GoMoPa: Wutbrief eines Hedgefonds gegen Verschmelzung Prime Office REIT-AG mit OCM/Acorn
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02.09.2013
Wutbrief eines Hedgefonds gegen Verschmelzung Prime Office REIT-AG mit OCM/Acorn

Auf jede der rund 52 Millionen Aktien des Bürovermieters Prime Office REIT-AG aus München wurden für das Geschäftsjahr 2011 noch 42 Cent verdient und davon 23 Cent ausgeschüttet.

Am 24. September 2013 sollen die Gesellschafter nun auf der ordentlichen Hauptversammlung im Hilton Munich Park Hotel ihre Zustimmung dafür geben, dass sie für das Geschäftsjahr 2012 Null Cent pro Aktie bekommen, obwohl 29 Cent pro Aktie verdient wurde.

Der Überschuss von 14,67 Millionen Euro, so steht es in der Einladung, solle auf neue Rechnung vorgetragen werden. Wenn es dann überhaupt noch eine Prime Office REIT-AG gibt.

Wenn es nach dem Willen von Vorstand Alexander Freiherr von Cramm (48) und Aufsichtsratschef Roland Berger (75) geht, soll die Hauptversammlung auch einer Verschmelzung der Prime Office REIT-AG mit der OCM German Real Estate Holding AG und der German Acorn Real Estate GmbH, beide aus Köln und beide im Besitz des Hedgefonds Oaktree aus Los Angeles, zu einer künftigen Bürovermietungsfirma Prime Office oder in abgekürzter Form Neue PO zustimmen.

Während Prime Office REIT-AG von der Berenberg Bank aus Hamburg schon am 1. Juli 2011 an die Börse gebracht wurde, hat die OCM keine börsennotierten Aktien. Oaktree will nun die Acorn mit der OCM verschmelzen und die neue OCM noch vor der Verschmelzung mit der Prime Office REIT AG an der Frankfurter Börse listen. Zur Geldbeschaffung.

Oaktree will nämlich in die Hochzeit mit der Prime Office REIT AG mindestens 60 Millionen Euro frisch beschafftes Kapital einbringen, mit dem Ziel, so steht es in der am 7. August 2013 unterzeichneten Transaktionsvereinbarung (Business Combination Agreement), einen besseren Zugang zu Finanzierungen zu erlangen. Ziel sei es, sich nach der Verschmelzung mit 125 bis 175 Millionen Euro neu zu verschulden (Bargeldbeschaffung).

Die Zinsen sollen dann wieder über Zinsswapgeschäfte abgesichert und so angeblich zum Wohle der Aktionäre niedrig gehalten werden.

Mit diesen SWAP-Geschäften hat die Prime Office REIT-AG keine guten Erfahrungen gemacht. Allein aus Zinsswapgeschäften hat sich zum Ende 2012 ein negativer Marktwert von 79,35 Millionen Euro aufgebaut.

Nach der Verschmelzung sollen die Aktionäre der Prime Office REIT-AG an der Neuen PO einen Wertanteil von 38,78 Prozent an einem geplanten Grundkapital von 82 Millionen Euro besitzen. Die OCM German Real Estate Holding AG soll den Rest von 61,22 Prozent halten.

Das Geschäft würde sich nach Meinung vieler Prime-Aktionäre nur rechnen, wenn der Aktienkurs bei 6 Euro liegen würde. Im Augenblick dümpelt er unter 3 Euro.

Prime Office REIT-AG muss vor einer möglichen Verschmelzung ebenfalls Geld auftreiben. Prime Office bemüht sich trotz gegenteiliger Aussage des Vorstands Richard Berg gegenüber dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net nun doch darum, das Hochhaus Süddeutscher Verlag (Süddeutsche Zeitung) in München zu verkaufen.

Es gebe zahlreiche Bewerber, meldete die Immobilienzeitung. Das Objekt habe einen Buchwert von 186 Millionen Euro, davon sind 108 Millionen Euro fremdfinanziert. Der Süddeutsche Verlag als alleiniger Mieter (gibt auch die Süddeutsche Zeitung heraus) zahlt bis zum Jahr 2023 eine Nettomiete von 10,5 Millionen Euro jährlich, allerdings auf eine völlig überzogene Büronutzfläche.

Die Miete wird für eine Nutzfläche von 62.237 Quadratmetern verlangt. Das ist rund das Doppelte an Nutzfläche, was der Architekt und das Bauplanungsamt offiziell in ihren Unterlagen ausgewiesen haben.

