40% Wertzuwachs = 2 Jahren - wann platzt Spaniens Immo-blase

A. Henneberg · ** Consulter ** Anmeldungsdatum: 28.08.2002 Beiträge: 4931 Wohnort: Osten

Warten auf den Absturz!?

Spaniens Wirtschaft ist zum großen Teil auf den überhitzten Immobilienmarkt gebaut

Ein Tag vor zwei Jahren - Wohnung verkauft - jetzt ärgerlich da - die Preise seitdem um etwa 40 Prozent gestiegen sind. Jetzt hoffen viele, daß die Immobilienblase, die Spaniens Wirtschaft zu mit den höchsten Wachstumsraten in Europa getrieben hat, endlich platzt.

Kroatienimmobilien · Newbie Anmeldungsdatum: 29.09.2003 Beiträge: 14

Das die Immobilienin Spanien, vor allem in den Touristenhochburgen recht teuer und überbewertet sind, ist ja nichts Neues. Richtig ist das der starke Preistrend nachoben nicht mehr zu verzeichnen ist und im Moment mehr eine Seitwärtsbewegung zu erkennen ist. Die Nachfrage nach Immobilien in Spanien ist nach wie vor ungebrochen wobei die Deutschen wegen der Preise und der wirtschaftlichen Situtation in Deutschland doch zurückhaltender geworden sind. Viele die vor Jahren günstig gekauft haben versuchen zur Zeit die Häuser zu verkaufen um eine hohe Gewinnmitnahme zu erzielen, die teilweise in Kroatien wieder investiert wird. Das wird immer mehr Objekte auf den 2. Hand Markt bringen und damit den spanischen Bauträgern doch einige Kundschaft entziehen. Aber an den großen Knall glaubt wirklich keiner da nun auch viele Kunden aus dem ehemaligen Ostblock auf den Markt drängen. Nur sehr stark steigende Zinsen könnten hier teilweise die Kauflust bremsen und einige wacklige Finanzierungen zu kippen bringen, bei der derzeitigen Konjunktur in Europa ist damit wohl aber erst einmal nicht zu rechnen. Im Moment ist eine Ausweichbewegung des Kaufverhaltens auf die Küsten zu erkennen die früher nicht ganz so sehr gefragt waren wie Costa Azahar und Costa del Luz weil dort die Preise noch nicht so hoch sind. Fazit: wer jetzt kauft sollte die Immobilie nur als Ferienhaus mit möglichen Mieteinnahmen ohne Erwartung auf Wertsteigerungen kaufen. Wer etwas mit Wertsteigerungspotential sucht sollte sich auf dem Kroatischen Immobilienmarkt umschauen.

Rupert · Newbie Anmeldungsdatum: 18.06.2005 Beiträge: 7

Die Sorge ist sicher begründet.

Ich wohne seit einiger Zeit in einem der "exklusiveren" Orte auf Mallorca, und hier wird gebaut als gäbe es kein Morgen mehr.

Tatsache ist jedoch, dass in manchen Gegenden auf Mallorca - insbesondere in neugebauten Urbanisationen - fast jede 2. Immobilie leer steht und/oder zum Kauf angeboten wird. Es gibt (mir bekannte) Objekte mit Meerblick etc., die seit 5-10 Jahren leer stehen, weil die (meist) mallorquinischen Besitzer einen fixen Betrag im Kopf haben und seit Jahren darauf warten das diesen Betrag jemand zahlt (unwahrscheinlich).

Mein Eindruck ist - und ich sage das als indirekter Beobachter, da ich mit der Immobilienbranche nichts zu tun habe - das auf diese und andere Weise die Preise künstlich am absolut oberen Limit gehalten werden.

Im krassen Gegensatz dazu steht die "balearische Bauqualität". Wer mal ein paar von mallorquinischen Baufirmen gebaute Häuser im Rohbau gesehen hat, der weiß was ich meine!

Jacques · Newbie Anmeldungsdatum: 09.10.2003 Beiträge: 1 Wohnort: Madrid

Dass "die Blase platzt" stimmt nicht genau. Eher sehen wir eine Anpassung. Als Immobilien Webmaster sah ich bis zum Jahre 2003 Kunden die eine Immobilie von uns erworben, und sofort danach uns baten, die Immobilie wieder zu vermarkten, mit einem 50% Zuschlag ! Mit der Meinung "wenn ich einen Dummkopf finde, den diesen Preis bezahlt, dann verkaufe ich und leiste ich mich etwas besseres".

