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11.01.2010
Baufinanzierungen: Disagio-Falle nach fünf Jahren

Mit Super-Niedrigzinsen von zwei Prozent unter dem normalen Zins werben einige Finanzassekuranzen in Zeitungsanzeigen für unschlagbare Baufinanzierungen.

Wer unterschreibt, bekommt zwar ein Darlehen zu den niedrigen Zinsen und auch 100 Prozent der Summe ausgezahlt. Doch nach fünf Jahren kommt das böse Erwachen. Nach einer Niedrig-Festzinsphase wird ein nachgelagertes Disagio (Aufgeld) von zehn Prozent an die Bank fällig. Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro also 25.000 Euro auf einen Schlag.

Ist das Betrug? Nein, denn in den Verträgen steht ganz klar: "Die Zinsrate verbilligt sich auf Kosten der Rückzahlungssumme." Der Fachmann weiß hier sofort: Aha, auf die Kreditsumme kommt später ein Disagio obendrauf. Viele Laien verstehen dagegen nur Bahnhof und die Vermittler nutzen das laienhafte Wissen der Kunden schamlos aus.

Im Verkaufsgespräch werden andere Dinge angesprochen. Zum Beispiel, dass man den Kredit gar nicht tilgen muss. Das werde über eine Lebensversicherung erledigt, in die man nur 50 Prozent der Kredithöhe einzahlen müsse, um dann nach 20 oder 25 Jahren den Kredit ablösen zu können.

An die Bank zahle man nur die niedrige Zinsrate. Warum diese Rate weit unter Marktwert liege, wird nicht mit dem Disagio erklärt, sondern mit dieser Lebensversicherung. Was nicht unbedingt falsch ist: Denn die Beiträge zum Kapitalaufbau der Lebenspolice finden im ausgewiesenen Effektivzins des Darlehens keine Berücksichtigung. Der für den Kunden teure Haupttrick allerdings zur Zinssenkung, das oben drauf gesetzte Disagio, wird nicht erwähnt.

Ein Kredit-Opfer berichtet dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net:

Zitat:


Mir wurde dieser günstige Zins so erklärt, dass in Verbindung mit einer Lebensversicherung finanziert wird.

Das anschließend unterbreitete Finanzierungs-Angebot sah hervorragend aus. Der Berater prüfte die Finanzierungsmöglichkeiten sofort vor Ort und entschied dann, ob er einen Darlehensantrag ausfüllt und seine neuen Kunden, also uns, mit der aufwendigen Beschaffung aller nötigen Unterlagen beauftragt.

Der Lebensversicherungsantrag wurde dann auch noch schnell ausgefüllt, damit die Lebensversicherung schon einmal prüfen könne, ob man als Antragsteller überhaupt genommen würde. Eventuell wegen eines zu schlechten Gesundheitszustands könnte ein Antrag auch einmal abgelehnt werden. Die Lebensversicherung diente als Tilgungsersatz. Alles schien bis hierhin absolut seriös und üblich.


Hatte der Vermittler seine Opfer erst einmal am Haken, ließ er sie gehörig lange zappeln. Das Opfer zu GoMoPa:



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Es liegen 2 Kommentare zu dieser Pressemitteilung vor.

#3 - Kommentar von Alexander Solya am 13.01.2010 12:03
Interessant wäre es zu erfahren, welche Bank sich zu so einem unsinnigen Angebot hat hinreissen lassen. Mir als unabhängiger Finanzierungsmakler mit langjähriger Erfahrung fällt keine sinnvolle Anwendung für so ein Darlehen ein.
Zum Thema Lebensversicherung muss man noch erwähnen, daß nicht nur wegen der gesunkenen Überschüsse der Einsatz einer Police Unfug ist.
1. Bei jetzt abgeschlossenen Verträgen müssen die Gewinne (Auszahlungsbetrag abzügl. eingezahlte Beiträge) versteuert werden!
2. Die Tatsache, daß man während der ganzen Zeit das Darlehen nicht tilgt, weil man ja die LV-Beiträge zahlt, führt dazu, daß man stets für den vollen Darlehensbetrag Zinsen bezahlt. Bei laufender Tilgung wird innerhalb der Monatsrate ja der Anteil der Zinsen immer niedriger, je mehr man getilgt hat. Als Eigennutzer kann man die Zinsen steuerlich nicht absetzen, hat also hier nochmals hohe Kosten. Das ist übrigens das gleiche Problem, das Leute haben, denen eine Finanzierung in Kombination mit einem neu abzuschließenden Bausparvertrag angeboten wird. Hier hat man optisch zwar sehr günstige Zinsen, rechnet man jedoch die Mehrkosten für die in der Regel 10 Jahre dauernde Ansparzeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages aus, kommt man regelmäßig zu dem Ergebnis, daß ein normales Annuiätendarlehen günstiger wäre.
Alexander Solya
Sachverständiger für private Baufinanzierung
www.hypothekenteam.de

#4 - Kommentar von W. Soller am 16.01.2010 07:55
Sehr geehrte Damen und Herren,
ein Disagio ist ein Abgeld. Die Darlehenssumme wir nur zu einem verminderten %-Satz ausgezahlt, z. Bsp. 95 %. Die einbehaltenen 5 % werden dazu benutzt, die regulären Zinsen zum Teil als Einmalbetrag an die Bank zu bezahlen. Der Sinn dahinter liegt weniger in den niedrigen Zinsen als in der Steuergesetzgebung. Diese Finazierungsvariante ermöglicht es, bei einer Kapitalanlageimmobilie (und nur bei Dieser) die vorausbezahlten Zinsen als Vorbezugskosten steuerlich geltend zu machen. Dies kann bei einer hohen Steuerprogression durchaus Sinn machen. Ebenso wie eine Tilgungsaussetzung, wenn die Immobilie nach der Spekulationsfrist veräußert werden soll. Dass ein Sachverständiger für private Baufinanzierung diese Gestaltungsmöglichkeit nicht kennt, stimmt mich ein wenig nachdenklich... aber Qualifikation ist in dieser Branche sowieso Glückssache.

Dass mit dieser Finanzierungsform jedoch sehr häufig an Menschen irgendwelche Schrottimmobilien verkauft werden und diese Menschen schon gar nicht die erforderliche Steuerprogression haben, steht auf einem anderen Blatt. Hier liegt aus meiner Sicht ganz klar Falschberatung vor. Der Vermittler sollte hinsichtlich seiner Beraterhaftung in Anspruch genommen werden.

Mfg
W. Soller


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