Investoren stürmen auf Japans Immobilienmarkt

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Handelsblatt Nr. 063 vom 01.04.05 Seite 38

Investoren stürmen auf Japans Immobilienmarkt

Gebäudepreise in Tokio steigen erstmals seit 1990 an. Erstmals, seit die Immobilienblase vor 15 Jahren platzte, sind die Preis für Gewerbeimmobilien in den fünf größten Bezirken Tokios im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Steigende Mieten und günstige Finanzierungskosten dürften den Anlegern in Tokio bessere Renditen bescheren als in Städten wie London und New York.

HANDELSBLATT, 1.4.2005 Bloomberg TOKIO. Die Investmentbanken Morgan Stanley und Goldman Sachs Group Inc. gehören zu den global tätigen Unternehmen, die hohe Summen in japanische Immobilien investieren.Morgan Stanley Real Estate hat in den vergangenen sechs Wochen 2,5 Mrd. Dollar in Japan investiert. Goldman Sachs hat im März eine Kreditsparte von Japans viertgrößter Bank UFJ Holdings Inc. erworben und ihr Portfolio damit um Immobilienkredite im Volumen von 45 Mrd. Dollar erweitert. Seit 1997 hat Goldman über 5,5 Mrd. Dollar am japanischen Immobilienmarkt investiert.

"Ausländische Investoren haben mehr Immobilienanlagen in Japan gekauft, weil die Finanzierungskosten so niedrig sind", sagt Eric Perraudin, Leiter des Beratungsunternehmens Japan Management Consulting Partners in Tokio. "Käufer wie Morgan Stanley und Goldman Sachs nutzen ihre Beziehungen zu japanischen Banken, um Kapitalanlagen mit gutem Cash-Flow und geringen Risiken zu erwerben." Japans Banken haben seit 1993 Verluste von mehr als 853 Mrd. Dollar aus notleidenden Krediten angehäuft, zeigen Daten der japanischen Finanzaufsicht. Viele Kredite waren mit Immobilien besichert, so dass jetzt, bei steigenden Preisen, zahlreiche Vermögenswerte auf den Markt kommen.

Wohnbaugrundstücke in den Tokioter Bezirken Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya verteuerten sich 2004 um 1,4 Prozent, teilte das Ministerium für Land, Infrastruktur und Transportwesen letzte Woche mit. Gewerbliche Immobiliengrundstücke in denselben Bezirken gewannen im Schnitt 0,5 Prozent an Wert. Nach dem Platzen der Immobilienblase in Japan war der Wert von Immobilien um 75 Prozent eingebrochen.

In Tokio steigen auch die Mieten, so dass ein erstklassiges Bürogebäude in der Stadt eine um ein bis zwei Prozentpunkte höhere Rendite abwirft als eine vergleichbare Immobilien in New York, erläuterte John Coppedge, Executive Vice President für das internationale Geschäft bei dem Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield, letzte Woche. 01. April 2005

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Schinderhanne · Specialist Anmeldungsdatum: 05.04.2005 Beiträge: 128

Japan-Investoren entdecken die Provinz

Der japanische Immobilienmarkt gewinnt wieder das Vertrauen der Investoren. Nach der Hauptstadt Tokio hat der Aufschwung nun auch regionale Zentren erfasst. "Wir sehen die Wende in den Preisen für Gewerbeflächen in allen sechs großen Städten", sagt Leonard Meyer zu Brickwedde, Chef der Hypo Real Estate Capital Japan Cooperation, die seit vergangenem Jahr auf dem japanischen Markt als Kreditgeber aktiv ist. In der Hauptstadt Tokio, Yokohama, Nagoya, Kyoto, Osaka und Kobe seien die Preise binnen eines Halbjahres um 0,2 Prozent gestiegen, berichtete das Japan Real Estate Institut im Mai. Der erste Preisanstieg seit über zehn Jahren.

Damit neigt sich eine lange Jahre währende Immobilienkrise in Japan endgültig dem Ende zu. In deren Verlauf mussten japanische Banken horrende Abschreibungen auf Kredite vornehmen, weil der Wert der als Sicherheiten dienenden Immobilien verfiel.