Normalerweise lehnten wir diese Vorschläge ab, um unseren Ruf zu bewahren: wir wollen nur Marktangepasste Objekte ausstellen, und unser Interesse liegt nicht in diesen pathologischen Preiserhöhungen die wir erlebt haben, sondern an möglichst billige Objekte (wenn das Wort "billig" noch etwas meint).

Heute ist diese Situation glücklicherweise vorbei, aber der Abstieg geht langsam. Erstens im Mai des 2004 haben wir Preisermässigungen für Immobilien über 500'000 Euro gemerkt, dann 400'000 und im letzten Dezember fangen 200'000 - 300'000 Euro Immobilienbesitzer an, ihre Preise auch zu senken. Diejenigen also, die wirklich verkaufen wollen !

Die anderen warten noch, und ich glaube, dass sie lange warten werden, obwohl ich nicht daran glaube, dass die Preise sehr tief gehen werden. Vielleicht gibt es noch eine 10 bis 15% Marge, nichts mehr, ausgenommen von Schnäppchen die von Besitzern mit unvermeidbarer Eile angeboten werden, aber da muss man sehr aufmerksam sein, um sie zu entdecken.

Aber meiner Meinung (und Erfahrung) nach wird keine "Blase platzen", obwohl es tatsächlich eine Blase gibt. Nach dem kommenden Oktober sollten die Preise eher stabil bleiben. Und das wird schon eine gute Sache sein !

PS: Deutsch ist nicht meine Muttersprache; ich danke Ihnen für Ihre Nachsicht über mein Rechtschreiben...

Taeaen · User gebannt Anmeldungsdatum: 10.08.2003 Beiträge: 1940 Wohnort: Aachen

Rupert · Newbie Anmeldungsdatum: 18.06.2005 Beiträge: 7

@Jacques
@Taetan

Sehe ich ganz genau so. Alle Achtung!

¡Sería feliz, si podría hablar castellano como esto!

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Handelsblatt

Spanischem Immobilienmarkt droht Überhitzung

Preisanstieg setzt sich weiter fort - Notenbank warnt vor Überschuldung der privaten Haushalte. Auch in diesem Jahr werden die Immobilienpreise in Spanien weiter steigen. Die zweitgrößte spanische Bank BBVA rechnet mit einem Anstieg der Preise um bis zu zwölf Prozent.

Seit 1997 sind die Preise bereits um 150 Prozent gestiegen. Das führt dazu, dass die monatliche Hypothekenlast für viele Familien, die meist zudem zahlreiche Konsumkredite laufen haben, kaum noch zu tragen ist.

Schon jetzt haben 31 Prozent der Spanier Probleme, ihre Kredite zu bedienen. Das geht aus einer Studie der Versicherungsgesellschaft Cardif hervor. 23 Prozent haben sogar erhebliche Probleme. Das sei wesentlich mehr als der EU-Durchschnitt, der bei 18 Prozent liege. Zum ersten Mal wachsen nach Auskunft der spanischen Notenbank die Schulden der Spanier schneller als das Einkommen. Das Verhältnis der Schulden zum verfügbaren Jahresbruttoeinkommen beträgt inzwischen mehr als 100 Prozent. 1996 machten die Schulden noch ein Viertel weniger des jeweiligen Haushaltsbudget aus. An Sparen ist bei solchen Verhältnissen nicht mehr zu denken, was auch den spanischen Notenbankchef Jaime Caruana beunruhigt: "Da sind einfach keine Rücklagen."

Ein Grund mehr für Caruana, endlich Druck zu machen. Nachdem auch die internationalen Medien immer wieder auf die Spekulationsblase auf dem spanischen Wohnungsmarkt hingewiesen haben, spricht nun auch er seit einem halben Jahr von einer klaren Überbewertung. Vor ein paar Wochen bezifferte er diese noch auf rund 20 Prozent, jüngst nannte er sogar die Zahl 35 Prozent.

