Die Wohnimmobilienpreise in den begehrten Lagen der Metropolen sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Nicht zuletzt die Euro-Sorge treibt die Anleger in die Backsteinanlage.

Droht in Deutschland eine Immobilienblase?

Jens Schubert kann es noch immer nicht fassen. Vor fünf Jahren hat er in einem Neubauprojekt in guter Lage von Hamburg eine Eigentumswohnung erworben. Die Drei-Zimmer-Wohnung ist für seine wachsende Familie mittlerweile zu klein geworden. Beim Vergleich der Angebote im Internet stellt er fest, dass die Quadratmeterpreise in seinem Viertel seitdem um 30 Prozent angezogen haben. Der Verkaufserlös seiner Wohnung reicht aus, um ohne zusätzliche Mehrbelastung ein kleines Einfamilienhaus am Stadtrand zu erwerben.

Derart rasante Anstiege der Immobilienpreise für Neubauten und begehrte Stilaltbauten sind in den vergangenen Jahren in vielen zentralen Lagen der deutschen Metropolen zu beobachten gewesen. Sei es Prenzlauer Berg in Berlin, Hamburg-Winterhude und -Eppendorf, oder Münchens begehrte Trendlagen wie Haidhausen oder das Glockenbachviertel – um nur einige Beispiele zu nennen. Die Nachfrage der Käufer ist enorm, das Angebot kann nicht Schritt halten.

Rasanter Anstieg in Metropolen

Diese Entwicklung weist auch der Immobilienindex (IMX) des Portals Immobilienscout24 aus, das regelmäßig die Angebotspreise von Immobilien analysiert. Demnach sind vor allem die Preise für Neubauwohnungen deutlich geklettert, und dies sogar im deutschlandweiten Durchschnitt. Sie verzeichneten innerhalb von zwölf Monaten ein Plus von 5,3 Prozentpunkten (Stichtag Ende November 2011).

Für Wohnhäuser wurde ein Zuwachs von 1,8 Prozentpunkten verbucht, für Bestandswohnungen von einem Prozentpunkt. Deutlich zeigen sich die Preiszuwächse beim Blick auf einzelne Metropolen. So legte das Niveau für Neubauwohnungen in Hamburg nach den Ergebnissen des IMX innerhalb eines Jahres um ganze 11,3 Prozentpunkte zu, für München liegt der Anstieg bei 9,9 Prozentpunkten. In Köln wurde ein Plus von 4,1 Prozentpunkten über zwölf Monate verbucht.

Für Berlin, das zuvor deutliche Preisanstiege verzeichnete, weist der IMX dagegen einen Rückgang um 4,6 Prozentpunkte aus. „Die Angebotspreise für Neubauwohnungen in Berlin waren bis Anfang 2011 massiv angestiegen. Diese Preisübertreibungen wurden im Laufe des Jahres korrigiert“, erläutert Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung bei Immobilienscout24.

Alles in allem rasante Zuwächse, die die Frage aufwerfen, wie es weitergeht und ob diese Entwicklung nachhaltig ist. Viele Marktteilnehmer berichten, dass in einzelnen Trendvierteln die Neubaupreise in den vergangenen Jahren um 30 Prozent und mehr in die Höhe geschnellt sind.

Kann man also in Teilbereichen bereits von einer Preisblase sprechen? „Eindeutig nein, denn die Fundamentalwerte sind insgesamt in Ordnung“, sagt Dr. Thomas Beyerle, Managing Director und Head of Corporate Social Responsibility & Research bei der Bonner IVG Immobilien AG. „Mit anderen Worten: Eine Preisblase entsteht erst, wenn ein Markt ,überverkauft‘ ist, also irrationale Preissteigerungen aufzeigt, denen ein realer Bezug fehlt.

Die aktuellen Preiszuwächse sind das Resultat von immer mehr Zuzügen in die Metropolregionen, Investitionen von Spekulanten, die auf steigende Mieten setzen, und einem Schuss ,Euro-Neurose‘ – also Tausch von Geldvermögen gegen Backsteine.“ Spannend sei auch zu beobachten, dass etliche Investments aus Vermögen beglichen werden und damit ohne Kreditfinanzierung durch Banken.

Dr. Stefan Mitropoulos, Researchleiter der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), Fankfurt, schätzt die Lage ähnlich ein. „Von einer Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt kann man generell noch nicht sprechen.

Tatsache ist jedoch, dass es in Teilen des Marktes – insbesondere in den dynamischen Ballungsräumen – erstmals seit vielen Jahren zu spürbar steigenden Preisen gekommen ist“, betont er. Dies habe aber längst nicht das Ausmaß erreicht wie in vielen anderen Ländern vor der Finanzkrise.

Im Gegenteil: „Angesichts der jahrelangen Seitwärtsbewegung bei den Preisen am deutschen Wohnungsmarkt seit Ende des Wiedervereinigungsbooms Mitte der 90er-Jahre besteht hier noch ein gewisser Nachholbedarf.“ Zu dieser Einschätzung kommen auch die Landesbausparkassen (LBS). Sie haben in 2011 einen deutlichen Preiszuwachs auch bei Bestandsimmobilien beobachtet.

Demnach kletterten die Preise für gebrauchte Eigenheime um drei Prozent, für Eigentumswohnungen sogar im Schnitt um rund fünf Prozent. Furcht vor einer Preisblase sei dennoch völlig unbegründet, so LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm, „denn noch immer sind die Preise günstig, im Schnitt bleiben sie hinter den Werten des Jahres 2000 um mehr als zehn Prozent zurück.“

Deutschland weist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Nachholbedarf bei den Immobilienpreisen auf >> klick

Preisanstieg für Wohnimmobilien in deutschen Metropolen beschleunigt sich

Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt haben 2011 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stark zugelegt. Den höchsten Anstieg im Jahresvergleich verzeichnete München mit plus 20 Prozent. Das zeigt der aktualisierte Marktbericht Residential City Profiles von Jones Lang LaSalle (JLL).

Den Recherchen des Immobilienberatungsunternehmens zufolge zeigten auch Hamburg, Berlin und Frankfurt im letzten Jahr in zweistelliges Wachstum, um mehr als fünf Prozent verteuerten sich angebotene Wohnungen in Düsseldorf. Stuttgart folgt demnach mit plus vier Prozent bei etwas geringerer Dynamik als im Vorjahr. Nahezu auf Vorjahresniveau blieben nach JLL-Zahlen die Kaufpreise schließlich in Köln und Leipzig.

Auch die Mietpreisentwicklung hat sich auf Jahressicht in einigen Städten beschleunigt. In Berlin und München steigen sie gemäß dem Marktbericht im Jahresvergleich noch einmal stärker als im Vorjahr. In Hamburg wurde demnach das zweite Jahr in Folge ein Anstieg um acht Prozent notiert. Nach einem nahezu stabilen Vorjahr haben die Mietpreise in München, der mit Abstand teuersten Stadt, 2011 deutlich angezogen (plus sieben Prozent). Eine steigende Dynamik zeigten laut JLL auch Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart mit Wachstumsraten in 2011 von vier bis sechs Prozent, am unteren Ende der Preisskala verzeichnete Leipzig ebenfalls ein leichtes Plus.

“Die Preise haben damit im Vergleich zum Vorjahr in den meisten untersuchten Städten noch einmal an Fahrt aufgenommen. Diese beschleunigte Entwicklung erinnert allmählich an internationale Wohnungsmärkte wie Großbritannien, wo es letztendlich zu Preisblasen geführt hat. Auch vor dem Hintergrund weiterhin niedriger Zinsen gibt es zurzeit keine Anzeichen für eine grundlegende Änderung dieses Aufwärtstrends”, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

Berlin bleibt sowohl im Ein- als auch im Zwei-Jahresvergleich der dynamischste Mietwohnungsmarkt der acht untersuchten Städte. Die Angebotsmieten stiegen 2011 um neun Prozent und seit Anfang 2010 um 16,5 Prozent auf durchschnittlich 7,05 Euro/Quadratmeter/Monat. “Die besonders im Mietwohnungsbau nach wie vor sehr geringen Fertigstellungszahlen bei gleichzeitig hoher Nachfrage werden die Mietpreisspirale an der Spree auch in den kommenden Jahren weiter nach oben drehen”, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin.

Die Entwicklung in Hamburg weicht mit plus acht Prozent in 2011 beziehungsweise plus 15,9 Prozent (2010 bis 2011) nur unwesentlich von der Bundeshauptstadt ab, allerdings bei deutlich höherem Mietpreisniveau (Ende 2011: im Schnitt rund 10,20 Euro/Quadratmeter/Monat). Die Zahl der Baugenehmigungen hat in der Hansestadt 2011 zugelegt, ob sich daraus langfristig steigende Fertigstellungszahlen und eine entsprechend preisdämpfende Wirkung ergeben wird, bleibt laut JLL abzuwarten.

Der Mietwohnungsmarkt des unangefochtenen Spitzenreiters München hat sich im Jahresvergleich spürbar belebt. Mit 12,65 Euro/Quadratmeter/Monat (plus 6,8 Prozent in 2011) ist ein neuer Höchstwert zu notieren. Dabei hat die Preiswelle auch vergleichsweise günstige Quartiere im Norden und Süden der Isar-Metropole erfasst. Mit Plus 7,7 Prozent innerhalb der letzten beiden Jahre erreicht die bayerische Landeshauptstadt allerdings bei weitem nicht die Dynamik Berlins oder Hamburgs.

Frankfurt zählt nach JLL-Zahlen in den letzten beiden Jahren zu den drei Städten mit dem stärksten Mietpreisanstieg (2010 bis 2011: plus 8,4 Prozent auf elf Euro/Quadratmeter/ Monat). 2011 gab es ein Plus von 4,3 Prozent.

Auf Zweijahressicht reiht sich die Entwicklung in Düsseldorf mit 6,3 Prozent hinter München und Frankfurt ein. Die durchschnittlichen Mietpreise im zweiten Halbjahr 2011 lagen bei rund 8,50 Euro/Quadratmeter/Monat. Sie unterschreiten damit mittlerweile nur knapp die Mieten in Köln (8,55 Euro/Quadratmeter/Monat). Dabei verzeichnete die Niederrheinmetropole 2011 ein Anstieg um 5,6 Prozent, in der Domstadt dagegen blieben die Mieten nahezu stabil.

Einen höheren Anstieg als im Vorjahr zeigte laut JLL-Marktbericht Stuttgart 2011 (plus 3,8 % auf 9,50 Euro/Quadratmeter/Monat), bei etwas schwächerer Dynamik zum Ende des Jahres. Zusammengerechnet lag der Anstieg 2010 bis 2011 bei 6,7 Prozent. Besonders die bereits teuren und gehobenen Lagen profitieren von steigenden Mieten.

