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12.01.2009
Genohausfonds vereitelt Zwangsversteigerung

Gute Nachricht für gekündigte, fällig gestellte und abverkaufte Häuser

Genohausfonds verhindert Zwangsversteigerung


Genohausfonds-Initiator Jens Meier aus Schwäbisch-Hall,
copyright: Genotrade

Der Finanznachrichtendienst www.gomopa.net sprach mit Jens Meier (40, Foto) aus Schwäbisch-Hall, der schon Genotec (Mietkauf ohne Banken) entwickelte, über seinen neuesten Coup: den Genohausfonds.

GoMoPa: Was verspricht der Genohausfonds?

Jens Meier: Wir befreien Eigenheimbesitzer von Ihrem Stress mit Banken. Sie sind sofort schuldenfrei, haben keinen Kredit mehr und erhalten eine Wohngarantie von bis zu 33 Jahren und können danach um weitere 25 Jahre verlängern oder zurückkaufen.

GoMoPa: Was sind die Fakten zum Genohausfonds?

Jens Meier: Der Genohausfonds ist ein von mir initiierter Anlagenfonds mit einem Zielvolumen von 15 Millionen Euro. Der Fonds wird zum 31. Dezember 2009 geschlossen. Rund 250 Kapitalanleger haben uns ihr Vertrauen geschenkt. Pro Monat kommen ca. 30 bis 35 Anleger hinzu. Die Anleger tun Gutes und helfen mit ihrem Geld anderen Menschen. Die Rendite auf das eingesetzte Kapital wird deutlich über 10 Prozent liegen, bei einer Laufzeit von 8 ? Jahren.

GoMoPa: Was machen Sie mit dem Geld?

Jens Meier: Wir retten ausgesuchte Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer vor der Zwangsversteigerung, auch in letzter Minute. Aktuell haben wir ca. 120 Menschen, Betroffene in der Verhandlung, denen wir helfen können. Jede Woche kommen mehr Anfragen dazu. Der Genohausfonds kauft Immobilien bis zu einem Verkehrswert von ca. 62 Prozent plus Kaufnebenkosten, also maximal 70 Prozent. Das heißt, wir kaufen für den Fonds Sachwertsubstanz. Die Dekra oder TÜV erstellen vorab ein aktuelles Gutachten. Somit kennen wir die Immobilie ganz genau.

GoMoPa: Was sind die Hauptvorteile für den Hausbesitzer?

Jens Meier: Wir kaufen dem Schuldner das Haus ab, ohne dass er ausziehen muss. Wir geben ihm eine Wohngarantie von bis zu 33 Jahren mit der Option, noch Mal um 25 Jahre zu verlängern. Jederzeit kann er zwischendrin die Immobilie wieder zu einem von Beginn an festgelegten notariell beglaubigten Kaufpreis zurück erwerben oder auch frei verkaufen. Voraussetzung für die Wohngarantie ist das Bezahlen der vereinbarten Miete.

GoMoPa: Wie hoch ist die Miete?

Jens Meier: Wir verlangen eine Miete in Höhe von 10 Prozent für maximal 8 Jahre auf die Investition des Genohausfonds. Bei einem Einkaufspreis von zum Beispiel 50 Prozent des Verkehrswertes ist dies eine ortsübliche Miete. Dann entscheidet der Betroffene selbst, wir bieten durch das Genomodell eine Miete von 4,5 Prozent für weitere 25 Jahre fest an. Wie schon gesagt, kann der Betroffene vom ersten Tag an seine Immobilie in aller Ruhe auf dem freien Markt anbieten und, falls er ein lukratives Angebot bekommt, mit einem Zuschlag von mindestens 16 Prozent für den Genohausfonds zurück erwerben oder frei verkaufen. Er behält so den Einfluss auf seinen ehemaligen Besitz.

GoMoPa: Muss der Häuslebauer nach 8 oder 33 Jahren ausziehen?

Jens Meier: Nein, wenn er sich für das GenoKonzept, also den Mietkauf, nach 8 Jahren entscheidet, hat er alle genossenschaftlichen Vorteile auf seiner Seite. Er kann stets um jeweils 25 Jahre verlängern, Teilzahlungen leisten oder die Immobilie nach 33 Jahren einfach bezahlen. Ohne GenoKonzept muss er den Genohausfonds nach dem 8 Jahr verlassen. Hier endet der Fonds. Der Mieter müsste ausziehen.

