Lieber Krohny,

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Gruss

Zitat von »"krohny"«

Hallo, ich hätte mal einige Fragen zur Vermietung eines Ferienbungalows mit folgender Ausgangssituation:
- Der Bugalow wurde von meinen Schwiegereltern & meiner Ehefrau, je zu einem 1/3 erworben.
- Die Besitzer erlauben mir außerhalb der eigenen Verwendung die Vermietung an Feriengästen. Den Erlös kann ich behalten und die Betriebskosten zahle ich.
- Ich habe bereits ein Gewerbe angemeldet (Onlinehandel mit Elektronik) und will das darüber abrechnen.

Die Abrechnung über deinen Gewerbebetrieb ist einkommensteuerrechtlich nicht zulässig. Der Online-Handel sind gewerbliche Einkünfte, die Vermietung der Ferienwohnung solche aus Vermietung und Verpachtung.

Umsatzsteuerrechtlich bist du dagegen mit allen Deinen Umsätzen ein Unternehmer.

Zitat

Meine Fragen sind:
- Fällt die übliche Umsatzsteuer von 16% an ?
- Kann ich wie üblich die Vorsteuer ziehen, z.B. für Kosten Güllegrube entleeren, neuer Gartenzaun und so Sachen ?

Die (jeweils kurzfristige) Vermietung der Ferienwohnung ist gemäß § 4 Nr. 12 UStg umsatzsteuerpflichtig. Wenn Du für deine Umsätze als Onlinehändler Umsatzsteuer ausweist (weil du kein Kleinunternehmer i.S.v. § 19 UStG bist), dann musst du auch für die Vermietung der Ferienwohnung Umsatzsteuer ausweisen und an das Finanzamt abführen. Im Gegenzug kannst du für alle Lieferungen und Leistungen im Zusammenhang mit der Ferienwohnung, die an Dich (nicht an deine Schwiegereltern und deine Ehefrau) erbracht werden, die Vorsteuer abziehen.

Für die Zeit der Selbstnutzung musst du Eigenverbrauchsumsatzsteuer zahlen gemäß § 3 abs. 9 a ustg http://www.steuernetz.de/gesetze/ustg04/p3.html i.v.m. § 10 abs. 4 nr. 2 und nr. 3 ustg http://www.steuernetz.de/gesetze/ustg04/p10.html

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- Kann ich das über mein Gewerbe, bzw. Steuernr. abrechnen?

Deine (Umsatz-)Steuernummer bleibt die Gleiche. Aber bei der Gewinnermittlung musst du trennen zwischen Online-Handel einerseits und Vermietung andererseits.

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- Muss ich irgendein Schriftstück besitzen, in dem mir die Eigentümer die Vermietung explizit erlauben, oder reicht hier eine mündliche Vereinbarung aus ?
- Was ist diese sog. "unendgeltliche Überlassung", von der ich hörte ?

Die Eigentümergemeinschaft überlässt Dir die Ferienwohnung unentgeltlich zur Weitervermietung. Die Eigentümergemeinschaft hat deshalb keine Einkunftserzielungsabsicht. Aufwendungen im Zusammenhang mit dieser Überlassung (Schuldzinsen, Grundsteuer, Absetzung für Abnutzung für Gebäude und Möbel) kann sie deshalb nicht in ihrer Steuererklärung geltend machen.

Gemäß § 550 BGB http://dejure.org/gesetze/BGB/550.html kann die Überlassung (auf unbeschränkte Zeit) auch mündlich geregelt werden. Für Zwecke der Beweisvorsorge ist ein schriftlicher Mietvertrag jedoch besser (nicht nur gegenüber dem Finanzamt).

Zitat

- Ist bei einer Anzahlung auf die Mietpreis die Umsatzsteuer sofort fällig, oder erst in dem Monat der tatsächlichen Vermietung ? Falls ja, was ist mit der bereits bezahlten Umsatzsteuer, wenn die Gäste absagen, Korrektur bei Voranmeldung ?

s. hierzu § 20 UStG http://www.steuernetz.de/gesetze/ustg04/p20.html bzw. § 16 Abs. 4 UStG http://www.steuernetz.de/gesetze/ustg04/p16.html

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- Kann ich eventuelle Verluste bei der Vermietung durch z.B. Leerstand im Winter bei meiner Steuererklärung geltend machen ?

Da du nicht Eigentümer der Ferienwohnung bist, hast Du bei deren Leerstehen auch keine Ausgaben und insofern keine Verluste. Betriebskosten, die du trägst, sind in dem Verhältnis Vermietungstage : Selbstnutzungstage (von dir, deiner Ehefrau und deinen Verwandten) abziehbar (http://juris.bundesfinanzhof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bfh&Art=en&sid=ca5786c7fc15d00b8192f180cbe7f884&nr=4152&anz=6&pos=5&Frame=2)

AfA und Finanzierungskosten entstehen nicht bei dir, sondern bei den Eigentümern. Du darfst sie nicht absetzen (deine Schwiegereltern und deine Frau auch nicht, da diese keine Einkunftserzielungsabsicht haben).

Zitat

- In wie weit mindert die Eigennutzung die Verluste ?

soweit deine Aufwendungen für die Ferienwohnung wirtschaftlich auf zeiten entfallen, wo du diese selbst nutzt, sind diese Aufwendungen keine Werbungskosten und dürfen nicht abgesetzt werden.

Zitat

- Gibt es Steuerfreibeträge bei Vermietungseinnahmen ?

nein

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- Reicht der Kassenbon, bzw. eine Rechnung als Nachweis für Inventaranschaffungen, oder muss man Listen oder Inventarnummern führen ?

Da die Vermietung einer Ferienwohnung üblicherweise kein Gewerbebetrieb ist (Ausnahme: s. http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_1990/XX900383.HTM und http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_1997/XX970247.HTM ), braucht es für die Gewinnermittlung keine Inventarliste. Die ist aber für die Übersichtlichkeit deiner "Buchhaltung" (nicht im steuerrechtlichen Sinn) trotzdem sinnvoll.

Zitat

Kann das Finanzamt kontrollieren, mit oder ohne Anmeldung ?

ja. s. hierzu
§ 27b UStG http://www.steuernetz.de/gesetze/ustg04/p27b.html
und § 193 Abs. 1 AO ff http://www.steuernetz.de/gesetze/ao04/p193.html