Die Vermittler hatten falsche Versprechungen abgeben und den Immobilienkauf als sichere Kapitalanlage vermittelt. Die Miete trägt die Finanzierung nicht. Mietsicherheiten reichen ebenso wenig aus. Das Darlehen leidet. Wird gekündigt. Die Immobilie versteigert, die Schulden bleiben beim Anleger, der nicht selten Privatinsolvenz anmelden muss:

Haftung der Vermittler: Vermittler sind, falls sie nicht für ein Unternehmen arbeiten in der Regel die einfachen Ziele von Anlegerschutzanwälten. Meist ungelernt, aber rhetorisch gut geschult, haben sie in ihren Bekanntenkreis, Immobilien oder Beteiligungen an Immobilienfonds vermittelt. Das anfängliche Honorar war gut. Die Provision war aber nicht mehr einfach zu erwirtschaften, als die Bekannten „abgeklappert" waren.

Da Vermittler ungefragt über alles für die Anlageentscheidung notwendige unterrichten müssen, insbesondere vollumfänglich über allgemeine aber auch anlagespezifische Risiken, meist juristisch einfache Opfer, dann oft pleite.

Keine Hilfe für die Anleger:
Haftung der Bank: Die Bank haftet nur im Ausnahmefall. Die Bank schuldet im Normalfall keine Risikohinweise gegenüber den Darlehensnehmern, da ja nicht die Bank sondern andere die Immobilienvermittlung betreiben. Das Risiko der Höhe des Kaufpreises und das Risiko ggf. falsch unterrichtet zu werden trägt also erstmals der Anleger.

Hiervon gibt es aber Ausnahmen:
1.) Gutachten und Besichtigung der (sanierungsbedürftigen) Immobilie durch Vertreter der Bank Die Bank erkannte oder hätte erkennen können, dass eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung vorliegt. Dies nachzuweisen ist manchmal schwer, manchmal aber auch einfacher, als es sich die Darlehensnehmer denken. Ein kürzlich von einem Anleger vor dem LG Berlin gegen die Paratus GmbH gewonnener Prozess macht es deutlich. Dort hatte ein Gutachten die sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung belegt, dass der Bankkunde einholen hat lassen.

Die Bank hatte im Rechtstreit die Verkehrswertfeststellungen nicht im Einzelnen bestritten. Da aber im Darlehensantrag stand, dass die Einwertung der Immobilie durch die Bank letztendlich ausschlaggebend für die Sicherheiten des Darlehens und damit für die Darlehensgewährung ist und zudem unstrittig eine Besichtigung der Immobilie durch einen Vertreter der Bank stattgefunden hatte, ging das Gericht davon aus, dass auch der Bank der Verkehrswert der Immobilie bekannt war, da es sich letztendlich um eine sanierungsbedürftige Immobilie handelte. Damit war aber auch der Bank die sittenwidrige Überteuerung der Immobilie bekannt. Damit war der Darlehensnehmer von den Verbindlichkeiten aus dem Immobiliendarlehen Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie freizustellen.

2.) Bank konnte sittenwidrige Überteuerung aus den Umständen des Einzelfalles -zum Beispiel Miete erkennen: Sehr erfrischend auch eine Argumentation, die uns von einem Oberlandesgericht bekannt gegeben wurde. Die Bank hatte gesehen, dass die Miete durchschnittlich 400,00 € betragen sollte, womit nach Anwendung des Ertragswertverfahrens nach dem zehn Jahresdurchschnitt von einem Verkehrswert der Wohnung i. H. v. 48.000,00 auszugehen war. Da der Kaufpreis aber weit über 100.000,00 € betragen hatte, war der Bank die sittenwidrige Kaufpreiserhöhung ersichtlich.

3.) Institutionelles Zusammenwirken von Bank und Vermittler im Vertrieb: Eine nicht einfach zu beweisende Rechtsfigur aber eben auch eine Ausnahme: Das institutionelle Zusammenwirken von Bank und Vertriebsgesellschaft, führt dazu, dass auch eine Bank ausnahmsweise wie ein Vermittler haften kann. Hier bedarf es meist weitreichender Recherchen oder aber der Inanspruchnahme der ursprünglichen Vermittler um die Hintergründe der Vertriebsorganisation in Erfahrung zu bringen.