GoMoPa: Warum?

Jens Meier: Sonst würden die Anleger kein Geld investieren. Die mit dem Fonds erzielte Miete von mindestens 10 Prozent Mietzins zuzüglich des Abverkaufszuschlags bildet die sichere Rendite für den Anleger.

GoMoPa: Was passiert, wenn der Fondsnutzer seine Miete nicht bezahlt?

Jens Meier: Wenn der Betroffene seine Miete nicht bezahlt, endet natürlich das Mietverhältnis und er verliert seine Rückkaufsmöglichkeit. Der Substanzwert (Freier Verkehrswert) steht jetzt dem Fonds in voller Höhe zur Verfügung und wird verwertet. Diese Sicherheit müssen die Anleger haben. Die Betroffenen werden von uns auf ihre Liquidität überprüft. Wir wollen keine Familie übervorteilen. Wir wollen den Menschen eine letzte Tür öffnen. In jedem Fall besser als eine Zwangsmaßnahme, denn das wäre die Alternative.

GoMoPa: Könnten Sie bitte mal ein reales Beispiel vorrechnen?

Jens Meier: Gerne, lassen Sie mich eines der realisierten Objekte betrachten. Im Juli 2008 ersteigerten wir ein Einfamilienwohnhaus in Bayern. Die Gestehungskosten beliefen sich auf ca. 1,15 Millionen Euro. Das Wertgutachten der Dekra zeichnete einen Markwert von 829.000 Euro. Der Kunde hatte zu diesem Zeitpunkt noch ca. 545.000 Euro Restschulden. Der Genohausfonds ersteigerte das Objekt für 460.000 Euro. Zusätzliche Kosten in Höhe von 45.308,47 Euro entstanden. Aus diesem Betrag wurden 23.000 Euro für die Restschuldbefreiung aufgewandt.

Somit haben wir den ersten Vorteil für den Betroffenen. 545.000 Euro Restschulden minus 505.308,47 Euro tatsächlich gezahlter Kosten ergibt einen Vorteil für den Kunden von 39.691,53 Euro.

Der Betroffene zahlte einen Mietzins in Höhe von 4.210,90 Euro pro Monat. Seiner Familie blieben immer noch ca. 6.000 bis 7.000 Euro zum Leben.

Dieser Kunde löst nach ca. einem halben Jahr seine Immobilie wieder aus dem Fonds aus. Der Rückkaufspreis betrug 637.948,47 Euro.

Der Betroffene machte ein Vermögen. Hätte der Genohausfonds sein Haus nicht ersteigert, wäre sein Haus heute weg gewesen.

Er hätte keine Restschuldbefreiung gehabt, sein Unternehmen wäre insolvenzgefährdet gewesen (Globalhaftung). Er hätte noch 85.000 Euro Schulden (545.000 Euro minus 460.000 Euro) und hätte folgenden Betrag verloren: 1,15 Millionen Euro minus 545.000 Euro Restschuldenstand hätten einen Verlust von 605.000 Euro ergeben. Dieses Vermögen hatte er schon in seine Immobilie investiert, dies wäre weg gewesen. Der Genohausfonds rettete sein Vermögen. Wir nennen das social investment.

GoMoPa: Und was haben in diesem Beispiel die Anleger davon?

Jens Meier: Wir haben durch den Mietzins einen Bruttoertrag in Höhe von 10 Prozent im Jahr!
Wir haben durch den Zuschlag einen Mehrerlös von 132.640 Euro. Somit sind weitere 26,23 Prozent erreicht. Diese Immobilie erzielte einen Gewinn von 36,23 Prozent in einem Jahr. Der entstehende Gewinn und auch das eingesetzte Eigenkapital in Höhe von 505.308,47 Euro werden zu Beginn des darauf folgenden Jahres an die Anleger ausgeschüttet. Dadurch verliert der Fonds immer mehr Volumen. Bis er sich nach 8 Jahren selbst auflöst. Ein Objekt nach dem anderen verabschiedet sich aus dem Fonds.

