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29.06.2009
Überteuerte Immobilien in Schmargendorf?

Kein Lärm zu hören: Silvia<br /> Julien (45) mit Hund Missy (10)<br /> in der Cunostraße in Berlin-<br />Schmargendorf©GoMoPa
Kein Lärm zu hören: Silvia
Julien (45) mit Hund Missy (10)
in der Cunostraße in Berlin-
Schmargendorf©GoMoPa
Über die Finanzkrise könnten die Besitzer der 145 Eigentumswohnungen im feinen Westberliner Bezirk Schmargendorf eigentlich nur lachen. Seit 30 Jahren stehen die Mieter Schlange, falls mal eine Wohnung in der Cunostraße frei wird. Keine Industrie, keine Lieferfahrzeuge, in fünf Minuten ist man zu Fuß im Grunewald oder in der anderen Richtung am Bummel-Boulevard Kurfürstendamm. "Das ist wie eine Oase mitten in der City", schwärmt Gastronomin Silvia Julien (45), die hier seit 16 Jahren lebt, beim Gießen ihrer Leipziger-Allerlei-Blumen auf dem Balkon. Nie würde Sie hier wegziehen, sagt die Bewohnerin dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.

Verkehrsberuhigt: die Cunostraße<br /> von vorn©GoMoPa
Verkehrsberuhigt: die Cunostraße
von vorn©GoMoPa
Doch seit Neuestem steht der gute Ruf des gutbürgerlichen Kiezes auf dem Spiel. Das ZDF-Magazin WISO behauptete am 11. Mai 2009 in einem Beitrag, dass die acht sanierten Häuser in der Cunostraße wertlose Schrottimmobilien seien. Und ausgerechnet die Deutsche Kreditbank (DKB), die beim Test der Stiftung Warentest den Spitzenplatz belegte und zur öffentlichen bayerischen Landesbank gehört, soll die Eigentumswohnungen gar zum doppelten Preis ihres Wertes finanziert haben. Käufer und Bauträger sind empört, einige Eigentümer sind so verunsichert, dass sie sich an GoMoPa wandten: Bitte gehen Sie der Sache auf den Grund.

GoMoPa bat den Hauptinvestor und Vermarkter der kleinen Siedlung, die im Großbezirk Wilmersdorf-Charlottenburg liegt, zum Ortstermin.

Wir, das sind Redakteur Siegfried Siewert und der im Immobiliengeschäft erfahrene Fachautor Rainer Holbe, nahmen uns ein Taxi, weil Taxifahrer die Kieze schließlich wie ihre Westentasche kennen. Zunächst zeigte sich unsere Taxi-Chauffeurin unerfreut über das Ziel: ?Da sind Geschwindigkeitspoller, da darf man nur Schritttempo fahren, und das mitten in der City!?, schimpft sie gleich los. Ist das eine gute Wohngegend, wollen wir wissen. ?Durch Wilmersdorf geht zwar die Stadtautobahn, aber die Cunostraße ist noch ein Stück weg davon. Eigentlich gibts da nüscht zu meckern.? Für Nichtberliner sei erklärt: Nüscht zu meckern bedeutet in Berlin das höchstmögliche Lob für eine Sache.

Cunostraße von hinten©GoMoPa
Cunostraße von hinten©GoMoPa
Wir setzen schließlich unsere Füße auf das Pflaster einer fast dörflich anmutenden Straße mit ausladenden Bäumen. Helle Fassaden strahlen dahinter hervor, kein Graffiti, wir sehen nicht mal einen Hundehaufen. Aber der Schein kann ja trügen.