Die Verschuldung kann mittelfristig die derzeit noch gut funktionierende, aber zu sehr vom privaten Konsum abhängige spanische Konjunktur gefährden. "Steigen die Zinsen, dann gehen hier die Lichter aus", warnt Manuel Romera, Dozent an der Madrider Businessschule Instituto de Empresa.

Caruana rät deswegen den Banken, ihre starke Ausrichtung auf das Kreditgeschäft zu ändern: "Steigen die Zinsen, dann wird es hier Solvenzprobleme geben." Angst macht dem Notenbankchef auch die Abhängigkeit des spanischen Wachstums vom Bau- und Immobiliensektor, der inzwischen 15 Prozent des Bruttoinlandsproduktes ausmacht.

Vor allem rund um Madrid sind fast nur noch Baukräne zu sehen. Angeheizt wurde dies durch die Ambitionen des Bürgermeisters, aus der Hauptstadt bis zum Jahr 2012 eine Olympiastadt zu machen. Aber auch an den Küsten werden ungebremst Ferienwohnungen, Urlaubsressorts und Seniorenresidenzen gebaut. Und das, obwohl schon heute 1,5 Millionen Wohnungen in Spanien leer stehen und der Tourismus stagniert. "Hier wollen viele nur Geld machen. Aber sie werden sich wundern, wenn sie niemanden finden, der ihre Objekte zum Marktpreis abnehmen will", sagt Romera. Schon jetzt habe sich die Verkaufszeit für ein Objekt deutlich verlängert: "Früher brauchte man einen Monat, heute kann es ein Jahr dauern, will man nicht stark genug mit dem Preis heruntergehen."

Die sozialistische Regierung versucht seit ihrem Amtsantritt vor 15 Monaten, den Preisanstieg für Wohnungen und Häuser zu stoppen. Aber weder eine Stützung des Mietmarktes, noch eine verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbau hatten Erfolg. Selbst der von Bauministerin Maria Antonia Trujillo angeregte Anti-Spekulations-Pakt der 17 spanischen Provinzen konnte den Preisanstieg bisher nicht stoppen. Nach dieser Vereinbarung, sollen die Gemeinden dem Sozialbau deutlich mehr Baufläche als bisher gewähren. "Zu groß ist hier immer noch die Versuchung aller Beteiligten, mit Spekulationen um Grund und Boden Kasse zu machen", sagt der in Spanien lebende deutsche Rechtsanwalt Karl Lincke. Platzt die Blase, dann seien davon natürlich auch die vielen Tausend deutschen Ferienhausbesitzer betroffen, die in den vergangenen Jahren in Spanien investiert hätten. Auch Notenbankchef Caruana verliert langsam die Geduld und forderte jüngst die Regierung erneut auf, die Spekulation endlich einzudämmen.

provided by GENIOS...

tomdenia

Ich habe in den letzten 20 Jahren hier im spanischen Immobilienmarkt schon einiges auf und ab erlebt, wobei die letzten 5-6 Jahre, wohl auch durch die Euro-Umstellung, eine exteme Entwicklung genommen haben.
Dabei beziehe ich mich insbesondere auf den Bereich Sonnen-Immobilien deren Boom in dieser Zeit absolut ohne die sonst starke Beeinflussung des deutschen Käufermarktes, der praktisch nicht existent war, stattgefunden hat. Ein Beweis mehr für den traurigen und mutlosen Zustand Deutschlands.
Die in dem Artikel beschriebenen [color=red]Erwartungen weiterer Preissteigerungen von bis zu 12 % wage ich heftigst zu bezweifeln[/color].Sie widersprechen sich auch wenn mit Recht davon gesprochen wird ,dass die Kaufhisterie vorbei ist und wieder normale Formen annimmt und die Finanzierungsbelastung ,teilw. bis über 100% des Aufwands, durch Vermietung nicht abgedeckt werden kann.
Der nach wie vor niedrige Zins, insbesondere für Spanier die von früher Zinsen von weit über 10 % gewohnt waren, wird den Markt zwar weiterhin auf einem guten Niveau halten aber auch nur dann , wenn die Preise nicht weiter steigen.
Bei FerienImmobilien sollte auf jeden Fall der Rendite-Faktor mit äusserster Vorsicht betrachtet/kalkuliert werden (relativ schwierige Vermietungssituation) und die Eigennutzung im Vordergrund stehen.
Im Appartment-sektor kann man mit ziemlicher Sicherheit Preisreduzierungen erwarten, bei Ferienhäusern in guten Lagen erwarte ich gleichbleibende Tendenz mit leichten Steigerungen in Jahresfrist, dabei sind in den nächsten Monaten schon gewisse Schäppchen möglich.
Relativ günstig werden zZt. Reihenhäuser in kleineren Anlagen, die zum Teil günstiger zu haben sind als Wohnungen.
Ich stehe für Detailfragen gerne zur Verfügung.

