@ s0luti0n

im kläglichen Rest der Republik kriegen Sie die Immobilien geschenkt, dazu beantragt man bei einem der Experten hier ein sog. "tilgungsfreies Darlehen" ;-)

Trotzdem aufgepasst !

Freundliche Grüße
Taeaen

Günstige Kaufpreise, Rabatte und niedrige Zinsen ergeben den Mix, aus dem Immobilienkäufer ein Vermögen machen. Je nach Stadt, in der sie sich zum Kauf entscheiden, schwankt der Vermögensvorteil gegenüber ewigen Mietern zwischen 994 Euro und 149 122 Euro.

Um herauszufinden, wo in Deutschland Käufer finanziell besser abschneiden als Mieter, hat das Münchner Immobilien-Marktforschungsinstitut BulwienGesa 125 Städte getestet. Auf den Prüfstand kamen sowohl die aktuelle Höhe als auch die zukünftige Entwicklung der Mieten und Kaufpreise. Die Ergebnisse gelten für gebrauchte Eigentumswohnungen mit drei Zimmern und 65 bis 80 Quadratmeter Wohnfläche sowie für 100 bis 120 Quadratmeter große Reihenhäuser-Neubauten.

Das Münchner VZ Vermögenszentrum, Ableger der gleichnamigen Schweizer Vermögensverwaltung, wertete die Zahlen aus. Das Ergebnis: In 66 Städten lohnt es sich, Eigentumswohnungen zu erwerben. Der Kauf eines Reihenhauses rechnet sich dagegen nur in 30 Städten. Der Grund: Die meist größeren Objekte mit Gartenanteil sind im Verhältnis zur Miete teurer als Wohnungen.

Bei der Entscheidung für ein Objekt müssen Kaufwillige allerdings bedenken, dass die Marktforscher die Städte nur als Gesamtmarkt betrachten. Bei Metropolen mit unterschiedlichen Stadtteilen wäre also zusätzlich das unmittelbare Wohnumfeld zu analysieren.

Nicht bei jedem Noch-Mieter bestimmt allein der Profit die Investitionsentscheidung. Auch „emotionale Gründe spielen eine große Rolle“, sagt VZ-Berater Huber, „oft gibt das eigene Heim dem Eigentümer so viel Lebensqualität, dass die Rendite nebensächlich ist.“ Aus diesem Grund könnte sich mancher in Städten, in denen der Mieter mit ein paar Tausendern im Vorteil liegt, dennoch zu einem Kauf entscheiden.

Etwa in:

Flensburg,
Hildesheim,
München,
Oldenburg und
Rosenheim,

wo der Vermögensnachteil im Fall des Kaufs nach 20 Jahren keine 10 000 Euro ausmacht.

Spitzenwerte erreichen Käufer beispielsweise in Mainz und Lüneburg sowie in Ravensburg und Potsdam, wo sie nach 20 Jahren um 90 000 bis 100 000 Euro reicher sind als Mieter.

In Recklinghausen hingegen ist es hingegen günstiger, eine Wohnung zu mieten als zu kaufen. Der finanzielle Nachteil für Käufer liegt bei 60 637 Euro bezogen auf 20 Jahre. In Freiburg beträgt der Nachteil 54 285 Euro und in Würzburg 42 830 Euro.

In Freiburg sollte sich ein Interessent genau überlegen, ob er sich im Breisgau ein Haus kaufen will. Der finanziellen Nachteil im Vergleich zum Mieter macht hier immerhin 231 594 Euro aus. Ähnlich sieht es in Mannheim (-230 659) und in Tübingen (-189 487).

Die Preisentwicklung der Immobilie – und damit die Verzinsung des in ihr angelegten Geldes – hängt von der wirtschaftlichen Entwicklung der Gesamtstadt ab. Auch die Veränderung ihrer Bevölkerungszahl hat Einfluss auf den Wert von Wohnungen und Häusern. Vom Aufschwung in echten „Gewinner-Städten“ profitieren Immobilienbesitzer. Für „Verlierer-Städte“ gilt das Gegenteil.

Neben den Wachstumsperspektiven der Region entscheidet die Mikrolage über die Wertsteigerungschancen einer Immobilie.
Wichtigster Bestimmungsfaktor einer gute Lage ist die Nachbarschaft der Wohnung oder des Hauses. Optimal: Öffentliche Verkehrsmittel, Parkplätze oder Tiefgaragenstellplätze sind in unmittelbarer Nähe verfügbar. Zu gut gelegenen Immobilien gehören zudem nahe Einkaufsmöglichkeiten, Cafés und Grünanlagen. Auch die Einwohnerstruktur und das Image des Stadtteils spielen bei der Preisfindung eine Rolle.

Dazu treten die Bedürfnisse des Käufers. So definiert sich eine gute Lage für Familien beispielsweise darüber, ob die Umgebung kinderfreundlich ist. Spielplätze, Kindergärten, Schulen und Ärzte sind ein Indiz dafür. Käufer ohne Kinder hingegen suchen oftmals ein reichhaltiges Angebot an Kunst und Kultur, Sport- und Freizeit- sowie Ausgehmöglichkeiten in näherer Umgebung. Ganz gleich jedoch, ob In-Viertel oder individueller Service: Das Preis-LeistungsVerhältnis muss stimmen.

Bei einem Vergleich Kauf contra Miete geht es zwangsläufig um Annahmen. Das betrifft die Mietsteigerung und die Rendite, die sich mit dem Geld am Kapitalmarkt erzielen lässt.

Die Annahmen

Kauf

# 20 Prozent des Objektpreises werden mit Eigenkapital finanziert
# Es fallen acht Prozent Kaufnebenkosten an
# Der Aufwand für die Werterhaltung geht mit jährlich zwei Prozent des Kaufpreises in die Kalkulation ein.
# Die Inflation beträgt zwei Prozent pro Jahr
# Die Fremdfinanzierung erfolgt zu effektiv 4,7 Prozent, festgeschrieben für 20 Jahre.

Miete

# 15 Prozent Miet-Nebenkosten
# Die Inflationsrate beträgt zwei Prozent pro Jahr
# Das Eigenkapital, das dem Mieter im Gegensatz zum Käufer für Anlagezwecke zur Verfügung steht
# Bruttorendite von 4,15 Prozent, die eine Bundesanleihe mit Fälligkeit im Juli 2028 einbringt

Quelle: Michael Groos