Leipzig erfährt im Jahresvergleich stadtweit ein geringes Mietpreiswachstum von plus zwei Prozent auf rund fünf Euro/Quadratmeter/Monat bei gleichzeitig höherer Dynamik im Innenstadtkern und den angrenzenden Stadtteilen

Bei den Eigentumswohnungen eilt München nach JLL-Zahlen den anderen deutschen Städten weiter davon. Dabei liegt nicht nur das allgemeine Preisniveau mit rund 3.920 Euro/Quadratmeter in Deutschland an der Spitze, auch die Preisentwicklung mit plus 20 Prozent (plus 650 Euro/Quadratmeter) innerhalb des vergangenen Jahres notiert Höchstwerte. Der Preisabstand zum zweitteuersten Eigentumsmarkt in Hamburg betrug Ende 2011 damit mehr als 1.000 Euro/Quadratmeter. Die Hansestadt hat sich 2011 mit plus 16 Prozent auf im Mittel 2.840 Euro/Quadratmeter ebenfalls stark verteuert und behauptet den zweiten Platz vor Frankfurt (rund 2.730 Euro/Quadratmeter). Der Aufwärtstrend ist in der Finanzmetropole laut JLL mit zehn Prozent zwar ebenfalls spürbar, bleibe aber deutlich hinter dem Spitzenduo.

Bei der Betrachtung der Kaufpreisentwicklung ist Berlin im Jahresvergleich mit plus 13,6 Prozent drittplatziert. Auch der prozentuale Anstieg über die letzten beiden Jahre ist mit 21 Prozent sehr hoch. Trotzdem bleibt die Bundeshauptstadt hinter den Preisführern München (kumuliert für 2010 und 2011: plus 31,5 Prozent) und Hamburg (2010 und 2011: plus 29 Prozent) zurück. Die Preise bewegen sich in Berlin mit 2.000 Euro/Quadratmeter zwar noch im Mittelfeld der acht untersuchten Städte, haben damit aber das Niveau von Düsseldorf und Köln erreicht beziehungsweise sogar schon übertroffen. In Düsseldorf stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Jahresverlauf um rund sechs Prozent und lagen gleichauf mit Berlin bei 2.000 Euro/Quadratmeter. Im benachbarten Köln stagnierten sie dagegen bei rund 1.880 Euro/Quadratmeter.” Besonders in diesen beiden Städten am Rhein ist das Preisniveau und auch die Dynamik in den innerstädtischen Quartieren wesentlich höher als in den Randbezirken”, so Sebastian Grimm, Leiter Residential Valuation Advisory Frankfurt.

In Stuttgart bleiben die Preise im Eigentumssegment auf Wachstumskurs. Sie legten nach plus sieben Prozent im Vorjahr 2011 um rund vier Prozent auf 2.200 Euro/Quadratmeter zu. Einen weiteren Preisrückgang wurde dagegen in Leipzig registriert. Eigentumswohnungen verbilligen sich auf Jahressicht um 1,8 Prozent auf 1.090 Euro/Quadratmeter. Teilweise gibt es laut JLL zwar gegenläufige Entwicklungen, allerdings nur in Teilsegmenten wie das innerstädtische Wohnen im Stilaltbau.

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,8 Milliarden Euro wurde 2011 fast doppelt so viel in Wohnimmobilien investiert wie im Vorjahr. Dabei hat sich die Zahl der gehandelten Wohneinheiten auf 150.500 verdreifacht. Große Portfolioverkäufe und Kapitalmarktransaktionen wie der Börsengang der GSW Immobilien AG oder die Übernahme der Colonia Real Estate AG durch die TAG Immobilien AG kennzeichneten das Transaktionsgeschehen des Jahres. Allein diese beiden Deals summierten sich auf 70.000 Wohnungen. Zusammen mit 19 weiteren Transaktionen mit mehr als 1.000 Wohneinheiten zeichneten sie für über die Hälfte (drei Milliarden Euro) des Transaktionsvolumens verantwortlich.

Regionaler Schwerpunkt war Berlin mit über 40 Prozent des Transaktionsvolumens und 50 Prozent der gehandelten Wohneinheiten. Das Interesse durch in- und ausländische Investoren ist stark gestiegen bei noch attraktivem Preisniveau und guter Liquidität. Auf Platz 2 und 3 folgen Nordrhein-Westfalen mit rund zwölf Prozent des (knapp neun Prozent der Einheiten) und Bayern mit acht Prozent des Volumens beziehungsweise drei Prozent aller veräußerten Wohnungen.

“Auch für 2012 rechnen wir weiter mit einem sehr hohen Interesse an Wohnimmobilien in Deutschland. Mit dem bereits erfolgten Verkauf der LBBW Immobilien GmbH sowie durch weitere geplante Portfolioverkäufe und dem positiven makroökonomischen Umfeld, kombiniert mit mittelfristig niedrig bleibenden Zinsen und volatilen Kapitalmärkten, könnte das Transaktionsvolumen des Vorjahres sogar noch übertroffen werden”, so Groom.

Hintergrund: Zum achten Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 215.000 Mietangebote sowie 93.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen.

Deutscher Immobilienmarkt Keine Blase in Sicht

Immobilien in Deutschland werden teurer. Seit dem Jahr 2010 liegen die Preissteigerungen mit bis zu 4,5 Prozent sogar deutlich über der Inflationsrate. Vor allem in Ballungsgebieten steigen die Werte von Wohnungen und Häusern nahezu stetig an, wie eine Untersuchung der fünf größten deutschen Städte durch das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt.

In Hamburg etwa erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen von 2003 bis 2011 um 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Doch Bedenken, es könnte sich wie in den USA, Irland oder Spanien eine Preisblase bilden, sind unberechtigt, wie die IW-Experten anmerken.

So ist trotz extrem niedriger Zinsen weder eine expansive Kreditvergabe noch eine sehr hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate zu beobachten. Zudem hat die Entwicklung der Mieten mit der Entwicklung der Preise Schritt gehalten. Somit sind die teuren Immobilien eher Ausdruck einer großen Nachfrage sowie ein Zeichen für die Attraktivität der deutschen Metropolen.

Ausführlichere Informationen finden sich in folgendem IW-Studienpapier: Ralph Henger, Kirill Pomogajko, Michael Voigtländer: Gibt es eine spekulative Blase am deutschen Wohnimmobilienmarkt? in: IW-Trends 3/2012

Erstmals seit vielen Jahren kommen die Immobilienpreise in Deutschlands Metropolen richtig auf Trab. Manche Experten warnen bereits vor einer Blase. Doch diese Angst ist unbegründet.

Kaufen Sie einen Bauernhof“, lautet neuerdings die Empfehlung der Investmentlegende Jim Rogers. Und auch wenn es nicht immer gleich ein Bauernhof sein muss: In Grund und Boden drängt es seit Monaten tatsächlich viele. Jürgen Kelber, Direktor des Immobiliendienstleisters Conwert, meldet, dass er inzwischen rund 33 Prozent seiner Berliner Objekte an Italiener verkauft. Und Makler Engel & Völkers, spezialisiert auf Luxusimmobilien, meldet aus Spanien im ersten Halbjahr ein Umsatzplus von elf Prozent. „Wem es möglich ist, der rettet sein Geld offenkundig in Betongold“, sagt Marcus von Busse, Geschäftsführer des spanischen E&V-Büros. Dass auf der Iberischen Halbinsel eine der schlimmsten Immobilienkrisen grassiert, scheint die Jäger nach Zweitwohnsitzen nicht zu schrecken.

Der Run in Betongold zeigt Wirkung. Laut Immobilienscout 24 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in München seit dem zweiten Quartal 2007 um knapp 40 Prozent. Macht 6,88 Prozent Rendite pro Jahr. Manche wittern bereits eine Marktüberhitzung. „Derzeit gibt es jedoch keine Anzeichen für eine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt“, konstatiert das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in seiner jüngsten Studie. Die Preise folgen vielmehr den Mieten und der starken konjunkturellen Entwicklung. „Was wir derzeit beobachten, sind Nachholeffekte“, sagt IW-Immobilienexperte Ralph Henger. Darüber hinaus sei die hierzulande typische konservative Hausfinanzierung ein stabilisierender Faktor. „Aktuell ist eher zu beobachten, dass der Eigenkapitalanteil steigt und die Kredite schneller zurückgezahlt werden“, sagt Professor Michael Voigtländer, Mitautor der IW-Studie. Wesentlicher Treiber der Preisentwicklung in den Großstädten sei der Wunsch der Investoren, eine sichere Anlage zu tätigen.

Neue Immo-Welt
Für Deutschland ein ungewohntes Szenario. Denn die Preissteigerungen bei Immobilien lagen in den 2000er- Jahren regelmäßig unter der Inflationsrate. Erst seit 2008 ändern sich die Parameter: Die Preise in den Großstädten ziehen kräftig an, während andere Länder unter ruinösen Preiskorrekturen leiden. Das IW stellt fest: In Hamburg verteuerten sich Eigentumswohnungen von 2003 bis 2011 um mehr als 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Im Bundesdurchschnitt lagen die Wertsteigerungen bei 10,5 Prozent. Wichtig: Die Preissprünge betreffen vor allem Großstädte.

Beispiel Berlin. Dass die Hauptstadt plötzlich in vielen Rankings an erster Stelle liegt, hängt mit dem niedrigen Niveau zusammen, von dem die einst geteilte Stadt gestartet ist. Doch inzwischen verbessern sich auch die Rahmenbedingungen. So stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwischen März 2006 und September 2011 um 16,6 Prozent, im Bundesdurchschnitt nur um 11,7 Prozent. Arbeitsplätze gelten als wichtiger Indikator für den Immobilienmarkt. „Steigt die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung, dann haben mehr Haushalte eine höhere Planungssicherheit, was die Bereitschaft zum Kauf oder zur Anmietung einer neuen Wohnung befördern sollte“, sagt Voigtländer.

Keine Preisblase
Seine Studie enthält weitere Anhaltspunkte, warum sich in den Metropolen zwischen Nord- und Bodensee noch keine Blase gebildet hat. Im internationalen Vergleich ist die Wohnkostenbelastung viel zu gering. Selbst in München lebt es sich deutlich günstiger als in Paris, London oder Madrid. „Diese Zahlen deuten an, dass, selbst wenn die Preise schneller steigen als die Einkommen, nicht zwangsläufig Korrekturpotenzial besteht“, sagt Voigtländer.

