1) Sie sollten Ihr Traumobjekt vor dem Versteigerungstermin unbedingt besichtigen - von außen wie von innen. Die Gläubigerbank ist meist bereit, Termine für die Innenbesichtigung anzubieten. Nehmen Sie dazu einen Architekten oder Bausachverständigen mit, denn Fachleute sehen Mängel schneller.

2) Studieren Sie die Zwangsversteigerungsakte, die beim zuständigen Amtsgericht ausliegt. Darin ist unter anderem aufgeführt, ob Belastungen wie Grundschulden beim Kauf der Immobilie zu beachten sind, Hypotheken, Wegerechte oder gar Dauewohnansprüche Dritter.

3) Notwendig ist zudem der Blick in das Verkehrswertgutachten, das ebenfalls bei Gericht eingesehen werden kann. Vergleichen Sie am besten die sogenannte Wertschätzung (Sachverständigengutachten) des Hauses mit dem gerichtlich festgelegten Verkehrswert. So erhalten Sie einen ersten Hinweis, ob hier wirklich ein Schnäppchen zu machen ist. Das Gutachten listet auch eventuelle Sanierungs- und Baumängel auf, die, zu spät bemerkt, kein Grund zum Rücktritt von der Versteigerung sind. Das Gutachten kann allerdings schon ein bis zwei Jahre alt sein.

4) Vom Gericht bestellte Sachverständige können Objekte im schlechtesten Fall nur von außen beurteilen. Denn Schuldner sind nicht verpflichtet, einem Sachverständigen Zutritt zu gewähren. Ist Ihrem Sachverständigen tatsächlich die Tür vor der Nase zugeschlagen worden, ist sein Gutachten allein kaum zu gebrauchen. Wertvolle weitere Informationen liefert dann womöglich die Bauakte und das Baulastenverzeichnis, in dem eventuell wertbeeinträchtigende Baubeschränkungen registriert sind. Die Bauakte ist ebenfalls Teil der gesamten Versteigerungsakte, die beim zuständigen Amtsgericht ausliegt.

5) Wer eine Eigentumswohnung ersteigern möchte, sollte sich überdies beim Hausverwalter nach Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft erkundigen. Entscheiden die übrigen Eigentümer, vor der Versteigerung das Haus zu sanieren und später die Kosten zu teilen, dann müssen Sie zahlen, obwohl Sie nicht mitentschieden haben. Sicher gehen Sie, wenn Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung durchlesen. Immer ratsam ist darüber hinaus ein Blick auf die Teilungserklärung zu werfen.

6) Zwangsversteigerungs-Interessenten sollten auf vergleichsweise hohe Finanzierungskosten ihres Investments gefasst sein. "Banken verlangen im Einzelfall höhere Zinsen oder finanzieren einen geringeren Anteil des Versteigerungspreises, weil Ersteigerer weniger Rechte gegenüber dem Verkäufer haben als Käufer bei gängigen Immobiliengeschäften", sagt Michael Bruns von der Stiftung Warentest in Berlin. Wer den Zuschlag erhält, kann nachträglich zum Beispiel nicht einfach vom Kauf zurücktreten. Selbst dann nicht, wenn Sie Mängel an der Immobilie feststellen sollten.

7) Erkundigen Sie sich bei der Gläubigerbank frühzeitig, zu welchem Preis mit dem Zuschlag gerechnet werden kann. Das ist wichtig, um die eigene Finanzierung der Immobilie vorbereiten zu können - und damit es während der Versteigerung nicht zur Panne kommt. Im Vorgespräch lässt sich klären, wo die Bank ihre Schmerzgrenze sieht.

8) Jeder Bieter sollte darauf vorbereitet sein, eine Sicherheitsleistung erbringen zu müssen. Diese beträgt meistens 10 Prozent des Verkehrswertes und muss bar oder mit einem von der Hausbank oder der jeweiligen Landeszentralbank ausgestellten Scheck beim Gericht hinterlegt werden. Aber Vorsicht: Der Gesetzgeber prüft derzeit, ob die Anzahlung in bar am Versteigerungstermin nicht besser gestrichen werden sollte.

9) Wer in die ersteigerte Immobilie einziehen möchte, sollte vor dem Versteigerungstermin ausführlich mit dem bisherigen Eigentümer gesprochen und sich vergewissert haben, dass dieser über eine anderweitige Bleibe verfügt und die Immobilie ohne Probleme übergeben wird. Zwar muss man den bisherigen Eigentümer selbst nicht auf Räumung verklagen, da der Zuschlag in der Versteigerung rechtlich wie ein Räumungsurteil wirkt. Nicht selten versuchen Betroffene jedoch, durch Scheinmietverträge die Übergabe zu vereiteln.

10) Auktionen in Amtsgerichten haben feste Regeln. Üben Sie das Ersteigern deshalb. Also: Einfach mal in ein Amtsgericht gehen, die Atmosphäre erkunden und die Ersteigerungsstrategien der Bieter analysieren. Die Versteigerungstermine werden in den regionalen Tageszeitungen, Aushängen in den Amtsgerichten, in Katalogen, vor allem aber auch im Internet veröffentlicht.

Quelle:mm

Wer eine Immobilie in einer Zwangsversteigerung erwirbt, kann zwar ein Schnäppchen machen - geht aber auch ein Risiko ein.

Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten über Baumängel kann der Käufer nicht erwarten.

Ein Gutachter, der den Wert einer Immobilie ermittelt, die zwangsversteigert werden soll, muss nicht alle Mängel erkennen und auch nicht den exakten Wert des Hauses ermitteln.

Dies entschied das Oberlandesgericht Rostock (Az.: 5 U 50/08 ).

Im verhandelten Fall erwarb der Kläger bei einer Zwangsversteigerung ein altes Fachwerkhaus für 85.000 Euro. Der Gutachter schätzte den Verkehrswert zuvor auf 146.000 Euro. Später behauptete der Kläger, das Gutachten sei falsch gewesen: Aufgrund zahlreicher Mängel läge der tatsächliche Wert des alten Gemäuers bei höchstens 75.000 Euro.

Er forderte deshalb Schadensersatz.

Die Richter wiesen diese Forderung allerdings als unbegründet ab.

Bei der Erstellung von Wertgutachten in Zwangsversteigerungsverfahren werden geringere Anforderungen gestellt, da der Gutachter oft in sehr kurzer Zeit seine Arbeit erledigen muss und vielfach auch gar nicht das ganze Objekt in Augenschein nehmen könne.

Wenn er keine genauen Feststellungen treffen könne, müsse er dies aber im Gutachten kenntlich machen.

Genau das hatte der Gutachter auch getan, argumentierten die Richter. Zudem konnte das Gericht nicht nachvollziehen, weshalb das Haus - trotz der vom Gutachter nicht entdeckten Mängel - nur 75.000 Euro Wert sein solle.

Denn eine Prüfung habe ergeben, dass der Verkehrswert deshalb nur um wenige Prozent geringer sei. Ein gewisser Toleranzrahmen bei der Ermittlung des Verkehrswertes sei jedoch hinzunehmen. Deshalb muss der Gutachter keinen Schadensersatz zahlen.

Quelle: OPR