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Ansprüche sind nicht verjährt, BGH entscheidet anlegerfreundlich

In einer sensationellen neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes sind die Ansprüche der Allwo – Anleger bis heute nicht verjährt. Somit haben nun viele geschädigte Erwerber einer Allwo – Immobilie die Möglichkeit, die Allwo auf Schadenersatz zu verklagen. Dies bedeutet, dass der Wohnungskauf und die Darlehensverträge mit der BADENIA Bausparkasse rückgängig gemacht werden können. Die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes bedeutet eine letzte Chance für viele Allwo – Anleger mit einer BADENIA – Finanzierung.

Der Bundesgerichtshof hat ein klares Wort gesprochen, zugunsten der Anleger

Lassen Sie sich diese Chance nicht entgehen!

Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger e.V.

BGH: Schadensersatz wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung bei «Schrottimmobilien» auch bei Haustürsituation nur bei Anbahnung

Pressemitteilung des BGH Urteil vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06

Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HaustürWG kommt auch dann in Betracht, wenn die Haustürsituation nicht bei dem Vertragsabschluss, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof am 26.02.2008 (Az.: XI ZR 74/06) entschieden. Der Schadensersatzanspruch eines Immobilienkäufers setze aber voraus, dass die finanzierende Bank ein Verschulden treffe und dass der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich widerrufen hätte.

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Buchtip: >> ab März erhältlich
Dr. Walter Späth, Schrottimmobilien, 1. Auflage, 2008

Schrottimmobilien: Anlegerschutz nach aktueller Rechtsprechung, Anlegerschutz beim Immobilienerwerb, Staatshaftung

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Ausgabe 10/08 'kapital-markt intern'

Schrottimmobiliengeschädigte stöhnen weiter unter den mit EuGH-Ignoranz urteilenden Karlsruher Richter:
– Der XI. Zivilsenat des BGH hat seinem Namen als Bankenschutzsenat wieder einmal alle Ehre gemacht. Die Konsequenz, mit der der Senat, unter Vorsitz des regelmäßig auf Bankenveranstaltungen referierenden Vorsitzenden Gerd Nobbe, die Anlegerschutzrechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) zur unterbliebenen Widerrufsbelehrung u. E. aushebelt, ist schon auffällig. In dem am 26. Februar entschiedenen Fall (Az.: XI ZR 74/06) hat der BGH bereits vor einigen Jahren die Entscheidung des OLG Bremen zugunsten des Anlegers einkassiert und an das OLG zurückverwiesen.

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Schrottimmobile als Steuersparmodell

Mit Urteil vom 06. Juni 2008 hat der Bundesgerichtshof einer Revision eines Mitgliedes im Verein für Existenzsicherung e.V und ANSP-Mandanten unter dem Aktenzeichen VI ZR 50/07 stattgegeben.

Es ging dabei um die Geltendmachung von Schadensersatz in Höhe von rund € 111.000 wegen des Erwerbs einer Schrottimmobilie. Die Wohnung wurde mit unzutreffenden Anpreisungen überteuert verkauft und es wurden schriftlich und mündlich Wertangaben und Wertzuwächse testiert, die nicht zutrafen.

Zunächst wurde in zwei Instanzen erfolglos vor dem Landgericht München I sowie Oberlandesgericht München prozessiert. Sowohl dem Landgericht München I als auch dem Oberlandesgericht München sind bei der Bearbeitung des Falles eklatante Rechtsfehler unterlaufen. Die ständige Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes zur Schadenersatzpflicht von Vermittler und Verkäufer bei Steuersparmodellen wurde gänzlich nicht beachtet. Insbesondere die durch ein Berechnungsbeispiel und durch die Aussagen und den Vortrag des Vermittlers selbst vorgebrachten Umstände, die nachweislich zu einer Falschberatung im Hinblick auf den Wert und die Wertentwicklung der Immobilie erfolgten, wurden durch die Instanzgerichte missachtet.

Dem hat jedoch der Bundesgerichtshof berechtigterweise einen Riegel vorgeschoben. Der Vermittler der Wohnung musste demgemäß für seine falschen schriftlichen und mündlichen Angaben haften.