Es erscheint fraglich, ob die Mieten beliebig weiter steigen können. Angesichts der rapide anziehenden Mieten in Ballungsräumen fordert der Deutsche Mieterbund bereits eine gesetzliche Obergrenze bei Neuverträgen. „Wo die Nachfrage da ist, schießen die Mieten in den vergangenen zwei bis drei Jahren richtig durch die Decke“, klagt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Während es im laufenden Mietverhältnis bereits Beschränkungen gebe, könnten Neuvertragsmieten bislang erhöht werden. Vor allem in Bayern, Baden-Württemberg und Berlin hätten die Mieten seit 2005 um rund zehn Prozent angezogen. Auch in einzelnen Universitätsstädten und an der Rheinschiene sei ein vergleichbarer Anstieg zu beobachten. „In attraktiven Citylagen schlagen Eigentümer bei einem Mieterwechsel bis zu 30 Prozent auf die Mieten drauf“, kritisiert Siebenkotten.

Der Bedarf ist da
Am Bedarf ändern Miet-Deckelungen freilich nichts. Aktuell fehlen nach Ansicht des Immobiliendienstleisters BulwienGesa in Berlin, insbesondere innerhalb des S-Bahnrings, rund 25 000 Wohnungen. Eine weitere Verknappung des Angebotes sei wahrscheinlich. Allein in den vergangenen fünf Jahren hat Berlin rund 85 000 Einwohner oder rund 50 000 Haushalte hinzugewonnen. BulwienGesa prophezeit eine wachsende Wohnungsnachfrage infolge weiter steigender Bevölkerungs- und Haushaltszahlen. Sollte es bei der geringen Bautätigkeit bleiben, führt diese unweigerlich zu einer Verknappung des Angebots sowie zu Miet- und Kaufpreissteigerungen. Bis 2016 prognostiziert BulwienGesa in Berlin einen Anstieg der Durchschnittskaufpreise um 6,6 Prozent. Die Durchschnittsmiete soll um neun Prozent steigen. „Es ist auch jetzt noch sinnvoll, in den großen deutschen Metropolen wie Berlin in Wohnraum zu investieren, weil die Preise dort langfristig steigen werden“, resümiert Andreas Schulten, Vorstand bei BulwienGesa.

Billig ist Berlin freilich keineswegs mehr. Was bei Aktien das Kurs-Gewinn-Verhältnis ist, ist bei Immobilien der Vervielfacher. Bei Aktien gilt die Formel: Kurs geteilt durch Gewinn, bei Immobilien gilt: Immobilienpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Im Klartext: Je höher das Kurs-Gewinn-Verhältnis, desto teurer die Aktie. Und je höher der Vervielfältiger, desto teurer das Betongold. Mit einem aktuellen Vervielfacher einzeln verkaufter Wohnungen von 22,9 im Schnitt liegt Berlin etwas über den 21,5 der deutschen A-Städte. Ab 2013 prophezeit BulwienGesa einen Rückgang des Vervielfältigers durch die stetig steigenden Mieten auf 22,4.

Schwarzsehern, die nichts mehr von Aktien, Festverzinslichen oder Lebensversicherungen halten und Eigenkapital zwischen knapp 20 000 und 34 000 Euro auf der hohen Kante haben, machen Immobilienverkäufer wie Part-B derzeit eine lukrative Rechnung auf. Vermietete 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen kosten in Berlin zwischen 80 000 und 180 000 Euro. Wer die mit 20 Jahren Zinsfestschreibung finanziert, erzielt etwa ab dem vierten Jahr Überschüsse und auf sein Eigenkapital Renditen bis zu acht Prozent.

BeispielrechnungWie sich eine Rendite-Immobilie am Ende rechnet, hängt von vielen nicht prognostizierbaren Parametern ab. Mit einem festverzinslichen Wertpapier ist Betongold nicht zu vergleichen. Wer aber zumindest bei der Finanzierung keinen Fehler macht, ist auf mögliches Ungemach wie teure Renovierungen, zahlungsunwillige Mieter oder Leerstand besser vorbereitet

Garantiert sind die natürlich nicht, da sich Mieten und Vervielfältiger beim Verkauf anders als unterstellt entwickeln können. Auch Ärger mit Mietern oder überdurchschnittliche Renovierungsmaßnahmen können die Rechnung ad absurdum führen. „Wohnen ist die am schwierigsten zu managende Immobilien-Asset-Klasse“, warnt Kelber. Mit einem festverzinslichen Wertpapier sind Immobilien nicht zu vergleichen.

Aber immerhin gehen von der Finanzierungsseite in den kommenden 20 Jahren keine Störungen aus. Dank der Minizinsen lassen sich Renditerechnungen aktuell viel leichter aufstellen als etwa 1994 und 1995. Damals kostete zehnjähriges Baugeld bis zu neun Prozent. Heute bekommen bonitätsstarke Kunden ein 100 000-Euro-Darlehen mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihung im Idealfall zu unter drei Prozent.
Fondslösung mit sechs Prozent Ausschüttung. Trotz einmalig günstiger Finanzierungskonditionen und hoher Renditen schrecken viele Immobilieninteressenten vor Direktinvestments zurück. Säumige Mieter, nervige Miteigentümer, teure Hausverwalter – die Liste der drohenden renditezehrenden Ärgernisse ist lang. In diesem Fall bieten sich Geschlossene Immobilienfonds als Alternative an. Die haben längst nicht nur Bürotürme im Bestand. Auch Wohnimmobilien finden sich im Angebot. Mit Erfolg. So schüttet der von der Deutschen Bank bereits 2009 platzierte Fonds DWS Access Wohnen für 2011 stattliche 6,25 Prozent aus. Dazu beigetragen haben erste Objektverkäufe aus dem Fondsportfolio – mit 35 Prozent Gewinnspanne!

Auch der Nachfolger aus dem Jahr 2010, der DWS Access Wohnen 2, ist inzwischen voll platziert und investiert – in 57 Wohnimmobilien in 20 deutschen Städten. Den Fondseignern will die DWS im nächsten Jahr 6,25 Prozent vor Steuern auszahlen. Bis 2020 sollen die Ausschüttungen auf jährlich sieben Prozent klettern. Zahlen, von denen Käufer einer knapp 20-jährigen Bundesanleihe mit 2,1 Prozent Rendite nur träumen.

Starke Zahlen

Weil es so gut läuft, bleibt Nachfolger Nummer drei nicht aus. Der DWS Access Wohnen 3 investiert ebenfalls in deutsche Bestandswohnungen und soll ab 2014 eine Ausschüttung von jährlich sechs Prozent erwirtschaften. Die leicht reduzierte Ausschüttungsprognose ist logisch, die Einstandspreise haben sich inzwischen verteuert. Wie die Vorgänger-Fonds verfolgt Nummer drei eine Doppelstrategie: 70 Prozent der Investitionen sollen in Second-Hand-Objekte fließen, aus denen Mieterträge generiert werden. 30 Prozent fließen in Wohnimmobilien, die der Fonds aufteilen und einzeln weiterveräußern will. Den neuen Fonds konzipierte die DWS wieder als Blindpool. Der Fondskäufer weiß anfangs also nicht, an welchen konkreten Objekten er sich beteiligt. Bisher wurden 24 Millionen Euro an neun Standorten – unter anderem Potsdam, Berlin und Leipzig – investiert.

Kelber und seine Conwert übernehmen wie bereits für die Fonds I und II vom Einkauf über die Verwaltung und Entwicklung bis zum Verkauf einzelner Wohnungen das komplette Management. Die Kooperation „mit einem erfahrenen Asset-Manager und Wohnungsprivatisierer ist positiv zu bewerten, zudem wird dies den Zugang zu den derzeit gefragten Wohnimmobilien erleichtern“, urteilt das Analysehaus Scope. Es stuft die Investmentqualität des Fonds als „gut“ ein, das entspricht einem Rating von A-. Im Rahmen ihrer Sensitivitätsanalyse ermittelten die Scope-Analysten eine Renditeerwartung von 3,84 Prozent nach Steuern. In ihrer Risikoklassifizierung stufen die Berliner den DWS-Fonds in die „Risikoklasse 3“ ein – die steht für „Mittleres Risiko“.

Ab 10 500 Euro inklusive Agio können Fondsfans einsteigen. Eine im Vergleich zu Direktinvestments eher geringe Summe. Eine unternehmerische Beteiligung mit entsprechenden Risiken bleibt das DWS-Produkt dennoch. Allerdings bekommen Anleger bei einer Fondslösung für 10 500 Euro schon eine Streuung der Städte und Mieter

Warnsignale für deutsche Immobilien

Deutsche Anleger sind immer noch zurückhaltend, wenn es um Neunanlagen in Investmentfonds geht, lieben aber die selbstgenutzte Immobilie. Laut Jan Meister von Meritum Capital Managers ließen sich dabei interessante Parallelen zu Spanien und den USA ziehen, die Anleger aufhorchen lassen sollten:

"Ein zentrales Argument für den Erwerb von Wohneigentum liegt in den derzeit sehr niedrigen Zinsen in Deutschland, die den Erwerb vieler Immobilien auch zu erhöhten Preisen noch rentabel machen. Genau hier lässt eine Parallele zu Spanien ziehen: Deutschland wirft Spanien gerne vor, dank der relativ niedrigen Zinsen nach Einführung des Euros sich zu sehr verschuldet und so eine Immobilienblase verursacht zu haben. Hierzulande wird dann aber ignoriert, dass Deutschland derzeit dank des Euros heute ebenfalls künstlich niedrige Zinsen hat. Durch die Kapitalflucht in deutsche Bundesanleihen als vermeintlich sicheren Hafen sind deutsche Zinsen niedriger als in anderen Ländern. Man könnte zudem argumentieren, dass die europäische Zinspolitik der Zentralbank wegen der Schwäche Südeuropas nicht ganz die aktuelle Stärke bzw. den Inflationsdruck in Deutschland widerspiegelt. Was für Spanien also nach der Euro-Einführung galt, gilt heute für Deutschland. Die Zinsen sind relativ betrachtet zu niedrig und der Immobilienboom in Deutschland ist in vollem Gang.

Wer in Deutschland ,Betongold´ für sicher hält, mag auch einen Blick auf Preisstatistiken in den USA werfen. Dort sind Immobilienpreise für Wohnimmobilien seit 2007 bis vor kurzem jedes Jahr gefallen und liegen ungefähr auf dem Niveau von vor zehn Jahren. Erst kürzlich sind Immobilienpreise – gemessen am Case/Shiller-Index – seit langer Zeit wieder gestiegen. Wer aber in Deutschland heute immer noch Immobilien auf mittlerweile ambitionierterem Preisniveau kauft, sollte sich der Risiken zumindest bewusst sein. Gleichzeitig sind riskante Anlagen wie zum Beispiel Aktien historisch betrachtet keinesfalls überteuert. Vieles spricht daher dafür, nicht nur auf ,Betongold´ zu setzen, sondern auch an den Kapitalmärkten in attraktive Anlageklassen wie zum Beispiel Aktien und Unternehmensanleihen bei einem moderatem Gesamtrisiko zu investieren. Insbesondere vermögensverwaltende Konzepte sind wichtiger denn je, um dem Anleger Alternativen zu ,nur Betongold´ zu bieten und Risiken besser zu streuen."

