Handelsblatt; 17.08.2005

Immobilienpreise in London geben nach

Wohnungsmarkt gilt als Frühindikator. In London sind die Preise für Wohnimmobilien ins Rutschen geraten. Seit Juni 2004 haben sich die Häuser in der britischen Hauptstadt innerhalb von zwölf Monaten um 2,4 Prozent verbilligt.

Damit scheint sich eine Preiswende abzuzeichnen, da sich die Wohnungspreise in den zehn Jahren bis Mitte 2004 mehr als verdreifacht hatten. Bisher ist der Preisrückgang am privaten Wohnungsmarkt auf London beschränkt. Im übrigen Land haben sich Häuser um 3,7 Prozent verteuert, geht aus den Daten der größten britischen Hypothekenbank HBOS hervor. Für die Bank ist die Entwicklung am Londoner Wohnungsmarkt ein Frühindikator für den gesamten britischen Immobilienmarkt, der auf ein Volumen von sechs Billionen Dollar kommt.

"London gibt im Zyklus am Immobilienmarkt den Trend vor. Dort steigen die Preise als erstes und schneller als auf der übrigen Insel," berichtet Martin Ellis, Chef-Ökonom bei HBOS. Für die Schwäche am Londoner Immobilienmarkt sind die britischen Währungshüter verantwortlich, sagt Holger Schmieding, Co-Leiter europäische Konjunktur bei der Bank of America in London. "Die Bank of England hat die Zinsen Ende 2003 und Anfang 2004 zu aggressiv erhöht, um den Konjunkturboom abzubremsen, der durch den kräftigen Anstieg der Hauspreise ausgelöst wurde. Das Ziel hat sie sicherlich erreicht," erklärt Schmieding.

Notenbank Gouverneur Mervyn King erklärte auf einer Pressekonferenz, dass die Abschwächung am Immobilienmarkt zu den niedrigeren Konsumausgaben beigetragen haben. Diese wiederum hätten das Wachstum abgebremst. "Es hat immer eine Verbindung zwischen den Preisen für Häuser und den Konsumausgaben gegeben. Ein Teil der Abschwächung ist sicherlich auf den geringeren Preisanstieg bei Häusern zurückzuführen," erläuterte King. Bei den Briten macht das Immobilienvermögen 55 Prozent vom Gesamtvermögen von 3,2 Billionen Pfund (4,68 Billionen Euro) aus.

Auch die Immobilienbranche leidet unter der Abschwächung in London. Countrywide, Großbritanniens größter Immobilienmakler, hat bereits Büros geschlossen und Mitarbeiter entlassen. "Die Preise sinken und die Wohnungsbaugesellschaften greifen auf eine ganze Reihe von Anreizen zurück, um Käufer anzuziehen - beispielsweise kostenlose Teppiche, Möbel, Rechtsgebühren, Anzahlungen," berichtet Mark Hughes, Analyst bei Numis Securities in Liverpool.

provided by GENIOS...

London: Die Reits kommen 2006

Das britische Finanzministerium hat bestätigt, dass die Reits, also Immobilien-Investment-Trusts, die auf Unternehmensebene steuerfrei bleiben, im Laufe des Jahres 2006 zugelassen werden. Damit reagierte die Behörde auf die Sorgen der Organisation Gewerblicher Immobilieneigner (British Property Federation), die befürchtet hatte, dass die Reits erst im Jahre 2007 - und damit möglicherweise nach einer Einführung in Deutschland - eingeführt würden.

In jüngsten Untersuchungen der Citigroup-Bank ist die Einschätzung zu finden, dass die Einführung der Reits die Zahl börsennotierter Immobilienunternehmen in Großbritannien vervielfachen dürfte. Insbesondere dürften auch Immobilienfirmen an die britische Börse zurückkehren, die ihr im Laufe der zurückliegenden Jahre den Rücken gekehrt hatten. Zu den Punkten, die die Genehmigung der Reits in Großbritannien bisher verzögert haben, gehört die steuerliche Behandlung ausländischer Investoren.