** Auszug: Pressemitteilung von: Verein für Existenzsicherung e.V.

Anleger - die in sogenannte Schrottimmobilien (auch aus steuerlichen Gründen) investiert haben, können womöglich vom aktuellen Beschluss des BGH profitieren. Häufig wurde der beim Kauf geschlossene Dalehensvertrag über die Vermittler oder sogenannte Treuhänder getätigt. Diese (unwirksamen) Verträge wurden zum Teil umgeschuldet oder abgelöst. Wenn diese nicht verjährt sind, können sie nun die Zins- und Tilgungsleistungen von ihrer damaligen Bank zurück verlangen.

BGH - Beschluss Az.: XI ZR 239/07


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Badenia zur vollständigen Rückabwicklung verurteilt

Ein Ehepaar, das eine Eigentumswohnung in einem von der Badenia finanzierten Objekt in Oschersleben erworben hat, wurde über die Höhe der tatsächlich erzielbaren Miete arglistig getäuscht. Das Landgericht Karlsruhe verurteilte die Badenia Bausparkasse deshalb, dem Ehepaar den entstandenen Schaden zu ersetzen. Das Landgericht sah es in seinem Urteil vom 8. August 2008 als erwiesen an, dass die von Rechtsanwältin Dr. Tamara Knöpfel aus der Anlegerkanzlei Witt Nittel, Rechtsanwälte vertretenen Käufer der Wohnung von der Vermittlerfirma Heinen & Biege arglistig über die tatsächlich erzielbare Miete und damit den Wert der Wohnung getäuscht worden seien.

Hintergrund war eine erhebliche Diskrepanz zwischen den im Rahmen der Anlageberatung versprochenen und den tatsächlich erzielten Ausschüttungen aus einem Mietpool, in den alle Mieteinnahmen der Wohnanlage flossen. „Die Badenia haftet für diese arglistige Täuschung“, so Dr. Knöpfel, „weil sie mit den höchst fragwürdigen Vermittlern von Heinen & Biege besonders eng zusammengearbeitet hat“. In solchen Fällen werde die Kenntnis des finanzierenden Kreditinstituts von der arglistigen Täuschung und damit ein Wissensvorsprung der Bank, über den sie den Kunden informieren muss, vermutet. Die Badenia hätte daher, so das Landgericht Karlsruhe, die Anleger von sich aus über die arglistige Täuschung aufklären müssen.

„Da eine solche Aufklärung nicht erfolgt ist, schuldet die Badenia die vollständige Rückabwicklung aller Verträge“, sagt Anwältin Knöpfel. Der Schadenersatzanspruch der geschädigten Anleger ist nach den Feststellungen des Landgerichts, das in früheren Fällen vielfach eine Verjährung der Ansprüche bejaht hatte, auch nicht verjährt. „Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist für die Verjährung erforderlich, dass der Anleger nicht nur weiß, dass er über die Höhe der Mieteinkünfte arglistig getäuscht wurde, sondern auch, dass er weiß, dass die Badenia mit Heinen & Biege besonders eng und dauerhaft zusammengearbeitet hat“, so Knöpfel. Von einem solchen institutionalisierten Zusammenwirken und einem daraus folgenden Wissensvorsprung der Badenia hätten ihre Mandanten aber erst zu einem späten Zeitpunkt Kenntnis erlangt, so dass die Ansprüche noch nicht verjährt gewesen seien. [size=7](ir)[/size]

Quelle: FONDS professionell

Die juristische Aufarbeitung der sogenannten Schrottimmobilien-Fälle beim Oberlandesgericht Karlsruhe droht sich erheblich zu verzögern. «Wenn wir in dem Tempo weiterverhandeln wie bisher, dann ziehen sich die Badenia-Fälle noch viele Jahre hin», sagte der Senatsvorsitzende Bernd Müller-Christmann in einer Verhandlung am 18.11.2008 in Karlsruhe. Eine Ursache der Verzögerung ist der Streit um eine Vernehmung des früheren Badenia-Finanzvorstands Elmar A. >> mehr


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Schrottimmobilien: Bausparkasse Badenia haftet wegen mangelnder Aufklärung über Risiken hinsichtlich Mietpool