Zitat

Jan Meister ist Gründer der Frankfurter Investmentboutique Meritum Capital Managers und Fondsmanager des vermögensverwaltend gemanagten Fonds Accumulator (Vertriebsstart Dezember 2011). Bis März 2010 war er Leiter des Investment Research des Maklerpools Argentos

Deutschland ist dem Immobilienfieber verfallen. Die Preise in Großstädten werden selbst für Gutverdiener unbezahlbar. Zudem offenbaren sich viele Kosten oft erst Jahre später. Auch die Steuerbelastung könnte rasant steigen.

Billiges Geld ist ein wirksames Lockmittel. Wie stark seine Anziehungskraft ist, lässt sich derzeit täglich bei Wohnungsbesichtigungen in den Trendvierteln von München, Hamburg oder Berlin beobachten. Im Inneren herrscht wildes Gedrängel, draußen stehen Dutzende Interessenten schlange. Einige tun sich den Stress erst gar nicht mehr an. "Immer mehr Käufer schlagen blind zu", sagt Rainer Braun vom Beratungsunternehmen Empirica, das sich auf Immobilienbewertungen spezialisiert hat.

In diesen Tagen haben Makler leichtes Spiel, sie schlagen Immobilien in Rekordzeit los. Ihre einzige Sorge: Es gibt zu wenig zum Verkauf stehende Objekte in den angesagten Metropolen. Einige Makler zahlen bereits Prämien von mehreren Tausend Euro für einen Vermittlungsauftrag. Dagegen ist allein beim größten deutschen Immobilienportal Immobilienscout24 die Zahl der Kaufgesuche seit der Finanzkrise um 500 Prozent in die Höhe geschnellt.

Dementsprechend klettern die Preise im Monatstakt. Für eine Dreizimmerwohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zahlen Käufer in München laut dem Maklerverband IVD knapp 30 Prozent mehr als noch vor zwei Jahren. In Hamburg sind es 18 Prozent mehr, selbst in Hannover werden Aufschläge von einem Viertel verlangt. In diesem Jahr dürften in Deutschland Wohnungen im Wert von insgesamt zehn Milliarden Euro den Besitzer wechseln, prognostiziert die Beratungsgesellschaft CB Richard Ellis (CBRE) - eine glatte Verdopplung gegenüber dem Jahr 2011.

Befeuert wird der Kaufrausch hauptsächlich von historisch niedrigen Baufinanzierungskonditionen, dem billigen Geld. Für teils unter 3 Prozent Zinsen können sich Hauskäufer derzeit bei den Banken Kapital borgen. Hinzu kommt der Ruf des "Betongolds", ein sicherer Parkplatz für die Ersparnisse zu sein und obendrein Schutz vor einer drohenden Inflation zu bieten. Das lockt auch ausländische Investoren nach Deutschland. Sie machen nach einer Schätzung des IVD etwa ein Viertel der Interessenten in Ballungsräumen aus.

Zoff um die Bubble

Über die Folgen des Booms wird hierzulande eifrig gestritten. Bläht sich in den Metropolen eine gefährliche Preisblase auf? Droht ein Crash das Vermögen der Hausbesitzer auf einen Schlag zu vernichten? Lobbyisten wie der Maklerverband IVD oder Ökonomen wie Michael Hüther, Chef des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sagen: Nein! Sie argumentieren mit dem hohen Zuzug in die wirtschaftlich starken Ballungsräume, dem geringen Neubau oder auch mit dem "Aufholprozess", in dem sich viele Städte nach einem Jahrzehnt des Preisstillstands befänden. Eine Reihe von Marktbeobachtern ist da anderer Meinung, unter anderem weil die Kaufpreise mancherorts um ein Vielfaches schneller steigen als die Mieten.

Über diese hitzige Debatte wird häufig vergessen, dass die finanziellen Risiken eines Hauskaufs auch ohne einen akuten Verfall der Preise hoch genug sind. Ob sich eine Immobilie unter dem Strich wirklich auszahlt, hängt mit einer Vielzahl von Kosten zusammen, die sich kaum im Voraus kalkulieren lassen. Denn sie bleibt oft über Jahrzehnte im Besitz des Käufers. "Die Rendite auf das Eigenkapital lässt sich nur schwer berechnen", sagt Immobilienökonom Braun. Mit anderen Worten: Häuser sind eine Blackbox.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Risiken, die Hauskäufer auf der Rechung haben sollten:

Risiko eins: Hohe Kaufpreise

Es ist kein Geheimnis: Der Erfolg eines Investments hängt ganz entscheidend vom Einkaufspreis und der anschließenden Wertenwicklung ab. Und da geht die Schere auf dem deutschen Immobilienmarkt weit auseinander. In ländlichen Gebieten ist Wohneigentum zwar günstig zu haben. Doch viele Häuser stehen leer und gelten als unverkäuflich. Die Preise sacken seit Jahren ab. Eine Investition unter finanziellen Gesichtspunkten ist dort abwegig.

Folgerichtig konzentrieren sich die Käufer auf die prosperierenden Ballungsräume. Mehr als 70 Prozent der Eigentümerwechsel in den vergangenen vier Jahren entfielen auf diese Regionen, zeigt eine Umfrage von TNS Infratest. Dort sind die Preise allerdings bereits deutlich in die Höhe geschossen.

Vermieten lohnt sich kaum noch

Die Folge: Die sogenannte Anfangsmietrendite - also das Verhältnis aus Kaufpreis zu den Jahresmieteinnahmen - ist bei Topobjekten rückläufig und hat in Städten wie München oder Hamburg bereits eine kritische Schwelle erreicht. Nach Abzug der Inflation bleibt kaum noch etwas übrig. Wer dort jetzt noch kauft, spekuliert auf einen steigenden Wert der Immobilie und damit auf eine Fortsetzung des Booms

Zumindest kurzfristig scheinen die Aussichten dafür gut. "Der Schub wird noch zwei bis drei Jahre anhalten", sagt Andrew Groom, Chefgutachter beim Immobiliendienstleister Jones lang LaSalle (JLL). "Danach droht jedoch eine Schwächephase."

Die Entwicklung der nächsten Jahrzehnte vorherzusagen, ist jedoch faktisch unmöglich. Das gilt umso mehr für einzelne Häuser, schließlich kann eine sehr gute Lage schon durch den Bau einer Schnellstraße zunichte gemacht werden.

Risiko zwei: steigende Zinsen

Die Zeit der Traumkonditionen für die Immobilienfinanzierung könnte bald vorbei sein, sagen Experten. "Die Bauzinsen werden derzeit von der Politik bestimmt", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg.

Die Logik dahinter: Nach der Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), unbegrenzt Anleihen von Krisenländern zu kaufen, um deren Staatskassen zu entlasten, erwarten Marktbeobachter höheren Renditen für Bundesanleihen. Damit steigen auch die Refinanzierungskosten hiesiger Banken, die wiederum die Kosten an ihre Kreditnehmer weiterreichen.

Mit einem rapiden Anstieg rechnet Finanzierungsexperte Sebastian in den kommenden Monaten zwar nicht. Doch selbst kleine Veränderungen können die Finanzplanung eines Hauskäufers gehörig durcheinanderwirbeln. Ein Beispiel: Bei Topbonität vergibt eine Bank ein zehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro für einen Sollzins von 2,5 Prozent. Steigt der Zinssatz nur um 0,5 Prozent an, erhöht sich die finanzielle Belastung bereits um 10.000 Euro.

Viele Kreditnehmer greifen in dieser Situation zu extrem langen Laufzeiten. Zinsbindungen mit 20 Jahren sind en vogue. Ihr Anteil hat sich binnen eines Jahres verfünffacht und macht nun rund 11 Prozent aus, zeigt eine Auswertung des Hypothekenvermittlers Interhyp. Wer nach zwei Jahrzehnten die Restschuld finanzieren muss, dem droht eine finanzielle Schieflage. Denn das Risiko, dass die Zinsen dann deutlich höher liegen, ist groß. Von 1980 bis heute liegt der Durchschnitt für Zehnjahres-Darlehen bei 6,8 Prozent.

Käufer übernehmen sich

Zudem gibt es erste Warnsignale, dass am Markt auch Käufer aktiv sind, die sich eine Immobilie eigentlich nicht mehr leisten können. Sie bringen schlicht zu geringe Ersparnisse mit. Nach einer Erhebung des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24 fiel die Eigenkapitalquote im zweiten Quartal bundesweit auf gerade einmal 13 Prozent.

Das sieht offenbar auch SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück skeptisch. In seinem Positionspapier zur Regulierung der Finanzmärkte fordert er, die Beleihung von Immobilien in Europa auf 80 Prozent zu begrenzen - als "Lehre aus der Immobilienblase in den USA".

Beachten sollten Käufer auch die Nebenkosten. Die Aufwendungen für Steuern, Makler und Notar summieren sich schnell auf 10 Prozent des Kaufpreises. Sie müssen meist aus eigener Tasche gezahlt werden, vom Darlehen werden sie in der Regel nicht abgedeckt. Für Häuslebauer kommen noch diverse Kosten für Gutachten und Erschließung hinzu.

Risiko drei: Steuererhöhungen

Der gestiegene Wert der Wohnhäuser weckt Begehrlichkeiten - nicht zuletzt beim Staat. Um die Löcher in den öffentlichen Kassen zu stopfen, könnten werthaltige Immobilien in das Visier der Kämmerer geraten. "Hausbesitzer sind der Politik ausgeliefert", sagt Empirica-Ökonom Braun. Eine Villa lässt sich nun mal nicht so leicht verlegen wie ein Aktiendepot oder ein Bankkonto.

Internationale Institutionen monieren mit Blick auf Deutschland immer wieder, dass die Besteuerung von Wohneigentum zu niedrig sei. So fordert die OECD in ihrem "Wirtschaftsbericht Deutschland 2012", das Staatssäckel mit Einnahmen aus Immobilien zu füttern. Nur ein Prozent des Gesamtsteueraufkommens entfallen demnach auf Grundbesitz - der OECD-Schnitt liegt drei Mal höher.

Möglichkeiten, die Hausbesitzer stärker zu schröpfen, gibt es reichlich: Beispielsweise eine Vermögensteuer. Im Nachbarland Frankreich greift sie seit diesem Herbst bereits bei einem Gesamtvermögen von 800.000 Euro. Mit einem Stadthaus in München wäre diese Grenze schnell erreicht. Das Risiko, dass in Deutschland eine solche Regelung eingeführt wird, ist momentan aber eher gering.

