Nachdem wir in dieser Rubrik sehr viel Unsinn über dieses Thema gelesen haben, stellen wir hier einmal den geänderten Art. 35 Grundbuchgesetz - Immobilienkauf durch Ausländer - mit Genehmigung des Autors Kurt Broock, Klartext - Immobilienkauf Türkei - zur Verfügung, damit sich alle, die sich dafür interessieren, einen Überblick verschaffen können. Gilt z.B. auch für die verlangten "Vorverträge", "notariell beglaubigten Immobilienkauf-Verträge" oder "Treuhandverträge". Diese Verträge sind nichts anderes als die Erklärung einer "unverbindlichen Kaufabsicht" zwischen Alteigentümer und Käufer. Der Notar hat in der Türkei keinerlei Pflichten im Rahmen eines Immobilienkaufs. Er ist lediglich Zeuge bei der öffentlichen Beurkundung in seinem Büro.

Erwerb von Grundeigentum in der Türkei

Das türkische Zivilgesetz stammt ursprünglich aus der Schweiz, und wurde nach Gründung der Republik Türkei von dort übernommen. Daher ist der Begriff des »Sachenrechts« im Zivilrecht sowohl in der Schweiz als auch in der Türkei fast identisch.
Im Jahr 2001 wurde für die Türkei ein neues Zivilgesetzbuch erlassen.
Danach sind auch im türkischen Zivilgesetz neuer Fassung (§ 704) folgende Begriffe unter dem Grundeigentum zu verstehen:

1. Liegenschaften,
2. die in ein Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, sowie
3. die im Stockwerkseigentum eingetragenen separaten Anteile an einer Gesamtimmobilie.

Gemäß dem Eigentumswohnungsgesetz Nr. 634 (23.06.1965) ist das Etagenwohnungseigentum (Stockwerkseigentum) eine Sonderart des Eigentums, welche sich ebenfalls auf die gemeinsam genutzten Anteile des übrigen Gebäudes und auf gemeinsam genutzte Anteile des vorhandenen Grundstücks bezieht. Die zum Stockwerkseigentum gehörenden Grundstücksanteile werden im Grundbuchblatt dem jeweiligen Eigentümer zugeordnet und dokumentiert.
Wer in der Türkei Immobilieneigentum erwirbt, tut dies ausschließlich nach türkischem Recht und nach türkischen Vorschriften. Dies gilt sowohl für Immobilien aller Art (Etagenwohnungen, Häuser, Ferienwohnungen, Ferienhäuser oder Bauland) als auch für Sachenrechte (Hypotheken etc.).
Vom Gesetz her werden drei Eigentumsformen unterschieden:

1. Der rechtlich abgesicherte Erwerb von Volleigentum (Haus mit Grundstück) und allen dazu gehörenden Anteilen (beispielsweise einem im Grundbuch eingetragenen dinglichen Recht) entspricht in etwa dem des deutschen Grund- und Immobilieneigentums.
2. Das so genannte »Stockwerkseigentum« an einer Gebäudeetage nach § 634 vom 23.06.2006 ist dem deutschen Wohnungseigentum ähnlich, beinhaltet jedoch ein genau bestimmtes Wohnungseigentum an einer genau bestimmten Gebäudeetage und einem Miteigentum am Gesamtgrundstück sowie dem Miteigentum an allen übrigen Anlagen (z.B. einem Swimmingpool).
3. Das »periodische Immobilieneigentum«, besser bekannt als »Time-Sharing«. Das Time-Sharing wurde mit dem Gesetz Nr. 3227 vom 10.06.1985 eingeführt. Time-Sharing ist eine Variante des oben beschriebenen Stockwerkeigentums. Immobilienkäufer erwerben beim Time-Sharing Miteigentum auf Zeit, zusammen mit anderen Miteigentümern der gleichen Immobilie mit jährlich wiederkehrenden, zeitabhängigen Wohn- und Nutzungsrechten an der Time-Sharing-Immobilie.

Nach dem neugefassten Artikel 35 des Grundbuchgesetzes (Gesetz Nr. 2644 vom 22.11.1934), rückwirkend in Kraft getreten ab 26.07.2005 vom 07.01.2006 dürfen ausländische natürliche Personen (Privatpersonen) und ausländische juristische Personen (Handelsunternehmen) ab diesem Zeitpunkt und unter den unten näher aufgeführten Vorschriften Grundeigentum und beschränkte dingliche Rechte (Grundschulden, Hypotheken etc.) kaufen und erben.