"Nach Tokio hat sich Nagoya er-holt, dann Fukuoka", stellt Mana-ging Director Takumi Watanabe vom Japan Real Estate Instituts fest. In Tokio ziehen die Preise nun erstmals nicht nur in den zentralsten Stadtteilen, sondern in der ganzen Stadt an. In großen neuen Bürokomplexen existiert quasi kein Leerstand. "Die japanischen Unternehmen investieren wieder in Büros", beobachtet Meyer zu Brickwedde. Auf dem Tokioter Wohnungsmarkt sieht es ähnlich aus. Von November 2004 bis Mai 2005 stiegen die Preise um 1,5 Prozent. Das erste Plus seit 14 Jahren.

Die Preiswende wurde ausgelöst durch ausländisches Kapital, das nach Anlagemöglichkeiten sucht. Es wird angezogen, seit vor fünf Jahren die Möglichkeit geschaffen wurde, Immobilienvermögen zu verbriefen. Eine Variante davon sind börsennotierte japanische Immobilientrusts, so genannte J-Reits. Erstmals sei der japanische Immobilienmarkt so transparent, dass er für ausländische Investoren interessant werde, stellt Meyer zu Brickwedde fest. Der Wettbewerb risikofreudiger so genannter Opportunity Funds wie Lone Star, Pensionsfonds, offener Immobilienfonds aus Deutschland und eben der J-Reits um erstklassige Gebäude hat dazu geführt, dass die Mietrenditen gesunken sind - in Tokio beispielsweise auf 4,8 Prozent. So lange die Mieten nicht steigen, drücken Preiserhöhungen auf die Mietrenditen. Gesucht sind vor allem erstklassige Objekte.

Der Wettbewerb um solche Gebäude wird nicht abebben. Zumal hinter den mittlerweile 17 J-Reits an der Börse weitere Schlange. Und Minoru Yonekura, Managing Director der Immobiliengruppe von Lehman Brothers, schätzt, dass zumindest noch für "ein oder zwei Jahre" eine enorme Menge an Kapital in den Markt strömen wird.

Die Suche nach höheren Renditen treibe die Investoren nun auch in die Regionalzentren, meint Watanabe. In dieser Woche ging mit dem Fukuoka-Reit der erste Regional-Reit an die Tokioter Börse. Er investiert in Gebäude auf der südlichen Insel Kyushu. Fukuoka liegt nahe an Korea und China. "Ich sehe Fukuoka sehr positiv als Tor Japans zu Asien", sagte Meyer zu Brickwedde. Ähnlich gut entwickelt sich Nagoya, das zum Umschlagplatz für Automobile in Asien wird. Zudem hebt der neue internationale Flughafen das Interesse. Der Immobilienmarkt Osaka hinkt zurzeit noch hinterher.

Doch das Ausweichen in die Provinzmetropolen hat seine Grenzen. Es mangelt dort an erstklassigen Investitionsobjekten. Die Liquidität der Immobilienmärkte in den Regionalzentren sei noch begrenzter als in Tokio, bestätigt Lehman-Manager Yonekura.

Das könnte sich ändern. HVB-Experte Meyer zu Brickwedde erwartet ein breiteres Angebot. Zwischen 550 Mrd. und 640 Mrd. Dollar an nicht für den Betrieb notwendigem Immobilienvermögen liege noch bei den japanischen Unternehmen. "Das sollte innerhalb der nächsten drei Jahre auf den Markt kommen", erwartet er.

Damit erschließen sich auch neue Investitionsmöglichkeiten für die J-Reits. Doch warnen erste Beobachter vor einer Spekulationsblase. Sie sehen die rasant gestiegenen Reit-Kurse als nicht gerechtfertigt an. Denn den steigenden Immobilienpreisen stehen keine gleichwertigen Mieterhöhungen gegenüber, so dass die Mietrenditen fallen. Ein Beispiel liefert Tokio: Nur in fünf von 23 zentralen Stadtteilen Tokios sind die Büromieten jüngst gestiegen. In allen anderen sind sie rückläufig - wie im übrigen Land. Immobilienspezialist Watanabe sieht so schnell kein Ende dieses Trends.

