet, wurde ihr verschwiegen.

In beiden Fällen hat die Kanzlei Nittel im Namen ihrer Mandanten Klage eingereicht. Fachanwalt Mathias Nittel empfiehlt allen betroffenen Anlegern, die rechtliche Schritte gegen die Berater einleiten wollen und dieselben Konstellationen vorzuweigen haben, dies in ihren Ansprüchen zu dokumentieren. „Wenn Anlegern bewusst verschwiegen wurde, dass der Fonds mit besonderen Zusatzrisiken behaftet ist oder dass sie ohne Not einen wichtigen Vorteil aufgeben, dann kann dies die Chancen auf Entschädigung durchaus erhöhen.“
Pressemitteilung von: Kanzlei Nittel

Die Protect Invest Alliance (PIA), ein Zusammenschluss der Anlegeranwaltskanzleien Nieding + Barth und Tilp Rechtsanwälte, plant massiv gegen Morgan Stanley Real Estate Investment vorzugehen. Gegenüber dem Handelsblatt kündigte Rechtsanwalt Klaus Nieding, Geschäftsführender Gesellschafter von PIA, Schadenersatzforderungen in Höhe von 250 Millionen Euro gegen die Verwalterin des offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value an. Demnach wirft PIA Morgan Stanley vor, die Risiken einer Investition in den P2 Value "verharmlost" zu haben. Die Gesellschaft habe für den Fonds, der inzwischen abgewickelt wird, damit geworben, das Risiko sei "sehr gering", schreibt das Handelsblatt

Anleger müssten laut PIA bis zum Jahresende Schadenersatz geltend machen. Anderenfalls würden ihre Forderungen verjähren. Morgan Stanley habe die Vorwürfe indes zurückgewiesen. Man habe wie die gesamte Branche nach einem BVI-Konzept gearbeitet, wird Silvia Schmitten-Walgenbach, seit September 2010 Geschäftsführerin von Morgan Stanley Real Estate, zitiert. Darüber hinaus, so das Handelsblatt weiter, wollen die PIA-Anwälte weitere Kapitalanlagegesellschaften wegen ungenügender Risikohinweise ins Visier nehmen.

Neben dem P2 Value (27. Oktober 2010) haben bereits der Degi Europa (22. Oktober 2010), der Degi Global Business (18. August 2011) sowie der KanAm US-Grundinvest Fonds (30. September 2010) und der TMW Immobilienweltfonds (31.05.2010) ihre Auflösung und Abwicklung bekannt gegeben. Mitte November 2011 läuft zudem die letzte Frist für die Wiederaufnahme der Anteilsrücknahme beim Axa Immoselect und dem Degi International aus. Spätestens Anfang Mai 2012 müssen der CS Euroreal und SEB Immoinvest folgen

Die Rettung des offenen Immobilienfonds Axa Immoselect ist gescheitert. In den zwei Jahren, die der Fonds bereits eingefroren ist, konnten die Fondsmanager nicht genug Immobilien verkaufen, um für Abzugswünsche von Anlegern bei einer Wiederöffnung ausreichend Bargeld zu haben.

"Wir bedauern die Auflösung sehr, da wir in den letzten Monaten intensiv für eine Wiederöffnung des Fonds gekämpft haben", hieß es am Mittwoch in einer Mitteilung von Axa Investment Managers. "Die für eine erfolgreiche Wiederöffnung erforderliche Liquidität" sei aber nicht wiederherzustellen gewesen, begründete die Investmentgesellschaft des französischen Versicherungskonzerns Axa diesen Schritt

Die aktuelle Liquiditätsquote, also der Anteil frei verfügbarer und nicht in Immobilien gebundener Mittel, liege trotz Objektverkäufen bei gerade einmal 10 Prozent - nötig für eine Wiederöffnung sind normalerweise 25 bis 30 Prozent. Ansonsten würde der Fonds sofort wieder in Schieflage geraten

Im Zuge der Auflösung sei beabsichtigt, alle Immobilien des Sondervermögens zu verkaufen. Die erste Abschlagszahlung an die Anleger solle im April 2012 erfolgen. Der Axa Immoselect war vor knapp zwei Jahren ebenso wie der Fonds Degi International von Konkurrent Aberdeen Immobilien eingefroren worden. Für den Degi-Fonds, der zu rund 19 Prozent liquide ist, muss eine Entscheidung bis zum 16. November fallen.

