Die zehnjährige Spekulationsfrist wird gestrichen. Für den Verkaufsgewinn bei Immobilienverkäufen sind künftig 25 Prozent Steuer fällig (außer bei Hauptwohnsitzen). Die Inflation wird teilweise berücksichtigt

Nun ist es beschlossene Sache: Wer Immobilien verkauft, die vom Verkäufer nicht als Hauptwohnsitz genutzt wurden, zahlt künftig auch bei einer Veräußerung nach zehn Jahren Steuern. Die Änderungen im Detail:

1. Ab wann gelten die neuen Bestimmungen?

Sie gelten für alle Verkäufe ab dem 1.April 2012. Wer Immobilien verkauft, die er nicht selbst als Hauptwohnsitz genutzt hat, zahlt für einen etwaigen Verkaufsgewinn Steuern. Dabei gelten unterschiedliche Regeln für Immobilien, die man ab dem 1.April 2002 erworben hat (hier fallen 25Prozent Steuer auf den Gewinn an) und solche, die man schon länger hat (hier wird pauschal ein Gewinn von 14Prozent angenommen, man zahlt also 3,5 Prozent vom Verkaufserlös).

2. Wie hoch ist die Steuer künftig bei Immobilienverkäufen?

25 Prozent für die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Das ist eine Verbesserung für jene, die ihre Immobilien kürzer als zehn Jahre hatten. Sie mussten die Gewinne bisher mit dem Einkommensteuersatz versteuern. Eine Verschlechterung ist es für jene, die Immobilien länger als zehn Jahre im Privatbesitz hatten. Sie blieben derzeit steuerfrei.

3. Muss man auch beim Verkauf des Hauptwohnsitzes Steuer zahlen?

Nein. Hat man das Haus oder die Wohnung zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt (oder fünf Jahre lang innerhalb der letzten zehn Jahre), ist bei einem Verkauf keine Vermögenszuwachssteuer zu bezahlen. Dasselbe gilt auch für selbst hergestellte Gebäude. Verkauft man solche, zahlt man nur für den Grund Steuern, nicht aber für das Gebäude.

4. Wird beim Gewinn die Inflation berücksichtigt?

Teilweise. Geplant ist, dass es nach zehn Jahren zu einem Inflationsabschlag von 2,5 Prozent pro Jahr kommt. Dieser Abschlag darf aber höchstens 50 Prozent ausmachen. So will man eine Besteuerung der Substanz verhindern. Auch Aufwendungen, die man für Instandsetzung und Herstellung geleistet hat, reduzieren den Gewinn. Das gilt etwa für die Neuerrichtung von Gebäuden oder für Verbesserungen. Reine Instandhaltungskosten (für laufende Wartung und Reparaturen) sollen dagegen nicht berücksichtigt werden.

5. Wie ermittelt man den Gewinn von „Altbeständen“?

Hat man eine Immobilie vor dem 1.April 2002 erworben, wird bei einem Verkauf angenommen, dass man einen Gewinn von 14 Prozent erzielt hat. Man zahlt also 3,5 Prozent vom gesamten Verkaufserlös.

6. Was passiert, wenn der Gewinn tatsächlich niedriger war?

Auf Antrag des Steuerpflichtigen kann bei Altbeständen auch der tatsächliche niedrigere Wertzuwachs versteuert werden.

7. Wann wird die neue Umwidmungssteuer schlagend?

Sie gilt für Grundstücke, die während der Behaltedauer von Grünland zu Bauland umgewidmet wurden. Umwidmungen vor dem 1.Jänner 1988 sind nicht betroffen. Sonst gilt: Hat man ein Grundstück vor dem 1.April 2002 erworben, und wird es während der Behaltedauer umgewidmet, wird bei einem Verkauf ein Gewinn von 60 Prozent angenommen, und man muss 15 Prozent Steuer vom Verkaufserlös abführen. Es sei denn, man kann einen niedrigeren Wertzuwachs nachweisen. Hat man das Grundstück ab 1.April 2002 erworben, werden 25 Prozent des Veräußerungsgewinns besteuert.

8. Welche Regeln gelten bei vererbten Immobilien?

Dazu waren am Freitag - aus Wien - noch keine Details zu bekommen. Bisher wurden bei unentgeltlich erworbenen (vererbten und geschenkten) Grundstücken für die Berechnung der Spekulationsfrist die Besitzzeiten des Erblassers und des Erben zusammengerechnet: Haben die Eltern ein Haus etwa vor zwölf Jahren erworben und es vor zwei Jahren vererbt, wäre das ein „Altbestand“, bei dessen Verkauf 3,5 Prozent Steuer vom Verkaufserlös anfielen. Haben die Eltern das Haus zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, könnte es der Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Bei Schenkungen müsste man selbst zwei Jahre im Haus gewohnt haben, um es steuerfrei veräußern zu können.

