Deutsche Firmen trennen sich von Immobilienbesitz

Studie: Ein Drittel des Bestandes von Großunternehmen steht zum Verkauf. Hoher Wettbewerbsdruck, die Konzentration auf das Kerngeschäft und der Zwang zu besserer Eigenkapitalausstattung (Basel II) stärkt bei immer mehr deutschen Unternehmen die Bereitschaft, sich von ihrem Immobilienbesitz zu trennen.

Ohnehin ist dieser im internationalen Vergleich überdimensioniert. So ergab eine Studie der Technischen Universität Darmstadt, dass die Immobilien-Eigentumsquote hiesiger Betriebe noch immer bei durchschnittlich rund 60 Prozent liegt. International üblich, so Andreas Pfnür, Professor für Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre, seien 30 bis 40 Prozent. Überdies, so der Autor der jüngst veröffentlichten Untersuchung, bilden unternehmenseigene Immobilien mit einem Anteil zwischen fünf und 15 Prozent an den Gesamtausgaben den zweitgrößten Kostenblock und binden etwa zehn Prozent des bilanziellen Kapitals. "Wer wettbewerbsfähig bleiben will, muss also Immobilien verkaufen", empfiehlt der Immobilienökonom.

Eine Befragung unter 148 deutschen Großunternehmen, darunter alle Dax-Unternehmen, ergab, dass grundsätzlich etwa ein Drittel des Immobilienbestandes zum Verkauf steht. Weil davon erst etwa die Hälfte erfolgreich platziert wurde, werden in naher Zukunft Immobilien im Wert von rund 52 Milliarden Euro auf den Markt kommen.

Allerdings, so das Ergebnis der Forscher, stehen einem Verkauf eine ganze Reihe von Hemmnissen entgegen. Mangelnde Transparenz im eigenen Immobilienmanagement, aber auch die so genannte Buchwertproblematik sind Hürden, die den Verkaufsprozess erschweren. "Ist eine Immobilie weitgehend abgeschrieben, ist die Veräußerung meist unproblematisch. Wäre ein Verkauf jedoch nur zu einem geringeren Preis als dem Buchwert möglich, nehmen die meisten Eigentümer Abstand von der Idee", bestätigt Rolf Heuser, Leiter Corporate Solutions bei Immobilienberater Jones Lang LaSalle Deutschland (JLL).

Und auch das viel gepriesene Modell des "Sale-and-Lease-Back" erweist sich in der Praxis als kompliziert. Betriebsnotwendige Objekte zwar zu verkaufen, sie als Mieter aber weiterhin langfristig nutzen zu können, führt nicht selten zu einem Zielkonflikt. Einerseits, erläutert JLL-Manager Heuser, werde ein maximaler Verkaufserlös angestrebt, um möglichst viel Eigenkapital frei zu setzen. Gleichzeitig aber präferierten viele Unternehmen inzwischen kurze Mietvertragslaufzeiten, damit Expansions- oder Umzugspläne möglichst flexibel umgesetzt werden können. Im Gegenzug seien Verkäufer jedoch oft nicht bereit, eine höhere Miete oder einen niedrigeren Verkaufserlös zu akzeptieren - Instrumente, mit denen Investoren der geringere Bindungswille ihrer Neu-Mieter versüßt wird.

"Hinzu kommt, dass immer noch viele deutsche Unternehmen die Befürchtung hegen, der Verkauf eigener Immobilien sei ein Zeichen der Schwäche", sagt Ignaz Trombello, geschäftsführender Gesellschafter des Düsseldorfer Immobilienberatungsunternehmens Trombello Kölbel, das als Mitglied des Property-Partners-Verbundes Mitinitiator der Darmstädter Desinvestment-Studie ist. "In angelsächsischen Ländern ist die Sichtweise umgekehrt", weiß Andreas Pfnür. Dort gelte es als strategisch klug, möglichst wenig Eigenkapital in immobilem Anlagevermögen zu binden. Und schließlich sei es auch hier zu Lande normal, sich von unrentablen Investitionsgütern zu trennen. "Nur bei Immobilien scheint man dies anders zu sehen", wundert sich der Wissenschaftler.

Doch der Paradigmenwechsel hat begonnen. Deutsche Bank, Deutsche Post und Deutsche Telekom, aber auch Schuhfilialist Salamander haben vorgeführt, wie ein erfolgreicher Desinvestmentprozess gestaltet werden kann. Allerdings, prognostiziert der Düsseldorfer Berater Ignaz Trombello, "wird der Preisdruck auf dem Immobilienmarkt durch ein wachsendes Angebot weiter zunehmen."