Diese Entscheidung dürfte auch von den Besitzern der anderen elf Immobilienfonds mit Spannung verfolgt werden, die zurzeit ebenfalls ihre Pforten geschlossen haben. Fünf davon werden bereits komplett aufgelöst. Insgesamt sind von den Schließungen etwa 30 Prozent des Vermögens in Höhe von rund 85 Milliarden Euro betroffen, das derzeit in offenen Immobilienfonds angelegt ist

Das Branchenschwergewicht CS Euroreal mit einem Fondsvolumen von 6 Mrd. € muss spätestens im Mai 2012 wieder für seine Anleger öffnen, wobei das Fondsmanagement des CS Euroreal sogar eine Öffnung noch in diesem Jahr anstrebt. Zweifelhaft ist allerdings, ob diese ambitionierten Pläne eingehalten werden können, da in letzter Zeit 2 eingefrorene offene Immobilienfonds aufgelöst werden mussten: der AXA Immoselect und der DEGI International.

Experten der Fondsbranche schätzen, dass für eine erfolgreiche nachhaltige Wiedereröffnung offener Immobilienfonds eine Liquiditätsquote von 25-30 % erforderlich ist. Mitte Oktober teilte die Credit Suisse Asset Management mit, dass der CS Euroreal drei Immobilien verkaufen konnte und sich seine Liquidität somit auf rund 21 % erhöht hat. Ende November konnte das Management des CS Euroreal eine weitere Immobilie verkaufen, ein belgisches Shoppingcenter. Die für die Anteilscheinrücknahmen verfügbare Liquidität des CS Euroreal erhöhte sich damit per 23.11.2011 auf 22,6 % und beträgt somit derzeit rund 1,38 Mrd. €. Seit der Aussetzung der Anteilrücknahme im Mai 2010 konnte der CS Euroreal insgesamt 12 Immobilien in einem Gesamtwert von knapp 1 Mrd. € veräußern.

Die Immobilienverkäufe des CS Euroreal bringen den offenen Immobilienfonds natürlich weiter an das Ziel der Wiedereröffnung noch in diesem Jahr heran. Doch reicht die Liquidität derzeit noch nicht aus, um die erwarteten Rückgabewünsche der Anleger im Falle der Öffnung vollständig befriedigen zu können, es müssen noch weitere Immobilienverkäufe folgen.

Anleger des CS Euroreal, die allerdings nicht länger warten wollen, sollten einen Ausstieg im Wege des Schadensersatzes gegenüber den Anlageberatern erwägen, da im Falle des Bestehens solcher Ansprüche auf Rückabwicklung der Anlage an dem CS Euroreal geklagt werden kann. Verluste durch den CS Euroreal wären im besten Fall dann nicht zu tragen. Solche Ansprüche der Anleger des CS Euroreal bestehen, wenn diese bei Anteilserwerb falsch beraten wurden, wenn ihnen also z.B. die erheblichen Risiken des CS Euroreal nicht aufgezeigt wurden. Weiterhin liegt eine Aufklärungspflichtverletzung der Anlageberater auch dann vor, wenn diese die Provisionen (Kick-Backs) verschwiegen haben, die diese von der Fondsgesellschaft für die Vermittlung der Anteile an dem CS Euroreal erhalten haben.

Mit Blick auf eine drohende Verjährung der Ansprüche sollte allerdings nicht mehr allzu lange gewartet werden, sondern möglichst schnell eine Beratung durch einen im Kapitalanlagerecht tätigen Rechtsanwalt erfolgen.


* Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Wieder auf oder für immer zu? Für drei offene Immobilienfonds beginnt jetzt die entscheidende Phase: CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest nehmen zurzeit keine Anteile zurück. Die Frist, bis zu der sie wieder öffnen müssen, endet im Mai. Sonst müssen die Fonds, die zusammen rund 16 Milliarden Euro verwalten, abgewickelt werden

3 Milliarden Euro reichen nicht

Für Anleger kam die Hiobsbotschaft kurz vor Weihnachten. Anstatt wie ursprünglich vorgesehen noch im alten Jahr wieder zu öffnen, bleiben die Fonds weiter geschlossen - und das, obwohl sie teilweise schon ordentlich Geld flüssig gemacht haben. Der CS Euroreal beispielsweise hat seit Mai 2010 insgesamt 14 Immobilien verkauft und 1,5 Milliarden Euro Liquidität aufgehäuft. Auch der SEB ImmoInvest wird nach Vollzug der planmäßigen Verkäufe Mittel in Höhe von 1,4 Milliarden Euro flüssig haben.