1. Achtung, besonders wichtig:
Ausländische Staatsangehörige können, wenn sie dürfen, nur in solchen Gebieten Immobilien-, Grundeigentum und/oder Nutzungsrechte erwerben, für die behördlich genehmigte Bebauungs- und/oder behördlich genehmigte Lagepläne vorliegen.
2. Für jeden Immobilien- oder Grundstückskauf ist ab 07.01.2006 das Prinzip der Gegenseitigkeit Voraussetzung. Gegenseitigkeit bedeutet, dass mit dem jeweiligen Staat des ausländischen Immobilienkaufwilligen ein Gleichstellungsabkommen zwischen der Türkei und dem ausländischen Staat geschlossen wurde, nach dessen Inhalt einem türkischen Staatsbürger im Land des ausländischen Immobilieninteressenten die gleichen Rechte zum Immobilienerwerb eingeräumt werden, wie dem ausländischen Staatsangehörigen in der Türkei. Dies wird von den Grundbuchämtern ab dem 07.01.2006 bei jedem Antrag auf Überschreibung einer Immobilie an einen ausländischen Käufer vorher geprüft, und entsprechend der Gesetzesänderung entweder bewilligt oder abgelehnt. Im Falle deutscher Immobilienkäufer bestehen hier keine Probleme.
3. Ausländische Immobilien- bzw. Grundstückskäufer (natürliche Personen) dürfen in der gesamten Türkei nur bis zu 2,5 ha Eigentum zuzüglich der auf dieses Eigentum beschränkten dinglichen Rechte erwerben. Eigentum darf nur zu Wohn- bzw. zu gewerblichen Zwecken erworben werden. Der Ministerrat wurde befugt, diese Grenze auf bis zu 30 ha Grunderwerb auszuweiten, dafür ist jedoch eine Sondergenehmigung einzuholen. Sämtliche Daten über den Immobilien- bzw. Grunderwerb werden elektronisch erfasst, und allen Grundbuchämtern in der Türkei zu Kontrollzwecken zugänglich gemacht. Ferner müssen alle natürlichen ausländischen Personen eine Verpflichtungserklärung in der Form unterschreiben, dass ihr Grundeigentum samt den auf diesem Grundeigentum liegenden Nutzungsrechten nicht mehr als 2,5 ha ausmachen (Auflage gemäß Rundschreiben des Ministeriums für Bauwesen vom 20.01.2006).
4. Für Grundpfandrechte (Hypotheken, Sicherungshypotheken etc.) gelten diese Beschränkungen nicht. In diesem Fall wird auch das Gegenseitigkeitsprinzip nicht geprüft.
5. Ausländische Stiftungen, Vereine, Genossenschaften, Kirchengemeinschaften, Gemeinden oder Fondsgesellschaften können/dürfen in der Türkei kein Grundeigentum erwerben. Anträge dieser Einrichtungen werden von den örtlichen Grundbuchämtern sofort zurückgewiesen.
6. In Gebieten wie: Agrar- und Bewässerungsgebieten, Flora- und Faunaschutzgebieten, Gebiete zur Erzeugung von Energie, Gebiete kultureller und religiöser Besonderheiten, strategisch wichtiger Gebiete, Minengebiete und militärischer Sicherheitszonen bzw. Sicherheitsgebiete können ausländische Staatsangehörige keine Immobilien- und Grundrechte erwerben.
7. Juristische Personen (ausländische Handelsgesellschaften) sind nur im Rahmen von Sondergesetzen berechtigt, in der Türkei Grundeigentum zu erwerben. Gesetz zur Förderung des Tourismus, Ansiedlung von Industriegebieten, Erdölgesetz. Hier gelten die 2,5 ha-Grenzen nicht.
8. Ausnahme: Ist ein ausländischer Staatsangehöriger Erbe und erbt aufgrund einer Verfügung von Todes wegen (Testament), gelten diese Einschränkungen nicht. Voraussetzung ist jedoch auch hierfür die oben erwähnte Gegenseitigkeit für deutsche und türkische Staatsangehörige nach einem Abkommen im jeweiligen Land.
9. Dem Verteidigungsministerium wurde aufgetragen, binnen drei Monate nach Veröffentlichung der Neufassung des Artikels 35 dem Ministerium für Bauwesen alle militärische Sperrgebiete aufzugeben, die davon betroffen sind. Alle vorher gestellten Anträge und alle Anträge, die während dieses Zeitraums noch gestellt werden, werden nach dem vor dem 07.01.2006 gültigen Gesetzesregeln bearbeitet. Danach ist gem. Rundschreiben des Ministeriums für Bauwesen vom 26.07.2005, Nr. 2005/13, für jeden Antrag eines ausländischen Immobilienkäufers die Genehmigung des Oberkommandos der ägäischen Armee in Izmir einzuholen.
10. Quotenregelung:
Der Ministerrat wurde vom Gesetzgeber beauftragt, für jede Provinz eine prozentuale Gesamtquote festzulegen, bis zu welcher ausländische natürliche Personen innerhalb dieser Provinz Bauland erwerben dürfen. Diese Quote darf 0,5 Promille der Gesamtfläche einer Provinz nicht übersteigen. Es ist davon auszugehen, dass die Grundbuchämter bis zur endgültigen Festlegung dieser Quote keine Anträge auf Überschreibung einer Immobilie an einen ausländischen Käufer bearbeiten werden.
11. Nach Art. 29 des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 403 gelten die vorher genannten Bedingungen und Einschränkungen für den Kauf einer Immobilie bzw. von Bauland nicht für Personen, die von Geburt her türkischer Abstammung sind, die also mit Genehmigung des Ministerrates die deutsche Staatsangehörigkeit erworben haben, sowie deren gesetzliche Erben. Die Personen werden hinsichtlich von Immobilien- und Grundstückserwerb nicht als Ausländer behandelt, müssen sich aber in diesem Zusammenhang mit der so genannten »Pembe Kart« als ehemals türkische Staatsangehörige ausweisen.