Wenn die Zinsen - wie von manchen Experten erwartet - im nächsten Jahr langsam anziehen, würde dies auf die Erträge der Reits durchschlagen. Die Kursentwicklung der seit mehr als 40 Jahren gehandelten US-Reits lehrt, dass Reits-Kurse empfindlich auf Zinserhöhungen reagieren. Doch Meyer zu Brickwedde glaubt nicht an steigende Zinsen. Höhere Zinsen würden sich in höheren Mieten spiegeln, meint er.

Quelle: Handelsblatt

Schinderhanne · Specialist Anmeldungsdatum: 05.04.2005 Beiträge: 128

Habe ich doch noch etwas zu diesem Thema gefunden. Japan sollte man sich einmal genauer ansehen.

Japan - Große Städte profitieren von der Alterung

Ab dem kommenden Jahr wird die japanische Bevölkerung von derzeit mehr als 126 Millionen Menschen aller Voraussicht nach schrumpfen. Und angesichts der niedrigen Geburtenrate ist keine Trendwende in Sicht.

"Die Wahrscheinlichkeit, dass die Alterung der Gesellschaft den Immobilienmarkt in Japan belastet, ist leider hoch", meint Takumi Watanabe, Direktor beim privaten Japan Real Estate Institute. Dabei dürften die großen Städte - und dort vor allem zentrale Lagen - noch gut wegkommen. Denn die Japaner zieht es in die Innenstädte. Ländliche Gegenden gehören zu den absehbaren Verlierern - sieht man einmal vom Einzugsgebiet der Hauptstadt Tokio ab.

Experte Watanabe beklagt, die Immobilienentwickler stellten sich noch nicht genügend auf die neuen Wohnbedürfnisse der älteren Generation ein. "Für einzelne Objekte kann der demographische Wandel auch durchaus positiv sein", meint er. Unter anderem steigt bei den älteren Menschen das Bedürfnis, zentral zu wohnen. "Vor allem im Kern von Großstädten sammelt sich die Bevölkerung", stellt das Forschungsinstitut der Mitsui-Sumitomo Bank als Trend fest. Neue Objekte, die alte Bürogebäude ersetzen, verfügen daher oft über Apartments. In Tokio hat die Innenstadtbevölkerung der Mitsui-Studie zufolge seit 1996 zugelegt, in Nagoya seit 1997, in Osaka schließlich seit 2000.

Einige Dörfer und Städte im Einzugsbereich Tokios setzen darauf, dass viele der landesweit sieben Millionen Babyboomer sich als Rentner in ihrem Sprengel niederlassen. Diese Kommunen werben bereits mit preiswerten Grundstücken.

Unternehmen reagieren auf die Umwälzungen, indem sie firmeneigene Angestelltenwohnheime in kostenpflichtige Altenheime umwandelten.Derzeit ist rund jeder fünfte Japaner 65 Jahre oder älter, 2050 ist mehr als ein Drittel im Rentenalter.

Quelle: Handelsblatt

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Handelsblatt

Japan wirbt um deutsche Investitionen

Japan wirbt angesichts der wachsenden wirtschaftlichen Konkurrenz verstärkt um Direktinvestitionen - und bietet sich gleichzeitig als Erfolgsmodell auch für Deutschland an.

"Wir brauchen ausländisches Kapital und Intelligenz, um uns behaupten zu können", sagte Osamu Wantanabe, Präsident der japanischen Außenhandelsorganisation (Jetro), am Montag in Berlin. Japan stehe vor der Herausforderung, wegen seiner alternden Bevölkerung die Produktivität massiv steigern sowie auf eine verstärkte Arbeitsteilung in Ostasien setzen zu müssen.

Deshalb gebe es auch keine direkte Konkurrenzsituation zwischen Japan und China, sagte Watanabe. "Es gibt auf absehbare Zeit eine klare Rollenverteilung zwischen beiden Ländern." China müsse vor allem in arbeitsintensive Jobs investieren, um die 300 Millionen Landarbeiter aufzufangen, die in den kommenden Jahren in die chinesischen Städte strömten. Japan könne und müsse sich dagegen behaupten, indem es vor allem in Qualität und Spitzentechnologie investiere.

