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07.01.2009
Förder-Immorente kommt 2009


Ende März 2009 machen Schleswig-Holstein und Hamburg den Anfang, NRW und Niedersachsen folgen

Förder-Immorente für arme Hausbesitzer

Der Finanznachrichtendienst www.gomopa.net sprach mit Abteilungsdirektorin Beate Siewert (Foto) vom Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, die das neue Produkt für Deutschland mitentwickelt hat.


GoMoPa: Ende März bietet die Investitionsbank in Schleswig-Holstein eine völlig neue Hypothek ? die Förder-Immorente ? an, andere Förderbanken folgen. Was ist daran neu und einmalig in Deutschland?

Beate Siewert: ?Es ist ein Produkt, das Immobilienbesitzern im höheren Alter das Wohnen in den eigenen vier Wänden weiter ermöglichen soll, insbesondere, wenn das monatliche Einkommen nicht ausreicht.?

GoMoPa: Wie funktioniert die Förder-Immorente?

Beate Siewert: ?Man nimmt auf sein Haus oder seine Wohnung eine Hypothek auf, die jedoch nicht auf einen Schlag, sondern in Form einer lebenslangen Rente ausgezahlt wird. Gesprochen wird hier deshalb von einer umgekehrten Hypothek. Die Schuldenlast auf das Haus baut sich mit dieser Rentenzahlung Jahr für Jahr auf. Bei diesem Modell bleibt der Rentner in jedem Fall Eigentümer. Das Besondere ist, das die Kredithöhe nicht von der Bonität des Kunden abhängt, sondern von der Wertermittlung der Immobilie. Die Bank prognostiziert diesen Wert für einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten und legt fest, bis zu welcher Höhe das Haus oder die Wohnung beliehen werden kann. Maximale Kredithöhe, das Alter des Kunden bei Vertragsabschluss sowie der jeweils gültige Festzinssatz entscheiden dann über die Höhe der monatlichen Rente, die die Bank bis zum 110. Lebensjahr garantiert. Das Darlehen wird zwar verzinst, aber die Zinszahlung und die Tilgung des Darlehens erfolgen erst bei Beendigung des Vertrages.?

GoMoPa: Wer ist die Zielgruppe dieser Förder-Immorente?

Beate Siewert: ?Jeder ab 60 Jahre, der eine schuldenfreie Immobilie besitzt und sie selbst bewohnt.?

GoMoPa: Bekomme ich die Förder-Immorente auch als ganz armer Rentner?

Beate Siewert: ?Die Bonität im Sinne eines ausreichenden Einkommens zur Tilgung des Kredites spielt für uns keine Rolle. Der Kunde bekommt das Geld aufgrund seines vorhandenen Immobilienbesitzes. Weil dieser mit einer Grundschuld belastet wird, ist die Werthaltigkeit der Immobilie ausschlaggebend und diese hängt von ihrem Zustand, ihrer Lage und der Marktprognose für die Region ab.?

GoMoPa: Und im entgegengesetzten Fall, wenn jemand ein Schloss besitzt und klamm ist?

Beate Siewert: ?Die umgekehrte Hypothek ist ein öffentlich gefördertes Produkt. Dem Steuerzahler könnten wir wohl schlecht erklären, warum wir einem Schlossherren unter die Arme greifen sollten. Diesem Menschen empfehlen wir, sich zu verkleinern.?

GoMoPa: Worin besteht denn die Förderung?

Beate Siewert: ?Dass das Modell der Förder-Immorente nun endlich auch auf den deutschen Markt kommt, ist schon der erste Ansatz. Private Banken konnten für die damit verbundenen Risiken ? Langlebigkeit des Kunden, Refinanzierung der langsam ansteigenden Kreditvolumina und Übernahme des Immobilienrisikos ? offenbar bislang keine Lösung anbieten. Wir haben für diese Risiken Möglichkeiten ihrer Minimierung bzw. ihres Ausschlusses gefunden. Dass der Kunde bei Vertragsabschluss einen fest zugesagten Zins bis zum 110. Lebensjahr bekommt, ermöglicht die Refinanzierung mit Mitteln der Förderbank des Bundes, der KfW. Das Problem der Langlebigkeit steckt im Modell der Garantie und wird durch die Förderbanken zusätzlich über die Bildung von Zweckvermögen minimiert. Und für den Fall, dass die Bank den Wert der Immobilie zu hoch einschätzt, liegt das Risiko bei ihr. Immer wenn das Darlehen höher ist, als der aus dem Immobilienverkauf erzielbare Erlös, werden die Erben die Erbschaft ausschlagen. Dann trägt den Verlust die Bank.?