Wir laufen um die Wohnungsblöcke aus den 60er Jahren herum zum Innenhof. Auf dem Weg dorthin bleiben wir öfter stehen, um die Lärmkulisse zu testen. So etwas gilt als erheblicher Wertmangel. Doch wir hören nichts, es sei denn, man bezeichnet Vogelgezwitscher als Lärm. Im parkähnlichen Innenhof sprechen wir eine Frau auf einem Balkon an: Hören Sie hier gar nicht den Lärm von der Stadtautobahn? Die Frau, die, wie wir später erfahren, Silvia Julien heißt, guckt uns zunächst ungläubig an, ehe sie antwortet: ?Hier doch nicht, und seit die Fenster ausgetauscht wurden, hören wir noch nicht mal mehr den Wind.? Gibt es denn an den Wohnungen gar nichts mehr zu tun? Silvia Julien: ?Na ja, nach der Heizung müsste mal einer sehen.? Wir bedanken uns für die Auskunft.

Dann treffen wir endlich Investor Andreas Blücher. Der 50jährige Berliner steht in Akten vertieft im Hof seines Projektes. Herr Blücher, sprechen wir ihn an, haben Sie für uns eine Wohnung? Blücher versteckt seinen Stolz nicht und erzählt grinsend. ?Nein, tut mir leid, ich habe keine freie Wohnung. Sie müssen sich in eine lange Warteliste eintragen, wollen Sie hier etwas kaufen.? Ohne Umschweife kommen wir zur Sache.

Investor Andreas Blücher (50) aus Berlin<br /> im Hof der Cunostraße 61 bis 63©GoMoPa
Investor Andreas Blücher (50) aus Berlin
im Hof der Cunostraße 61 bis 63©GoMoPa
GoMoPa: Hand aufs Herz, Herr Blücher, ist das hier eine Pinselsanierung, oder haben Ihre Handwerker richtig Dreck gemacht?

Blücher: ?Es wurden in den Jahren 2005 und 2006 alle Fenster gegen hochwerte Schallschutz- und Wärmeisolierungsfenster nach neuester Norm ausgetauscht. Das Dach samt Edelstahlschornsteinen, Fassadenwärmedämmung, Balkontrennwände, Laubengänge, Treppengeländer, Rollläden im Erdgeschoss, Klingelanlagen, Elektroanlagen im Keller, Wasserzuleitungen, Abwasseranlagen und Heizungstechnik samt Ölleitung, alles wurde erneuert. Alle Wohnungskäufer haben darüber einen Dienstleistungsvertrag bekommen, indem alle Arbeiten dokumentiert wurden.?

GoMoPa: Wie hoch ist der Anteil der Eigennutzer?

Blücher: Der ist sehr gering, 17 Prozent. Die meisten kaufen die vermieteten Wohnungen als langfristige Wertanlage.

GoMoPa: Und wie hoch liegen die Mieten?

Blücher: Bei rund fünf Euro pro Quadratmeter.

GoMoPa: Das ist weniger, als der Mietspiegel des Berliner Senats, der von allen sechs Mieter- und Vermieterverbänden offiziell anerkannt wurde, vorgibt. Die Durchschnittsmieten liegen demnach in der Cunostraße normalerweise zwischen 6,50 bis 8,50 Euro.

Blücher: ?Bei 5,10 Euro Miete pro Quadratmeter haben Sie in der Cunostraße viele langfristige Mieter und damit eine sehr hohe Vermietersicherheit. Wenn wir hier eine Wohnung zur Besichtigung annoncieren, stehen sofort 30 Menschen vor der Tür, die unbedingt einziehen wollen.?

Cunostraße 61 (Pfeil A) in Berlins City©google map
Cunostraße 61 (Pfeil A) in Berlins City©google map


GoMoPa: In der WISO-Sendung rechnete ein Kaulsdorfer Anwalt vor, dass eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Ihrer Siedlung nicht die 80.000 Euro wert sein soll, die ein Käufer im Jahre 2005 bezahlt hatte. Der Anwalt multiplizierte die 60 Quadratmeter Wohnfläche mit 5 Euro Monatsmiete, nahm diese dann mal 12 Monate und kam auf eine Jahresmiete von 3.600 Euro. Diese 3.600 Euro multiplizierte er mit einem Umrechnungsfaktor für den Verkaufspreis von 10,74 und kam am Ende auf einen Wohnungspreis von 38.664 Euro, also grob gesagt auf die Hälfte. Der Käufer würde die Wohnung also heute mit großem Verlust verkaufen. Nein, noch schlimmer, er käme gar nicht aus der Finanzierung heraus, weil der Verkaufspreis nicht die Ablösesumme decken würde, so der Vorwurf.