Steuerschlupfloch vor dem Aus

Bei der Erbschaftsteuer sieht das schon anders aus. Verschärfungen für Hausbesitzer sind absehbar. Bislang konnten sie mit ein paar Kniffen Immobilienvermögen in beliebiger Höhe am Fiskus vorbei schleusen, nämlich mit Hilfe der sogenannten Cash-GmbHs. Doch das Bundesverfassungsgericht könnte dieses Schlupfloch bald schließen. Am Mittwoch erklärte der Bundesfinanzhof die seit 2009 geltende weitgehende Steuerfreiheit für Betriebsvermögen - also auch für Cash-GmbHs - für verfassungswidrig und verwies das Gesetz zur Prüfung zurück nach Karlsruhe.

Eine weitere Finanzierungsquelle für den Staat ist die Grunderwerbsteuer. Seit 2006 haben die Bundesländer die Hoheit über die Geldquelle. Ergebnis: Die Steuerschraube wird kräftig angezogen. Happige 5 Prozent müssen Hauskäufer in den meisten Bundesländern schon berappen. Nur in Bayern, Hessen und Sachsen werden noch 3,5 Prozent fällig. Weitere Erhöhungen sind wahrscheinlich. "Bei den Steuersätzen kennt der Gesetzgeber eigentlich nur eine Richtung: nach oben", sagt Ökonom Sebastian.

Ganz ähnlich sieht es bei der Grundsteuer aus. Viele klamme Kommunen haben sie erhöht. Zudem gilt die Grundsteuer als veraltet und ungerecht. Die Bemessungsgrundlage, die sogenannten Einheitswerte, stammen teilweise aus dem Jahr 1935 und haben mit den heutigen Marktwerten nichts mehr zu tun. Beim Bundesverfassungsgericht liegt bereits eine Beschwerde vor. Eine Reform ist also nur noch eine Frage der Zeit.

Die Folge: "Die Bemessungsgrundlagen könnten erheblich steigen. Auf jeden Fall wird es Gewinner und Verlierer geben", sagt Hermann Rappen, Finanzwissenschaftler vom Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung (RWI). Hausbesitzer müssen also auch hier womöglich tiefer in die Tasche greifen.

Risiko vier: steigende Sanierungskosten

Nach langem Hin und Her hat sich die Bundesregierung Ende September darauf geeinigt, die Energieeinsparverordnung (EnEv) deutlich zu verschärfen. Zwar sind nachträgliche Zwangssanierungen für bestehende Häuser erst einmal vom Tisch. Bauherren müssen sich jedoch auf höhere Kosten einstellen.

Geplant ist, dass Neubauten ab 2014 und 2016 ihren Energiebedarf jeweils um 12,5 Prozent reduzieren. Dürfen Häuser rechnerisch derzeit 7 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr verbrauchen, sind im ersten Schritt noch 6,125 Liter und anschließend 5,36 Liter erlaubt. Ein entsprechendes Gesetz soll im kommenden Jahr beschlossen werden. Erste Schätzungen gehen von Mehrkosten von 4 Prozent ab 2014 und noch einmal 6 Prozent ab 2016 aus.

Die Immobilienlobby läuft Sturm: Die Verschärfung sei "sozialer Zündstoff", sagt Walter Rasch, Vorsitzender der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft. Bei Selbstnutzern drohe der Zwangsverkauf der eigenen Immobilie, Mieter kämen in starke finanzielle Bedrängnis. "Dies käme einer Enteignung gleich", so Rasch.

Quasi im Gegenzug für die härteren Anforderungen sind Steuervorteile geplant. 10 Prozent der Sanierungskosten sollen die Hausherren zukünftig in ihrer Steuererklärung geltend machen können Doch Bund und Länder können sich seit Monaten nicht einigen. Die Hängepartie im Vermittlungsausschuss nervt inzwischen sogar Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU). Anfang September forderte sie in ihrem Videopodcast eine schnelle Einigung. Die Blockade sei "sehr ärgerlich". Passiert ist bislang nichts.

* WIWO

Bernd Hertweck, Vorstand der Wüstenrot Bausparkasse, über eine mögliche Preisblase am Immobilienmarkt

DAS INVESTMENT.com: Eine aktuelle Vertriebsstudie hat gezeigt, dass Baufinanzierungsprodukte zu den Verkaufsschlagern der vergangenen Monate gehören. Wie erklären Sie sich das?

Bernd Hertweck: Da muss ich widersprechen. Seit dem Frühjahr 2008 ist das Kreditvolumen für den privaten Wohnungsbau nur um knapp 18 Milliarden Euro auf nun 806,9 Milliarden Euro gestiegen, also um rund 2,4 Prozent. Die derzeit starke Nachfrage nach Immobilien resultiert zu großen Teilen aus Vermögensumschichtungen von Geld- in Sachvermögen wegen Inflationserwartungen und mangelnder Anlagealternativen. Viele Anleger benötigen daher gar keine oder nur kleine Finanzierungen. Das dürfte mit dazu beigetragen haben, dass die Immobilienkäufer heute offenbar mehr Eigenkapital als früher einsetzen.

Zwar ist die Kreditnachfrage für den privaten Wohnungsbau im vergangenen Jahr von 185,1 Milliarden Euro um 7,3 Milliarden Euro gestiegen, das ist ein Plus von 4 Prozent. Doch im bisherigen Verlauf des Jahres 2012 hat sich diese Entwicklung wieder abgeschwächt – in den ersten acht Monaten dieses Jahres ist das Neugeschäftsvolumen für private Wohnungsbaukredite nach Angaben der Deutschen Bundesbank nur noch um knapp ein Prozent gestiegen.

Sie sprachen gerade die fehlende Anlagealternativen an. Viele Anleger strömen aus Mangel an sicheren und gut verzinsten Investments in Immobilien. Droht hier die nächste Blase?

Hertweck: Die Lage auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt ist erfreulich, wenn auch nicht gänzlich ungetrübt. Vom demografiebedingten Pessimismus vergangener Jahre ist jedenfalls kaum noch etwas zu spüren. Die Nachfrage hat sich seit dem Beginn der Euro-Krise deutlich belebt und wird breit gestützt. Dennoch ist die Sorge, dass sich eine Preisblase bildet oder bereits gebildet hat, nach Einschätzung von Experten insgesamt unbegründet. Beleg dafür ist insbesondere die Tatsache, dass die heimischen Immobilienpreise im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn immer noch sehr moderat sind.

Es hat in den vergangenen Jahren zwar Preissteigerungen gegeben, diese sind aber regional sehr unterschiedlich ausgefallen. Die Preissteigerung für das selbstgenutzte Wohneigentum lag 2011 nach Angaben der Deutschen Bundesbank im Durchschnitt bei 2,5 Prozent. In Ballungszentren, insbesondere in guten Wohnlagen sowie in Universitätsstädten steigen die Immobilienpreise recht stark und es gibt dort erste Überhitzungstendenzen. Hier steht der steigenden Nachfrage – auch von Kapitalanlegern, die die Immobilie neu entdeckt haben – ein zu geringes Angebot gegenüber.

Die Deutschen reißen sich geradezu um Immobilien. Doch eine aktuelle Studie des DIW sollte Investoren und Häuslebauer misstrauisch stimmen. Denn in Großstädten gibt es erste Anzeichen für eine Preisblase

Bislang haben Immobilienkäufer alles richtig gemacht. Mieten und Preise steigen, die Zinsen sind so niedrig wie niemals zuvor und die Wahrscheinlichkeit höherer Inflationsraten steigt. Eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung für 25 Städte zeigt, dass die Preise für 25 deutsche Großstädte in den vergangenen fünf Jahren um jährlich 6,5 Prozent gestiegen sind. Die Mieten stiegen jährlich um 1,8 Prozent.

Die DIW-Studie basiert auf Angebotspreisen des Immobilienportals Immobilienscout 24. Das Handelsblatt arbeitet ebenfalls mit dem Immobilienportal bei Preisprognosen zusammen. Auch Studien von verschiedenen Marktforschungsunternehmen wie Empirica oder Bulwien oder dem Verband der Pfandbriefbanken haben bereits steigende Immobilienpreise ermittelt.

„Die Miet- und Kaufpreise haben sich sehr unterschiedlich entwickelt“. Sagt Konstantin Kholodilin, wissenschaftlicher Mitarbeiter beim DIW. In den Jahren 2007 bis 2010 stiegen die Mieten noch stärker als die Kaufpreise. Dann änderte sich der Markt. „Ab Ende 2010 überholen die Kaufpreise die Mieten und steigen immer schneller an“, sagt Kholodilin.

Vor allem die Metropolen boomen. Ein Blick auf die Preissteigerungen zeigt, wie dramatisch sich der Markt entwickelt hat. Die Preise für eine Eigentumswohnung in Hamburg stiegen seit 2007 im Schnitt um knapp 50 Prozent, in Berlin sogar um 73 Prozent. In Frankfurt und Nürnberg stiegen die Preise um 28 Prozent, in Düsseldorf um 26 Prozent. Es gibt aber auch Verlierer der Preisrally. In zehn strukturschwachen Städten, darunter Dortmund, Duisburg und Wuppertal - stagnierten die Preise oder sanken.

Die Aussichten für Käufer seien laut DIW in den Metropolen gut. In Berlin, Augsburg, Hamburg, München, Dresden und Nürnberg könnten die Wohnungspreise im nächsten Jahr sogar um mehr als zehn Prozent zulegen. Für 19 der 25 untersuchten Städte rechnet das DIW mit steigenden Preisen. Das Ruhrgebiet muss dagegen mit stagnierenden Preisen rechnen. „Der Preisanstieg lässt sich zu einem großen Teil mit der Geldpolitik der Zentralbank erklären“, sagt Kholodilin. „Die Zinssätze wurden stark reduziert, das treibt die Preise“. Die Unsicherheit über die Entwicklung im Euroraum begünstige die Flucht in Sachwerte. Zudem werde in immer mehr Großstädten Wohnraum knapp.

Wo sich die Preisblase aufbläht

Langfristig könnte sich in den Großstädten aber eine Spekulationsblase aufbauen. In elf Städten liegt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten bei mehr als 20. In München, Hamburg oder Berlin müssen Käufer sogar das 25 fache der Jahresmiete für die Objekte bezahlen. Den größten Anstieg zwischen Preis- und Mietanstieg beobachtete das DIW in Augsburg, München und Berlin. Dort soll der Preisanstieg gut neun Prozentpunkte über dem Mietanstieg liegen. „In diesen Städten treiben offenbar nicht die steigenden Mieten die Preise nach oben, sondern die Erwartungen der Käufer, dass die Preise weiter ansteigen“, schreibt das DIW. „Dies sind Anzeichen für Spekulation auf diesen Märkten“. Die Preise würden über die Niveaus herausschießen, die durch fundamentale Daten gerechtfertigt sind.

Bislang will das DIW trotz dieser Daten noch keine Preisblase auf dem deutschen Immobilienmarkt entdecken. „Wenn es aber so weitergeht, dann ist nicht auszuschließen, dass der Markt überhitzt und es zu einer Preisblase kommt“, sagt Kholodilin.

Andere Experten haben sich bereits ähnlich geäußert. "Aktuell sind bundesweit auf den Märkten für Wohnimmobilien keine Preisblasen erkennbar", sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Hinter dem Preisanstieg stehe noch immer ein tragfähiges Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Aufmerksamkeit geboten ist nach Darstellung von Franz Eifers vom Marktforscher vdp Research aber in Hinblick auf die Entwicklung auf einigen Regionalmärkten, namentlich in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt. Dort hätten die Preise in jüngster Zeit außerordentlich kräftig angezogen.

Wer Häuser und Wohnungen kauft, sollte nicht auf die Preissprünge binnen Jahresfrist schauen, sondern langfristig denken, rät Harald Simons, Vorstand des Immobilienmarktforschers Empirica. Deshalb empfiehlt er, die Preisentwicklung über mehrere Jahre zu verfolgen. Dann fallen Ausreißer nach oben oder unten in einem Jahr nicht ins Gewicht.

Auch Andreas Schulten, Vorstand des Beratungsfirma Bulwien-Gesa, rät zu einem langen Atem beim Immobilienkauf: "Es ist auch jetzt noch sinnvoll, in den großen deutschen Metropolen wie Berlin in Wohnraum zu investieren, weil die Preise dort langfristig steigen werden."

Eine Auffassung, die Michael Kiefer, Leiter Immobilienmarktforschung bei Immobilienscout, teilt. Nach seiner Meinung wird sich daran auch nichts ändern, wenn sich als Folge der Euro-Schuldenkrise die Konjunktur in Deutschland verschlechtert und damit die Arbeitsplätze wieder weniger sicher sind: "Eine Verschärfung der Euro-Krise wird die Menschen eher noch stärker ins Immobilieninvestment treiben als bisher." Speziell in den urbanen städtischen Lagen könne die leicht anspringende Neubautätigkeit den Bedarf immer noch bei weitem nicht decken.

Anleger aus ganz Europa kaufen deutsche Wohnungen, vor allem in Berlin. Durch Boom und Niedrigzins droht aber auch eine Schuldenspirale. Lagen in Hamburg oder München sind teilweise kaum noch erschwinglich

Eine Blase am Immobilienmarkt? Aber doch nicht in Deutschland! Bis vor Kurzem wollte niemand das brisante Wort in den Mund nehmen. Noch im August versicherte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), in seinem Frühwarnsystem liege alles im grünen Bereich.

Nun aber klingt es aus Frankfurt schon deutlich beunruhigter: Die Bundesbank widmet in ihrem „Finanzstabilitätsbericht 2012“ dem Wohnungsmarkt ein ganzes Kapitel. Ihr Fazit: „Übertreibungen“ können „auch in deutschen Ballungszentren zum Tragen kommen und die Finanzstabilität hierzulande erheblich gefährden“.

Fest steht: In Deutschland laufen die Uhren anders. Ein Jahrzehnt lang dümpelte der private Wohnungsmarkt lustlos vor sich hin, während er in den USA, Spanien oder Irland verrückt spielte. Nun aber, wo diese Länder schwer an den Folgen von geplatzten Blasen leiden, reiben sich die deutschen Immobilienmakler freudestrahlend die Hände. In den sieben größten Städten kletterten die Kaufpreise im Vorjahr um über neun Prozent bei neuen Objekten und um sieben Prozent beim Wiederverkauf. Heuer setzt sich der Preisanstieg unvermindert fort.

Zentrale Lagen in Hamburg oder München sind schon seit Längerem kaum noch erschwinglich. In den letzten Jahren legt auch das bisher erstaunlich günstige Berlin mächtig zu: Seit 2007 sind hier die Preise um 32 Prozent gestiegen.

Die Hoffnung auf ständig steigende Wohnungspreise, kombiniert mit sehr niedrigen Zinsen, könnte Wohnungskäufer zu leichtsinnigen Schulden verleiten. Es geht um viel: Immobilienkredite machen mit fast einer Billion Euro den größten Teil der Verschuldung der deutschen Privathaushalte aus – und 40 Prozent der inländischen Kreditvergabe. Übermut kann da bald für die ganze Volkswirtschaft gefährlich werden.

Noch ist es nicht so weit, aus mehreren Gründen. Draußen auf dem Land stagnieren die Preise oder gehen sogar zurück, weshalb der vorjährige Anstieg im Schnitt nur moderate 2,7 Prozent betrug. Zudem sind die Deutschen nicht sonderlich anfällig für Schuldenexzesse. Die Gesamtverschuldung im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen ist seit 2001 rückläufig. Die Banken vergeben Hypothekarkredite meist nur bis 60 Prozent des Beleihungswertes, weil sie sich sonst nicht über Pfandbriefe refinanzieren könnten.

„Betongold“ für Südeuropäer

Dazu kommt: Die typischen Käufer von heute haben selbst genug Geld. Die meisten sind private Anleger, die früher in Staatsanleihen investiert haben. Weil deutsche Bonds nichts mehr abwerfen und die der Krisenstaaten zu riskant sind, flüchten sie in „Betongold“.

Am liebsten kaufen sie Etagenwohnungen in Ballungsräumen, denn dieser Markt ist transparent und liquide. Es sind beileibe nicht nur Deutsche: In Berlin schnappen bei über 30 Prozent aller Transaktionen Ausländer zu. Vor allem wohlhabende Italiener und Spanier hoffen, so ihre Ersparnisse in Sicherheit zu bringen. Dazu kommen Russen, Briten und Franzosen. Fast alle mit Eigenmitteln, oft gleich bar auf den Tisch.

Dennoch wird im Bericht gewarnt: Viele Blasen haben harmlos begonnen. Ein „selbstverstärkender Prozess“ aus steigenden Preisen und wachsender Verschuldung sei zu befürchten. Das Versprechen der Bundesbanker: Sie wollen wachsam bleiben und, wenn nötig, die Banken bei der Kreditvergabe rechtzeitig einbremsen

Professionelle Anleger stecken immer mehr Geld in deutsche Immobilien. Vor allem ausländische Käufer entdecken den hiesigen Markt wieder als Anlageziel. Sie pumpen Milliardensummen in Bürohäuser und Wohnungspakete - so wurde 2012 zum umsatzstärksten Jahr seit Langem.

Das Interesse professioneller Investoren aus dem In- und Ausland an deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien ist so groß wie seit Beginn der Wirtschaftskrise 2008 nicht mehr. Vor allem im vierten Quartal des vergangenen Jahres nahm die Investitionstätigkeit rasant zu, berichten Berater- und Maklerhäuser. 2012 wurde dadurch zum umsatzstärksten Jahr seit dem Boom 2006/2007.

Mehr als 25 Milliarden Euro steckten Großanleger im vergangenen Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien. Der Wert liegt je nach Art der Messung um 8 bis 11 Prozent über dem des Vorjahres. Das berichten die Beratungsgesellschaften Jones Lang LaSalle (JLL), CBRE, Colliers sowie BNP Paribas Real Estate.

Nach Angaben von Sven Stricker, Head of Investment von BNP Paribas Real Estate Deutschland, ist es hierzulande das dritthöchste jemals erzielte Handelsvolumen mit Bürohäusern, Shoppingcentern, Lagerhallen und anderen Gewerbeobjekten. "Nur in den beiden Boomjahren 2006 und 2007 wurde deutlich mehr umgesetzt", so Stricker.

Ausschlaggebend war nach Angaben der Experten vor allem ein fulminantes Schlussquartal mit Portfoliodeals im Milliardenbereich. Beispiele sind die Verkäufe der TLG Immobilien und des Karstadt-Pakets inklusive KaDeWe für jeweils rund 1,1 Milliarden Euro. Zudem hätten große Einzeltransaktionen wie der Verkauf des Bürohauses "Frankfurter Welle" für gut 400 Millionen Euro sowie des "Kranzler Ecks" in Berlin für rund 375 Millionen Euro eine wichtige Rolle gespielt. Laut CBRE wurde allein in den letzten drei Monaten 2012 mehr investiert als im gesamten Investmentjahr 2009.

Interesse ausländischer Investoren steigt

Bemerkenswert: Insbesondere Investoren aus dem Ausland haben offenbar wieder zunehmendes Interesse am Kauf hiesiger Gewerbeobjekte. Laut CBRE gehen alleine acht der zehn größten Portfoliotransaktionen auf das Konto ausländischer Investoren. Dementsprechend habe sich deren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 32 Prozent im Vorjahr auf 42 Prozent erhöht. Das unterstreicht, dass der deutsche Immobilienmarkt aus Sicht internationaler Investoren vor allem im Vergleich gegenüber den Investmentmärkten in Großbritannien und Frankreich weiter aufholt, so CBRE.

Aber nicht nur Gewerbeimmobilien sind gefragt wie lange nicht. Auch am deutschen Wohnimmobilienmarkt herrscht große Nachfrage. Vor allem umfangreiche Paketdeals haben es den institutionellen Investoren dort offenbar angetan. Je nach Messmethode lag das Umsatzplus bei den Wohnungsportfolios gegenüber dem Vorjahr bei knapp 50 bis 84 Prozent, letzteres ermittelt von CBRE. Das Handelsvolumen beziffern die Experten unisono auf zehn bis elf Milliarden Euro, den höchsten Wert seit fünf Jahren, wie unter anderem Helge Scheunemann, Leiter Research JLL Deutschland, feststellt.

Charakteristisch waren laut Savills Transaktionen ab 10.000 Einheiten, eine Größenordnung also, die zuletzt im Jahr 2008 gehandelt wurde. Sechs solcher Portfolios wechselten im vergangenen Jahr nach Angaben der Experten den Besitzer. Darunter die Wohnungen der LBBW, der BayernLB und der bundeseigenen TLG.

Auch künftig dürfte sich nach Ansicht der Experten kaum etwas am Interesse der Investoren an Immobilien in Deutschland ändern. Jan Linsin etwa, Head of Research bei CBRE in Deutschland, geht davon aus, dass der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zu einem der sichersten Anlagehäfen und zu den Gewinnern der Euro-Schuldenkrise zählt.