GoMoPa: Was ist an dieser Rente so lukrativ?

Beate Siewert: ?Dass die Bank die Zahlung bis zum 110. Lebensjahr garantiert, die Rente praktisch lebenslang gezahlt wird und das Erbhäuschen das Erbhäuschen bleibt und man darin weiter wohnen kann. Wir als Banker wollen es möglichst niemals verwerten müssen, das sollen die Erben selbst machen. Außerdem berücksichtigt unser Modell, dass ein Kunde in ein Pflegeheim umziehen muss. Dann wird der Vertrag regulär beendet.?

GoMoPa: Ist die Zusatzrente zweckgebunden?

Beate Siewert: ?Wie der Name Förder-Immorente schon sagt, handelt es sich um ein Förderprodukt. Förderungswürdige Motive gibt es viele. Zum Beispiel die Bezahlung einer Haushalts- oder Pflegehilfe. Oder einfach nur, um den Lebensunterhalt weiter bestreiten zu können. Denkbar wäre auch die Deckung der Kosten, die die Immobilie verursacht, bis zur Finanzierung ausgewählter Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Letztlich entscheidet jede Förderbank, die das Produkt anbietet, über die Förderkriterien.?

GoMoPa: Wie hoch ist die Rente?

Beate Siewert: ?Entscheidend sind Lage und Zustand der Immobilie. Die Rentenzahlung geht ja über einen Zeitraum von 30 bis 40 Jahren. So lange muss die Immobilie den Wert auch halten. Nehmen wir ein Darlehen von 150.000 Euro bei 6prozentiger Verzinsung an. Dann bekäme ein 70-Jähriger eine monatliche Rente von 233 Euro. Die Inanspruchnahme aus dem Darlehen steigt Monat für Monat. Im 89. Lebensjahr valutiert das Darlehen bereits mit 150.000 Euro. Die Bank garantiert die monatliche Rente jedoch weiter und zwar bis zum Alter von 110. Dafür zahlt der Kunde ein monatliches Garantieentgelt von 106 Euro befristet bis zum 89. Lebensjahr. Auch dieses Garantienentgelt wird aus dem Darlehen gezahlt, also nicht vom Rentenempfänger selbst.?

GoMoPa: Was bekommt die Bank, was bleibt den Erben?

Beate Siewert: ?In unserem Rechenbeispiel bei einer monatlichen Rentenzahlung bis zum 110. Lebensjahr erhält sie die Zinsen in Höhe von 6 Prozent pro Jahr auf den jeweils in Anspruch genommenen Teil des Darlehens. Die Zinsen werden jedoch gestundet und erst im 89. Lebensjahr ebenfalls aus dem Darlehen gezahlt. Nach dem 89. Lebensjahr erfolgen die weiteren monatlichen Rentenzahlungen von 233 Euro aus der Garantie. Das gilt auch für die monatlichen Zinsen von 750 Euro für das dann voll in Anspruch genommene Darlehen von 150.000 Euro. Die Forderung der Bank gegenüber den Erben entspricht vor dem 89. Lebensjahr der Summe der ausgezahlten Renten, der aufgelaufenen Zinsen und der Garantieentgelte. Nach dem 89. Lebensjahr bleibt die Forderung der Bank immer in Höhe der vereinbarten Darlehenssumme von 150.000 EUR. Folglich wäre bei einer kurzen Lebensdauer die Kreditschuld für die Erben geringer.?

GoMoPa: Stimmt es, dass ein 100-Jähriger mehr Geld bekommt als ein 70-Jähriger, frei nach dem Motto: Je oller, desto größer die Hypotheken-Rente?

