Hallo,

Zunächst sollten Sie Ihren Fall mit einem Notar besprechen. Das ist das allerwichtigste!!!!.

Alle angelesenen oder "gefundenen" Informationen geben Ihnen keine eindeutige Rechtssicherheit. Und außerdem wird der Notar, falls es zu einer Beurkundung kommen sollte, sowieso seiner Beratungspflicht nachkommen, also besser gleich vorher. Und die paar Kosten für eine rechtssichere Beratung sollte es Ihnen wert sein.

In Ihrem Fall würde ich jedes "Mietkaufmodell" als unsinnig und kostenintensiv erachten. Man wird Ihnen hier im Forum auch nur sehr wenig raten können, da hierzu eine Vielzahl von Basisinformationen notwendig ist.

Zunächst möchte ich einen Irrtum aufklären. Ihr "Verkäufer" ist Eigentümer, die Bank ist nur im Grundbuch abgesicherter (berechtigter) Gläubiger. D.h. alle Verfügungen können von Ihrem "Verkäufer" vorgenommen werden, allerdings ist bei Grundbucheintragen die Zustimmung des (Bank)Gläubigers erforderlich, wenn dessen Rechte hierdurch beeinflusst wären. Bedeutet: vorrangige Eintragungen (vor der Bank) erfordern die Genehmigung des Gläubigers, nachrangige Eintragungen (nach der Bank) sind immer möglich. Details hierzu führt Ihnen der Notar aus (wäre jetzt zu lange).

Wenn ich in Ihrer Situation wäre, würde ich folgendes versuchen:

Da Sie das Darlehen Ihres Verkäufers abzahlen, haben Sie zunächst keine adäquate Möglichkeit diese Zahlungen abzusichern. Sollte er in Insolvenz laufen (Selbständigkeit), Ihnen böse wollen (kommt vor) oder etwa auch versterben (soll auch passieren), dann hätten Sie im Zweifel jahrelang bezahlt, aber Ihr Recht an dem Haus wäre nur sehr schwer durchsetzbar (evtl. nur nachrangig).

Vorschlag:
Ihr Verkäufer soll Ihnen das Haus jetzt schon "verkaufen / übertragen". Damit würde das Objekt Ihr Eigentum, welches mit einer dinglichen Absicherung zugunsten der Bank belastet wäre (es ändert sich also nix). Das Darlehen läuft allerdings weiter auf den "Verkäufer" (schuldrechtlich). Damit hat die Bank zwei Sicherheiten (wie jetzt auch) 1. die dingliche Absicherung im Grundbuch, d.h. sollte das Darlehen nicht gezahlt werden, kann die Bank aus diesem dinglichen Recht die Zwangsversteigerung betreiben. 2. die persönliche Haftung Ihres "Verkäufers", sollte also das Darlehen nicht gezahlt werden, kann auch gegen ihn persönlich vollstreckt werden.

Hierzu ist allerdings die Bank vorher zu befragen, ob sie diese Konstruktion mit trägt (dürfte schon gehen). Details, wie Rückgewährsansprüche etc... sollten Sie auch mit dem Notar bzw. mit der Bank klären (wird hier zu komplex).

Ihr Vorteil ist der, daß Sie Eigentümer ohne wenn und aber werden. Damit haben Sie die Sicherheit, falls Ihr Verkäufer insolvent oder undankbar oder tot ist (s.o.), "Ihrem" Haus (fast) nichts passieren kann. Sollten Sie später in einer gefestigten finanziellen Situation sein, können Sie das Darlehen übernehmen oder nach Ablauf neu finanzieren oder bereits parallel Vermögen zur Ablösung bilden.

Denken Sie daran: Alle Angebote, die Ihnen vielleicht jetzt schon "zufliegen" halte ich für ...... Jede vorzeitige Ablösung könnte zu weiteren Kosten führen (Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten der Bank). Momentan müssten sie mit 3,5% Grunderwerbsteuer zzgl. Notarkosten für die Beurkundung rechnen. Vielleicht erhalten Sie auch noch Eingenheimzulage. :-)

Es gibt auch noch weitere "Spielarten" aber die sollten an Ihrem spezifischen Fall festgemacht werden und all dies kann Ihnen nur Ihr Notar rechtsverbindlich erläutern!!!!

Ich habe versucht, die Angelegenheit etwas "einfach" zu erläutern.
Hoffe, daß Sie jetzt nicht ganz verwirrt sind.

grüße
gundel

Gundel hat Ihnen den besten Rat bereits in der ersten Zeile gegeben.

Zitat

Zunächst sollten Sie Ihren Fall mit einem Notar besprechen. Das ist das allerwichtigste!!!!.

Eine Beratung wird nicht die Welt kosten, normalerweise gar nichts,
wenn Sie danach dort auch die Beurkundung vornehmen sollten.

hallo,

@wing2005

In den Grundzügen haben Sie das so "richtig" verstanden. Aber denken Sie daran, dies war nur ein oberflächlicher Vorschlag. Details, wie schon Herr Callies bestätigt, werden Sie vom Notar erhalten.

Strategisch würde ich Ihnen zuerst einen "Alleingang" zum Notar raten (ohne Ihren Verkäufer). Dann kann er Ihnen die für Sie beste Konstruktion empfehlen. Darin würde dann auch vorrangig Ihre Interessen berücksichtigt. Sollte der Verkäufer mit diesem Vorschlag ohne Veränderungen einverstanden sein, wäre alles i.O.. Sollte der Verkäufer Änderungen wünschen, lassen Sie sich diese bezüglich der Konsequenz nochmals genau erläutern.

Der Notar kann Ihnen dann auch noch erklären ob und in welcher Form ein "Eingriff" des Verkäufers in der Zukunft noch möglich sein könnte (Kommt auf die Art der Konstruktion an).

Vielleicht sollten Sie bei dem Gespräch mit der Bank nicht gleich erzählen, daß sich Ihr Verkäufer in den Süden absetzen will. Das wären nicht unbedingt die besten Vorzeichen.

Grüße
gundel