Ein klassisches Dilemma

Anleger sitzen in der Klemme. Sie können ihre Anteile verkaufen, das geht, obwohl die Fonds geschlossen sind. Allerdings müssen sie dazu über die Börse gehen und dort werden die Fonds mit 20 bis 25 Prozent Abschlag auf den eigentlichen Preis gehandelt. Sie können ihre Anteile auch behalten und darauf hoffen, dass die Fonds wieder öffnen. Klappt das, kann ihre Geldanlage noch jahrelang weiter laufen und stabile, steuergünstige Erträge bringen. Klappt es nicht und werden die Fonds aufgelöst, können die Verluste noch höher sein als bei einem sofortigen Verkauf.

Die Fonds im Test

Offene Immobilienfonds können ein gut gestreutes Depot sinnvoll ergänzen. Die besten Fonds haben in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt mehr als vier Prozent Rendite erwirtschaftet. Am besten hat der Fonds grundbesitz europa von der Deutschen Bank abgeschnitten: Er hat ein Plus von 5,9 Prozent pro Jahr geschafft. Die Fonds erwirtschaften ihre Erträge zum einen aus der Vermietung von Immobilien - was die Geldanlage vor Inflation schützt, vorausgesetzt die Mieteinnahmen sind an die Preissteigerungsrate gekoppelt. Zum anderen machen sie Gewinne aus dem Immobilienverkauf - nach Ablauf von zehn Jahren hierzulande steuerfrei.

Kein Basisinvestment

Ein Basisinvestment sind offene Immobilienfonds nicht. Sie eignen sich nur zur Beimischung und sollten nicht mehr als ungefähr 10 Prozent eines Depots einnehmen. Anleger, die einen zu großen Bestand an offenen Immobilienfonds haben, sollten diesen sukzessive zurückfahren. Anleger, die Anteile an derzeit geschlossenen Fonds halten oder an Fonds, die aufgelöst werden, sollten prüfen, ob sie ihren Schaden von der Bank ersetzt bekommen. Gute Aussichten auf Schadenersatz hat, wer seine Fonds bei einer Bank oder Sparkasse gekauft hat. In vielen Fällen haben deren Berater nämlich nicht auf die sogenannten Kick-Backs hingewiesen, Provisionen, die von der Fondsgesellschaft an die Bank zurückgeflossen sind. Auch aufgrund von falscher Beratung kann es Schadenersatz geben.

* Test

Anteile des Immobilienfonds CS Euroreal sind Mitte Januar 2012 nach Berechnung des Fondsverwalters Credit Suisse nur noch so wenig wert, wie Anleger schon 1999 dafür bezahlt haben. Im Vergleich zu den höchsten Werten, die 2008 auf Basis angeblich sachgerechter Bewertungen berechnet wurden, liegt der offizielle Rücknahmewert der Fondsanteile jetzt schon um fast 10% niedriger. Bezogen auf alle Anleger des Fonds mit der ISIN DE0009805002 ist das allein schon ein Wertverlust von mehr als 500 Mio. €. „Das ist alles andere als eine sichere Anlage für die niedrigste Risikoklasse“, meint Rechtsanwalt Klaus Dittke von der Kanzlei DSKP.de aus Düsseldorf.

Im Börsenhandel bekommen Anleger, die auf ihr Geld angewiesen sind, Mitte Januar sogar noch fast 30% weniger als das, was die Fondsgesellschaft Credit Suisse, Frankfurt, als richtigen Wert ausrechnet. Das ist nach Auskunft des Börseninformationsdienstes Comdirect.de weniger als der Erstausgabewert von 1992.