Achtung:
Wir weisen noch einmal auf folgendes hin:
Der Erwerb von Immobilien bzw. Grundeigentum ist zur rechtsgültigen Übertragung (Auflassung) auf den ausländischen Käufer nur vor dem örtlichen Grundbuchbeamten möglich. Vorverträge jedweder Art, dazu zählen auch die »notariell beglaubigten Immobilienkaufverträge«, geschlossen vor einem örtlichen Notar sind, solange diese nicht im Grundbuch als Vorvertrag eingetragen werden, nichts anderes als ein »unverbindliches Kaufversprechen« zwischen Verkäufer und Käufer. Daher sollte ein »Vorvertrag« zur eigenen Sicherheit vor finanziellem Verlust immer als Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Hundertprozent sicher ist aber auch dieser Weg nicht, da der Verkäufer mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich immer noch nicht verpflichtet ist, die Immobilie/das Grundstück auf den Käufer zu übertragen. Wenn der Verkäufer die Anzahlung zurückgibt, kann er auch in diesem Fall vom Vertrag zurücktreten.
Sicherheit gibt nur die Aushändigung des Tapus.

Hinweise zur finanziellen Absicherung von verlangten Vorauszahlungen:
Jeder Immobilien- oder Grundstückskäufer sollte sich darüber im Klaren sein, dass die Verfahren zur Genehmigung eines Immobilien- oder Grundstückskaufs durch ausländische Staatsangehörige einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Geleistete Vorauszahlungen in größeren Umfang sind, wie vorher ausgeführt, gesetzlich solange NICHT abgesichert, bis das Tapu ausgehändigt ist. Auch durch keinen »Vorvertrag«, egal, wie er auch immer benannt wird.
Ein türkischer Notar übt bei einem Immobilienkaufvertrag keinerlei Funktionen aus. Er dient, im günstigsten Fall, nur als Zeuge dafür, dass Verkäufer und Käufer in seinem Büro ihre »gesetzlich unverbindliche Kaufabsicht« in einem notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag erklärt haben. Mehr nicht.

Jeder Immobilien- und Grundstückskäufer sollte sich vor Zahlung irgendwelcher Gelder an den Verkäufer oder einen Makler anhand eines gültigen Lageplans (CAP) davon überzeugen, dass der Verkauf eines Grundstücks kein Hindernis im oben genannten Sinn darstellt. Behördlich genehmigte Bebauungs- und/oder behördlich genehmigte Lagepläne sind absolute Bedingung, um ein Grundstück zu verkaufen. Weiter ist im Grundbuch zu prüfen, welche Belastungen in den einzelnen Grundbuchabteilungen vorliegen (Hypotheken, Grundschulden, Sicherungshypotheken, Nutzungsrechte Dritter).