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat über zwei Schadensersatzklagen von Anlegern gegen die Deutsche Bausparkasse Badenia entschieden. Der am 30.12.2008 zu Gunsten des Anlegers entschiedene Fall (Az.: 17 U 197/08) betraf ein von der Badenia finanziertes Anlageobjekt, bei dem sämtliche nicht umlagefähigen Verwaltungskosten einschließlich der Instandhaltungsrücklage aus dem einzurichtenden Mietpool getragen werden sollten. Das OLG entschied hier, dass die Bausparkasse aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden hinsichtlich der Rentabilität und Finanzierbarkeit des finanzierten Geschäfts hafte, weil sie in Kenntnis des täuschenden Verhaltens der Vertreiber des Anlageobjekts den Kaufpreis kreditiert und dadurch ihre Rechtspflichten verletzt habe. In einem am 16.12.2008 ergangenen Urteil (Az.: 17 U 201/08) obsiegte dagegen die Badenia, weil die klagenden Anleger nicht substantiert genug vorgetragen hatten.

Vorsitzender Richter am Bundesgerichtshof Dr. h. c. Gerd Nobbe wird mit Ablauf des 31. Januar 2009 nach Erreichen der Altersgrenze in den Ruhestand treten.

Schrottimmobilienkäufer bekommen im Streit mit Badenia Recht

Karlsruhe (dpa) - Im Streit um sogenannte Schrottimmobilien haben mehrere geprellte Käufer Schadensersatzansprüche gegen die Bausparkasse Badenia zugesprochen bekommen. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe teilte am Freitag auf Anfrage mit, dass vor wenigen Tagen sieben Urteile gegen Badenia gefällt worden seien. Dabei ging es um sechs Wohnungen in Wuppertal sowie ein Appartement in einem Berghotel im pfälzischen Kandel. Laut OLG waren die für die Objekte angegebenen Mietpool-Ausschüttungen unrealistisch - die Käufer seien dadurch «arglistig» getäuscht worden. Dies müsse sich die Bausparkasse zurechnen lassen, weil sie mit dem Immobilienvertrieb zusammengearbeitet habe.

Beim OLG sind mehr als 350 solcher Verfahren anhängig.

Die Käufer der überteuerten Immobilien fordern ihre Verluste von der Karlsruher Bausparkasse zurück, die den Käufern zur Finanzierung der Geschäfte Darlehen gewährt hatte. Rund ein Dutzend dieser Fälle hat das OLG bereits entschieden. Hintergrund sind die Immobilienverkäufe der inzwischen insolventen Dortmunder Firma Heinen & Biege. Sie vertrieb in den 1990er Jahren Wohnungen, die als Steuersparmodell ohne Eigenkapital zur Altersversorgung gerade für weniger solvente Käufer gedacht waren. Badenia hatte mehr als 7000 solcher Käufe finanziert.

Zitat von »Goodman«

Rechtsanwälte, die Ihnen vielleicht helfen können, aber auf jeden Fall ausgewiesene Spezialisten sind:

www.anwalt-a.de RA Segelken, 28195 Bremen
www.hahn-reinermann.de RA Hahn, 28395 Bremen
www.machunsky.com RA Machunsky, 37073 Göttingen
www.dskp.de RAe Dittke & Schweiger, 40479 Düsseldorf
www.niedingbarth.de RA Nieding, 60468 Frankfurt
www.gallandi.de RA Dr. Gallandi, 69517 Gorxheimertal
www.femlaw.de RAin Binder, 70176 Stuttgart
www.wueterich-breucker.de RA Dr. Wüterich, 70182 Stuttgart
www.kapitalmarktrecht.de RA Dr. Steinhübel, 72074 Tübingen
www.anlagerecht.com RA Tilp, 7213 Kirchentellinsfurt
www.tilp-kaelberer.de RAe Tilp & Kälberer, 7231 Kirchentellinsfurt
www.hh-h.de RA Hänssler, 73730 Esslingen
www.kanzlei-ebp.de RAe Busch & Engelhard, 80538 München
www.luftgeschaefte.de RA Lachmair, 80538 München
www.roessner.de RA Rössner, 81675 München

Da bin ich aber froh, dass die Kanzlei Reiter aus Düsseldorf nicht dabei ist -))))
Allerdings fehlen in der Aufstellung die Immobilienanwälte die bereits wesentliche Erfolge gegen Schrottimmobilien vorzuweisen haben.

