Da hier (jedenfalls bei mir) schon fast der Eindruck entstanden ist, dass Forumsdiskutanten Eigenwerbung betreiben noch ein paar zusätzliche Tipps aus immopilot:

Darauf sollten Sie achten!

Falls Sie darüber nachdenken eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt zu erwerben, werden Sie nachfolgende Tipps unterstützen, Ihren Einstieg in die “Immobilienanlage-Eigentumswohnung” strategisch vorzubereiten:

Grundsätzlich ist bei dem Kauf einer Eigentumswohnung mehr denn je die Lage entscheidend. - Der professionelle Anleger präferiert die “3 L” ( Lage, Lage und nochmals Lage).
Hierzu gehören selbstverständlich der Makro- und der Mikrostandort!

Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen) und Verkehrsanbindung (ÖPNV, Autobahnanschlüsse) sind wichtige Entscheidungskriterien für einen potenziellen Mieter.

Idealerweise besteht die Eigentumsanlage aus einer möglichst kleinen Einheit (max. 6 - 8 WE), unter den Bewohnern sollten möglichst viele selbst Eigentümer der von ihnen bewohnten Wohnung sein.

Bei Neubauwohnungen:
Wird für die Wohnung eine Mietgarantie (die Sie oft zusätzlich bezahlen müssen) durch den Projektentwickler angeboten, sollten Sie sich darüber informieren, wie diese Garantie abgesichert ist. Eine Mietgarantie einer GmbH mit einer Sacheinlage von insgesamt DM 50.000 nützt Ihnen bei längerem Leerstand wenig und - ein Anleger benötigt keine “Garantien”, sondern vernünftige Mieter.

Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie (gebrauchte Immobilie), sind die Vermietungs-Modalitäten gleichermaßen wichtig.

Eine Mietkaution finanziert kaum den Aufwand der in der Regel bei einem Mieterwechsel anfallenden Schönheitsreparaturen, geschweige die Verluste aus Mietausfällen!

Erkundigen Sie sich, ob Mietrückstände oder Rechtsstreitigkeiten bestehen!

Informieren Sie sich über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen (Gebrauchtimmobilie) und sehen Sie sich die letzten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft an. Wurden etwa Beschlüsse gefasst, die Sie als neuen Miteigentümer gleich exorbitant zur Kasse bitten (Dacherneuerung, Fassadendämmung, Erneuerung der Hauszufahrten, Aufzüge)?

Wie hoch sind die Nebenkosten für die Wohnung, über welchen Zeitraum hat die Hausverwaltung Verträge (Gartenpflege, Aufzug, Versicherungen, etc.) abgeschlossen?

Wichtig: Lassen Sie mündliche Zusagen in den Kaufvertrag aufnehmen!

Kaufen sie grundsätzlich keine Eigentumswohnung ausschließlich aus steuerlichen Beweggründen!
Bei einem späteren Verkauf kann es Ihnen passieren, dass der unter Umständen schlechte Verkaufserlös die ersparten Abschreibungen wieder aufzehrt!
Wenn Sie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufen besteht die Möglichkeit, dass sich das Finanzamt bei Ihnen mit Nachforderungen meldet.

Erwerben Sie grundsätzlich keine Wohnung, die Sie nicht persönlich besichtigt haben!
Kaufen sie möglichst keine ETW, die Sie im Notfall nicht kurzfristig erreichen können!

So genannte Strukturvertriebe (unter Insidern auch kurz als “Struckis” bezeichnet), bieten ihre Verkaufsobjekte gerne mit Hilfe von gut aufgemachten Prospekten an. Die so erstellten “Rendite-Modellrechnungen” erstrecken sich meistens nur über einen relativ kurzen Zeitraum.

Das hat taktische Gründe:
Rechnet der “Berater” über einen Zeitraum von nur zum Beispiel 5 Jahren, kann mit niedrigeren Zinsen kalkuliert werden. Außerdem erhält der Käufer in diesem Zeitraum noch sämtliche wesentlichen Steuervergünstigungen und staatlichen Zulagen.
Die so geschönte “Renditeberechnung” stimmt also nur am Anfang!
Lassen Sie sich eine zweite Berechnung unter Berücksichtigung des Wegfalles der “Subventionen” und auf Basis evtl. Zinssteigerungen anfertigen. Diese Ergebnis gibt Ihnen darüber Aufschluß, ob sich die Immobilie unter ungünstigeren Voraussetzungen auch noch rechnet.

