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25.04.2012
SEB ImmoInvest: Wiedereröffnung oder Abwicklung am 6. Mai 2012

Ob der 23. Geburtstag am 2. Mai 2012 der letzte Geburtstag des seit zwei Jahren eingefrorenen offenen und 6,36 Milliarden Euro schweren Immobilienfonds SEB ImmoInvest aus Frankfurt sein wird, hängt vom Verkauf eines Bürokomplexes an Berlins teuerster Adresse, dem Potsdamer Platz, ab.

Die Verkaufsverhandlungen sind letztes Jahr ins Stocken geraten, als klar wurde, dass große Flächen in diesem und nächstem Jahr leer stehen und somit keine Mieteinnahmen haben.

Die teilweise vom Daimler-Konzern angemieteten Gebäude sind im Geschäftsbericht mit 1,65 Milliarden Euro bewertet. Das ist mehr als ein Fünftel des gesamten Portfolios des Fonds. Ein riesiger Brocken, der nicht so leicht zu verkaufen ist. Der Daimler-Konzern hat zwei Mietverträge nicht mehr verlängert. 32.000 Quadratmeter werden dort nach Unternehmensangaben in diesem Jahr frei, nächstes Jahr noch einmal 20.000 Quadratmeter. Damit muss das Fonds-Management für 5,2 Hektar Bürofläche neue Mieter finden.

Kann SEB ImmoInvest am 6. Mai 2012 wieder aufmachen oder muss er abgewickelt werden?

Dr. Ralf Stoll<br /> © Dr. Stoll & Kollegen
Dr. Ralf Stoll
© Dr. Stoll & Kollegen
Beides ist möglich. Anlegeranwalt Dr. Ralf Stoll aus Lahr in Baden-Württemberg, der viele SEB-Anleger berät und eine Interessengemeinschaft gegründet hat, sieht ein großes Manko im Leerstand.

Dr. Stoll führt dazu aus: "Kürzlich wurde eine Bewertung offener Immobilienfonds von der Ratingagentur Scope durchgeführt, wobei der SEB ImmoInvest im Vergleich zu anderen derzeit geschlossenen Immobilienfonds noch recht glimpflich davon kam, allerdings auch einige Problembereiche herausgearbeitet wurden: Im Vorjahresrating befand sich der SEB ImmoInvest noch auf der Stufe BBB (erhöht), während er nun leicht abgewertet und auf die Stufe BB+ (leicht erhöht) gerückt wurde. Negativ niedergeschlagen haben sich laut Scope die hohen Leerstände. Diese sollen laut Scope bei dem SEB ImmoInvest bezogen auf die Bruttosollmiete 11 Prozent betragen.

Zusätzlich negativ niedergeschlagen hat sich die Suche des SEB ImmoInvest nach einem neuen Hauptvertriebspartner, da das deutsche SEB-Privatkundengeschäft durch Santander übernommen wurde. Als risikoreich wurde auch die Immobilie Büroquartier Potsdamer Platz mit einem Wert von 1,65 Milliarden Euro eingestuft, da im Jahr 2012 die Daimler Financial Services aus den Räumen ausziehen wird, sodass auf einen Schlag 16,75 Millionen Euro Jahresmiete fehlen könnten, falls nicht ein gleichwertiger Mieter gefunden wird.

Allerdings sei zu befürchten, dass die Mieteinnahmen aus einem neuen Mietverhältnis deutlich geringer sein dürften, da die mit Daimler vereinbarten Mieten deutlich über dem heute zu erzielenden Marktpreisen sind. Laut Scope wird also von wesentlicher Bedeutung für die Zukunft des SEB ImmoInvest sein, wie er diese Probleme bewältigen wird. Doch hat der SEB ImmoInvest zusätzlich noch mit dem äußerst schwierigen Marktumfeld offener Immobilienfonds zu kämpfen, da bekannterweise bereits vier Fonds abgewickelt werden (DEGI Europa, TMW Immobilien Weltfonds, KanAm US-Grundinvest und Morgan Stanley P2 Value), sodass jede Wiedereröffnung eine gewisse Herausforderung darstellen dürfte."

SEB-Management zeigt sich kämpferisch

 Ausriss Fonds-Datenblatt
Ausriss Fonds-Datenblatt
Dennoch ist Fondsmanagerin Barbara Knoflach nicht mutlos. "Wir haben eine Chance zur Wiedereröffnung, und werden alles tun, diese Chance zu nutzen", versprach Knoflach Anfang Februar 2012 den Hunderttausenden Anlegern. Auch wenn ein Verkauf am Potsdamer Platz nicht sofort klappen sollte, obwohl es intensive Verhandlungen gebe, sei die Managerin mit ihrem Latein noch nicht am Ende. Man habe ja schließlich noch ein paar andere Rosinen im weltweiten Immobilienportfolio.

Das Fondsvermögen ist in 139 Objekten in 18 Ländern investiert und generiert Erträge aus über 1.700 Mietverträgen. Darunter sind Google im Hamburger ABC-Bogen, die Ergo Direktversicherungen in Nürnberg und sogar die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin im Frankfurter Mertonviertel.

Das Rezept von Fondsmanagerin Knoflach lautet:

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