Ich erlaube mir daher mal die Liste zu ergänzen durch Anwälte die NACHWEISLICH Gerichtsverfahren in sogenannten Schrottimmobilienverfahren nicht nur geführt sondern auch gewonnen haben.

www.kapitalanlagerecht.net/ Witt, Nittel 69115 Heidelberg

www.resch-rechtsanwaelte.de/Jochen Resch 10719 Berlin

www.nord-com.net/e.ahr/index.html Eberhard Ahr 28195 Bremen

Binder,Tilp,Hänssler,Lachmair sind in der obrigen Aufstellung auch bekannt...von den anderen habe ich noch nix positives im Bereich Schrottimmobilien gehört.


Es ist für die Betroffenen unendlich wichtig, dass der Anwalt den sie aufsuchen auch die entsprechende Kompezenz hat.

Hier mal eine Checkliste für die Anwaltsuche.

ANWALTS - CHECK Datum
1.Wieviel Immogeschädigte Mandanten werden betreut?
2.Wieviel Mandanten haben eine Prozessvollmacht erteilt?
3.Wieviel Prozesse wurden in diesem Zusammenhang geführt?
3.1.Prozesse gegen wen? (Vermittler, Verkäufer/Bauträger, Kreditgeber?)
3.2 Welche Instanzen?
4.Wieviel gewonnen?
5.Wieviel verloren?
6.Wieviel noch offene Entscheidungen?
7.Wird duch die Kanzlei auch die Gegenseite vertreten?
8.Bestehen Bankverbindungen zur Gegenseite?
9.Wieviel Mandanten erhalten Prozesskostenhilfe?
10.Arbeitet die Kanzlei mit sogenannten Geschäftsbesorgungsverträgen?
11.Werden regelmäßig (Mitglieder- ) Beiträge erhoben?
12.Wie lang ist die Wartezeit für eine Erstberatung?
13.Wieviel kostet eine Erstberatung mit Unterlagenprüfung ?
14.In welchen Gremien/IG/ Verbr.schutz/uä. aktiv tätig?
15.Welche Quellen der Informations- und Beweiserhebung werden genutzt?
16.Kooperations-und Austausch mit anderen Kanzleien ?
17.Veröffentlichungen in Fachzeitschriften, Presse, Internet.?

Wer sich so vorbereitet der hat nach der heutigen Rechtsprechung wesentlich bessere Chancen einen prozess auch zu gewinnen.

Alles andere ist russisch Roulett

Lesetip - Forenbeitrag:
Verbraucheranwalt informiert: Gute Nachrichten für Eigentümer von Schrottimmobilien - BGH bestätigt Beraterhaftung für Vermittler >> KLICK

Neues "Schrottimmobilien"-Urteil:
Verkäufer muss Wohnung zurücknehmen und Schadensersatz leisten

Nach jahrelanger Ungewissheit und nur kurzer Verfahrensdauer hat das LG Berlin mit Urteil vom 15.10.2009 (Az. bekannt; nicht rechtskräftig) entschieden, dass die von der Kanzlei Bögelein & Dr. Axmann Rechtsanwälte vertretenen Kläger mit falschen Versprechungen zum Kauf einer Eigentumswohnung in Leipzig gelockt wurden. Die Kläger erhalten sämtliche Kosten und Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb standen, ersetzt und müssen im Gegenzug nur die Eigentumswohnung zurück übertragen.
Den Klägern war wie in vielen anderen Fällen versprochen worden, dass sich die Eigentumswohnung aufgrund von Steuervorteilen und Mieteinnahmen "von selbst tragen würde". Gemäß den Urteilsgründen hatten aber sowohl die Verkäuferin, als auch der Vermittler bei der Beratung bewusst verschwiegen, dass ein Großteil der versprochenen Steuervorteile aufgrund bereits durchgeführter Baumaßnahmen gar nicht mehr erzielbar war und die Verkäuferin schon grundsätzlich falsche Angaben zur Höhe der steuerbegünstigten Sanierungskosten gemacht hatte.