Bringt das alles nichts, darf es ein Anleger auch mit sogenannten provozierten Sachvortrag versuchen. Allerdings manche Gerichte Unterstellungen von vorneherein als Sachvortrag „ins Blaue hinein" als unzulässig zurückweisen. Trotzdem manchmal ein Versuch wert.

Zitat

MJH Rechtsanwälte meinen schöne Argumentation für Anleger, die über Banken oder deren Rechtsnachfolger in Einzelfällen in die Zwangsversteigerung oder gar Privatinsolvenz getrieben werden.

MJH Rechtsanwälte
Martin J. Haas Rechtsanwalt

Vor einem ausgeklügelten Vertriebssystem, mit dem arglose Käufer durch unseriöse Renditeversprechen zum weit überteuerten Kauf einer Wohnung bewegt werden sollen, warnt unter anderem auch die Polizei Berlin. Schon seit einiger Zeit wird mit so genannten Schrottimmobilien unbedarften Anlegern das Geld aus der Tasche gezogen. Während die Täter aus den Verkäufen hohe Provisionen beziehen, endet für die Käufer das Geschäft nicht selten in der Privatinsolvenz.

Mit der Schilderung einiger Vorgehensweisen der Täter gibt die Kriminalpolizei nützliche Hinweise, wie Käufer die Betrugsmasche erkennen können

■Die erste Kontaktaufnahme erfolgt über einen Telefonanruf. Es wird eine Meinungsumfrage vorgetäuscht und Sie werden nach ihren Einkommensverhältnissen und Steuersparwünschen befragt.
■Ihnen wird eine denkmalgeschützte Immobilie als Steuersparmodell vorgeschlagen, obwohl Ihr monatliches Nettoeinkommen nur rund 2500 Euro beträgt.
■In den Vordergrund wird nicht die Immobilie, sondern die Steuerersparnis gestellt.
■Der Berater baut zeitlichen Druck auf und ist daran interessiert, das Geschäft so schnell wie möglich abzuwickeln.
■Der Berater verschweigt seine Provision.
■Sie werden noch am selben Tag zu einem Notar gefahren.
■Man drängt Sie darauf, gegenüber dem Notar zu behaupten, Sie hätten das Angebot bereits vor 14 Tagen erhalten.
■Der Kaufvertrag ist in die Abgabe eines Angebotes und eine Annahmemöglichkeit des Verkäufers aufgeteilt.
■Sie haben keinen persönlichen Kontakt zum Bauträger (Eigentlicher Verkäufer der Immobilie).
■Sie haben keinen persönlichen Kontakt zur finanzierenden Bank.
■Sie sollen bei zwei verschiedenen Banken eine Finanzierung beantragen.
■Sie sollen die Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren.
Das Landeskriminalamt Berlin rät:

1. Nur was im Kaufvertrag steht, ist rechtlich bindend. Auf Versprechungen sollten Sie sich nicht verlassen.

2. Besichtigen Sie auf jeden Fall die Wohnung - verlassen Sie sich nicht auf Hochglanzbroschüren. Wenn Ihnen etwas unklar ist, unterschreiben Sie nicht.

3. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, ziehen Sie im Zweifelsfall die Verbraucherzentralen oder einen unabhängigen Fachanwalt zu Rate. Nehmen Sie sich Zeit für diese wichtige Entscheidung!

4. Sollten Sie Opfer eines Schrottimmobilienverkaufs geworden sein: Wenden Sie sich an die Verbraucherzentralen und lassen sich dort sachlich, fachlich und rechtlich objektiv beraten.

5. Erstatten Sie Anzeige wegen Betruges bei der Polizei.

* Die lokale Onlinezeitung

Exakt - Die Story : Ruin statt Rente >> MDR am 20 Junium 20.15 Uhr

"Wollen Sie nicht auch Steuern sparen, eine sichere Altersvorsorge schaffen?", so lauteten meist die Fragen am Telefon, mit denen tausende Anleger gelockt wurden, eine Immobilie zu kaufen. Nicht für den Eigenbedarf, sondern als vermietete Eigentumswohnung, die sich angeblich von selbst trägt.