Nach der Verschmelzung plane die Prime Office, das Objekt Ludwig-Erhard-Anlage in Frankfurt zu veräußern. Man schreibe vorsichtshalber vor der Verschmelzung schon mal 40 Millionen Euro ab, heißt es in der Transaktionsvereinbarung.

Das Münchner Bürohaus in der Hufelandstraße 15 soll in diesem Monat für 20,5 Millionen Euro an die Wealth Cup übergehen. Derzeit sind 8.224 Quadratmeter an BMW für ein Designcenter und an die Semcon Group vermietet. Der Erlös ist für Rückführungen von Darlehen gedacht.

Das ist überhaupt das Problem der Prime Office REIT-AG: die Schulden.

Die ganze Verschmelzung hängt an einem seidenen Finanzierungsfaden. Gelingt es der Prime Office REIT-AG nicht, die Hausbanken zu beruhigen, bräuchten die Aktionäre gar nicht mehr über die Verschmelzung abzustimmen. Die Banken können nämlich bei der Fusionierung sofort die Kredite kündigen oder auch, wenn die Eigenkapitalquote im Immobilienbestand bis Jahresende nicht mindestens 45 Prozent beträgt (Verlust des steuerbegünstigten REIT-Status).

Deshalb werde sich die Prime Office REIT AG "nach besten Kräften darum bemühen", so steht es in der Transaktionsvereinbarung vom 7. August 2013 (Punkt 1.10.1), bis zum 30. September 2013 mit den Hausbanken eine Refinanzierung der bestehenden und zum Jahresende fälligen Kredite hinzukriegen und alle Banken zu einem schriftlichen Kündigungsverzicht im Falle der Verschmelzung oder des drohenden oder realen REIT-Verlustes zu bewegen.

Ein Verhandlungsmarathon steht bevor.

Bei der Landesbank Hessen-Thüringen werden am 31. Dezember 2013 insgesamt 136,2 Millionen Euro Kredite zum Nominalwert fällig. Das betrifft in Nürnberg das Sigmund Schuckert Haus (9 Millionen Euro), in Stuttgart das emporia (32 Millionen Euro) und in Düsseldorf das Xcite (68 Millionen Euro).

Am 30. Juni 2014 wird bei der Corealcredit Bank AG für das Objekt T-Systems in Darmstadt ein Kredit von 27,2 Millionen Euro zur Rückzahlung fällig.

Also müssen in Kürze 163,4 Millionen Euro refinanziert werden. Laut des Ex-Vorstandsvorsitzenden Claus Hermuth (57) aus Berg am Starnberger See, der am 28. Juni 2013 vom Aufsichtsrat gefeuert wurde, verfügte die Prime Office REIT-AG mit Stand Mai 2013 über eine Marktkapitalisierung für ihre 13 Immobilien von mageren 192 Millionen Euro, das entspricht einem Abschlag zum Nettoinventarwert von über 50 Prozent.

Die Verschmelzung fällt aus, wenn die Banken nicht stillhalten. Das betrifft nicht nur die Refinanzierungsverhandlungen für die eh fälligen Kredite, sondern auch die noch gar nicht fälligen Kredite. Kündigen könnte die Landesbank Hessen-Thüringen einen Kredit für die Oberpostdirektion in Frankfurt am Main.

Die Berlin Hannoversche Hypothekenbank AG könnte das Objekt Düsseldorf-Meerbusch kündigen. Die Landesbank AG könnte in Essen die Hochtief-Zentrale fällig stellen. Die Unicredit Bank AG hat die Macht über den Gruga-Park und den Heilbronn-Neckar-Turm in Essen, den Süddeutschen Verlag in München und zusammen mit der Deutschen Genossenschafts- und Hypothekenbank AG ein BMW-Objekt in München.

Die Verschmelzung könnte entweder nicht zustande kommen. Und wenn doch, dann führt sie zu einer noch viel größeren Finanzierungsrunde ohne den steuerbegünstigten REIT-Status (die REIT-Aktionäre verlören dann auch ihren Anspruch darauf, 90 Prozent der Gewinne als Dividende ausgezahlt zu bekommen), aber dafür wieder mit riskanten Swap-Geschäften zur angeblichen Zinssicherung.

Ein Anleger aus dem Streubesitz der Prime Office REIT AG meldet sich kurz vor der Hauptversammlung zu Wort und fordert den Aufsichtsrat auf, sich professionelle Hilfe von einem Investmentbanker zu holen und sich nicht auf die hochriskante Verschmelzung mit der Heuschrecke Oaktree einzulassen.

Der Aktionär ist selbst ein Hedgefonds und schreibt in einem Wutbrief:

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