Aufgrund der umfangreichen Recherchen von Bögelein & Dr. Axmann Rechtsanwälte wurde nachgewiesen, dass die Modernisierungskosten tatsächlich nicht den versprochenen Wert erreichen konnten, da andernfalls bei der JUS AG (heute: TAG Asset Management) ein "geplanter Verlust" eingetreten wäre, was das Gericht als unmöglich erachtete. Zumindest hätte auf die erheblichen Unsicherheiten der Berechnung hingewiesen werden müssen, was nicht geschah. Das LG Berlin geht in seinem Urteil davon aus, dass die von der Verkäuferin zugesicherten Modernisierungsmaßnahmen nur im Wert von etwa 20% tatsächlich durchgeführt wurden.

Die fehlerhaften Angaben und unzureichende Aufklärung führten zu erheblichen Vermögens- und Steuernachteilen bei den Klägern. Das Finanzamt Leipzig II erkannte nur einen Bruchteil der Steuervorteile an.

"Das Landgericht Berlin hat die ehemalige JUS AG mit überzeugenden Urteilsgründen zum Schadensersatz und Rücknahme der Immobilie verurteilt. Auch die geringen tatsächlich erzielten Steuervorteile muss sich die Beklagte nicht anrechnen lassen, da bereits das alternative Anlageverhalten dagegen spricht. Geprellte Immobilienkäufer dürfen damit wieder hoffen", so Rechtsanwalt Bögelein in einer Stellungnahme.

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Ich habe nicht mehr die Kraft zu kämpfen, um irgendwann einmal zu gewinnen“, schrieb Anja im Abschiedsbrief an ihre Eltern, die im thüringischen Meiningen leben.

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Und die Eltern des Opfers, das Ehepaar Schüller, klagt in den Medien die viertgrößte deutsche Bausparkasse wegen ihrer Machenschaften bei der Finanzierung viel zu teuer verkaufter Eigentumswohnungen an. Bei Report Mainz und Pastor Fliege, bei Mona Lisa und Ein Fall für Escher, im Stern und in der Bild am Sonntag.

Ihre Eltern, Heidi und Klaus Schüller, haben es sich zur Lebensaufgabe gemacht, "Betrug und Existenzvernichtung ahnungsloser Bürger mit minderwertigen und überteuerten Immobilien und verbraucherschädigenden Immobiliarkrediten zu bekämpfen". Vor zwei Jahren haben sie deshalb die Anja-Schüller-Stiftung gegründet. Das Ziel: eine Reform des Anlegerschutzes. "Die Bundesregierung", verlangt Klaus Schüller, "muss endlich scharfe Haftungsregelungen für Vertriebe und Vermittler erlassen". Zudem fordert er, dass Banken die von ihnen ermittelten Marktwerte von Immobilien bei einer Kreditfinanzierung gegenüber den Kunden offenlegen.

Dubiose Verkäufer nutzen das große Interesse an Wohnimmobilien aus. Sie gaukeln Steuervorteile vor und verlangen überhöhte Preise

Jetzt sind wieder dubiose Akteure am Markt, die die Unkenntnis von Privatanlegern über Immobilienmärkte in entfernten Städten ausnutzen, um ihnen vollkommen überteuerte Eigentumswohnungen anzudrehen

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Es begann mit einer harmlosen Frage am Telefon: "Würden Sie nicht gern ein wenig Steuern sparen und zugleich Ihre Altersvorsorge aufbessern?", wollte der freie Anlageberater vor wenigen Monaten von Friedhelm Müller* wissen. Wie das gelingen könnte, zeigte der Vermittler dem Besitzer eines kleinen Ladengeschäfts in Stuttgart am Nachmittag mit Beispielrechnungen und einer DVD-Präsentation auf seinem Laptop: durch einen kreditfinanzierten Kauf einer Eigentumswohnung in Leipzig. "Den Erwerb zahlt quasi das Finanzamt für Sie", warb der Berater. "Sie müssen die Mieteinnahmen nicht versteuern, da sie mit den Aufwendungen für das Darlehen verrechnet werden." Sei der Kredit getilgt, würde die Miete im Alter dann die Bezüge aufbessern. Lange überlegen sollte der 46-Jährige allerdings nicht, mahnte der Vermittler zur Eile. "Wegen der großen Nachfrage gibt es nur noch zwei Wohnungen." Am Abend saß Müller bei einem Notar und unterzeichnete Kauf- und Finanzierungsvertrag über eine 56 Quadratmeter große Wohnung für 230 000 Euro.
* Auszug Welt

Ein Leser fragt im Berliner Kurier:

Simon T. (51) aus Mitte: Wir sind auf einen Finanzberater reingefallen, der uns nicht genügend über Risiken aufgeklärt hat. Wie kommen wir da raus?