Wie viele andere glaubte auch das Ehepaar Otto aus dem sächsischen Höckendorf den Versprechen der Finanzberater. Es erwarb im Jahr 2008 für 116.000 Euro eine 76 qm große Wohnung in Leipzig-Schönefeld, ohne sie je vorher gesehen zu haben. Dazu noch ohne Eigenkapital, komplett finanziert durch die Deutsche Kreditbank. Die vermeintliche Kapitalanlage erwies sich jedoch als Schrottimmobilie. Das heißt, die Kleinanleger hatten eine nur oberflächlich sanierte Wohnung erworben, die ihnen deutlich über Wert verkauft wurde. Statt eines Gewinns registriert das Ehepaar nun Monat für Monat große Verluste durch das laufende Darlehen bei der Bank.

Verbraucherschützer gehen davon aus, dass es bundesweit mindestens 300.000 Eigentümer von sogenannten Schrottimmobilien gibt. "Waren es Anfang der 90er-Jahre vor allem Westdeutsche, die gelockt von Sonderabschreibungen ihr Geld oft in völlig überteuerte Ost-Immobilien steckten, sind nun verstärkt Ostdeutsche betroffen", meint Thomas Kerscher, der als Bankdiplomat tätig ist und seit etwa zehn Jahren die Interessen von Schrottimmobilien-Anlegern bei Bankgesprächen vertritt.

Eine Renaissance von Schrottimmobilien im Osten sieht auch Andrea Heyer von der Verbraucherzentrale Sachsen. Sie fordert mehr Misstrauen und Vorsicht auf Kundenseite, nimmt aber auch den Gesetzgeber in der Pflicht. Der Vertrieb von Immobilien müsse unter staatliche Aufsicht gestellt werden, so wie bei anderen Angeboten des grauen Kapitalmarktes.

"Exakt - Die Story" fragt, wie solche Geschäfte zustande kommen, wie man sich vor Betrug und Abzocke schützen kann und wo die Verantwortung der Banken liegt. Und zeigt das Bemühen der Betroffenen, sich von der Schrottimmobilie samt Schulden zu befreien. Ein Kampf, der viel Zeit, Kraft und Geld kostet, aber auch nicht ganz ausweglos ist.

Für viele Bundesbürger gehört es mittlerweile zum Alltag. Berichte und Neuigkeiten rund um die Finanz- und Schuldenkrise gibt es wie Sand am Meer und täglich treten neue Hiobsbotschaften dazu.Wen wundert es da noch, dass die Flucht in Sachwerte stetig neue Nachfragerekorde erzielt. Besonders beliebt unter den Deutschen sind Immobilien.

Der Trend zu Grund und Boden reißt nicht ab. Wie eine durch die Wirtschaftskammer betriebe Auswertung des Grundbuchs zeigte, stiegen die Preise für Immobilien auch 2011 kräftig. In keiner einzigen Kategorie gab es Preisrückgänge. Immobilienbesitzer können sich somit über eine Wertsteigerung erfreuen. Ausgenommen hiervon sind jedoch Besitzer von sog. Schrottimmobilien. Diesen droht anstatt positiven Preissteigerungen vielmehr der finanzielle Ruin.

Schrottimmobilien: Wenn der Pleitengeier vor der Tür steht

Steuersparen, eine sichere Altersvorsorge, hohe Mieteinnahmen und vieles mehr. Mit solchen wohlklingenden Wortkombinationen köderten tausende Vermittler von Schrottimmobilien potenzielle Käufer in Deutschland. Nach Schätzungen von Branchenexperten soll sich die Zahl von betroffenen Käufern auf ca. 300.000 belaufen. In einigen Fällen sind die Erwerber mit den Objekten durchaus zufrieden. Oftmals jedoch hat die Bank oder der Vermittler zu viel versprochen.

Wann ist eine Immobilie eine Schrottimmobilie?

Schrottimmobilien sind im Wesentlichen durch ihren überteuerten Verkaufspreis im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert geprägt. Der Erwerber muss für die Immobilie also deutlich mehr Geld aufwenden, als diese tatsächlich Wert ist. Unter Schrottimmobilien fallen jedoch auch solche Objekte, die in der Sanierungsphase stecken geblieben sind oder sich in einem desolaten bzw. nahezu abbruchreifen Zustand befinden. Bekannt in diesem Zusammenhang sind auch Wortschöpfungen wie „Pinselsanierung“ oder „Klebebandfest“, die für Renovierungsarbeiten mit mangelhafter Qualität stehen.

