Positive Konjunkturaussichten stimulieren London und Madrid. Die steigende Nachfrage nach modernen Büroflächen hat den Verfall der Mieten und die Zunahme der Leerstände in den europäischen Metropolen gestoppt. Dies ist der einhellige Tenor der jüngsten Analysen des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang Lasalle (JLL) und der in Europa investierenden IVG Immobilien AG.

Die IVG ermittelte für 21 Städte einen Zuwachs der Neuvermietungen um 13 Prozent auf fast acht Mill. Quadratmeter (qm). JLL kommt zu ähnlichen Zahlen. Dass die Vermietungsleistungen in den von JLL betrachteten 20 Bürohochburgen um 14 Prozent auf 8,1 Mill. qm kletterten, werten die Berater vor allem als Indiz dafür, dass Unternehmen in höherwertige Flächen wechseln. "Die Nettoabsorption sei eher verhalten zu bewerten", heißt es. Durch die Nettoabsorption wird ausgedrückt, wie viel mehr der auf einem Markt zur Verfügung stehenden Fläche vermietet als durch Auszug leergeräumt wurde. Dabei ist zu beachten, dass sich die vermietbare Fläche sowohl durch fertiggestellte Objekte als auch durch Abrisse verändert.

In London und Stockholm dürfte allerdings eine hohe Nettoabsorption eingetreten sein, denn die Neuvermietungen schossen dort 2004 um 94 und 77 Prozent nach oben. Die beiden Städte profitierten von den besseren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und damit positiveren Aussichten für die Unternehmen. London und Madrid billigt JLL bereits "beschleunigtes Mietpreiswachstum" zu (siehe "Wo deutsche Städte stehen").

Die Immobilienexperten der Investmentbank Merrill Lynch favorisieren den Madrider Büromarkt. Madrid könne in diesem Jahr überraschen. Die Spitzenmieten seien in den vergangenen Jahren um 40 Prozent gestiegen. Der Leerstand im wichtigsten Bürodistrikt betrage nur noch fünf Prozent. "Es ist schwer, Büroimmobilien von guter Qualität zu finden", begründen die Analysten der Bank ihr positives Urteil. Sie betonen die positiven Rahmenbedingungen. Die spanische Wirtschaft wachse stark, was zu wachsender Beschäftigung führe.

Bernd Kottmann, im IVG-Vorstand für das Portfoliomanagement zuständig, hat auf dem nach wie vor schwachen deutschen Immobilienmarkt beobachtet, "dass Unternehmen durchaus einen etwas höheren Mietpreis für eine gut geschnittene Fläche bezahlen, wenn daraus Effizienzgewinne im Vergleich zu ungünstigen Flächen resultieren".

Die IVG stellte für das vierte Quartal 2004 einen Rückgang des Leerstandes in Europa um 0,2 Prozentpunkte auf knapp zehn Prozent fest. Allerdings habe der Leerstand in Westeuropa noch um 0,3 Prozentpunkte zugenommen, so dass der positive Trend aus Mittel- und Osteuropa überwog. JLL nennt für den gleichen Zeitraum einen gegenüber dem Vorquartal stabilen Leerstand von 9,8 Prozent.

Immobilienanalysten erwarten, dass sich der Leerstand in Deutschland aus den Innenstädten der Metropolen nach und nach an deren Peripherie verlagert. Dabei spielt das Prestige von Immobilienstandorten, auf das großen Unternehmen durchaus achten, eine Rolle. Die Experten beobachten etwa im Großraum Frankfurt, dass Firmen aus dem Umland bei Auslaufen ihrer Mietverträge ins innerstädtische Bankenviertel zurückziehen wollen. Angesichts von 17 Prozent Leerstand bewegen sich die Mieten dort auf das aktuelle Mietniveau in den Umlandgemeinden zu.

Frankfurt und München gehören zu den Städten, deren Mieten im vergangenen Jahr im europäischen Vergleich am stärksten zurückgingen. Sie sanken um 5,7 bzw. 6,8 Prozent. Dennoch stellt JLL zum ersten Mal seit 2001 ein Plus beim Mietpreisindex für Büroflächen in den 20 betrachteten Städten fest - und zwar um 0,5 Prozent. Die Merrill-Lynch-Analysten sehen aber auch in diesem Jahr wenig Spielraum für nennenswerte Mietpreissteigerungen, weil sie - von Ausnahmen wie Madrid und London abgesehen - von einer nur verhalten wachsenden Beschäftigung ausgehen. Nach ihrer Rechnung gaben die Mieten im vergangenen Jahr um fünf Prozent nach. Sie führen dies auch auf Mietanreize, so genannte "Incentives" zurück. Dies sind beispielsweise mietfreie Zeiten am Anfang der Vertragslaufzeit.

Die Immobilienuhr von JLL zeigt, dass sich die verschiedenen Märkte weit mehr als früher im Gleichklang bewegen. Deshalb fällt es den Managern von Immobilienportfolios nun auch schwerer, die Risiken durch Investitionen in unterschiedliche Märkte auszugleichen.