Bereits seit den Jahren 2003 und 2004 war bei neutraler Betrachtung der Wertentwicklung erkennbar, dass die Steigerungen der Jahre 1996 bis 2002 sich nicht fortsetzten. Seit 2009 ist erkennbar, dass die immer höheren Bewertungen der Gutachter, auf denen die Anteilwerte basieren, nicht haltbar waren und nach unten korrigiert werden mussten. Fondsverwalter Credit Suisse vermittelt in seiner Kommunikation dennoch den Eindruck erfolgreichen Wirkens.

Dafür bucht er sich entsprechend den Fondsbedingungen jährlich 0,75% des Fondsvermögens als Verwaltergebühr ab. Zuletzt waren das etwa 40 Mio. €. Angesichts solcher Summen, liegt die Vermutung nahe, die besonders lebhafte Ausgabe der Fondsanteile könnte mehr den Interessen des Verwalters dienen als den Interessen der Anleger. Berater müssen sich jedoch von solchen Eigeninteressen ihrer Arbeitgeber frei machen. Sie dürfen bei Kundenberatungen nur die Interessen der Kunden verfolgen. Der seit bald zwei Jahren und auch aktuell jetzt noch geschlossene „Offene Immobilienfonds“ CS Euroreal verwaltet zu Jahresbeginn 2012 etwa 6 Mrd. € Gelder von Anlegerkunden.

Noch heute verweist Credit Suisse auf Gerichtsbescheinigungen, wonach Anteile des CS Euroreal für Anlagen von Mündelgeld freigegeben wurden; zuletzt 2002. „Heute dürfte es schwer fallen, neuerlich solche Bescheinigungen begründen zu können“, meint Anwalt Dittke, der seit mehr als 25 Jahren Geld aus gescheiterten Anlagen zurückholt. Betreuer müssen sich nun fragen lassen, ob sie die Bedingungen der Mündelsicherheit regelmäßig überprüft – und ihre Anlagen entsprechend angepasst haben, sofern sie denn zu neuen Erkenntnissen gekommen sein sollten.

Die zunächst stagnierenden und zuletzt rückläufigen Werte der Fonds-Immobilien hindern Verwalter Credit Suisse nicht daran, die Wertentwicklung der Fondsanteile in unrealistisch begünstigender Art und Weise anzugeben. Dabei wird unterstellt, Anleger würden die jährlichen Ausschüttungen des Fonds regelmäßig sofort wieder in neue Anteile investieren. Das ist so, als würden Anleger die Zinsen aus einer Bundesanleihe jedes Mal sofort wieder in Nennwerten dieser Bundesanleihe investieren und in der Folge mittels steigender Nennwerte mehr Zinsen bekommen als auf dem Kupon der Anleihe angegeben ist. „Das ist realitätsfremd und beschönigend, offenbar um von der weniger guten Wertentwicklung der Immobilien abzulenken und die Erträge des Verwalters zu sichern“, meint Anwalt Dittke: „Bankberater müssen Anleger aber über diese Berechnungsweise aufgeklärt haben. Sie müssen ferner darüber aufgeklärt haben, dass die Bank vom Fondsverwalter regelmäßig Rückvergütungen bekommen.“ Diese Rückvergütung wird aus den Verwaltergebühren gezahlt, die den Fondsanlegern jährlich intern mit 0,75% belastet werden. „Das wäre schon enorm viel, wenn der Fonds noch 2% Wertsteigerung erwirtschaften würde“, sagt Anwalt Dittke: „Jetzt, da die Werte sinken, halte ich die Verwaltergebühr für völlig unangemessen.“

Angesichts des riesigen Volumens des CS Euroreal wird deutlich, für welche Partei sich die Berater in ihrem Interessenkonflikt zwischen Fondsverwalter und Anlegerkunden entschieden haben. Sofern Gerichte zu dem Urteil kommen, dass Anleger in diesem Verhältnis benachteiligt wurden, werden ihre Schäden von den Verursachern ersetzt werden müssen.

Pressemitteilung - Kanzlei Dittke, Schweiger, Kehl & Partner

Öffnung oder Abwicklung?

Mit dieser Frage beschäftigen sich die Anleger des bereits zum zweiten Mal geschlossenen Immobilienfonds CS Euroreal.