Passender Kredit zur Immobilie

Um wirklich jeden Zweifel des Kunden über den Erwerb einer Immobilie zu zerstreuen, werden besagte Objekte mit dem passenden Kredit angeboten. Mit teils wagemutigen Rechenbeispielen wird dem Kunden aufgezeigt, dass der Traum von der eigenen Immobilie auch gänzlich ohne Eigenkapital möglich sei. Die Immobilien trugen sich, so wird es dem Kunden erzählt, durch Miteinnahmen praktisch von alleine. Dass die Realität jedoch anders aussieht, mussten unzählige „Immobilienbesitzer“ am eigenen Leib feststellen. Diese haben anstatt einer sich selbsttragenden Immobilie mehr finanzielle Schwierigkeiten denn je.

„Möchten Sie Steuern sparen“?

Nach den uns zugetragenen Berichten folgten die Verkaufsgebaren stets demselben Muster. Am Anfang jedes Immobilienerwerbs stand ein unaufgeforderter und überraschender Anruf mit der gezielten Frage, ob man (der potenzielle Kunde) nicht Steuer sparen möchte und gleichzeitig Interesse an einer sicheren Altersvorsorge habe. Im Anschluss erfolgte meist ein Treffen bei einem Berater oder es wurden Hausbesuche vereinbart. In diesem Zusammenhang wurde die zu erwerbende Immobilie mit ansprechenden Bilder und schillernden Ausführungen beworben. Durch routinemäßige und geübte Verkaufsgespräche konnte der Kunde von der Immobilie in einem Maße überzeugt werden, dass unmittelbar im Anschluss ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde, ohne dass der Erwerber die Immobilie überhaupt gesehen hatte.

Handlungsmöglichkeiten für Betroffene

Prinzipiell ist die Auswahl der Handlungsmöglichkeiten abhängig vom jeweiligen Einzelfall. Ansatzpunkte liefert die (meist) anlegerfreundliche Rechtsprechung des BGH. So hat der BGH in diversen Urteilen entschieden, dass die Finanzierungsbanken unter Umständen für eine arglistige Täuschung von Vermittlern oder Verkäufern haften. Des Weiteren muss nach der neuen Rechtsprechung der Verkäufer einer Immobilie die für Anlagezwecke bestimmt ist, den Erwerber umfassend zu den mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken hinweisen. Wird diese „Hinweispflicht“ nicht beachtet, kann der Verkäufer sich gegenüber dem Kunden schadensersatzpflichtig machen. Dies kann u.U. zur Rückabwicklung des Kaufvertrages führen.

Wir empfehlen betroffenen Immobilienbesitzern nun zu handeln.
Pressemitteilung IVA Rechtsanwalts AG

Die Finanz- und Schuldenkrise hat viele Menschen verunsichert. Diese Stimmung machen sich betrügerische Finanzberater zunutze, indem sie Fonds und Immobilien verkaufen, die sich für den Anleger oft als teure Falle erweisen. Hiervor warnt die Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht, Nicole Mutschke.

Die Fachkanzlei Mutschke betreut schwerpunktmäßig Mandanten, die in geschlossene Fonds oder sogenannte Schrottimmobilien investiert haben. „In unserer Kanzlei beobachten wir, dass die Anzahl der Fälle, in denen Anleger falsch beraten wurden, steigt“, erklärt Nicole Mutschke. Besonders die sogenannten Schrottimmobilien erleben aktuell eine Renaissance. Der Ausdruck „Schrottimmobilie“ bezeichnet eine Immobilie, die weit über Wert und unter falschen Versprechungen bezüglich der Rendite verkauft wird. „Die Käufer werden unaufgefordert angerufen und mit verlockenden Aussichten zu einem persönlichen Beratungsgespräch überredet. In den weiteren Gesprächen werden nur die Vorteile des Immobilienerwerbs geschildert. Risiken werden verschwiegen und eine Besichtigung der Immobilie in der Regel als unnötig dargestellt. Oft wird auch gleich eine hundertprozentige Finanzierung durch eine Bank mit angeboten“, erklärt Mutschke. Von diesen Versprechungen gelockt, willigen immer wieder Menschen in den Kauf ein – und bleiben nachher auf den Kosten für die Immobilie sitzen.