Beate Siewert: ?Ja, es zählt auch das Einstiegsalter. Je jünger der Kunde, desto länger die Laufzeit des Vertrages. Bei unserem Hypotheken-Beispiel von 150.000 Euro bekäme ein 65-Jähriger lebenslang 150 Euro, ein 70-Jähriger 233 Euro und ein 75-Jähriger 346 Euro, ein 80-Jähriger 450 Euro. Das geht dann progressiv so weiter.?

GoMoPa: Wie ist das bei Paaren?

Beate Siewert: ?Es wird immer das Alter des Jüngeren zu Grunde gelegt, weil man natürlicherweise davon ausgeht, dass der Ältere zuerst stirbt und der Jüngere den Vertrag zu Ende führen möchte.?

GoMoPa: Warum wird die Förder-Immorente nicht als Einmalbetrag ausgezahlt? In den USA, wo es die umgekehrte Hypothek als Reverse Mortgage seit 20 Jahren gibt, ist das möglich?

Beate Siewert: ?Bei den Amerikanern ist alles auf Konsum ausgerichtet. Das wäre bei uns am Ziel vorbei. Wie schnell ist ein Einmalbetrag verjubelt und der Rentner steht am Ende wieder mit zu geringen Mitteln da? Wie gesagt, wir wollen finanzielle Engpässe im Alter überbrücken helfen und angesichts der Alterung unserer Gesellschaft die Inanspruchnahme von Pflege- und anderen Dienstleistungen im eigenen Haus ermöglichen. Außerdem schließen wir das Modell der Einmalrente nicht grundsätzlich aus, sehen uns aber in der Verantwortung, die konkrete individuelle Situation des Immobilienbesitzers zu betrachten. Natürlich macht ein altengerechter Umbau des Hauses mit einer Einmalrente Sinn, wenn der Kunde dadurch nicht aus seinem geliebten Haus ausziehen muss. Aber empfehlen kann man diese Einmalauszahlung nur, wenn der Kunde bereits ein deutlich höheres Alter hat. Denn die Zinszahlungen auf diese Einmalrente würden ja einen großen Teil des Darlehens blockieren."

GoMoPa: Ist die Förder-Immobilienrente eine schlechte Nachricht für Erben?

Beate Siewert: ?Das kommt darauf an. Spekulieren die Angehörigen auf ein hohes Erbe aus einer unbelastete Immobilie, ist die Rente eine schlechte Nachricht. Sollen die potentiellen Erben aber schon zu Lebzeiten in die Pflicht genommen werden, den Eltern unter die Arme zu greifen, ist die Rente eine Möglichkeit, die Erben zu entlasten, also eine gute Nachricht.?

GoMoPa: Was passiert bei Umzug ins Pflegeheim?

Beate Siewert: ?Das beendet den Vertrag. Der Eigentümer entscheidet, ob er das Haus verkauft, vermietet oder den Erben übergibt. Wichtig ist nur, dass das Darlehen dann zurückgezahlt werden muss.?

GoMoPa: Geht der Kunde eine Entscheidung auf Lebenszeit ein?

Beate Siewert: ?Tod oder Umzug in ein Pflegeheim beenden den Vertrag regulär. Außerdem kann die Förder-Immrente jederzeit bei Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden.?

GoMoPa: Fährt man nicht besser, wenn man sich verkleinert? Also wenn man sein Haus verkauft, sich eine kleinere Wohnung kauft und sich vom Restgeld eine Sofortrente zahlen lässt, die höher wäre als die Förder-Immorente?

Beate Siewert: ?Für Menschen, die nicht an ihrem Häuschen hängen, ist das sicher eine gute Alternative. Aber das ist nicht unsere Zielgruppe. Die Produkte sind daher nicht vergleichbar und konkurrieren auch nicht. Gleichwohl könnte man ja auch das Haus verkaufen und zur Miete wohnen und wäre dann alle zwei Jahre einer Mietsteigerung ausgesetzt. In einigen Fällen hätte man zwar anfangs mehr Geld in der Hand, aber nach hinten raus wächst das Risiko, dass das Geld nicht reicht bzw. dass die Rentenzahlung ausläuft. Auch diese Variante ist mit unserem Produkt nicht vergleichbar, weil bei uns der Erhalt des Wohneigentums im Vordergrund steht. ?

