Schrott macht Tafelsilber unbeliebt

Die Sektkorken in Wiesbaden knallen schon: Das Land Hessen verkauft Liegenschaften im Wert von 800 Mio. Euro. In diesen Tagen wechseln 18 Immobilien den Besitzer.

Darunter finden sich vor allem Behördenzentren, Finanzämter und Ministerien, die das Land weiter als Mieter nutzt - mindestens für die nächsten 30 Jahre. "Der Käufer geht kein Risiko ein", urteilt Conrad Herrmann, der als Partner der ICME Management Consultants öffentliche und private Immobilienverkäufer berät. Denn dieser erwerbe im Grunde zunächst einmal einen sicheren Cashflow aus den Mieten und erst in zweiter Linie die Immobilien. Doch wen soll das schon stören? Beide Seiten machen offenbar ein gutes Geschäft. Und Walter Arnold, Staatssekretär im Hessischen Ministerium der Finanzen, legt nach.

Schon im nächsten Jahr soll die zweite Tranche mit 35 Landesimmobilien folgen und noch einmal etwa 740 Mio. Euro in die Landeskasse spülen. Für 2007 hat der Minister bereits ein weiteres Immobilienpaket geschnürt. Inhalt: 40 bis 45 Objekte. Rund 550 Mio. Euro möchte er dafür sehen. "Unser Ziel ist klar. Wir wollen langfristige Instandhaltungsrisiken vermeiden", sagte er auf einem Pressetermin anlässlich der Messe Expo Real in München. Das ist keineswegs die ganze Wahrheit.

Haushaltslöcher stopfen Sein Vorgesetzter, Hessens Finanzminister Karlheinz Weimar, stellte inzwischen den Nachtragshaushalt für das laufende Jahr vor. Steuerausfälle in Höhe von 322,7 Mio. Euro muss Hessen hinnehmen. Da kommen die Immobilien-Millionen gerade recht.

Ein Blick auf die lange Transaktionsliste dieses Jahres zeigt, dass die Haupttriebfedern für Portfolioverkäufe bei öffentlichen und privaten Unternehmen unterschiedlich sind. Während Bund, Länder und Gemeinden die Erlöse vor allem zum Stopfen von Haushaltslöchern nutzen, führen Wirtschaftsunternehmen Einspareffekte, Umstrukturierungen oder Expansionswünsche als Gründe für Veräußerungen an. Aktuell stehen zwei größere Liegenschaften zum Verkauf: 308 Gebäude, zum Großteil Filialen, Parkplätze und Gewerbeobjekte, möchte die Dresdner Bank loswerden. "Derzeit sprechen wir mit möglichen Käufern", sagt Pressesprecher Christoph Blumenthal. Das offizielle Bieterverfahren wird noch eröffnet. Wann dies sein wird, sagt Blumenthal nicht. Auch über den möglichen Verkaufspreis schweigt sich das Kreditinstitut des Allianz-Konzerns aus. Erhebliche Probleme

Die Stadt Dresden zeigt sich da wesentlich offener. In der Elbmetropole steht die städtische Wohnungsbaugesellschaft Woba mit 48.000 Wohnungen zum Verkauf. Nach Auskunft von Woba-Pressesprecher Peter Horenburg ist das Paket laut einem Gutachten von 2003 rund 737 Mio. Euro wert. Ließen sich die Käufer auf diese Summe ein, könnte die sächsische Landeshauptstadt ihren Schuldenberg in Höhe von 750 Mio. Euro auf einmal abtragen.

Die recht große Zahl an gelungenen Besitzerwechseln lässt leicht vergessen, dass etliche Geschäfte nicht zustande kommen und es oft erhebliche Probleme beim Verkauf von Unternehmensimmobilien gibt.

So blieb beispielsweise der Metro-Konzern auf seinen Liegenschaften sitzen, weil über den Kaufpreis keine Einigung erzielt werden konnte. Der Grund: zu viele "Luschen" im Gesamtpaket - schlechte Immobilien, die niemand haben will. Nach dem Scheitern der Verkaufsverhandlungen nahm die Metro 350 Objekte im Wert von mehr als 3 Mrd. Euro im Oktober 2003 wieder in die Bilanz.

Im selben Jahr missglückte auch bei Siemens die Ausgliederung von Immobilienbesitz durch einen 400 Mio. Euro schweren Paketverkauf. Dort konnten sich die zuständigen Gremien nicht auf eine gemeinsame Linie im Umgang mit dem Tafelsilber verständigen. "Das kommt häufiger vor, als die derzeitige Transaktionswelle vermuten ließe", sagt Volker Krämer, Geschäftsführer von Colliers Property Partners (CPP) in Stuttgart.

Eine Studie des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) in Darmstadt im Auftrag von CPP stützt Krämers Aussage. Demnach haben die deutschen Unternehmen in den vergangenen zwei Jahren ihren Immobilienanteil im Schnitt zwar auf rund 60 Prozent gesenkt. Dennoch liegt die Eigentumsquote noch immer weit über den international üblichen 30 bis 40 Prozent. Sinnvolle Verkaufsstrategie fehlt Der Grund dafür: Die meisten Konzerne kommen mit der Vermarktung ihres immobilen Eigentums nur selten im gewünschten Umfang voran. Im Rahmen der FBI-Studie wurden 148 deutsche Großkonzerne mit einem verwalteten Immobilienkapital von 80 Mrd. Euro befragt. Darunter befanden sich alle Dax-30-Unternehmen.

Als Fazit der Befragung ergab sich: Alle Unternehmen wollen etwa ein Drittel ihres Immobilienbestandes veräußern. Doch bisher hätten sie davon nur die Hälfte erfolgreich desinvestiert. Somit dringen in den nächsten Jahren - die öffentlichen Liegenschaften ausgenommen - Immobilien im Wert von rund 52 Mrd. Euro auf den Markt.

Was machen die Konzerne falsch? "Sie setzen auf Kurzfristeffekte und entwickeln keine sinnvolle Immobilienstrategie", so Krämer. ICME-Berater Herrmann nennt weitere Gründe: Oft seien die Verkäufe schlecht vorbereitet und ohne klare Struktur. Die Immobilienpakete enthielten neben attraktiven Angeboten auch "echte Krücken". Der Käufermarkt macht das nicht mit. "Die Käufer lassen sich keine Risiken unterjubeln. Dann platzt der Deal eben", sagt Herrmann.