Zahlungsvereinbarungen in Vorverträgen:
Wie die langjährige Erfahrung vieler Immobilienkäufer zeigt, ist hierbei äußerste Vorsicht geboten. Viel Geld ist schon verloren gegangen, weil gutgläubige Käufer darauf vertraut haben, was in »Vorverträgen« vereinbart wurde.
Grundsätzlich sollten als Anzahlung nur kleine Beträge geleistet werden. Bei einem Projekt über 50.000 Euro sind 5.000 Euro schon viel zu viel, weil bis zur Aushändigung des Tapus einige Zeit vergehen kann, in der gezahlte Summen im Tausender- oder Zehntausendbereich gesetzlich NICHT abgesichert ist. Deshalb empfehlen wir jedem Immobilieninteressenten, Geld nur auf ein türkisches Sperrkonto einzuzahlen, auf das nur der Käufer Zugriff hat.
Teilzahlungen sollten nur aufgrund von Baufortschritt und nur mit Genehmigung durch den mit der Bauaufsicht betrauten Architekten in Höhe der vorgelegten Rechnung von der Bank ausgezahlt werden dürfen.
Grundbuchämter machen die Überschreibung in vielen Fällen auch von der vorherigen Begleichung vorhandener Steuerschulden des Alteigentümers abhängig. Der künftige Eigentümer trägt in der Regel die Verantwortung für den Ausgleich vorhandener Altschulden, die, auch nicht selten, für mehrere Jahre vorhanden sein können. Inklusive der aufgelaufenen Verzugszinsen kann das einen nicht unerheblichen Betrag ausmachen.
Zahlungen und Zahlungsweise ist Vertrauenssache der beiden Vertragsparteien untereinander, sollten aber immer in Form von schriftlichen Verträgen oder Senets (Wechsel) vereinbart werden.
Bei einem Sperrkonto besteht die Möglichkeit, die Restzahlung solange sperren zu lassen, bis die Überschreibung im Grundbuch durch Vorlage des Tapus bei der Bank geklärt ist. Das kann ein Bankkunde mit seiner türkischen Bank vereinbaren.
Der Abschluss eines »Treuhandvertrags« mit einem türkischen »Treuhänder«, um ein gesetzliches Erwerbsverbot zu umgehen, sollte auf gar keinen Fall in Erwägung gezogen werden.
Gleiches gilt beispielsweise für so genannte »Strohmann«-Verträge, die nach dem Gesetz illegal sind, aber nicht selten ohne Wissen des Käufers abgeschlossen werden.
Schadenersatzklauseln in »Vorverträgen« in erheblicher Höhe, und dazu oft noch einseitig zu Lasten des Käufers, muss kein Käufer unterschreiben. Insgesamt kann kein Immobilienkäufer dazu gezwungen werden, überhaupt einen »Vorvertrag« zu unterzeichnen, da sämtliche »Vorverträge«, »Treuhandverträge« oder »notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge« nichts als eine »unverbindliche Kaufabsicht« darstellen, und während der Zeit der Tapubearbeitung mit all seinen erforderlichen Genehmigungen gesetzlich nicht abgesichert sind. Daher verbieten sich für einen Immobilien- oder Grundstückskäufer größere Zahlungen von selbst.
Wer Stockwerkseigentum oder Time-sharing-Eigentum (periodisches Eigentum) erwerben möchte, sollte sich vor dem Kauf eingehend über den Inhalt des »Verwaltungsplans« im Rahmen des Gesamtprojekts informieren. Im Streitfall haben die Bestimmungen des Verwaltungsplans, insbesondere bei Time-sharing Vorrang vor den gesetzlichen Bestimmungen.
Da die Probleme beim Time-sharing derzeit gesetzlich kaum lösbar sind, wird vom Kauf einer solchen Immobilie grundsätzlich abgeraten.
Ein Immobilien- oder Grundstückskäufer sollte darauf bestehen, dass vom Verkäufer die behördlichen Genehmigungen, wie beispielsweise Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung oder die Genehmigung der örtlich zuständigen Militärbehörden vorgelegt werden können.
Für die Abwicklung eines Grundstückskaufs sollte ein ausländischer Käufer einen Rechtsanwalt einschalten. Ein festes Honorar für diese Dienstleistung kann vorher schriftlich vereinbart werden. Für die Vertretung benötigt der Anwalt eine Vollmacht, die von einem örtlichen Notar beurkundet werden muss. Dazu ist ein Passbild des Vollmachtgebers notwendig. Der Inhalt dieser Vollmacht muss sich auf die Bearbeitung des Grundstückerwerbs beziehen und beinhalten, dass der Anwalt diesbezügliche Erklärungen vor dem Grundbuchbeamten für seinen Mandanten abgeben kann.