GoMoPa: Aber, was hätte der Kunde in Ihrem Beispiel gezahlt, wenn er sich für eine 33jährige Mietgarantie entschieden hätte?

Jens Meier: Hätte der Kunde nicht die schnelle Rückkaufmöglichkeit gehabt und wollte länger als 8 Jahre im Haus wohnen, hätte er noch zusätzlich in den GenoSparVertrag 558 Euro sparen müssen. Nach 8 Jahren hätte er dann an die Genotec monatlich nur noch einen Mietzins in Höhe von 2.392,50 Euro zu leisten gehabt. Sein Vermögen und sein Zugriff wären dann für weitere 25 Jahre gesichert. Der Kunde wäre insgesamt 33 Jahre SCHULDENFREI gewesen.

GoMoPa: Warum mussten Sie den Fonds auflegen, hätte das Genotec-Genossenschaftsmodell, bei dem man ja ohne Bankschulden im Eigenheim wohnen kann, nicht gereicht?

Jens Meier: Nein, bei Genotec muss man zwischen 10 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital ansparen und die Zuteilungszeit berücksichtigen, um später mit kleiner Miete oder als Eigentümer im Haus zu wohnen. Die Zeit hat ein Betroffener nicht. In unserem Fall steht den Hausbesitzern das Wasser bis zum Hals. Sie brauchen sofort unsere Hilfe.

GoMoPa: Wieviel zahlen Sie eigentlich für das Haus, bekommt der Hausbesitzer Bares in die Hand?

Jens Meier: Nein, das Geld der Anleger wird über einen Treuhänder verwaltet und nach Vorlage durch das Immobilienmanagement für einen Kauf frei gegeben.

Bei einer Zwangsmaßnahme gehen wir bis ca. 62 Prozent des aktuellen Verkehrswertes mit. Die Objekte, die wir erwerben, sind nicht überschuldet, die Betroffenen sind aus unterschiedlichen Gründen in dieser Lebenssituation. Manche völlig ohne eigenes Zutun.

Der Betroffene bekommt keine freien Mittel zur Verfügung. Wir führen direkt die Verhandlungen mit den Banken. Für den Genohausfonds kommt auch kein Betroffener in Frage, der auch noch offene Konsumschulden hat. Es geht um gekündigte Bankkredite, fällig gestellte oder nicht verlängerte Kredite oder Kredite, die an Heuschrecken verkauft worden sind und zum Beispiel niemals eine Rate im Rückstand bei ihrer finanzierenden Bank waren.

GoMoPa: Könnte der Besitzer nicht auch dadurch sein Haus retten, indem er in die Privatinsolvenz geht und das Haus vom Treuhänder aus der Insolvenzmasse herausnehmen lässt, weil der Verkaufserlös des Hauses die Schuldenlast nicht deckt?

Jens Meier: Bei einer durchgeführten Zwangsversteigerung kann der Kunde die Immobilie nicht behalten, ein Auszug durch einen möglichen Eigenbedarf ist zwingend. Die Privatinsolvenz geht oft einher. Denn nach der Zwangsversteigerung bleibt ein großer Schuldenberg, der nicht abbezahlt werden kann. Hier greift unsere Hilfe. Wir streben immer eine Restschuldbefreiung der Betroffenen an. Somit belasten ihn keine festgeschriebenen Regeln einer Insolvenz. Wir erhalten der Familie ihre Freiheit und nehmen ihnen ihre drückende Schuldenlast.

Das Positive an dem Genohausfonds ist, dass alle gewinnen: Der Betroffene rettet sein freies Verkehrswertvermögen, die Bank erhält eine schnelle und einfache Abwicklung und spart viel Geld, in dem wir vor dem Zwang eingreifen, und der Anleger macht eine hervorragende Rendite bei einer mittelfristigen Anlagedauer von acht Jahren und regelmäßigen Ausschüttungen. Wer verliert, denn einer verliert immer, ist derjenige, der die Immobilie für einen Apfel und ein Ei ersteigert hätte. Unsere Kunden bleiben immer sicher wohnen und das ist gut so!

GoMoPa: In Ihrem Verkaufsprospekt schreiben Sie, dass die Anleger auch mit dem Totalverlust Ihrer Einlagen rechnen müssten. Warum?