GoMoPa: Ist die Förder-Immorente steuerfrei?

Beate Siewert: ?Bei der Förder-Immorente handelt es sich um die Aufnahme eines verzinsten Darlehens, das in Raten ausgezahlt wird. Sie bauen damit doch Monat für Monat Schulden auf. Warum sollten Sie diese versteuern? Wie bereits gesagt, ist die Produktkonstruktion neu auf dem deutschen Markt. Nach unserem Kenntnisstand dürften auch die späteren Zahlungen aus der Garantie nicht zu den bekannten steuerpflichtigen Einkommensarten zählen. Das wird jedoch die Zukunft zeigen.?

GoMoPa: Warum bieten nicht alle Öffentlichen Banken die Förder-Immorente sofort und gleichzeitig an?

Beate Siewert: ?Das Ganze ist Neuland. Wir haben im Verband mit Vertretern einzelner Förderbanken das Produktmodell entwickelt und die Risiken aufgezeigt. Dieses Grundmodell kann jede Landesförderbank nach Belieben abändern. Letztlich entscheidet aber jede Förderbank gemäß der Förderstrategie ihres Bundeslandes, ob sie dieses Produkt anbieten wird. Und Einer muss anfangen und zeigen, dass es geht. Das wird in diesem Fall die Investitionsbank in Schleswig-Holstein sein. Auch die WK Hamburg prüft die Einführung des Produkts.?

GoMoPa: In Nordrhein-Westfalen läuft zur Zeit eine Machbarkeits-Studie. Möglicherweise bringt die NRW BANK das Produkt in der zweiten Jahreshälfte auf den Markt. Niedersachsen prüft ebenfalls noch. Warum tut sich Deutschland so schwer mit der Förder-Immorente? In den USA, Großbritannien, Kanada, Australien, Spanien, Frankreich, Schweden und Österreich sind umgekehrte Hypotheken gefragt.

Beate Siewert: ?Das liegt eindeutig an der Tradition der Deutschen. Es war lange Zeit unvorstellbar, die hart erarbeitete Immobilie im Alter flüssig zu machen. Und Banken in Deutschland scheuten bislang die Risiken. Doch die Generation der kinderlosen Alten mit kleinerer Rente hat einen Umdenkprozess eingeleitet. Sie können mit unserer Förder-Immorente in ihrer Immobilie alt werden.

Sehen das auch Deutschlands Verbraucherschützer so?

Der Finanznachrichtendienst www.gomopa.net fragte Finanzexperte Thomas Bieler (Foto) von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, der die Hypotheken-Rente vorab geprüft hat.

GoMoPa: Was halten sie davon?

Verbraucherschützer Thomas Bieler: ?Das wird ein sinnvolles Produkt.?

GoMoPa: Warum sinnvoll?

Verbraucherschützer Thomas Bieler: ?Wegen des demografischen Wandels. Der Häuslebauer hat doch meist gar keine Kinder mehr zum Vererben. Und ehe er sein Lebenswerk dem Neffen dritten Grades hinterlässt, könnte er doch lieber selbst die Früchte seiner Arbeit genießen.?

GoMoPa: Gibt es gar kein Aber?

Verbraucherschützer Thomas Bieler: ?Doch, es wird keinen einheitlichen Deutschlandvertrag geben. Jedes Land gestaltet die Hypothek individuell. Das heißt, das Produkt ist sehr beratungsintensiv. Außerdem ist einem Hausbesitzer nicht leicht zu erklären, warum er jetzt nur 200 Euro Rente für sein Haus bezieht, obwohl er früher vielleicht 1000 Euro abgezahlt hat. Gefühlsmäßig preist der Kunde sein Wohnrecht und den Restwert des Hauses nicht ein.?

GoMoPa: Was raten sie den Interessierten?

Verbraucherschützer Thomas Bieler: ?Suchen Sie in jedem Fall Ihre Verbraucherzentrale auf. Dort bekommen Sie die nötige unabhängige Beratung.?

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