Die Antwort im Berliner Kurier

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Eine Falschberatung nachzuweisen, ist relativ schwer. Das können Sie eigentlich nur, wenn der Berater z. B. bei Schrottimmobilien Berechnungen vorlegt, dass sie einen Minibetrag kosten, weil alles andere durch Mieteinnahmen oder Steuerersparnis gedeckt würde. Je mehr ein Berater aufschreibt oder Sie notieren, desto besser

Schrottimmobilien - Die Vertragsparteien können bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit den Kaufpreis frei vereinbaren.

Anlegerrecht: Welche Schadensersatzansprüche haben Verbraucher gegen die finanzierende Bank bei sogenannten „Schrottimmobilien“

Am 29.06.2010 (Az.: XI ZR 104/08) hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass die finanzierende Bank ihre Kunden bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen ungefragt auf eine ihr bekannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovision hinweisen muss. Tut sie das nicht, steht dem Käufer ein auf Rückabwicklung gerichteter Schadensersatzanspruch aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu. Der Anleger ist durch die Bank so zu stellen, als hätte er die Wohnung niemals erworben.

Eine Anlegerin hatte zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung gekauft und durch einen Kredit bei der beklagten Bank finanziert. Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt es für erwiesen, dass die eingeschaltete Vertriebsgesellschaft die Käuferin arglistig über die Höhe der Vertriebsprovisionen getäuscht hatte.

Der Käuferin sei durch den formularmäßig verwendeten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag der Eindruck entstanden, sie schulde nur die dort ausgewiesene Provision. Tatsächlich sollten die Vermittler eine fast dreimal so hohe Vermittlungsprovision erhalten. Die beklagte Bank musste sich diese arglistige Täuschung zurechnen lassen, da sie mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hatte.

Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs widerlegbar vermutet, wenn Verkäufer, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutioneller Art und Weise zusammenwirken und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, des Vertriebs oder des Fondsprospekts nach den Umständen des Falls objektiv auf der Hand liegen.

Was bedeutet das für Verbraucher?

Der BGH hat klargestellt, dass die den Kaufpreis finanzierende Bank grundsätzlich nicht von sich aus auf eine an den Vertrieb zu zahlende, im Kaufpreis enthaltene „versteckte Innenprovision“ hinweisen muss, sofern diese Innenprovision nicht zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufgegenstandes führt. Der Käufer hat nämlich gerade keinen Anspruch darauf, ein Objekt zu dessen Verkehrswert zu erwerben. Die Vertragsparteien können bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit den Kaufpreis frei vereinbaren. Der Verkäufer und schon gar nicht die finanzierende Bank sind daher im Regelfall nicht verpflichtet, die Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie ungefragt offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich über ihrem Verkehrswert liegt (BGHZ 158, 110, 119). Wenn allerdings die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehnsnehmer hat und dies auch erkennen muss, ist sie zur Risikoaufklärung über das von ihr finanzierte Geschäft verpflichtet.

* von Rechtsanwalt und Notar Frank Leithold, Wollmann & Partner GbR, Berlin

Schadensersatzanspruch des Verbrauchers gegen finanzierende Bank wegen arglistiger Täuschung über erzielbare Mieteinnahmen

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat sich in einer für Verbraucher sehr bedeutsamen Entscheidung vom 01.10.2010 (Az.: 13 U 119/06) mit der Frage des Aufklärungsverschuldens einer Bank bei der Angabe der erzielbaren Mieteinnahmen eines Anlageobjekts (z.B. einer Eigentumswohnung) auseinandergesetzt.

In dem vom OLG Köln zu entscheidenden Fall wurden der Kläger und seine Ehefrau von einem Vermittler geworben, zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung zu erwerben. Die Eheleute schlossen per Angebot und Annahme über eine Treuhänderin bei einem Notar einen Kauf- und Werklieferungsvertrag mit der Bauträgerin über die im Bau befindliche Eigentumswohnung. Gleichzeitig übernahmen sie zur Sicherung ihres Finanzierungsdarlehens einen Teilbetrag der auf dem Gesamtobjekt lastenden Grundschuld, die zu Gunsten der beklagten Bank bestellt worden war.

Der Kläger machte geltend, unter anderem über den tatsächlichen Wert der Wohnung und die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieten arglistig getäuscht worden zu sein. Infolgedessen haben der Kläger und seine Ehefrau das Darlehen nicht weiter bedient, so dass es von der beklagten Bank gekündigt worden ist. Gegen die sodann betriebene Zwangsvollstreckung seitens der Beklagten wehrte sich der Kläger erfolgreich.

Das OLG Köln stellte fest, dass sich die Beklagte die arglistige Täuschung über die Werthaltigkeit der Immobilie zurechnen lassen müsse, da sie mit der Treuhänderin, die den gesamten Erwerbsvorgang als Initiatorin konzipiert und gesteuert hat, kollusiv zu Lasten des Klägers zusammengewirkt hat.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der kreditgebenden Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Ersterwerbermodellen ausnahmsweise u.a. dann, wenn die Bank Kenntnis von einer arglistigen Täuschung des Erwerbers und Kreditnehmers durch den Verkäufer, Vertreiber oder Vermittler über das Anlageobjekt hat. Dabei wird die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles offensichtlich ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH NJW 2008, 2099, 2104).

Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stand für das OLG Köln fest, dass der Kläger und seine Ehefrau über die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieten des Anlageobjekts arglistig getäuscht worden sind. Denn der Sachverständige hatte unter Heranziehung des damaligen Mietspiegels anhand einer detaillierten Analyse festgestellt, dass die in dem dem Kläger und seiner Ehefrau ausgehändigten Berechnungsbeispiel erzielbaren Mieteinnahmen um mehr als 100 % überhöht waren. Man kann in diesem Zusammenhang wohl von einer sog. Schrottimmobilie sprechen. Diese Falschangabe erfolgte jedenfalls auf Seiten des Bauträgers und seines Vertriebs arglistig. Auch wenn die Beklagte ihre Finanzierungsbereitschaft von einer individuellen Einzelbonitätsprüfung abhängig gemacht hatte, ergab sich aus dem Umstand, dass sie jahrelang ständig und systematisiert mit diesem Vertrieb und der Treuhänderin zusammengearbeitet hatte und wiederholt von diesen Finanzierungen vermittelt bekam, ein institutionalisiertes Zusammenwirken. Die für ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung sprechende Vermutung konnte die beklagte Bank nicht widerlegen

Rechtsanwalt und Notar Frank Leithold von Wollmann & Partner hierzu: Dies zeigt einmal umso mehr, dass die Gerichte bei der Zurechnung der Kenntnis von der arglistigen Täuschung nicht nur darauf abstellen, ob die Vertriebe bereits Formulare der Banken für die potentiellen Käufer bereit halten, sondern die Abwägung der Zurechenbarkeit immer weiter fassen. Ist es – wie vorliegend – offensichtlich, dass bereits unter Zugrundelegung des Mietspiegels die erzielbaren Mieten weit überhöht sind, kann sich die Bank nicht mehr darauf zurückziehen, hiervon keine Kenntnis gehabt zu haben.

* Rechtsanwältin Jana Henning, Wollmann & Partner GbR, Berlin

Schadensersatzansprüche von Anlegern, die in den Jahren 2002 oder 2003 in gescheiterte finanzierte Immobilienkapitalanlagen, so genannte Schrottimmobilien, investiert haben, drohen kurzfristig zu verjähren. „Hier sollten Betroffene unbedingt zeitnah Rat einholen und verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen“, raten Marcus Hoffmann und Mirko Göpfert, geschäftsführende Partner der auf Bank-, Kapitalanlage- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Hoffmann & Partner Rechtsanwälte in Nürnberg.

Die Diskussion der Verjährungsproblematik ebbt nach Ablauf des 31.12.2011 wieder ab und gerät daher zunehmend in Vergessenheit. Dies kann für Anleger drastische Konsequenzen haben. In Altfällen aus dem Jahre 2002 oder 2003 birgt die absolute zehnjährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB eine besondere Gefahr. „Danach verjähren Ansprüche völlig unabhängig von einer Kenntnis des Anlegers in zehn Jahren von ihrer Entstehung an“, erläutert Rechtsanwalt Hoffmann.

„Die Frist wird auf den Tag genau ermittelt. Wenn sich ein Anleger also beispielsweise im Oktober 2002 oder im Februar 2003 an einer finanzierten Kapitalanlage beteiligt hat, tritt die Verjährung der Ansprüche bereits im Oktober 2012 oder im Februar 2013 ein. Exakt an dem Tag, als die jeweiligen Ansprüche aufgrund einer Aufklärungspflichtverletzung oder einem Beratungsverschulden der finanzierenden Bank entstanden sind“, warnt Rechtsanwalt Göpfert. Nach diesen Zeitpunkten können Ansprüche nicht mehr aktiv geltend gemacht werden.

Auch Anleger, die Ende 2002 oder Anfang 2003 investiert haben, sollten daher frühzeitig in ihrem Einzelfall das Bestehen möglicher Haftungsgrundlagen durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalanlagerechts fachkundigen Rechtsanwalt prüfen lassen, um Ansprüche fristwahrend vor Verjährung zu schützen.

Ist die Verjährung erst einmal eingetreten, sind die Möglichkeiten der Anleger auf die Abwehr offener Forderungen der Bank beschränkt. „Wichtig ist dann, das Darlehen bei der Bank keinesfalls abzulösen oder umzufinanzieren“, raten die spezialisierten Rechtsanwälte.

Nach mehr als 100 Verhandlungstagen steht ein Prozess um Betrügereien mit Schrottimmobilien vor dem Urteil. Die Anklage fordert langjährige Haftstrafen. Kunden und Kreditinstitute seien besonders fies übers Ohr gehauen worden

Für die Hauptangeklagte im Darmstädter Mammut-Prozess um Millionen-Betrügereien mit Schrottimmobilien hat die Staatsanwaltschaft zwei Haftstrafen von zusammen 13 Jahren gefordert. Oberstaatsanwalt Klaus Tietze-Kattge warf der 46-Jährigen am Donnerstag in seinem Plädoyer vor, zusammen mit Komplizen "ein ganz perfides Spiel" gespielt zu haben. Auch für die anderen der neun Angeklagten wurden vor dem Landgericht mehrjährige Haftstrafen verlangt. "Das war ein Kollateralschaden in einem menschenverachtenden Geschäft." Die Urteile in dem seit zwei Jahren laufenden Prozess sind für Anfang September geplant.

Über Jahre hinweg seien Immobilien viel zu hoch angesetzt worden, Banken mit gefälschten Unterlagen getäuscht, Käufer über den Tisch gezogen, meinte Tietze-Kattge. Laut Anklage sollen Kreditinstitute 14,3 Millionen Euro ausbezahlt haben.

Der Anklage-Vertreter sagte am 118. Verhandlungstag, meist leichtgläubigen Kunden sei auf der Suche nach einem Kredit gleich auch das Märchen aufgetischt worden, die Finanzierung der angebotenen Immobilie laufe wie von selbst. "Fälscher wurden eingeschaltet, willfährige Notare."

Die Anklage stimmte in ihren Plädoyers einer Einschätzung des Gerichts zu. Die Kammer hatte im Februar einen Schnitt gemacht, bei der zu erwartenden Haft ähnliche Größenordnungen genannt und in dieser Zwischenbilanz signalisiert, dass niemand mit einer Bewährung rechnen könne.

Die 13 Jahre für die 46 Jahre alte Hauptangeklagte teilen sich aus juristischen Gründen in neun und vier Jahre. Begonnen hatte das Verfahren aus Platzgründen im August 2010 in Frankfurt, damals mit 14 Angeklagten. Vier von ihnen kamen im April 2011 mit Bewährungsstrafen davon.