Sie wollten Steuern sparen und wurden in den Ruin gestürzt: Die Bank DKB* hat reihenweise Schrottimmobilien für Kleinverdiener finanziert.

Es ist kurz vor Weihnachten 2009, als das Ehepaar Blaschek aus Thale im Harz zum ersten Mal seine Eigentumswohnung in der Brüderstraße in Berlin-Spandau betritt. Kabel hängen lose von der Decke herab, die Wände sind feucht und schimmlig, eine morsche Spüle steht in der modrig riechenden Küche. Die 120 Quadratmeter Altbau sind ein Sanierungsfall. Bezahlt haben die Blascheks dafür 228.000 Euro.
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Den Kredit für die Wohnung erhielten der Krankenpfleger und die Wissenschaftlich-Technische Assistentin von der Deutschen Kreditbank (DKB), einer Tochter der Bayerischen Landesbank. Kontakt zur DKB hatte das Ehepaar allerdings nie und 228.000 Euro ist die Wohnung auch nicht wert. Ein Sachverständiger schätzt sie auf 85.000 Euro, im sanierten Zustand.

Schon der Eingang zur Wohnung der Familie Blaschek in der Berliner Brüderstraße, Ecke Jägerstraße lässt Schlimmes erahnen

Guido und Kathrin Blaschek wollten die Wohnung gar nicht kaufen. "Wir dachten, wir nehmen an einem Steuersparmodell teil", sagt Guido Blaschek. Er macht eine Pause. Der Krankenpfleger schämt sich. Die Familie hat eine sogenannte Schrottimmobilie erworben – und sie sind nicht die einzigen. Bundesweit haben Anleger überteuerte Wohnungen mit Krediten der DKB gekauft.

Der Begriff Schrottimmobilien

Der Begriff bedeutet nicht notwendigerweise, dass eine Immobilie in einem unsanierten oder gar unbewohnbaren Zustand ist. Vielmehr werden als Schrottimmobilien solche Wohnungen bezeichnet, die dem Erwerber unter Vorspiegelung falscher Tatsachen deutlich über Wert verkauft wurden.

Die Fälle

Das Muster verläuft in den meisten Fällen ähnlich. Die Wohnungen werden über Strukturvertriebe vermittelt, welche die Immobilien billig aufkaufen und zumeist über gute Kontakte zu den finanzierenden Banken verfügen. Die Wohnungen werden dann deutlich über den Marktpreisen verkauft. Die Berater der Vertriebe kassieren zweimal ab: Zum einen verdient der Vermittler am deutlich überhöhten Verkaufspreis, zum anderen bekommt er satte Provisionen. 15 bis 35 Prozent vom Kredit sind in der Branche keine Seltenheit.

Die Anleger merken nicht, dass sie getäuscht werden, weil die Vermittler psychologisch geschult sind. Sie machen den Anlegern falsche Versprechungen. Meistens ist davon die Rede, durch den Immobilienerwerb Steuern sparen zu können. Die Berechnungen, wonach sich der Erwerb als günstig erweise, werden in der Regel durch unrealistische Mieteinnahmen frisiert. In den meisten Fällen werden die Immobilien als Rundum-Sorglos-Paket angepriesen. Die Käufer sehen sich vor Erwerb die Wohnungen gar nicht an oder bekommen Musterwohnungen zu sehen. Meist werden die Erwerber unter einen großen Zeitdruck gesetzt, sodass sie die Verträge nicht ausreichend prüfen können.

Juristische Probleme

Beweislast:

Dass sie getäuscht und unter falschen Versprechungen die Immobilie erworben haben, müssen die geprellten Anleger beweisen. Dies macht einen Prozess besonders schwierig.

Schadensansprüche gegen die Vermittler:

Schadensansprüche gegen die Vertriebe, über welche die Immobilien und die Bankenkredite vermittelt wurden, sind in der Regel sehr schwer durchzusetzen. Die Firmen sind zu dem Zeitpunkt, wenn die Anleger den Betrug bemerken, häufig schon insolvent oder betreiben das Geschäft unter einem anderen Namen, einer anderen Rechtsform und meist auch an einem anderen Standort weiter. Die Banken drängen unterdessen auf die Zinsen und Tilgung der Kredite.

Widerrufsrecht:

Den Kauf der Immobilie zu widerrufen, ist juristisch ebenfalls sehr schwer. In vielen Fällen werden den Anlegern die Immobilien in sogenannten Haustürgeschäften verkauft. Lange Zeit war das Widerrufsrecht für Verbraucher auf Kreditverträge, die als sogenanntes Haustürgeschäft zustande gekommen sind, nicht anwendbar. Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) sowie der Europäische Gerichtshof (EuGH) Grundsatzurteile gefällt haben, gibt es nun aber das Recht auf einen Widerruf. Allerdings richten sich die Folgen des Widerrufs danach, ob der Kreditvertrag mit dem Erwerbsvertrag für die Immobilie wirtschaftlich verbunden war. Waren beide Verträge wirtschaftlich getrennt, bleiben sie es auch nach Widerruf des Darlehens. Der Immobilienkauf kann dann nicht rückabgewickelt werden, der Widerruf bringt also nicht den gewünschten Erfolg.