Blücher: Dieser Anwalt kann kein Immobilienanwalt sein. Denn sonst würde er nicht versuchen, Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Seine Rechenmethode, die Ertragswertmethode, wird beim Verkauf von Gewerbeimmobilien oder auch von ganzen Häusern, jedoch auf keinen Fall beim Verkauf von einzelnen Wohnungen angewandt. Da käme er bei allen Wohnungen in Deutschland auf einen anderen Preis. Aber wer verkauft schon Wohnungen zum Beispiel zum halben Preis und anders ausgedrückt zum Gewerbepreis? Natürlich niemand. Für den Preis von Einzelwohnungen sind einzig ausschlaggebend Zustand und Lage im Vergleich zum Markt.

GoMoPa: Wie sieht die reale Wertentwicklung der Wohnung aus unserem Beispiel aus?

Blücher: ?Der Käufer hatte im Jahr 2005 rein für die Wohnung 1.333,34 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Geht man davon aus, dass er für die 80.000 Euro teure Wohnung einen Kredit von 95.000 Euro aufgenommen hat, kostete ihn die Wohnung 1.583,34 Euro pro Quadratmeter. Da hat er Glück gehabt. Wir verkaufen in der Cunostraße schon seit längerem zum Preis von 1.750 Euro pro Quadratmeter, also eine Wohnung wie die Seinige zum Gesamtpreis von 105.000 Euro.?

GoMoPa: Bleibt die Wertigkeit der Wohnung erhalten?

Blücher: ?Und ob, der Marktpreis liegt schon jetzt beachtlich über dem Preis, zu dem wir verkauft haben. Der reale Preis für einen Quadratmeter Wohnung in der Cunostraße liegt zur Zeit bei 2.300 Euro. In unseren gegenwärtigen Finanzierungen bleiben wir jedoch unter dem Markt und kalkulieren mit 1.860 Euro, das ist ein Preisvorteil für unsere Käufer.?

Die Aussagen von Blücher decken sich mit den Wertangaben von einschlägigen Immobilienportalen im Internet. Laut Immobilienscout24 liegen die Quadratmeterpreise für die Cunostraße zwischen 2.000 bis 2.500 Euro. Der Internetmakler bestätigt den dortigen Eigentumswohnungen eine ausgezeichnete Kaufpreisentwicklung, die in der Zeit von 2006 bis 2007 zwischen plus 2,5 und 10 Prozent lag und auch zukünftig rasant wachsen sollte. Bleibt noch der Steueraspekt.

GoMoPa: Nun hat sich in der WISO-Sendung auch der Vorstand der Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger Jürgen Blache aus Berlin zu Wort gemeldet. Er verweist darauf, dass die Wohnungen frei finanzierbar und nicht denkmalgeschützt sind. Daher gebe Vater Staat kaum Steuergeschenke. Und die Wohnungsfinanzierungskosten könne man ja nur von der Einkommensteuer absetzen, wenn genügend Einkommen erzielt wird.

Blücher: ?Wir verkaufen unsere Finanzierungsmodelle mit unserer Hausbank DKB nicht als Steuersparmodelle, obwohl man tatsächlich Steuern in Eigentum umwandelt. Unsere vermieteten Wohnungen sind vor allem eines, eine sichere Altersvorsorge.