Hier wirkt sich aus Sicht des Finanzministeriums hinderlich aus, dass manche Doppelbesteuerungsabkommen der einheitlichen steuerlichen Behandlung der in Großbritannien eingetragenen Reits im Wege stehen könnten. Um dieses Hindernis zu beseitigen, strebt das britische Finanzministerium nach Verhandlungen mit den jeweiligen Ländern, um die geltenden Doppelbesteuerungsabkommen in einigen Punkten zu ändern. Dies soll die Einführung der Reits in Großbritannien aber nicht verzögern, heißt es.

Optimistische Anleger treiben die Preise für Bürogebäude hoch - Mieten verharren auf hohem Niveau. So etwas kommt selbst in London nicht jeden Tag vor. Neulich kaufte ein Privatinvestor ein unscheinbares Backsteinhaus im trendigen Stadtteil Mayfair - für satte 15 600 Pfund pro Quadratmeter. Der künftige Hausherr, ein irischer Pub-Besitzer, kann sein Haus in 35 Curzon Street nun mit gutem Recht als die teuerste Gewerbeimmobilie der britischen Hauptstadt bezeichnen.

Der Kauf verdeutlicht mehr als nur die Tatsache, dass Iren verstärkt in ausländische Märkte vordringen (siehe Artikel rechts). Er zeigt, dass es bei den gewerblichen Immobilien in London nach schwierigen Jahren wieder aufwärts geht. Zwar stagniert der private Hauskauf in Großbritannien nach fünf Zinserhöhungen in kurzer Folge, doch dafür stehen nun die gewerblichen Immobilien im Fokus: "Es herrscht großer Optimismus", stellt Archie Cowan vom Immobilienmakler Atisreal fest - wenn auch vornehmlich unter den Vermietern. Dabei lassen die Zahlen selbst keine Euphorie aufkommen: Nach Schätzungen der Immobilienberatungsfirma CB Richard Ellis sind die Renditen aller Immobilienklassen im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt leicht auf sechs Prozent gefallen. Zudem zogen die Mieten zuletzt kaum noch an - im Zentrum Londons gingen sie sogar etwas zurück -, was aber nichts daran ändert, dass London das teuerste Pflaster in Europa ist (s. linke Grafik). "Der Markt ist okay, aber er reißt nicht zu Begeisterungsstürmen hin", konstatiert Andrew Thomas, Investmentchef des Immobilienmaklers Cushman & Wakefield Healey & Baker im Londoner Westend.

Doch der Markt lebt vom optimistischen Blick in die Zukunft. "Die Erwartungen, dass der Markt schon bald wieder floriert, haben sich schlagartig erhöht", sagt Thomas. Die Hoffnung ist gerade im Westend hoch - der traditionellen Heimat von Hedge-Fonds und institutionellen Investoren. Der Sommer ließ wenige Wünsche offen: Sieben Mieter, darunter der europäische Ableger der amerikanischen Suchmaschine Google, belegten jeweils mehr als 2 700 Quadratmeter. Die Leerstandsrate schätzen Immobilienmarktanalysten jetzt auf sieben bis acht Prozent. Im so genannten Kerngebiet W1 und SW1 liegt sie noch darunter (s. rechte Grafik). Experten wissen, dass in London Leerstände bei einer Rate von fünf Prozent so gut wie nicht mehr existieren. Im Westend geht man davon aus, dass diese Marke schon im nächsten Quartal erreicht werden kann.

Der Optimismus hat mehrere Gründe: Zwar erwartet Großbritannien nach Jahren des überdurchschnittlichen Wachstums geringere Zuwachsraten seines Bruttoinlandsprodukts als bisher. Doch der Immobilienmarkt London funktioniert aber anders. Die Stadt hat sich zu einem globalen Dorf entwickelt. Vor allem Kreditinstitute und Fonds treiben die Nachfrage nach Büroräumen. Und sie gehen von solidem Wachstum aus. Der Hintergrund: Zurzeit ziehen viele Firmen nach London, weil sie Aufträge aus China und dem Raum Asien-Pazifik erwarten, also jenen Regionen, in denen die Wirtschaft floriert.