Übrigens:
Strukturvertriebe kassieren bis zu 30% für die Immobilienvermittlung! Damit stehen die so genannten “weichen Kosten” in keinem Verhältnis zu dem Gesamtkaufpreis.
Sie erkennen diese Strukturvertriebler daran, dass Sie mit Ihnen kaum über die “Immobilie” reden möchten, sondern hauptsächlich über “Renditen” und “steuerliche Vorteile”!

Sind die genannten Kriterien in Ihrem Sinne erfüllt - wobei es sicherlich an der Praxis vorbei gedacht wäre, dass sämtliche Idealvorstellungen immer zu 100% zu vorzufinden sind -, sollten Sie sich zum Abschluss Ihres Entscheidungsprozesses eine Frage stellen:

Können Sie sich vorstellen, die Ihnen zum Kauf angebotene Wohnung selbst zu beziehen?

Wenn Sie diese Frage mit “Ja” beantworten, werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit auch langfristig keine Vermietungsprobleme haben!


Übrigens: Die Stiftung Warentest hat mit Ihrer Finanzzeitung “Finanztest” die Renditen von Eigentumswohnungen in 40 Ballungsräumen untersucht. Nach dieser Untersuchung ist die Bruttomietrendite, also das Verhältnis von Jahresmieteinnahmen zu Kaufpreis, innerhalb der letzten 7 Jahre von durchschnittlich 6,4 % auf 4,5 % gesunken.

Nach Abzug der Nebenkosten sinkt die Rendite für den Anleger auf oft deutlich unter 4 %.

Schönen Gruss, getreu dem Schwaben-Motto:
Schaffe, schaffe Häusle baue...

<font size=-1>[ Diese Nachricht wurde geändert von: Casanova am 2002-02-21 14:20 ]</font>

Ja grüezi wohl Herr Diskutant
las ich recht an Ihrer Wand,
dass Sie die Reklame scheuen
und dem Schwein den Weizen streuen.

Sagt man Perlen vor die Säue
die ein Tor wirft kopflos hin,
hat man eingeimpft mit Bläue
ohne Fleis, kein Preis, kein Sinn.

Diese Verse schrieb ganz flink
auf die Schnelle und mit Hast,
Euer Hänsel denn die Gretel
liegt schon auf der faulen Rast.
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Nun, manchmal frage ich mich auch, ob man in mir den Wunsch erwecken will, eine hannöversche Immobilie zu erwerben.

Im Moment nicht, da ich mich zwischen Leine und Ihse derzeit nur im Frühjahr für ein verlängertes Wochenende aufhalte. Ja, genau, wenn alle Hotels ausgebucht sind, die Bars proppenvoll und die Szene am Raschplatz leergekauft ist. :smile: Zur CeBIT.

Allerdings weigere ich mich seit jeher standhaft, mein Auto vor der endgültigen Abreise wieder zu betreten. Es ist doch angenehmer, am Döhrener Turm in die 2 oder die 8 zu steigen und sich per Straßenbahn zum Messegelände bringen zu lassen. (Nein, Herr Fesser, ich komme aus Richtung Eilenriede, nicht aus Richtung Döhren. :smile

Aber was will uns der Autor mit diesen Zeilen sagen? Ich schätze die Beiträge des Herrn Fesser. Er zeigt, wie ein Immobilienmakler fachkundig, seriös und mit einem präzisen Sinn für Geben und Nehmen arbeitet. Er zeigt Beispiele aus seiner Tätigkeit auf. Das soll er auch, denn das er getan, dies ist belegbar.

Das heißt nicht, daß es keine anderen Immobilienvertriebe, in welcher Form auch immer, gibt. Aber manchmal schlägt das Pendel doch zu sehr in Richtung Nehmen. Nicht umsonst ist Habgier eine der sieben Todsünden.

Ach ja, und sollte mein hannöversches Domizil tatsächlich irgendwann mal verschlossen sein und ich entschiede mich, eine Wohnung in der niedersächsischen Haupt- und Messestadt erwerben zu wollen, dann werde ich mit Sicherheit in Herrn Fessers Lehrter Büro spazieren, um mir ein Angebot machen zu lassen. :smile:

Nichts für ungut,
Phelps

... der, wie ihr jetzt ja wisst, Verwandtschaft im Hannöverschen hat. :smile: