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15.12.2008
Genotec: Mit uns hätte es keine Finanzkrise gegeben
Nie wieder pleite durch Genossenschaftsmodell?

Interview mit Genotec-Entwickler Jens Meier (40): ?Man mietet ein Wunschhaus und kann es sich auch im Alter leisten ? ohne Schulden.?

Schwäbisch-Hall - ?Mit unserem GenoKonzept wäre die Finanz-Krise nie passiert?, sagt Jens Meier (40,Foto), der im Jahre 2004 das Bausparkassenprinzip revolutionierte, indem er einfach die Banken aus dem Boot schmiss. Der einstige Bausparvertreter aus Schwäbisch-Hall gründete seine eigene bankenfreie Wohnbaugenossenschaft Genotec eG und schaffte trotz massiver Kritik in diesem Jahr erstmals den Durchbruch. Die Genossenschaft zählt über 2.500 Mitglieder und gewinnt Monat für Monat über 15 Millionen Euro GenoSparSumme hinzu. Über 30 schuldenfreie Objekte werden alleine im Jahr 2008 realisiert sein. Meier: ?Wir übergeben jede Woche aktuell ein Haus oder eine Wohnung - schuldenfrei.?

Im Interview mit dem Finanznachrichtendienst www.gomopa.net erklärt Meier, warum er auf Banker verzichtet und warum er seine Genossenschaft für krisensicher hält.

GoMoPa: Was haben Sie denn gegen Immobilienkredite?

Meier: ?Schauen Sie ins Grundbuch. Der Käufer kommt in Abteilung I als Eigentümer. Als Eigentümer, obwohl er es nicht selbst bezahlt hat, er hat finanziert! Die Bank kommt in Abteilung III als Gläubiger. Zahlt der Besitzer nicht, muss die Bank das Haus verwerten. Darf sie aber nicht, weil sie nicht in Abteilung I steht. Sie ist nicht Eigentümer, obwohl sie es finanziert, bezahlt hat! Sie muss sich aus Abteilung III durch Abteilung II Lasten und Beschränkungen zur Abteilung I durchklagen. Das geht nur öffentlich. Und das drückt den Preis gewaltig. Das Haus geht unter Wert weg. Der Besitzer steht auf der Straße und auch die Bank verliert viel Geld ? das halte ich für nicht sehr clever.?

GoMoPa: Und bei Genotec wäre keiner der Dumme?

Meier: ?Bei uns steht die Genossenschaft in Abteilung I als Eigentümer mit allen Pflichten. Die Genotec bezahlt die Immobilie und muss daher in Abteilung I stehen. Der ins Haus ziehende Genosse steht in Abteilung II mit der Auflassungsvormerkung. Er ist Mieter, belastet Abteilung II und hat die freie Verfügung über die Immobilie. Der Verkauf und die dadurch möglicherweise entstehende Wertsteigerung obliegen ihm alleine. Zusätzlich beurkunden wir eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, einseitig ohne Angaben von Gründen. Er kann kündigen, die Genossenschaft ihm aber nicht. Außer, wenn er, wie in jedem Mietverhältnis, seine Miete nicht mehr bezahlt. Aber dennoch hat er keine Schulden und bekommt seine Genossenschaftsanteile und seine Sparanteile ausgezahlt. Das Haus kann niemand pfänden, es gehört 100-prozentig und alleinig der Genossenschaft. Im Notfall darf der Genosse bei uns die 1,1 Prozent Ansparung für die Mietzahlung aufbrauchen. So etwas gibt es bei keinem anderen Vermieter. Und erst Recht finden sie als Mieter kein Haus nach eigenen Plänen und Wünschen, sagen wir mit einer Gegenstromanlage im Pool. Der Kunde bestimmt sein Wunschobjekt, er baut sein Mietobjekt!"

GoMoPa: Aber was ist, wenn die Genossenschaft pleite geht oder zu wenige zahlende Genossen hat?

Meier: "Eine Insolvenz der Genossenschaft ist nach Kaufmannsgrundsätzen nicht umsetzbar. Das kann nicht passieren, weil die Genossenschaft ein komplementäres Geldsystem ist. 100 Prozent Eigenkapital und keine Fremdmittel. Es gibt keine Verpflichtungen der Genossenschaft gegenüber Dritten. Und über die Verwendung der Mieteinnahmen und Mittelzuflüsse wacht der Genossenschaftsverband. Der Vertrieb ist ausgelagert, hat mit der Genossenschaft wirtschaftlich nichts zu tun. Und wenn zu wenig neue Mitglieder der Genossenschaft beitreten, kann sich die Zuteilung durchaus verschieben. Nicht einmal eine Auflösung der Genossenschaft durch die eigenen Mitglieder wäre denkbar. Im schlechtesten Fall wird dann der Ist-Zustand eingefroren. Zuteilungen entfallen und die Betroffenen erhalten ihre Einlagen zurück. Als erstes wird das nicht zugeteilte Guthaben aufgeteilt und da die Häuser bezahlt sind und vermietet sind, werden die Mieten ebenfalls dauerhaft aufgeteilt. Zum Ende jedes Optionskaufvertrages wird dann noch der vereinbarte Kaufpreis fällig, auch dieser wird dann unter allen Mitgliedern ausgekehrt. Besser und sicherer als bei jeder Bank! Übrigens, alle Optionskäufer dürfen notariell beglaubigt wohnen bleiben und jederzeit die Option auslösen."

GoMoPa: Ihre Kritiker sagen, mit Ihrer jährlichen Sparrate von 1,1 Prozent des Hauswertes, schafft man es in den 25 Jahren Laufzeit Ihrer Verträge nie, die Endsumme für den Hauskauf zusammenzubekommen.

Meier: ?Das sollte auch gar nicht das Ziel der 1,1 Prozent sein. Wer unbedingt Besitzer mit allen Pflichten sein will, der müsste die Sparrate erhöhen oder nach Steuer 8,5 Prozent Wertentwicklung realisieren. Doch mir ging es darum, im Alter die Miete zu reduzieren, sie dauerhaft bezahlbar zu machen. Der Kunde kann doch jederzeit weitere 25 Jahre verlängern. Das wohnen im Alter schafft man mit unserer Wohnrate locker. Im Normalfall ist es doch so, dass die Miete jetzt ca. 35 Prozent des Haushalts ausmacht und dann als Rentner sogar bis zu zwei Drittel. Wir kehren diesen Prozess mit dem Genossenschaftsprinzip um.?

GoMoPa: Aber das schafft man doch mit jedem normalen Bausparvertrag auch, oder?

Meier: "Klar, aber Sie sind dann erstens Hausbesitzer und man kann Ihnen den Besitz nehmen, zum Beispiel, wenn Sie nach einem Schlaganfall ins Pflegeheim müssten, hätten ihre Erben nichts. Bei uns bleiben die unpfändbaren Genossenschaftseinteile und Spareinlagen in Form der Abtretung erhalten. Der GenoSparVertrag wechselt den Inhaber und somit wechselt die Option. Zweitens sind die Bausparer Kreditnehmer und unterliegen einer hohen Belastung. Drittens haben Bausparkassen einen Anspargrad von bis zu 50 Prozent. Unsere Mietvereinbarung ist auf 25 Jahre festgeschrieben, ein Kreditvertrag kann schon nach einem Tag von der Bank gekündigt oder gar weiterverkauft werden. Bei uns benötigt der Kunde nur zwischen 10 und 20 Prozent Eigenkapital und kann somit wirklich über die eigenen vier Wände nachdenken. Denn bei 20.000 Euro Eigenkapital können unsere Kunden bis zu 228.000 Euro realisieren."

GoMoPa: Bei Ihnen braucht man keine bankenübliche Schufa-Auskunft, versprechen Sie den Armen das Blaue vom Himmel?

Meier: "Nein, wir versprechen nur das, was sich die Genossen leisten können. Wir schützen die Genossenschaft vor Missbrauch. Wir prüfen zwar nicht die Bonität, aber auf jeden Fall die Liquidität. Wir schauen uns die letzten drei Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge der letzten 6 Wochen an. Wir legen bei den Lebenshaltungskosten für die 1. Person 650 Euro zugrunde, für die 2. Person 200 Euro und für jedes Kind 200 Euro. 1050 Euro müssen nach Abzug der Optionskaufrate an die Genossenschaft von jährlich 4,5 Prozent auf den Hauswert und weiterer Darlehens- oder Sparbelastungen bei einem Dreipersonenhaushalt übrig bleiben. Es zählen bei uns im Unterschied zur Bank alle 7 Einkunftsarten, auch die nicht pfändbaren. Und weil wir eine Genossenschaft sind, zahlt der Staat zusätzlich zu der Arbeitnehmersparzulage und Bauförderung auch noch eine Genossenschaftszulage. Das hat die Bausparkasse nicht zu bieten.?

Der Finanznachrichtendienst www.gomopa.net bat den Deutschen Mieterbund e.V. in Berlin um eine Beurteilung der Idee vom Optionskauf statt Miete.

Die Antwort von Pressesprecher Ulrich Ropertz lautet: ?Gleichgültig, ob Mietkauf oder Optionskauf - wer verspricht, ohne Kredit die Träume vom Eigenheim verwirklichen zu können, verkauft Wunder. Wer sich für derartige Modelle interessiert, muss die zugrunde liegenden Verträge juristisch sorgfältig prüfen lassen. Eine Fülle von Fallstricken lauert hier im ?Kleingedruckten?. Unabhängig davon sind aber zwei Fragen immer zu klären: Was kostet ein normales Bankdarlehen; und ist die vereinbarte Miethöhe realistisch? Offen ist darüber hinaus immer die Frage, welche Sicherheit erhalten Interessenten für ihren Genossenschaftsanteil, mit dem sie praktisch in Vorlage treten, und kann dieses Verkaufs- oder Finanzierungsmodell tatsächlich 25 Jahre lang durchgehalten werden. Es gibt sicherlich risikolosere und einfachere Möglichkeiten, Eigentümer zu werden.?

GoMoPa: Herr Meier, was sagen Sie zu den Risiko-Bedenken des Mieterbundes?

Meier: "Wir verkaufen keine Wunder, wir schaffen Realitäten. Wir sind mit dem heutigen GenoKonzept seit Juli 2004 am Markt und teilen regelmäßig an unseren festgeschriebenen Stichtagen Objekte (Investitionen) zu. Das deutsche Grundbuchamt würde nie eine fragwürdige Vertragsgestaltung zulassen. Unser Optionskaufvertrag ist der in Deutschland fairste Kaufvertrag, der je entwickelt wurde. Herr Ropertz weilt leider immer noch in alten Zeiten. Es geht schon lange nicht mehr darum, was eine Finanzierung kostet, sondern, wie sicher sind die dazugehörigen Verträge. Unser Geld der Genotec ist immer mündelsicher angelegt. Der Notarvertrag wird auf 25 Jahre beurkundet. Damit läuft er 25 Jahre. Was ist daran zu kritisieren. Wie lange läuft ein Kreditvertrag?"

GoMoPa: Woher soll das Geld für die künftigen Genotec-Mietkäufer kommen?

Meier: "Gehen wir bitte zurück in das Jahr 1921, das erste Bausparkonzept wird entwickelt. 1924 dann noch einmal wiederbelebt. Die Gründung der Gemeinschaft der Freunde wird vollzogen. Am 01. Mai 1924 wird der erste Bausparvertrag mit folgenden Fakten verkauft: 12.000 Goldmark 1/6 Ansparung (16,67 Prozent), 5 Prozent Darlehenszins (Laufzeit fest), 1 Prozent Tilgung mit erspartem Zins. Das war der erste Bauspartarif in Deutschland. Nach dem 2. Weltkrieg, also 21 Jahre später, wurden die Tarife der Wüstenrot auf 30 Prozent Ansparung angepasst. Dann auf 40 Prozent und heute bis zu 50 Prozent. Der Ertrag steht im Vordergrund und nicht die mathematische Machbarkeit. Die Genotec hat ein Ziel, übrigens dasselbe wie Georg Kropp 1921, das Schaffen von bezahlbarem Wohnraum und das auf Dauer. Zu empfehlen ist das Buch 'Der Führer der neuen deutschen Eigenheimbewegung' von Dr. Adolf Reitz! Unsere Zuteilungsmathematik und deren Richtigkeit wurden durch eine unabhängige Wirtschaftsprüferkanzlei bestätigt. Die Kanzlei hat nicht nur geprüft, sondern selbst simuliert und berechnet. Sie sind zu demselben Ergebnis wie ich gekommen. Es ist machbar und wirtschaftlich sinnvoll."

GoMoPa: "Wollen Sie wirklich behaupten, dass jeder bei Ihnen sein Wunschhaus bekommt?

Meier: "Natürlich können nicht 100 Prozent der Mitglieder ihre Immobilie realisieren. Hier gibt es natürliche Grenzen. Auch sind 100 Prozent Vollzahler nicht umsetzbar. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die zukünftige Zuteilung der Genotec, negativ oder auch positiv. Wir von der Genotec haben aber genügend Möglichkeiten, hierauf positiv einwirken zu können. Das ist unser Job, daran lassen wir uns messen. Eine taggenaue Zuteilung wurde bislang erreicht. Mehr geht nicht. Deutschland braucht dringender als je zu vor einen alternative Eigenheimrealisierung, die die Menschen schützt und auffängt. Das ist die Genotec. Die Skeptiker dieser Welt haben uns zu Beginn als Abzocker tituliert, nie wird eine Immobilie schuldenfrei entstehen. Jetzt sind es über 30 Familien, die stolz auf die Genotex sind."

GoMoPa: Doch was passiert, wenn die Zahl der künftigen Genossen nicht ausreicht, um die vielen Hauszuteilungen zu finanzieren?

Meier: ?Wenn es einen Zuteilungsengpass geben sollte, zum Beispiel dadurch, dass zu viele Genossen den Optionskauf realisieren, besteht immer noch die Möglichkeit, die Anspargrundsumme der Tarife für Neu-Mitglieder zu erhöhen.?

GoMoPa: Herr Meier, wir danken für das Gespräch.

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Es liegen 2 Kommentare zu dieser Pressemitteilung vor.

# - Kommentar von Hartmut am 10.11.2009 22:01
Ich kann die Aussage von Jens Maier nur bestätigen. Bis jetzt haben wir nur Gutes gehört. Der lange Kapf hat sich gelohnt. Weiter so, Fa. Genotec!

#1 - Kommentar von Friedrich Schlenker am 11.03.2010 23:14
Sehr guter Bericht - Das war auch mal Zeit
da es zu viele Böse Zungen bzw. Dummköpfe gibt, die glauben sie hätten Ahnung, oder reden das Konzept nur deshalb schlecht weil dem entspricht was die Menschen eben nur kennen und das ist Bank u. Bausparkasse. Was neu zu sein scheint od.ist, sich unglaublich anhört - dem begegnet man stets mit Skepsis, während man Banken
mit unsauberen Verträgen/ Methoden, die nur aller Euer bestes wollen (euer sauer
verdientes Geld). Wie Banken operieren,
damals wie heute, kann man im Internet sehr gut recherchieren.
Youtube: Zeitgeist deutsch,
Youtube: Vom Reis Tribut to J.Haider u. Co.
Youtube: Geldsystem
Google: Dr Rath - Das Chemie -Öl - Pharmakartell (Machenschaften aus der
Geschichte)
Weltweite Armut ist dem Geldsystem und dem Zins u. Zinseszins zu verdanken.
Ohne Banken keine globale Armut.

In allen diesen Videos wird gezeigt wie Banken jede Regierung, jeden Staat dieser Erde in ihre Abhängigkeit bringen
und diese verschulden. Das tun sie auch mit Einzelpersonen.

Ich habe einen Vertrag mit der Genotec, weil auch mir die Bank das Leben schwer machte wegen einer Bankschuld von dritter Person auf meinem Namen verursacht. Karten,-Konto,- Lohnpfändung. Super, nix ging mehr und wie soll man je wieder zu was kommen?
Mit der Bank? Ne bitte nicht! Habe einen Gegentitel mittlerweile und was die Beratung und Kompetenz der Genotec
angeht: Menschlichkeit +++ - die gibts auf keiner der üblichen Banken!

Ich kann nur gutes von der geno sagen -
und bitte: schaut euch mal die Videos an - sie sprechen für sich selbst und mein Denken wurde dadurch ein völlig
anderes.



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