Auch Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland, spricht von positiven Aussichten für 2013 und hält ein Transaktionsvolumen von 22 bis 25 Milliarden Euro für möglich

Wohnimmobilien in Deutschland werden immer teurer. Eine Blase ist das nicht, zeigt eine noch unveröffentlichte Studie der Pfandbriefbanken. Vielmehr gebe es gute Gründe für den Preisanstieg

Im vergangenen Jahr mussten Käufer einer Wohnimmobilie erneut mehr zahlen. Von Januar bis Ende September stiegen die Preise bundesweit um 2,8 Prozent, wie eine noch unveröffentlichte Studie des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp) zeigt. Der Verband, dem wichtige Immobilienfinanzierer wie Commerzbank, Deutsche Bank oder ING-Diba angehören, wertete für die Studie die tatsächlich gezahlten Preise aus. Die Preisdaten sind damit besonders aussagekräftig. Vor allem Wohnungen wurden teurer. Ihre Preise zogen in den ersten neun Monaten 2012 laut vdp um 3,3 Prozent an.

Erste Anzeichen einer Blase

Schon warnen erste Beobachter davor, dass die Preise deutscher Wohnimmobilien stärker steigen könnten als gerechtfertigt. Sie sehen erste Anzeichen einer Preisblase, die irgendwann platzen könnte. Die Bundesbank schrieb in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2012: Erfahrungen in anderen Ländern zeigten, "dass es gerade in einem Umfeld niedriger Zinsen und hoher Liquidität zu Übertreibungen an den Immobilienmärkten kommen kann, die zu einer erheblichen Gefährdung der Finanzstabilität führen". Bislang seien in Deutschland nur "Preisübertreibungen in Teilmärkten möglich".

Die vdp-Studie sieht keine Anzeichen für eine Preisblase, sondern vielmehr gute Gründe für den Preisanstieg. Zum Einen steigen nicht nur die Preise, sondern auch die Mieten. Ende September mussten Neumieter einer Wohnung 2,6 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Somit sind die gestiegenen Neupreise zumindest teilweise durch höhere Mieteinnahmen oder, bei selbstgenutzten Immobilien, durch eine höhere Mietersparnis gedeckt.

Außerdem reagiert der Immobilienmarkt stark auf die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum, vor allem die Anzahl der Haushalte. Auch das spricht gegen einen ungerechtfertigten Preisanstieg. So steigen die Immobilienpreise vor allem in den Großstädten (wie München, Berlin, Köln und Hamburg), aber auch in Universitätsstädten wie Münster, Regensburg, Trier oder Greifswald. In diesen Städten hat die Einwohnerzahl zwischen 2006 und 2011 deutlich stärker zugenommen als der Wohnungsbestand, so dass es zu einer stärkeren Konkurrenz um den vorhandenen Wohnraum kam - das treibt die Preise.

In ländlichen Regionen mit sinkender Bevölkerung fallen die Immobilienpreise hingegen. Käufer achten also darauf, eine Immobilie in aussichtsreicher Lage zu kaufen.

Stütze des Immobilienmarktes sind natürlich auch die niedrigen Kreditzinsen. Laut vdp hat der Zinsrückgang den Preisanstieg bundesweit "deutlich überkompensiert". Selbst in Städten mit stark anziehenden Preisen dominiere der Zinsrückgang. Der Zugang zu Wohnimmobilien sei daher nicht schwerer, sondern leichter geworden.

Der Markt ist umkämpft, bleibt aber auch 2013 interessant. Was Kapitalanleger jetzt beachten sollten.

Das vergangene Jahr stand im Zeichen sinkender Zinsen für Immobilienkredite und einer steigenden Nachfrage nach Immobilien. Nicht nur in Großstädten. Dieser Trend wird sich wohl auch 2013 fortsetzen. Zumindest kurzfristig deutet nichts darauf hin, dass die Zinsen steigen oder die Nachfrage nach Immobilien nachlassen könnte.

Die inzwischen weltweit umgesetzte Strategie der „Finanziellen Repression“, welche die Regierungs-Chefs und Notenbank-Präsidenten in den großen Schuldnerländern als Antwort auf die Finanz- und Schuldenkrise für sich entdeckt haben, ist verantwortlich für diese günstigen Rahmenbedingungen.

Die Kernpunkte dieser Strategie sind extrem niedrige Leitzinsen sowie riesige Aufkäufe von Staatsanleihen durch die Notenbanken. So soll die Refinanzierung der Staatsschulden auch im langen Laufzeitbereich zu niedrigen Zinsen sichergestellt werden. Durch diese finanzielle Unterstützung von Krisenherden soll ein Systembruch verhindert werden.

Den Preis für diese Politik zahlen vor allem die Sparer. Nullzinsen auf Sparguthaben, Zinsen nahe Null auf Bundesanleihen und damit auf alle Anlageformen, die an die Bundesanleihen-Renditen gekoppelt sind, führen bei gleichzeitiger Inflation zu sicheren Verlusten und wirken wie eine weitere Steuer.

Der Druck in reale Anlageformen wie in Immobilien zu investieren, wenn man überhaupt noch eine positive Performancechance haben will, wird vor diesem Hintergrund eher noch zunehmen.

Immobilienblase nicht in Sicht

Das führt naturgemäß zu Preissteigerungen. Teilweise werden Häuser und Wohnungen in Großstädten zu deutlich mehr als dem 25-fachen der Jahresmiete angeboten. Das ist schon sehr spekulativ. Wer da zugreift, muss sein Investment sorgfältig geprüft haben.

Allerdings ist die wachsende Sorge vor einer angeblichen Immobilienblase nicht gerechtfertigt. Hans-Werner Sinn, Chef des Münchner Ifo-Instituts, beruhigt: „Ein Immobilienboom dauert im Schnitt 17 Jahre. Am Ende des Jahrzehnts können wir uns einmal fragen, ob sich eine Blase bildet.“

Was gegen eine Blasenbildung spricht: Auch die Mieten ziehen an. Hintergrund: Wie bei Unternehmen oder Wertpapieren fußt der Preis einer Immobilie auf den zukünftigen, abgezinsten (diskontierten) Nettoerträgen – im Falle einer vermieteten Immobilie also den Netto-Mieteinnahmen.

Da die laufenden Kosten als relativ konstant angesehen werden können, sollten die Mieten der Preisentwicklung unter sonst gleichen Bedingungen nicht dauerhaft hinterherlaufen. Ansonsten wären Immobilien überbewertet, es bestünde Korrekturbedarf.

Bei einer Anlage in „Betongold“ zählen in erster Linie nachhaltig erzielbare Mieterträge und die hängen vom Standort, der Bauqualität und Ausstattung der Immobilie ab. Wertsteigerung kann man nicht voraussagen. Aber das Verhältnis der Miete zum Kaufpreis, die anfängliche Mietrendite, lässt sich gut berechnen. Wie sieht eine leicht verwertbare Immobilie aus?

„Zentrale Lage, zwecks schneller Vermietbarkeit am besten in einer Stadt ab 50.000 Einwohnern mit zumindest zehn Prozent Bevölkerungswachstum innerhalb von zehn Jahren, idealerweise zwei bis drei Zimmer, Größe zwischen 40 und 70 Quadratmetern, am besten mit Balkon und zeitgemäßer Ausstattung“, rät der Hamburger Immobilienexperte Stefan Possels. „Diese Art Immobilien sind aktuell am begehrtesten“.

Muss (oder soll) finanziert werden, um die Kapitalanlage-Immobilie zu erwerben, sind einige Grundregeln zu beachten. So sollten Immobilienkäufer aufpassen, wenn Haus, Finanzierung, zusätzliches Tilgungsprodukt und Versicherungen in einem Paket angeboten werden. „Solche Kombinationen sind häufig undurchsichtig, schlecht kalkulierbar und meist auch teurer als Einzelbausteine“, warnt Interhyp-Zinsexperte Robert Haselsteiner.

Auch bei den meisten Finanzierungsmodellen mit Tilgungsaussetzung, zum Beispiel mit paralleler Besparung von Lebensversicherungen oder Fondssparplänen, sollten Anleger vorsichtig sein. Erzielt man mit diesem Modell bis zum Ende der Laufzeit nicht die versprochene Rendite, kann man das Darlehen nicht abbezahlen. Auch Steuervorteile sind lediglich ein netter Nebeneffekt.

Mehr Einnahmesicherheit mit Zinshaus

Neben dem Erwerb einer Eigentumswohnung kann sich auch das Investment in ein Mehrfamilienhaus („Zinshaus“) rentieren. In puncto Einnahmensicherheit schneiden Mehrfamilienhäuser im Vergleich oft sogar besser ab. Zieht ein Mieter aus und findet sich nicht sofort ein Nachfolger, bleiben dem Besitzer immer noch die übrigen Mieterträge. Bei einer Eigentumswohnung dagegen verliert er in diesem Fall sämtliche Einnahmen.

Natürlich hat ein Mehrfamilienhaus seinen Preis. Ein Objekt in der Innenstadt ist für viele kaum erschwinglich. Doch am Stadtrand oder im Umland bieten sich Alternativen an, die sich gut finanzieren lassen. Mehrfamilienhäuser mit vier bis sechs Wohnungen sind dort nicht teurer als eine große Eigentumswohnung in zentraler Lage.

Beim Zinshaus werden zur Errechnung der Rendite die Mieteinnahmen in das Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Je nach Lage, Größe, Höhe der Miete und Zustand des Objektes ergibt sich so dann die Rendite. Diese spiegelt sich in dem Vervielfältiger oder Multiplikator wieder.

Die Nettojahresmiete wird durch einen Faktor X (zwischen 10 und 20) multipliziert, um auf den Kaufpreis zu kommen. So wird ein Gebäude mit einer jährlichen Mieteinnahme von 50.000 Euro einen Wert von 500.000 Euro haben, wenn der Faktor Zehn zugrunde gelegt wird. In der Branche gilt die Faustregel: Je niedriger der Faktor, umso risikoreicher das Objekt.

Oftmals wird von Investoren unterschätzt, dass die laufenden Kosten eines Hauses aus den Mieteinnahmen berappt werden müssen, was sich natürlich ebenfalls negativ auf die Rendite auswirkt. Monatlich können das bis zu zwei Euro pro Quadratmeter sein. Kommen dann auch noch größere Investitionen wie eine Fassadenrenovierung oder ein neues Dach auf den Hausherrn zu, ist die vermeintliche Geldanlage erst einmal ein Verlustgeschäft.

Von allzu großspurigen Rendite-Versprechen sollten sich Kapitalanleger darum nicht blenden lassen. Wichtig ist, auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen zu achten – unter Beachtung des jeweiligen Risikos, das sich aus Standort und Objektzustand ergibt.

Der steuerliche Aspekt sollte gesondert betrachtet werden: Mieteinnahmen sind im Einkommensteuergesetz steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese Einnahmen können aus der Nettomiete und den Nebenkostenvorauszahlungen bestehen. Den Einnahmen stehen wiederum die Werbungskosten gegenüber.