Jens Meier: Dies ist eine gesetzliche Bestimmung im Beteiligungsmarkt. Der Genohausfonds kauft Immobilien mit freier Substanz, also unter Wert. Damit haben wir mehr Sicherheiten, als wenn ein Kunde eine Immobilie bei seinem Bauträger vor Ort kaufen würde. Die Anleger erwerben direkt zum Nettowertprinzip Sachwerte. Der Mietzins und der Rückkauf sind von Beginn an notariell beglaubigt.

Solange Immobilien in Deutschland einen Wert haben, gibt es keinen Totalverlust im Genohausfonds. Sollten wir einer Immobilienkrise entgegen gehen, haben wir mindestens 30 Prozent Luft im Vergleich zu allen anderen Sachwertanlagen. Denn wir kaufen unter Wert! Jede andere Immobilienanlage ist somit stärker gefährdet.

GoMoPa: Welche Widerstände mussten Sie überwinden, um den Genohausfonds auf den Weg zu bringen?

Jens Meier: Ich bin kein klassischer Fondsinitiator. In erster Linie bin ich Genossenschaftler und Tüftler. Das Produkt hilft anderen Menschen in einer nicht ganz einfachen Lage, dazu brauchen wir die Anleger. Das war die Idee, bis zum Fondsprospekt habe ich ein Jahr Arbeit investiert.

GoMoPa: Börse Online hat Sie kritisiert: Mieter müßten hohe Belastungen tragen. Die Angaben seien auch für Anleger schwer zu verstehen, die Kosten seien unbestreitbar hoch.

Jens Meier: Reden wir Klartext. Die großen Heuschrecken kaufen ihre Pakete (Forderungsverkauf) ohne Zwangsmaßnahme für ca. 25 bis 30 Prozent des Restschuldenstandes. Zwangsmaßnahmen in Deutschland erreichen ein Ergebnis von deutlich unter 70% des aktuellen Verkehrswertes. Wir sprechen von Einfamilienhäusern und einzelnen Eigentumswohnungen.

Der TÜV - Nord hat die Weichkosten des Genohausfonds als im mittleren Segment bezeichnet. Die 15 Prozent Innenkosten sind transparent und in einzelne Kostenstellen aufgegliedert. Das Agio von 5 Prozent ist marktüblich. Rechnen wir doch mal gemeinsam: Verkehrswert 200.000 ?, Kaufpreis (51 Prozent) 102.000 ?, der 10prozentige Mietziens wäre monatlich 850 ?. Der Anleger investierte 120.000 ? mit einem Investitionsgrad von 85 Prozent in Sachwerte.

Das heißt wenn 102.000 ? (85 Prozent) in Sachwerte investiert werden, aber dies einem Substanzwert von 200.000 ? entspricht, bedeutet dies, dass der Anleger mit seiner Investition von 120.000 ? zuzüglich Agio von 6.000 ? sofort einen Sicherheitsfaktor von 158,7 Prozent erreicht. Keine andere Anlage erreicht dies in Deutschland.

Fragen Sie doch mal, wie hoch die Gewinne eines Bauträges sind. Wie hoch sind dort die Marketing- und Vertriebskosten; und wieviel Mehrwertsteuer steckt in einem Neubau? Der Genohausfonds kauft unter Wert, zum Nettopreis, mit deutlicher Substanz.

Die Miete in Höhe von 850 ? halte ich für ein Objekt mit einem Verkehrswert von 200.000 ? auch als angemessen. Ob ein Betroffener sich dies leisten kann, wird von uns intensiv überprüft.

Alle weiteren Kritiken sind lächerlich, es gibt zum Genohausfonds ein Wirtschaftsprüfer Gutachten (IDWS 4) und ein gesondertes Gutachten vom TÜV Nord. Beide hatten keine Verständnisprobleme.

GoMoPa: Wo genau muss sich der Betroffene oder auch ein Anleger hinwenden?

Jens Meier: Direkt an die Genotrade in Schwäbisch Hall oder unsere Internetseiten; www.geno-trade.de oder www.genohausfonds.de.

GoMoPa: Herr Meier, ich danke für das Gespräch.

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