Dazu kommt, dass das Angebot an neuen Häusern fehlt. Zwar interessieren sich arabische, irische und russische Investoren ebenso wie deutsche geschlossene Immobilienfonds weiter für die äußerst vermieterfreundliche britische Hauptstadt. Doch es gibt kaum Neubauten. Jones Lang Lasalle verzeichnet ein Minus von zehn Prozent bei neuen Projekten im Theaterbezirk. Spekulative Bauten - also Häuser, die vor der Fertigstellung noch keine Mieter haben - kamen im dritten Quartal überhaupt nicht mehr an den Markt.

In der City und Canary Wharf ging das Angebot weiter zurück. Hier stehen jedoch noch immer deutlich mehr Bürogebäude leer als im Westend. Die Schwäche hat einen Grund: Die Hausbesitzer leiden noch immer unter der Bauspekulation Anfang des Jahrhunderts. Damals zog die Aktienblase Bauinvestoren in Scharen an. Sie bauten für neu gegründete Unternehmen und schnell expandierende Börsen-Überflieger. Doch mit dem Absturz der Börsen stürzte auch der Büroflächenbedarf ab. In der anschließenden Schwächephase mussten diese Investoren mit ansehen, wie ihre Bauten gleich reihenweise leer standen. Doch weil auch hier so gut wie keine neuen Häuser dazu kommen, rechnen die Atisreal-Experten damit, "dass sich die Verhandlungsposition der Vermieter in nächster Zeit deutlich verbessert".

Hoffnung gibt es damit sogar für das lange Zeit vom Pech verfolgte Prestigeprojekt der Versicherung Schweizer Rück. Die mitten in der Krise erbaute stählerne "Gurke" des Star-Architekten Norman Foster stand seit ihrer Fertigstellung im vergangenen Jahr stets zu mehr als zwei Dritteln leer. Doch die Zeiten haben sich geändert: Im vergangenen Quartal gewannen die Schweizer gleich vier neue Mieter.

Iren - in Britannien auf Einkaufstour

Ein Zahnarzt aus Irland entdeckte neulich seine Liebe zum Londoner Stadtteil Canary Wharf. Er habe rund 140 Mill. Pfund für ein Haus im Osten der Stadt auf den Tisch gelegt, berichtet Andrew Thomas vom Maklerhaus Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Der Betrag mag ungewöhnlich hoch sein, die Nationalität ist es nicht. Ob Zahnärzte, Klempner oder Juweliere: Investoren von der grünen Insel gehen gerne auf Einkaufstour in London. Seit eh und je lockt die Stadt mit vielen Vorteilen. Die Preise steigen im Zweifel noch schneller als in ihrem Heimatland, und die auf Hauskäufe zu zahlende Stempelsteuer ist gerade halb so hoch. Eine Sprachbarriere existiert nicht. Und es herrscht hohe Planungssicherheit: Statt der auf dem Kontinent üblichen drei bis zehn Jahre binden sich Mieter und Vermieter auf der Insel meist für 25 Jahre aneinander.

Diejenigen Iren, die sich Mitte der 90er-Jahre für London interessiert haben, orientieren sich mittlerweile zwar schon wieder in andere Richtungen. Sie schauen nach Kontinentaleuropa. Paris, Prag oder Budapest gehören zu ihren Favoriten. Nun jedoch kommt eine ganz andere Generation von Käufern. Darunter sind viele Mittelständler, die in den vergangenen acht Jahren reich geworden sind. Es sind die, die vom Beitritt des Landes zur Europäischen Union profitiert haben. Und es sind die, die ihre vor Jahren gekauften Häuser zum Dreifachen des Einstandspreises verkauft haben und nun nach Möglichkeiten suchen, risikoärmer in Immobilien anzulegen.

Nicht immer geht es dabei um hohe Summen. Wer 15 000 Euro für sieben Jahre entbehren kann, kann damit bereits bei irischen Syndikaten einsteigen. "Die Leute haben mit dem heimischen Immobilienmarkt gute Erfahrungen gemacht. Jetzt versuchen sie es auf einem anderen Markt", sagt Thomas. Zwar gibt es nach Auskunft des irischen Statistikamtes "keine offizielle Stelle, die Daten über irische Immobilieninvestitionen außerhalb des Landes erfasst". Doch von Londoner Immobilienmaklern hört man auffallend oft, dass viele der privaten Investoren, die in die 40 Mill. bis 60 Mill. Pfund schweren Fonds einsteigen, von der grünen Insel kommen.