Wichtig, weil meist größte Ausgabe, sind vor allem die Schuldzinsen, die im Rahmen der Finanzierung der vermieteten Immobilie anfallen. Hinzu kommen Ausgaben für eventuelle Renovierungen und Instandhaltung sowie Gebäudeabschreibung. Darüber hinaus können weitere Aufwendungen steuerlich geltend machen:

Wer seine Immobilie z.B. wegen Modernisierungsarbeiten öfter aufgesucht hat, kann hierfür 30 Cent je Kilometer geltend machen. Auch für Fahrten zu Baumärkten oder Gesprächen mit Handwerkern ist dies möglich. Abzugsfähig sind zudem Fahrtkosten für Besichtigungen mit potenziellen Mietern oder zur Eigentümerversammlung.

Erhaltungsaufwendungen können auch dann Werbungskosten des Vermieters sein, wenn ein Dritter den Vertrag mit den Handwerkern im eigenen Namen, aber im Interesse des steuerpflichtigen Vermieters abgeschlossen und die Zahlung geleistet hat.

Denkmalgeschützte Immobilien lohnen sich wegen steuerlicher Vorteile vor allem für Investoren mit hohen Einkommen. Der Gesetzgeber belohnt den hohen Sanierungsbedarf. Derzeit wird für die Sanierungskosten gemäß § 7i Einkommensteuergesetz folgende Abschreibungsmöglichkeit gewährt: Jahr 1 bis Jahr 8: 9% jährlich, Jahr 9 bis Jahr 12: 7% jährlich.

Darüber hinaus ist eine Senkung des Einheitswertes möglich, der die Höhe der Grundsteuer bestimmt. Pauschal werden von den Finanzbehörden 5% anerkannt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann für Denkmale die Grundsteuer ganz erlassen werden (§ 32 GrStG). Um alle Vorteile und Risiken dieser Geldanlage im Einzelfall richtig abschätzen zu können, sollte in jedem Fall der eigene Steuerberater vor dem Kauf hinzugezogen werden.

MEIN FAZIT:

- Ob eine Kapitalanlage-Immobilie rentabel ist oder nicht, hängt vor allem vom angemessenen Kaufpreis des Objekts ab und dieser wiederum von vielen Faktoren wie Lage, Mieterstruktur etc.

- Eine vermietete Eigentumswohnung ist keine Basisanlage für die Altersvorsorge, sondern eher eine Anlage für Leute, die schon etwas Vermögen aufgebaut haben. Man sollte auch nicht sein ganzes Geld in ein einziges Anlageobjekt stecken. Mit Pech fällt die Miete ein halbes Jahr oder länger aus. Es kann passieren, dass die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beschließt. Dann braucht man Rücklagen.

- Muss finanziert werden, spielen die günstigen Zinsen den Immobilienkäufern derzeit in die Hände, da sie sich als Schuldner ja auf die Seite des Staates stellen, der diesen Niedrigzins-Kreislauf bewusst in Gang gesetzt hat, um selbst zu profitieren. Diese Rahmenbedingungen werden 2013 weiter dominieren.

- Nicht nur die Preise für Immobilien, auch die Mieten ziehen an. Darum muss derzeit keiner Sorge vor einer Immobilienblase haben. Der treibende Faktor sind nicht Spekulationen auf schnelle Wertzuwächse, sondern hohe Nachfrage bei knappem Angebot.

- Was auch gegen eine Überhitzung spricht, ist das stagnierende Kreditvolumen. Typischerweise werden spekulative Blasen von einer expansiven Kreditvergabe begleitet. Schließlich verfolgen Investoren das Ziel, die Eigenkapitalrendite über den Einsatz von Fremdkapital zu maximieren.

- Wichtig: Wer vor Ablauf der 10-Jahres-Frist seine frisch erworbene Immobilie wieder verkauft, muss auf den Gewinn bis zu 42 Prozent (Spitzensteuersatz) an den Fiskus abführen.

*Armin Brack
Chefredakteur Geldanlage-Report

Trotz deutlich steigender Preise gibt es am deutschen Immobilienmarkt noch keine spekulative Blase. Aber das könnte sich ändern – vor allem wegen der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Notfalls muss die Politik die Banken irgendwann zwingen, ihre Beleihungsgrenzen zu senken.

Jahrelang fristete der deutsche Wohnimmobilienmarkt ein Mauerblümchendasein. Während in vielen Teilen der Welt die Immobilienpreise von einem Hoch zum nächsten kletterten, gab es in Deutschland keine nennenswerten Ausschläge. Inzwischen aber hat sich das Blatt gewendet. Die spekulativen Blasen in einigen Ländern sind geplatzt, und die Hauspreise in Deutschland ziehen an – erst klammheimlich, nun unübersehbar.

Dafür gibt es gleich mehrere Gründe. Die relativ gute wirtschaftliche Entwicklung schlägt sich in einer steigenden, inzwischen rekordhohen Beschäftigung und zuletzt auch in anziehenden Reallöhnen nieder. Die gefühlt höhere Arbeitsplatzsicherheit erleichtert den Haushalten die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen – zumal die Finanzierungsbedingungen so gut wie nie sind. Hinzu kommt die mangelnde Attraktivität anderer Anlageklassen im Vergleich zur Immobilie: Am Geldmarkt und mit Bundesanleihen lässt sich ein realer Kapitalerhalt nicht bewerkstelligen.

Der Mut bei Anlagen in ausländischen Staatspapiere wurde nicht belohnt und mit Aktien über weite Teile der vergangenen Dekade kaum etwas verdient. Und schließlich ist da noch die diffuse Angst, dass die monetären Experimente der großen Notenbanken über kurz oder lang unweigerlich zu einer massiven Geldentwertung führen werden.

All dies ist geeignet, eine massive Aufwärtsbewegung der Hauspreise auszulösen, und nicht von ungefähr beobachtet die Deutsche Bundesbank die Entwicklung sehr genau.

Gleichwohl kann von einer spekulativen Blase am deutschen Immobilienmarkt keine Rede sein. Seit 2006 sind die Preise im Schnitt um rund zehn Prozent gestiegen, was angesichts der allgemeinen Teuerung nicht einmal einem realen Kapitalerhalt entspricht. Natürlich verdeckt diese verdichtete Betrachtung die aktuell massiven Preissteigerungen in einigen Großstädten. Der von der Bundesbank erhobene Preisindex für Immobilien in Städten hat dennoch erst 2011 die Indexwerte von 1995 überschritten. Verglichen mit den exorbitanten Hauspreisanstiegen in Spanien, Irland und Frankreich mit Pluswerten von über 100 Prozent in wenigen Jahren, ist dies vernachlässigbar.

Eine Blase geht zudem typischerweise mit einem starken Anstieg der Kreditschöpfung einher. So wuchs das Volumen der ausstehenden Hypothekenkredite in Spanien auf dem Höhepunkt der Blase mit jährlich 25 Prozent. Demgegenüber legten die Hypothekenkredite an private Haushalte hierzulande nur um zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Eine schuldenfinanzierte Hausse sieht anders aus.

Natürlich gilt: Was nicht ist, kann noch werden. Für die Zukunft lässt sich eine Blasenbildung am deutschen Immobilienmarkt nicht ausschließen. Auf absehbare Zeit dürften die Finanzierungsbedingungen für deutsche Haushalte außergewöhnlich günstig bleiben. Wegen der strukturellen Probleme einiger Euro-Länder sind der Europäischen Zentralbank (EZB) zinspolitisch die Hände gebunden. Der gesamte Euro-Raum befreit sich nur langsam aus der Rezession, die Kapazitätsauslastung und als Konsequenz die Preisüberwälzungsspielräume der Unternehmen sind sehr gering.

Gleichzeitig verhindert die prekäre Lage am Arbeitsmarkt vielerorts kräftige Lohnsteigerungen. Die von der Notenbank großzügig bereitgestellte Liquidität gelangt zudem aufgrund von Problemen im Transmissionsmechanismus nicht in den Wirtschaftskreislauf. Zum einen, weil viele Banken in krisengeschüttelten Ländern nicht über die notwendige Risikotragfähigkeit zur Kreditvergabe verfügen; zum anderen haben Unternehmen und Haushalte in der Rezession keinen Bedarf für Investitionen oder kreditfinanzierten Konsum.

Für Deutschland dürfte damit zwangsläufig der geldpolitische Mantel zu locker bleiben und damit einem weiteren Anstieg der Hauspreise Vorschub leisten. Über ihre Zinspolitik kann die EZB das nicht korrigieren: Um die Immobiliennachfrage deutlich zu bremsen, müsste die Notenbank kräftig an der Zinsschraube drehen. Erhöhungen des Leitzinses auf 1,5 bis 2,0 Prozent wären nicht genug. Und schon dies stieße bei Ländern, die aufgrund einer restriktiven Fiskalpolitik mit schweren Rezessionen kämpfen, auf erheblichen politischen Widerstand.

Bleiben letztlich regulatorische Eingriffe, um Fehlbewertungen deutscher Immobilien zu stoppen. So könnte bei einer zu starken Kreditschöpfung den Finanzinstituten die Vorgabe gemacht werden, die Beleihungsgrenzen zu senken. So würde der Risikopuffer bei der Verwertung von Immobilien im Fall einer Zwangsversteigerung vergrößert. Über diesen Hebel wäre eine Kreditblase effektiv zu stoppen. In jedem Fall gilt: Mit Blick auf die schwerwiegenden Probleme, die das Platzen einer Blase für Wirtschaft und Finanzsystem mit sich bringt, ist höchste Wachsamkeit geboten.
* Gastbeitrag / WiWo

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt. Aber wie langfristig ist der Trend? Capital hat gemeinsam mit dem Institut für Vermögensaufbau die Wertentwicklung abgeschätzt und Ratings vergeben.

Das Institut für Vermögensaufbau (IVA) aus München hat für Capital die Entwicklung für 440 deutsche Kreise und kreisfreien Städte erstellt und anschließend Ratings vergeben. Dafür hat das IVA Daten des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, des Forschungsinstituts Prognos sowie der Deutschen Bank analysiert und Ratings erstellt. Die Ratings indizieren, wie wertstabil Ein- und Mehrfamilienhäuser in den jeweiligen Gemeinden sich im Jahr 2025 im Verhältnis zu den heutigen Preisen entwickelt haben werden.

Keine Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland

Trotz steigender Preise hält das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) die Gefahr einer flächendeckenden Immobilienblase für gering.

„Von einer explosiven Kreditvergabe, die für Länder mit spekulativen Preisentwicklungen charakteristisch ist, gibt es in Deutschland keine Spur”, hieß es in einer Studie. Die Zahl der an private Haushalte vergebenen Hypothekenkredite sei in den vergangenen zehn Jahren praktisch unverändert geblieben.

Das Verhältnis zwischen dem Bestand der Hypothekenkredite und dem Bruttoinlandsprodukt sei in diesem Zeitraum sogar gesunken.