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Geschlossene Immobilienfonds
Dubai-Fonds brauchen gute Argumente

09. November 2005 Nachdem geschlossenen Immobilienfonds die Steuersparanreize entzogen worden, ist es für die Initiatoren schwerer geworden, müssen sie doch künftig unter Beweis stellen, daß sich ihre Objekte rentieren. Das ist angesichts eines fußkranken deutschen Immobilienmarktes derzeit im Inland reichlich schwierig.

Daher locken viele Anbieter gerne mit dem Flair boomender, exotischer Länder. En vogue ist derzeit Dubai. Das arabische Fürstentum gilt gemeinhin als eine der großen Erfolgsgeschichten der Moderne. Viele große Unternehmen verlegen ihren regionalen Sitz nach Dubai, um von hier den Nahen Osten, Afrika und den indischen Subkontinent zu bearbeiten. 1,5 Millionen Einwohner zählt Dubai bereits, 90 Prozent von ihnen Ausländer.

Wirtschaftsförderung mit Brachialgewalt
Dubai boomt - nicht nur aufgrund des hohen Ölpreises. Scheich Mohammed bin Rahid Al Maktoum ist entschlossen, die Gunst der Stunde zu nutzen und das kleine Fürstentum mit seinen rund 150.000 Einheimischen zu einem Schlüsselfinanzplatz und einem international führenden Tourismusziel der Welt zu machen. Bis zum Jahr 2010 sollen jährlich 15 Millionen Urlauber jährlich ins Land kommen. Schon jetzt sind es circa fünf Millionen im Jahr.

Dabei ist der Scheich nicht zimperlich und greift zu einer Wirtschaftspolitik, die nur noch mit dem Laissez-faire des früheren französischen Kapitalismus zu vergleichen ist. Es gibt kaum Umweltschutzauflagen, kaum eine Kontrolle der Geld- und Warenströme, keine Einkommensteuer und andere direkte Steuern. Unternehmenssteuern werden nur für Geldinstitute und die Erdölindustrie erhoben. Lediglich ein paar Verbrauchssteuern sowie eine Tourismus- und Servicesteuer werden erhoben.

Wer also immer Geschäfte in Dubai machen will, hat es leicht. Daß das zieht, zeigt sich an der spektakulären Bautätigkeit. Überall, heißt es, wird in der City gegraben und gebaut, und die Skyline wird vor allem von Riesenkränen dominiert. Der mit tausend Meter höchste Wohnturm der Welt soll entstehen, ein Unterwasserhotel und Skihallen.

Keine ausgezeichneten Transparenz-Ratings
Unter diesen Umständen ist Platz für das ein oder andere Bauprojekt und so versprechen auch die Initiatoren geschlossener Fonds gute Renditen. Alternative Capital Invest (ACI) werben für ihre „II. Dubai Tower KG”, einen 45-stöckigen Turm mit Wohnungen und Büros mit Zwischenausschüttungen von bis zu zwölf und einer Endausschüttung von bis zu 141,27 Prozent im Laufzeitende 2009.

Die Dubai 1000 Verwaltung GmbH der Unternehmensgruppe Georg Recker, die unter anderem das „Dubai Magazin” herausgibt, wirbt für den „Dubai 1000 Hotel-Fonds”, dessen Planung den Bau oder Erwerb eines klassisch modernen Hotelneubaus in der 4-Sterne Kategorie mit mindestens 1.000 Zimmern und einer dazugehörigen Parkgarage vorsieht. Der Fonds läuft bis 2017 und soll in dieser Zeit jährlich zwischen neun und zwölf Prozent ausschütten.

Bei den Spezialisten, die sich mit dem Wertgehalt von geschlossenen Immobilienfonds befassen, stoßen die Projekte auf unterschiedliche Resonanz. Der „Anlegerschutz-Report” hat für fünf aktuelle Projekte ein Transparenz-Rating abgegeben. Den strengen Augen konnte keiner der geprüften Fonds zur Gänze Stand halten, zwei erhielten sogar die niedrigste Einschätzung „??”.

Viele Fondsinitiatoren sind Neulinge
Bei allen fünf Projekten bemängelt der „Anlegerschutz-Report” das gleiche: Der Initiator sei nicht bereit oder in der Lage gewesen, gegenüber den Experten seine Leistungsbilanz als zentrales Beurteilungskriterium zu dokumentieren. Das aber sei nun einmal das zentrale Beurteilungskriterium für staatlich nicht überwachte Kapitalanlagen.