Doch es besteht die Chance, sich sein Geld zurück zu holen. Zwar verschwinden die Verkäufer oft schnell von der Bildfläche. Allerdings können unter Umständen der Anlageberater oder die finanzierende Bank in Haftung genommen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Beratung fehlerhaft war oder die geschlossenen Verträge nicht rechtswirksam sind. Auf jeden Fall sollten geschädigte Anleger ihre Ansprüche im Einzelfall von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfen lassen.

Kanzlei Mutschke

.. üppige Steuervorteile .. doch das böse Erwachen droht später:

Weil die Immobilien mit hohen Aufschlägen in den Markt gegeben werden, können beim Wiederverkauf horrende Verluste entstehen.

Zitat

Besonders teuer werde es, wenn die Objekte von Strukturvertrieben vermarktet würden, warnt Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der auf Wohnungsprivatisierungen spezialisierten alt + kelber Immobiliengruppe. "Wegen deren hohen Provisionsforderungen liegen die Preise häufig 50 Prozent und mehr über dem Marktwert."

Das wird für die Erwerber zum Problem wenn sie die historische Bausubstanz bereits nach einigen Jahren wieder veräußern wollen - denn der nachfolgende Eigentümer kann die gewährten Steuervorteile nicht für sich selbst nutzen: "Die Objekte lassen sich deshalb nur zum üblichen Marktwert losschlagen", erläutert Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG . "Häufig sind die Abschläge auf den ursprünglichen Kaufbetrag dabei so hoch, dass die privaten Investoren trotz der in Anspruch genommenen Steuervorteile am Ende ein Verlustgeschäft machen."

Um in den Genuss der Steuervorteile bei Denkmalobjekten zu gelangen, müssen allerdings eine Reihe von Auflagen erfüllt werden: Zunächst einmal muss die Immobilie vom zuständigen Amt für Denkmalschutz als "Baudenkmal" anerkannt sein. Bei dieser Behörde muss auch die Genehmigung für die Modernisierung eingeholt werden.

Zudem dürfen die Sanierungsarbeiten erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnen, betont Privatisierungsexperte Kelber. "Sämtliche vor dem Kauf erfolgte Arbeiten werden von den Finanzämtern den reinen Anschaffungskosten für den Immobilienerwerb zugeschrieben." Diese können nur Vermieter - wie bei gewöhnlichen Objekten auch - zu zwei oder 2,5 Prozent pro Jahr steuerlich geltend machen.

.. hohe Provisionsgebühren

Das treibt die Preise jedoch massiv in die Höhe. Zum Problem wird dies vor allem für Erwerber, wenn sie ihre Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus bereits nach wenigen Jahren wieder veräußern müssen. "Da die Steuervorteile auf den nächsten Käufer nicht übertragbar sind, werden diese Objekte bestenfalls nur zu den üblichen Marktpreisen gehandelt", erläutert IVG-Researcher Beyerle. Meist komme es sogar darüber hinaus zu weiteren Preisabschlägen.

"Denkmalschutzimmobilien haben keinen höheren Marktwert"

"Weil auch bei künftigen Modernisierungsmaßnahmen die Auflagen der Denkmalschutzämter eingehalten werden müssen, fallen deutlich höhere Kosten an, sobald Dach, Fenster oder Fassade wieder erneuert werden müssen", sagt Beyerle. "Zweit-Erwerber kalkulieren diese zusätzlichen Aufwendungen bei ihren Geboten ein."

"Denkmalschutzimmobilien haben per se keinen höheren Marktwert als gewöhnliche Objekte", bestätigt Professor Tobias Just vom IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. "Sonst müsste der Staat ja keine steuerlichen Sonderabschreibungen für die Sanierung gewähren." Für Günter Vornholz, Professor für Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School in Bochum, sind Denkmalobjekte deshalb "reine Liebhaberimmobilien": "Das sind tolle Wohnungen für Menschen, die ihre Freude daran haben, in historischer Bausubstanz zu leben."

Wer solch eine Wohnung erwerbe, sollte jedoch in der Lage sein, das Objekt lange zu halten, um keine Verluste zu erleiden, rät BulwienGesa-Experte Adami. "Mindestens 15 bis 20 Jahre sollte der Anlagehorizont betragen." Erst nach dieser Zeit sei damit zu rechnen, dass die Marktwerte gewöhnlicher Eigentumswohnungen am Standort so stark angezogen haben, dass die überteuert eingekauften Denkmalobjekte trotz Steuervorteil ohne Verlust losgeschlagen werden können.