Schmittie · Newbie Anmeldungsdatum: 03.12.2005 Beiträge: 3 Wohnort: Pamplona Spain

Die Frage die sich mir tagtäglich als wohnender und arbeitenter Mensch in Spanien auftut ist, wie kann man hier mit diesen typischen Gehältern und diesen Preisbelastungen ein Leben führen wie man es hier tut. Klar es gibt eine Menge Schwarzgeld dazu kommt das es auch eine Vielzahl von sonderbaren Geschäften gibt. Fakt jedoch ist, dass der durchschnittliche Spanier ein derart festes und unerschütterliches Vertrauen in Immobilien hat, was für mich als Deutscher nicht mehr nachzuvollziehen ist.

Fasst man die aktuellen Daten einmal logisch und nüchtern zusammen:
1. wie schon erwähnt jährliche Produktion an Immobilien mehr als Deutschland, Frankreich und Spanien zusammen.
2. Preissteigerungen von bis zu 20% jährlich.
3. Leerstandsquoten von bis zu 20%
4. Extreme Schuldensituation der privaten Haushalte
5. 18% Anteil des Immobiliensektor an der gesamt wirtschaftlichen Entwicklung
6. Inflationsraten von bis zu 3,5 %
7. Abwanderung von Spitzenunternehmen in den Osten
8. Situtation auf den Arbeitsmarkt ist weder in Hinsicht auf die Lohnentwicklung noch auf Arbeitsplatzsicherheit nennenswert verbessert.

ergibt sich für mich somit das Bild eines in der Basis nicht gefestigten Systems. Die Entwicklung auf den Immobilienmarkt mit Hinsicht auf die Preisentwicklung und der Möglichkeit schnell und unkompliziert viel Geld zu machen, lenkt von den eigentlichen Probleme die dieses Land hat ab. Sollte es ( was ich niemals hoffe) geschehen, dass es eine Entwicklung gibt, die vergleichbar mit der die es Deutschland in den letzten 5-6 Jahre gab, auch hier geben, wird sich dieses Land dort wieder finden wo es vielleicht vor 10 Jahren war.

Getreu nach dem Motto "Alles hat seinen Preis" und "Am Schluss muss einer die Zeche sowieso bezahlen ", bin ich fest davon überzeugt, dass zum Ende diesen Jahres eine langsame aber sich beschleunigende Abwärtsentwicklung der Preispolitik auf den Immobiliensektor geben wird.
Diese Entwicklung wird so denke ich, erst einmal weit unter dem Niveau der Preise vor 2000 gehen, um dann in Hinblick der Aspekte der Qualität, Lage etc. wieder annehmbare Niveaus erreichen werden wird. Da es sich aber um Produkte handelt die relativ lange Lebenszyklen haben, wird diese Entwicklung viel Zeit brauchen um dorthin zu gelangen wo ich denke dass sie hinführen wird. Auch muss man bedenken dass das unerschütterliche Vertrauen was man hier der Entwciklung entgegen bringt erst einmal "gebrochen" werden muss. Dies mag vielleicht sehr hart klingen, jedoch hat sich für mich in den letzten Jahren das Bild ergeben dass die meisten Menschen hier noch nicht so recht verstanden haben was Europa ausser Subventionen auch noch an negativen Aspekten bringen wird.