Was durchaus nachzuvollziehen ist: Denn man sollte sein Geld vorzugsweise Menschen anvertrauen, die bewiesen haben, daß sie damit verantwortungsvoll und erfolgreich umgehen können. Doch damit haben einige der Initiatoren allein schon deswegen ein Problem, weil sie keine Referenzprojekte haben. Das gilt für ACI genauso wie für Reckers Dubai 1000 Verwaltungs GmbH. Für Georg Recker ist es das erste, für ACI das zweite Projekt. Auch die Dubai Select Gmbh ist neu am Markt.

Unter diesen Umständen wäre es natürlich aus Sicht der Anlegerschützer um so wünschenswerter, wenn ein Wirtschaftsprüfer-Prospektgutachten nach dem IDW-Standard vorläge. Doch auch das schafft nicht jeder Fondsanbieter.

Verwirrende Meinungsvielfalt
Auch an anderer Stelle kommen einige Fonds schlecht weg. Markus Gotzi, ehemals Geschäftsführer des Fondsberaters „Fonds & Kapital”, schrieb über den „1000 Hotel-Fonds” in der „Financial Times Deutschland”: „Bei dem Angebot handelt es sich um einen Fonds, den die Welt nicht braucht. Angeblich zweistellige, steuerfreie Ausschüttungen vernebeln schnell die Sicht auf die Gefahren der Investition.”

Auch der Fondsvertreiber OPC Beteiligungen wettert auf seiner Internet-Seite gegen Dubai-Fonds: „Die derzeit am Markt angebotenen Projekte haben wir kritisch untersucht und raten derzeit zur Vorsicht!”

Die Diskutanten im Anlegerschützer-Internet-Forum von „Goldman, Morgenstern & Partners” sind nicht sehr angetan vom „Dubai Sport-City”-Fonds und schwanken zwischen „Anfangsverdacht einer strafbaren Handlung” und „Das Konzept hat Hand und Fuß”. Und um die Verwirrung komplett zu machen, beurteilen die Fondsrater von G.U.B. den „1000 Hotel-Fonds” mit „gut”.

Nichts ersetzt die eigene Meinung
Das genau zeigt das Grundproblem solcher Anlagen. Es sind unternehmerische Projekte, die für sich genommen beurteilt werden müssen und bei der dritte Meinungen keinesfalls davon befreien, sich genauestens selbst mit der Anlage auseinanderzusetzen.

Was nun Dubai-Fonds angeht, so sind dabei einige spezielle Probleme zu beachten. Da ist zum einen die geographische Entfernung: Dubai ist weit, das Land nur vom Hörensagen bekannt. Berichte aus zweiter Hand geben immer nur einen Ausschnitt der Wirklichkeit wieder.

Die meist unbekannten Initiatoren mögen kompetent sein - allein ein Erfolgsbeweis wäre sicherlich beruhigend. Auch die Tatsache, daß jemand einmal schon Geld eingesammelt und einen Grundstückskauf bekannt gegeben hat, bedeutet nicht viel. Abgerechnet wird am Ende der Laufzeit.

Spezielle Dubai-Probleme
Ob das Projekt Dubai wirklich zum Erfolg wird, kann heute noch niemand sagen. Auch andere Golfstaaten haben vor, mit Urlaubern Geld zu verdienen. Katar will sich als führendes Qualitätsreiseziel in der Golfregion etablieren und baut eine Reihe exklusiver Hotels. Abu Dhabi und Sharjah investieren ebenfalls in den Tourismus, ebenso Oman und Kuwait. Unter Umständen baut sich hier eine riesige Emirate-Blase auf, die schnell platzen kann. Ein Überangebot kann Mieten und Zimmerpreise ins Bodenlose fallen und Renditeszenarien zu Makulatur werden lassen. Unter diesen Umständen bietet es sich an, zunächst auf kurzlaufende Fonds zu setzen.

Und last, not least, gibt es ein Währungsproblem. Alle Erträge fallen in Dirham an. Die Währung ist zwar an den Dollar gekoppelt - aber zum einen knabbert jede Euro-Aufwertung an der Rendite und zum anderen ist nicht gesagt, daß die regierende Scheich-Familie dies auch 2011 noch für gut befindet. Wer sich in Anbetracht der Gemengelage dennoch für Dubai-Fonds entscheidet, sollte daher gute Argumente haben. (quelle faz.net)