Für den Fonds, der seit Mai 2010 erneut geschlossen wurde, läuft die Frist zur Rücknahmeaussetzung der Anteilsscheine im Mai 2012 aus. Nach Ablauf dieser vom Gesetzgeber festgelegten Frist wird sich zeigen, ob dem Fonds eine Wiedereröffnung gelingt oder nicht. Eine bereits von der Geschäftsführung geplante Wiedereröffnung im Jahr 2011 blieb ohne Erfolg.

Experten schätzen die aktuelle Situation des Fonds als „stabil“ ein. Grund hierfür ist der Verkauf von drei Immobilien, die dem CS Euroreal zu einer erhöhten Liquidität verholfen haben. Nach Angaben von Experten bedarf es für eine risikolose Wiedereröffnung einer Liquiditätsquote von 22,8%.

Ob diese Quote im Mai 2012 erreicht werden kann, bleibt jedoch fraglich. Nach Informationen von Schroder Property plant jeder dritte institutionelle Anleger den Verkauf seiner Anteile am CS Euroreal. Ob der Fonds somit die notwendigen Mittel für eine risikofreie Wiedereröffnung erhalten wird, bleibt fraglich.

Für Anleger ist nun der Zeitpunkt zum Handeln gekommen. Diese sollten sich nicht alleine auf die künftige Entwicklung des Fonds verlassen, sondern vielmehr den Rat eines auf Kapitalanlagerechts spezialisierten Anwalts aufsuchen um mögliche Schadensersatzansprüche prüfen zu lassen. So wurde beispielsweise in einigen Fällen den überwiegend unwissenden Anlegern die Beteiligung als sichere Kapitalanlage dargestellt. Über die mit dieser Investition verbundenen Risiken, wurden die Anleger häufig nicht informiert.

Pressemitteilung: IVA Rechtsanwalts AG

Der Immobilien- und Finanzvorstand der Deka-Bank, Herr Matthias Danne, gibt auf einer Veranstaltung in Frankfurt eine pessimistische Prognose hinsichtlich der Zukunft der beiden Immobilienfonds ab. Er habe Zweifel daran, dass die beiden seit fast zwei Jahren eingefrorenen Immobilienfonds wieder auf die Beine kommen, so berichtet das Handelsblatt.

In diesem Rahmen äußerte Danne deutliche Kritik am Verhalten der beiden Fonds, wie das Handelsblatt berichtete. Wer ohne Not verkünde, noch 2011 wieder öffnen zu wollen und das Versprechen dann nicht einlöse, schüre die Verunsicherung der Anleger unnötig. „Das ist kein gutes Zeichen. Da darf man sehr nachdenklich werden".

Diese Einschätzung eines Insiders lässt leider nichts Gutes für die Anleger hoffen. Vielmehr zeigt sich, dass offensichtlich Handlungsbedarf für Anleger besteht. Enttäuschte Anleger der eingefrorenen Immobilienfonds CS Euroreal und SEB Immoinvest müssen also weiterhin um die Werthaltigkeit ihrer Geldanlagen bangen.

Beide Immobilienfonds wurden trotz entsprechender Ankündigungen nicht im Laufe des Jahres 2011 für die Anteilsscheinrücknahme geöffnet. Spätestens im Mai 2012 müssen die Fondsmanager jedoch abschließend entscheiden, ob sie die eingefrorenen Fonds nun doch noch öffnen oder diese endgültig geschlossen bleiben und zum Nachteil der Anleger abgewickelt werden müssen. Die obige Einschätzung des Immobilien- und Finanzvorstands der Deka-Bank geben Anlass zum Pessimismus und Verluste für die Anleger sind zu befürchten.

Beide Immobilienfonds wurden überwiegend von Banken (Deutsche Postbank AG, SEB Bank (heute Santander Bank)) vertrieben. In der überwiegenden Anzahl der von uns bearbeiteten Fälle wurden die Immobilienfonds als sichere Anlage angepriesen, die die bessere Alternative zu Festgeldanlagen darstelle. Die bisherige Entwicklung zeigt jedoch, dass dies nicht der Fall ist und war. Ein Hinweis auf die Schließungsmöglichkeit oder auf mögliche Wertverluste erfolgte so gut wie nie. Auch eine Aufklärung über Rückvergütungen fand nur selten statt. Diese Beratungsfehler können, jeweils abhängig vom Einzelfall, eine Rückabwicklung für die betroffenen Anleger ermöglichen. Somit könnte Schaden von den Anlegern abgewendet werden.