*Die Presse

Das Sparpaket bringt, wie berichtet, eine Verschlechterung für Besitzer von Zweitwohnsitzen oder Anlageimmobilien mit sich: Sie müssen künftig auch bei einem Verkauf nach mehr als zehn Jahren Steuern zahlen, und zwar in der Höhe von 25Prozent der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Ausgenommen von dieser Regelung sind Hauptwohnsitze.

Solche konnte man auch bisher bereits nach zwei Jahren steuerfrei veräußern. Bis dato war aber äußerst streng definiert, was ein Hauptwohnsitz ist: Man musste die Immobilie vom Beginn weg (mindestens aber zwei Jahre lang) selbst genutzt haben. Hier plant die österreichische Regierung eine Lockerung: Künftig soll es auch ausreichen, wenn man die Immobilie mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf selbst genutzt hat.

* Die Presse.com

Am Mittwochabend hat das österreichische Parlament erwartungsgemäß mit den Stimmen der Regierungsparteien das Sparpaket und mithin die neue Immobiliensteuer beschlossen. Damit beides am 1. April in Kraft treten kann, muss der Bundespräsident spätestens am Samstag das Gesetz unterzeichnen. Von den neuen Regelungen zur Immobilienbesteuerung sind in- und ausländische Investoren betroffen. Denn gestern wurde die Spekulationsfrist abgeschafft und Veräußerungsgewinne werden besteuert.

Bisher konnten Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften steuerfrei vereinnahmt werden, wenn sie mindestens zehn Jahre gehalten wurden. Damit ist nun Schluss: Künftig fallen unabhängig von der Haltedauer 25 Prozent Steuern an. Wenn Grundstück und Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers waren, wird die Steuer jährlich um 2,5 Prozent reduziert (bis maximal 50 Prozent). Die Steuer wird im Rahmen der Einkommensteuererklärung veranlagt.

Die meisten in Österreich investierten geschlossenen Immobilienfonds müssen sich auf die neuen Regeln einstellen: Die Gesetzesnovelle betrifft nämlich alle Immobilien, die nach dem 1. April 2002 angeschafft wurden und nach dem 31. März 2012 verkauft werden. Frühere Veräußerungen bleiben also unberührt (kein rückwirkender Zugriff). Für vor dem 1. April 2002 erworbene Immobilie („Altimmobilie“) wird ein Steuersatz von 3,5 Prozent – allerdings bezogen auf den Veräußerungserlös – eingeführt. Unerfreulich: Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns dürfen die Verkaufskosten nicht berücksichtigt werden. Dadurch besteuert der österreichische Gesetzgeber fiktive Gewinne.

Die Hochblüte in der Platzierung der Österreichfonds war im Zeitraum 2001 bis 2005. Davor gab es nur einige wenige Beteiligungen mit österreichischen Immobilien. Gegenwärtig bietet HIH einen Fonds an, der ein Büro- und Schulungsgebäude in Wien-Simmering erworben hat. KGAL hat die Platzierung des zuletzt aufgelegten Österreichfonds ausgesetzt.

Frank Schuhmann, Chefanalyst von dima24.de

In Österreich wird neuerdings eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällig. Wie wirkt sich das auf aktuelle Beteiligungsangebote aus?

Schuhmann: Zum 1. April 2012 ist in Österreich eine neue Steuer auf Veräußerungs-Gewinne von Immobilien in Kraft getreten. Unabhängig von der Haltedauer des Objekts fallen nun 25 Prozent Steuern auf den Verkaufsgewinn an. Bisher war der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie erst nach zehn Jahren veräußert wurde. Die Neuregelung wirkt sich auch auf bestehende Österreich-Fonds aus, denn die Gesetzesänderung gilt rückwirkend für Transaktionen seit dem 1. April 2002. Anleger in Österreich-Fonds müssen sich darum auf eine etwas geringere Rendite nach Steuern einstellen. Bei aktuellen Beteiligungsangeboten haben die Emissionshäuser bereits reagiert: KGAL etwa hat den Vertrieb seines Fonds PropertyClass Österreich 7 Ende Februar gestoppt und erstellt einen Prospektnachtrag. Bereits getan hat dies der Anbieter HIH für den Fonds Global Invest 05 Österreich. Anlegern, die seit dem 18. Februar 2012 gezeichnet haben, wird die höhere Steuerbelastung durch HIH ausgeglichen.