Grundbuchkosten:
Kosten entstehen insbesondere für »Grundbuch- und Katastergebühren«. Jede Vertragspartei hat im Rahmen des Vertragsabschlusses eine Gebühr in Höhe von 1,25 % vom im Tapu angegebenen Kaufpreis zu entrichten. Weitere Gebühren sind die Kapitalsteuer, private Dienstwegesteuer und eine Erziehungsabgabe. Der angegebene Kaufpreis darf nicht unter dem für die Berechnung der jährlich zu zahlenden Grundsteuer erhobenen Wert liegen.

Steueranmeldung:
Mit Datum vom 01.01.2005 ist ein Käufer verpflichtet, innerhalb von drei Monaten nach Vertragsabschluss eine Steueranmeldung für die Zahlung der Immobiliensteuer beim Finanzamt abzugeben.

Gewinne aus Wiederverkauf:
Wird eine Immobilie innerhalb von vier Jahren nach dem Erwerbsdatum weiterverkauft, unterliegen die Gewinne der Einkommensteuer. Bei der Berechnung des Gewinns wird der Kostenpreis (ausgenommen ist der Verkaufsmonat) anhand der Steigerungsrate von TEFE (Abteilung in der Handelskammer) entsprechend erhöht.

Wurde die verkaufte Immobilie durch eine Schenkung oder durch ein Erbe erworben, wird auf den erzielten Gewinn keine Einkommensteuer erhoben.

Devisenregelung:
Beschränkungen beim Erwerb von Immobilien durch ausländische Investoren sind inzwischen abgeschafft worden. Der Erlös aus einem Immobiliengeschäft kann frei ins Ausland transferiert werden. Wird der Devisentransfer über eine hiesige Bank vorgenommen, ist dazu eine türkische Steuernummer erforderlich, die gegen Vorlage des Reisepasses beim örtlichen Finanzamt beantragt werden kann.

Tapuantrag beim Grundbuchamt:
1. Der Verkäufer beantragt beim örtlich zuständigen Grundbuchamt – Grundbuchregisterdirektion – den Verkauf der Immobilie bzw. des Grundstücks unter Beifügung folgender Dokumente:

1. Vorlage der Ausweispapiere (Reisepass bzw. Personalausweis) der Vertragsparteien,
2. bei Ausländern: Reisepassvorlage und die notariell beglaubigte Übersetzung der Passkopie durch einen staatlich anerkannten vereidigten Dolmetscher,
3. Vorlage der registrierten Steuernummer beider Vertragsparteien, ausgegeben durch aus örtliche Finanzamt,
4. 2 Passfotos des/der Immobilienkäufer, der Verkäufer muss 1 Passfoto vorlegen,
5. Ist eine der Vertragsparteien nicht der eigentliche Käufer der Immobilie, ist von dieser Vertragspartei eine vom Notar ausgestellte und von diesem beglaubigte »Sonderfassung« einer Vollmacht in türkischer Übersetzung vorzulegen.

Handelt es sich bei dem Verkäufer oder Käufer um eine »juristische Person« (ein Handelsunternehmen), so sind zu den oben genannten Dokumenten noch folgende Unterlagen beizubringen:

2. Notariell beglaubigte Unterschrift des für das Unternehmen tätigen Handlungsbevollmächtigten (Geschäftsführer, Prokuristen etc.),
3. ein von der örtlich zuständigen Handelskammer ausgestelltes Vollmachtszertifikat mit Bezug auf den Inhalt des Gesellschaftervertrags, aus dem sich ergibt, welcher Gesellschafter für den Kauf von Immobilien verantwortlich ist,
4. Erfolgt der Antrag durch einem Bevollmächtigten, ist für die Bearbeitung eine auf den Bevollmächtigten ausgestellte notariell beglaubigte Vollmacht vorzulegen,
5. Steuernummer des Handelsunternehmens.


Eine wichtige Anmerkung zum Schluss:
Wer sich in einem Apartmenthaus einkaufen möchte, sollte sich vorher vielleicht einmal im Haus umhören, wie das »allgemeine Wohnklima« ist. Nachbarn, die ständig an allem herumnörgeln, mit allem unzufrieden sind, die Nebenkosten nicht zahlen, Streitereien über erforderliche Reparaturen, Ehekräche um Mitternacht, usw. können nicht nur einem ausländischen Käufer das Leben auf der eigenen Etage zur Hölle machen. Wer nur gemietet hat, kann schnell wieder ausziehen, wer die Wohnung gekauft hat, ist in diesem Fall schlechter dran. Er muss seine Wohnung erst einmal wieder loswerden, und das kann unter ungünstigen Umständen Monate, manchmal auch Jahre dauern, nicht selten unter erheblichem Verlust von eigenem Geld und eigenen Nerven.