Anleger, die nicht auf ihrem Schaden sitzen bleiben möchten, sollten jedoch rasch handeln, da möglichen Ansprüchen auf Rückabwicklung auch im Jahr 2012 die Verjährung droht.

* Auszug Pressemitteilung Rechtsanwälte Wöhrle & Schick

Fachanwälte setzen Anlegeransprüche durch

Anleger müssen handeln - Verjährung von Schadenersatzansprüchen droht

Noch bis zum 18. Mai 2012 hat das Management des CS Euroreal Zeit, um die Voraussetzungen für eine Wiederöffnung des Fonds zu schaffen. Dann ist die Frist von 2 Jahren abgelaufen, die das Investmentgesetzt maximal für die Sanierung der von Krisen gebeutelten offenen Immobilienfonds vorsieht. Ob das Fondsmanagement es schaffen wird und die Anleger, die rund 6 Mrd. € in den Fonds investiert haben, dann auch wieder an ihr Geld kommen ist fraglich. Skepsis ist unter den Branchenkennern weit verbreitet. Viele rechnen damit, dass die Krise der offenen Immobilienfonds dann ein weiteres Opfer finden wird.

Schadenersatz für Anleger wegen Falschberatung

Der Fonds wurde bislang unter anderem von der Postbank und der ApoBank vertrieben. Für viele Anleger, die sich am CS EUROREAL beteiligt haben, drängt die Annahme, dass sie falsch beraten wurden, in einigen Punkten geradezu auf.

Kein Hinweis auf Aussetzung der Rücknahme ab 18. Mai 2010

Der CS Euroreal wurde trotz der Aussetzung der Rücknahme von den Vertriebspartnern fleißig weiter vertrieben. Seit der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen im Mai 2010 bis August 2010 seien 80 Mio. € neues Kapital für den Fonds angeworben worden, verlautbarte das Fondsmanagement. Hier liegt nahe, dass die Anleger nicht darüber aufgeklärt wurden, dass die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt wurde und welche Folgen das für sie haben kann.Wenn in der Beratung ab dem 18. Mai 2010 nicht auf die Aussetzung der Rücknahme von Anteilen hingewiesen wurde, haben Sie hervorragende Chancen zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen.

Sicherheit vor Wertverlusten

Vielen Anlegern wurde die Beteiligung am CS EUROREAL als Ersatz für Festgeldanlagen angepriesen wurden. Die zum Teil erheblichen Abwertungen Offener Immobilienfonds haben erhebliche Risiken in Bezug auf Wertverluste aufgezeigt. Auslöser für die Abwertungen waren Neubewertungen der Fondsimmobilien, die nach dem Überschreiten des Höhepunktes der Immobilienblase mit zum Teil astronomischen Kaufpreisen erforderlich wurden. Diese Art von Wertverlusten gibt es bei Festgeldanlagen nicht.Wenn in der Beratung nicht auf das Risiko von Wertverlusten hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Alternative zu Festgeld

Festgeldanlagen bei deutschen Banken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind durch den Einlagensicherungsfonds geschützt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditinstituts sind die Anlegergelder dadurch sicher. Wertverluste sind daher nicht zu befürchten. Ganz anders bei Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL, hier sind Wertverluste, wie die jüngste Vergangenheit zeigt, möglich.Wenn eine Anlage am CS EUROREAL als Alternative zur Festgeldanlage empfohlen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Risiko der Aussetzung der Rücknahme

Viele Anleger haben Kapital, das sie zur Altersvorsorge angespart haben, in den CS EUROREAL investiert und geben in regelmäßigen Abständen Anteile zurück, um ihren Lebensunterhalt davon zu finanzieren. Mit der Aussetzung der Rücknahme stehen sie oft mittellos da oder müssen ihren Lebensunterhalt zumindest stark einschränken.Wenn auf das Risiko der Aussetzung der Rücknahme bei Offenen Immobilienfonds nicht hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Offene Immobilienfonds sind keine mündelsicheren Anlagen

In vielen uns bekannten Fällen wurden offene Immobilienfonds als "mündelsicher" angepriesen. Dies entspricht nicht den Tatsachen. Offene Immobilienfonds fallen nicht in den Katalog mündelsicherer Anlagen.Wurde Ihnen die Beteiligung am CS Euroreal als „mündelsicher“ beschrieben, bestehen gute Chancen, Schadenersatz gegen Ihren Berater durchzusetzen.