Schadensersatzansprüche gegen die Banken:

Wenn die Vermittler die Anleger über die Werthaltigkeit der Immobilie durch unrichtige Angaben vorsätzlich getäuscht haben, kann die finanzierende Bank – obwohl die Vermittler nicht ihre Mitarbeiter sind – haftbar gemacht werden. Darum führen die meisten geprellten Anleger Prozesse gegen die finanzierenden Banken. Ein solcher Prozess hat aber nur dann Aussichten auf Erfolg, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Bank einen Wissensvorsprung besaß. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Bank wusste, dass eine Immobilie nicht den Wert hatte, für den sie den Kredit vergeben hatte. Ihr bleibt aber die Möglichkeit, ihre Unkenntnis von den falschen Angaben zu beweisen. Der geprellte Anleger muss also zum einen das institutionelle Zusammenwirken der Bank mit dem dubiosen Vertrieb beweisen, als auch belegen, dass die Bank vom niedrigeren Wert der Immobilie Kenntnis hatte. Dies gelingt nur in ganz wenigen Fällen.

Verjährungsfristen:

Lange war ungeklärt, ab welchen Zeitpunkt die Möglichkeit eines Schadensersatzes verjährt. Der BGH hat 2007 verbraucherfreundlich entschieden, dass die Verjährungsfrist erst dann beginnt, wenn der Käufer Kenntnis davon erlangt, dass er getäuscht wurde. Nach der Krise wurde die Verjährungsfrist zudem von drei auf zehn Jahre angehoben.

Vermittelt wurden sie von verschiedenen dubiosen Strukturvertrieben. "Wir gehen davon aus, dass die DKB Kredite in Höhe von 1,5 bis drei Milliarden Euro im grauen Immobilienmarkt vergeben hat und zwar vorrangig an Klein- und Mittelverdiener", sagt der Berliner Anlegerschutzanwalt Jochen Resch. Die Leute mussten keinerlei Eigenkapital bereitstellen, sondern wurden dazu verführt, eine Vollfinanzierung in Anspruch zu nehmen – ähnlich wie die Immobilienfinanzierungen in den USA, die erst die Kleinverdiener, dann Amerika und schließlich die ganze Welt in die Finanzkrise stürzten. Im Fall der Familie Blaschek vermittelte eine Firma mit dem Namen "Die Steuerfüchse" sowohl die Wohnung als auch den Kredit. Die Firma gibt es mittlerweile nicht mehr. Die Raten für den Kredit laufen aber weiter.

Angefangen hat alles im Sommer 2008: Das Ehepaar Blaschek bekommt einen Anruf – einen sogenannten Cold Call, wie es in der Branche heißt. "Angeblich war es ein Meinungsforschungsinstitut, das eine Umfrage zur Steuerpolitik in Deutschland machte", erinnert sich Guido Blaschek. "Wenige Wochen später wurde ich dann von den Steuerfüchsen angerufen. Sie boten eine Steuerberatung an und wollten prüfen, ob wir für ein Steuersparmodell infrage kämen."

Ein Mitarbeiter der Firma stattet dem Paar einen Besuch ab und erklärt schnell, dass Familie Blaschek für ein solches Modell geeignet ist. Da aber Haustürgeschäfte verboten seien, müsse das Ehepaar ins Büro der Steuerfüchse nach Berlin kommen. Wenige Tage später holt ein Fahrer das Paar ab. Zuvor hat sich Guido Blaschek über die Firma im Internet informiert. Der Webauftritt wirkt seriös und auch das Büro macht Blaschek nicht misstrauisch. "Da hingen die Referenzen an der Wand. Der Geschäftsführer hatte einen Doktortitel, alles sah ordentlich aus", sagt er.

Das Beratungsgespräch dauert etwa eine Stunde. Eine Stunde, in denen dem Krankenpfleger und seiner Frau das Modell einer Immobilienpatenschaft erläutert wird. "Uns wurde erzählt, dass wir denkmalschützerisch tätig werden. Das Programm sei auf zehn Jahre angelegt, danach würde das Objekt wieder verkauft", erinnert sich Blaschek. Die "Steuerberater" zeigten dem Paar zwei Wohnungen in Berlin und Leipzig in einem Hochglanzprospekt und rechnen vor, dass die monatlichen Belastungen etwa 80 bis 100 Euro betragen würden. Die Steuerersparnis wurde mit 56.000 Euro für einen Zeitraum von zehn Jahren angegeben, sagt Blaschek.

Vermieter würde das Paar nur auf dem Papier, eine Hausverwaltung würde sich um alles kümmern. Ein Rundum-Sorglos-Paket. "Wir konnten unser Glück kaum fassen. Das klang alles in sich logisch. Von einem Kredit war nie die Rede, wir hatten auch nie Kontakt zur Bank", sagt Blaschek.

Die vermeintlichen Steuerberater bringen das Ehepaar noch am Abend zu einem Notar. Er und seine Frau unterschreiben die bereits vorbereiteten Unterlagen: einen Kreditvertrag mit der DKB über 228.000 Euro sowie den Kaufvertrag der 120 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin-Spandau. Den Hochglanzprospekt für die Immobilie gibt es mit dazu. Einen Schlüssel für die Wohnung allerdings nicht.