Interessant dürfte hierbei sein, dass im Gesamtkaufpreis von 1.860 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche alle Nebenkosten, die Modernisierung sowie auch ein auf den Namen des Kunden eröffnetes Investmentdepot (50 Euro pro Quadratmeter, also bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung 4.000 Euro) enthalten sind. Somit hat der Kunde ein Sicherheitspolster im Notfall oder eine verkürzte Tilgungsdauer, wenn kein Notfall während der gesamten Laufzeit eingetreten ist. Bei einer durchschnittlichen Verzinsung von 6 Prozent kommen so bereits nach 10 Jahren Summen von 6.000 bis 9.000 Euro pro Wohnung zusammen, die für eine Prolongation verwendet werden können.

Nach 25 Jahren hat man somit aus 4.000 Euro rund 17.000 Euro gemacht. Das ist im Alter nicht störend, eine bezahlte Immobilie mit einem sehr wahrscheinlich deutlich höheren Immobilienwert zu besitzen, eine regelmäßige Mieteinnahme (mehr als 5,10 Euro pro Quadratmeter wie im Augenblick) zu haben und noch über das Geld im Depot verfügen zu können. Im Vergleich zu einer immer noch beliebten Lebensversicherung lege ich hier mehr als nur einen Grundstein zu einer angemessenen Altersvorsorge.?

GoMoPa: Herr Blücher, danke für das Gespräch.

GoMoPa fragte bei WISO-Redaktionsleiter Michael Opoczynski an, warum sich die Redaktion die angeblichen Schrottimmobilien in Berlin-Schmargendorf nicht angesehen und den Investor zur Rede gestellt hat? Keine Antwort. Aber, dass der Beitrag aus der ZDF-Mediathek gelöscht wurde, spricht für sich. Die Deutsche Kreditbank teilte WISO schriftlich mit: Die Bank habe keine Anhaltspunkte für eine Überhöhung des Kaufpreises festgestellt.

Das GoMoPa-Fazit: Die Wohnungen in der Cunostraße in Schmargendorf sind, obwohl unter Marktwert verkauft, noch immer nicht das Schnäppchen. Überteuerte Schrottimmobilien sehen jedoch völlig anders aus. Von einem Fehlinvestment der Anleger konnten wir nichts entdecken. Im Gegenteil. Aufgrund der guten Lage und der extrem guten Verkehrsanbindung könnte sich der Preis zukünftig überdurchschnittlich entwickeln.

Lesen Sie im nächsten Teil: Das Madigmachen von Eigentumswohnungen hat System. GoMoPa deckt auf, wie es funktioniert und wer dabei Kasse macht.

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Es liegt 1 Kommentar zu dieser Pressemitteilung vor.

#7 - Kommentar von Ist Unwichtig am 10.03.2010 18:48
Versteigerungstermin: Mittwoch, 14.04.2010, 10:00
Versteigerungsort: Amtsgerichtsplatz 1, 14057 Berlin
Saal: 120


Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll der

466,64 / 10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Cunostraße 109, 14199 Berlin
eingetragen im Wohnungseigentumsgrundbuch von Berlin-Schmargendorf Blatt 6123

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung

versteigert werden.

Im übrigen wird auf den Inhalt des Grundbuches Bezug genommen.

Objektbeschreibung (keine Gewähr für die Richtigkeit):
Eigentumswohnung Nr. 2 in Cunostraße 109, 14199 Berlin, gelegen im Souterrain des Vorderhauses und bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Kammer, WC, Flur.
Baujahr: 1906
Wohnfläche: 48,35 m▓

Wegen der Einzelheiten wird auf das hier ausliegende Gutachten verwiesen.

Als Grundstücksbestand ist eingetragen:
Gemarkung Schmargendorf, Flur 1, Flurstück 1371/24
Gebäude- und Freifläche, Cunostraße 109
Größe: 540 m▓

Der Versteigerungsvermerk ist am 21.05.2008 im Grundbuch eingetragen worden.

Verkehrswert gemäß ?§?§ 74 a, 85 a ZVG: 32.000,00 EUR


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