Rückvergütungen (Kickback Zahlungen)

Banken, Sparkassen und andere Finanzdienstleister, die ihre Kunden berieten, haben für die Empfehlung zur Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL in der Regel Teile des Ausgabeaufschlages (Agio) als Kickback Zahlungen erhalten und bekommen Teile der Verwaltungsvergütung als Bestandsprovision. Über dieses wirtschaftliche Eigeninteresse hätten sie ihre Kunden nach den kickback Urteilen des BGH vorab informieren müssen, was in vielen uns bekannten Fällen nicht der Fall war.Wurde über das finanzielle Eigeninteresse durch den Berater nicht informiert, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Verjährung von Schadenersatzansprüchen droht

Angesichts der zum Teil kurzen Verjährungsfristen für Schadenersatzansprüche bei offenen Immobilienfonds sollten Anleger zeitnah einen Fachanwalt konsultieren. Zuwarten kann zum Verlust der Ansprüche führen. Nähere Informationen zur Verjährung finden Sie auf unserer Spezialseite Verjährung von Schadenersatzansprüchen bei offenen Immobilienfonds.

Pressemitteilung von: Nittel

Kaum wurde die Entscheidung, dass der offenen Immobilienfonds KanAm Grundinvest aufgelöst werden soll, publik, da begann die öffentliche Diskussion darüber, ob und wie sich dieses Ereignis auf das Schicksal des offenen Immobilienfonds CS Euroreal auswirken könnte. Der Geschäftsführer des Wirtschafts- und Finanzinformationsdiensts Drescher & Cie., Björn Drescher, geht am 01.03.2012 in der Onlineausgabe des Fachmagazins Das Investment davon aus, dass sich dadurch die Chancen auf eine erfolgreiche Wiedereröffnung des CS Euroreal verschlechtert haben.

Durchwachsene Prognosen für CS Euroreal

Das Management des Immobilienfonds CS Euroreal bemüht sich die Wogen zu glätten. In einer Pressemitteilung wird bekanntgegeben, dass die erfolgreiche Wiedereröffnung des CS Euroreal nach wie vor angestrebt werde. Auch sei die Liquidität auf 1,6 Mrd. Euro gesteigert worden, was 26 % des Gesamtvolumens des Immobilienfonds entspreche. Damit kommt der Fonds der immer wieder genannten Schwelle von 30 % Liquidität, die von Experten des öfteren als entscheidend für eine nachhaltige Wiedereröffnung bezeichnet wird, näher.

Diese eigentlich gute Nachricht wird durch einen Bericht von cash.online vom 07.03.2012 getrübt. Demnach werden Anteile an offenen Immobilienfonds äußerst rege an der Börse gehandelt, der CS Euroreal sei gar Spitzenreiter der Umsatzstatistik. Die Unsicherheit, ob der Immobilienfonds im Mai 2012 wiedereröffnet wird oder aufgelöst wird, befeuere den Handel. Besonderes Vertrauen der Anleger in den Immobilienfonds CS Euroreal kann man aus diesem Umstand nicht ablesen.

Hilfe für Anleger

Jene Anleger des CS Euroreal, die die Unsicherheiten der weiteren Entwicklung des offenen Immobilienfonds nicht tatenlos über sich ergehen lassen wollen und auch nicht ihre Glück an der Börse probieren wollen, sollten erwägen, ihre Kapitalanlage rechtlich überprüfen zu lassen. Die Anlageberatung war häufig fehlerhaft, da Anleger beispielsweise nicht ausreichend über die Risiken eines offenen Immobilienfonds, insbesondere die Möglichkeit der Schließung, aufgeklärt wurden. Die Anlegerschutzkanzlei Dr. Stoll & Kollegen hat kürzlich Schadensersatzklagen für Anleger des CS Euroreal eingereicht. Anleger des offenen Immobilienfonds CS Euroreal sollte daher nicht zögern, sich an einen im Kapitalanlagenrecht tätigen Rechtsanwalt zu wenden.