Schmittie · Newbie Anmeldungsdatum: 03.12.2005 Beiträge: 3 Wohnort: Pamplona Spain

Die Frage die sich mir tagtäglich als wohnender und arbeitenter Mensch in Spanien auftut ist, wie kann man hier mit diesen typischen Gehältern und diesen Preisbelastungen ein Leben führen wie man es hier tut. Klar es gibt eine Menge Schwarzgeld dazu kommt das es auch eine Vielzahl von sonderbaren Geschäften gibt. Fakt jedoch ist, dass der durchschnittliche Spanier ein derart festes und unerschütterliches Vertrauen in Immobilien hat, was für mich als Deutscher nicht mehr nachzuvollziehen ist.

Fasst man die aktuellen Daten einmal logisch und nüchtern zusammen:
1. wie schon erwähnt jährliche Produktion an Immobilien mehr als Deutschland, Frankreich und Spanien zusammen.
2. Preissteigerungen von bis zu 20% jährlich.
3. Leerstandsquoten von bis zu 20%
4. Extreme Schuldensituation der privaten Haushalte
5. 18% Anteil des Immobiliensektor an der gesamt wirtschaftlichen Entwicklung
6. Inflationsraten von bis zu 3,5 %
7. Abwanderung von Spitzenunternehmen in den Osten
8. Situtation auf den Arbeitsmarkt ist weder in Hinsicht auf die Lohnentwicklung noch auf Arbeitsplatzsicherheit nennenswert verbessert.

ergibt sich für mich somit das Bild eines in der Basis nicht gefestigten Systems. Die Entwicklung auf den Immobilienmarkt mit Hinsicht auf die Preisentwicklung und der Möglichkeit schnell und unkompliziert viel Geld zu machen, lenkt von den eigentlichen Probleme die dieses Land hat ab. Sollte es ( was ich niemals hoffe) geschehen, dass es eine Entwicklung gibt, die vergleichbar mit der die es Deutschland in den letzten 5-6 Jahre gab, auch hier geben, wird sich dieses Land dort wieder finden wo es vielleicht vor 10 Jahren war.

Getreu nach dem Motto "Alles hat seinen Preis" und "Am Schluss muss einer die Zeche sowieso bezahlen ", bin ich fest davon überzeugt, dass zum Ende diesen Jahres eine langsame aber sich beschleunigende Abwärtsentwicklung der Preispolitik auf den Immobiliensektor geben wird.
Diese Entwicklung wird so denke ich, erst einmal weit unter dem Niveau der Preise vor 2000 gehen, um dann in Hinblick der Aspekte der Qualität, Lage etc. wieder annehmbare Niveaus erreichen werden wird. Da es sich aber um Produkte handelt die relativ lange Lebenszyklen haben, wird diese Entwicklung viel Zeit brauchen um dorthin zu gelangen wo ich denke dass sie hinführen wird. Auch muss man bedenken dass das unerschütterliche Vertrauen was man hier der Entwciklung entgegen bringt erst einmal "gebrochen" werden muss. Dies mag vielleicht sehr hart klingen, jedoch hat sich für mich in den letzten Jahren das Bild ergeben dass die meisten Menschen hier noch nicht so recht verstanden haben was Europa ausser Subventionen auch noch an negativen Aspekten bringen wird.

Rupert · Newbie Anmeldungsdatum: 18.06.2005 Beiträge: 7

Ich bin in absolut allen Punkten Ihrer Meinung.

In unserem Ort auf Mallorca sieht es zur Zeit so aus, als ob viele Objekte nur begonnen werden um die niedrigen Zinsen noch "mitzunehmen". D.h. es wird auch in weniger attraktiven Gebieten mit dem Bau begonnen, da man das betreffende Grundstück vermutlich noch auswerten will bevor es an Wert verliert.

Anders kann ich mir nicht erklären, dass in einem in allen Bereichen vollständig gesättigten Markt (vom 1-Zimmer-Loch bis zur 800qm Villa gibt es hier alles) immer noch weitere Projekte begonnen werden.

gqwerty · Newbie Anmeldungsdatum: 08.03.2006 Beiträge: 1

Mal sehen ob das gut geht.

Auf der einen Seite gibt es schon eine grosse Nachfrage, auch wegen den Spaniern selber, allerdings wird auch immer mehr gebaut.

Die 700.000 Wohnungen vom Jahr 2004 wurden gemäss den Statistiken von 2005 sogar übertroffen.

quelle: http://rechtsanwalt.hesslerdelcuerpo.com/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=4&mode=thread&order=0&thold=0