Insbesondere in den Bereichen Bio- und Nanotechnologie, IT sowie Umweltschutz suchten japanische Firmen deshalb starke ausländische Partner. "Die deutsche Spitzentechnologie ist dabei immer noch beeindruckend." Japanische Firmen könnten helfen, Grundlagenforschung zu systematisieren. Seit langem gilt es als eine Schwachstelle in Deutschland, selbst erstklassige Forschungsergebnisse anwendungsbezogen umzusetzen.

Watanabe betonte, dass die Probleme beider Länder vergleichbar seien. Beide seien für lange Zeit "in ihrem Erfolg gefangen" gewesen. Japan habe deshalb eine lange Phase der Stagnation durchlebt, die nun aber beendet sei. "Wichtig ist dabei die Erkenntnis, dass die Wirtschaft kein Nullsummenspiel ist, sondern von einer Kooperation beide Seiten gewinnen." So sei in Japan mittlerweile die Diskussion beendet, ob der rasch wachsende Handel mit China dem Land schade. Letztlich profitierten beide Länder.

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Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Handelsblatt Nr. 149 vom 04.08.05 Seite 26

Immobilien-Trusts in Japan gelten als attraktiv

Erholung der Grundstückspreise sorgt für Zuversicht. Experten erwarten deutliche Kurssteigerungen der der japanischen Immobilien-Investmenttrusts (Reits).

HANDELSBLATT, 4.8.2005 Bloomberg TOKIO. Sie verweisen auf die vergleichsweise interessanten Dividenden. "Die Reits werden ziemlich gut abschneiden, wenn die Anleiherenditen niedrig bleiben", sagt Chris Reilly, Vermögensverwalter bei Henderson Global Investors in Singapur. "Die Hauptantriebskraft bei den Reits ist das Renditebedürfnis der institutionellen Investoren."

Der Reit-Index der Börse Tokio ist in diesem Jahr um 8,4 Prozent gestiegen. Im Juli verzeichnete das Branchenbarometer ein Minus von 0,3 Prozent, das erste seit fünf Monaten. Zahlreiche Börsengänge der so genannten Reits hatten für eine Unterbrechung der Rally gesorgt. In den Börsenhandel eingeführt wurden unter anderem Prospect Residential Investment, Japan Single-Residence Reit, Kenedix Realty Investment und Joint Reit Investment. Damit stieg die Zahl der japanischen Reits auf 22. Die in Tokio gelisteten Immobilien-Investmenttrusts, Eigentümer von Objekten wie Bürogebäuden und Einkaufszentren, werden mit 2,31 Bill. Yen (17 Mrd. Euro) bewertet. Zum Vergleich: Der US-Markt kommt auf 326 Mrd. Dollar und ist damit der weltweit größte.

Seitdem der erste japanische Reit, der Nippon Building Fund, im September 2001 in den Handel der Börse Tokio eingeführt wurde, hat sich der Wert der Immobilien-Investmenttrusts nahezu verneunfacht. Japanische Finanzinstitute sind heute die größten Anteilseigner, auf sie entfielen im März 58 Prozent der Reit-Investoren, zeigen Schätzungen von Toshihiko Okino, leitender Analyst bei UBS Securities. Privatanleger waren mit 20 Prozent vertreten. "Ich glaube, dass weiter Kapital in Reits fließen wird, vor allem von Seiten der Regionalbanken", sagt Hirokazu Nihei, Analyst bei JP Morgan Securities. "Damit wird voraussichtlich auch der Marktwert steigen."

Die Erholung der Grundstückspreise dürfte das Vertrauen der Investoren stärken. In den sechs Monaten bis zum 31. März ist ein entsprechender Index für Tokio, Yokohama, Nagoya, Kioto, Osaka und Kobe erstmals seit September 1990 gestiegen, berichtet das Japan Real Estate Institute. In der japanischen Hauptstadt waren die Preise 13 Jahre lang gefallen, erst letztes Jahr ging es dort wieder aufwärts, zeigt ein Bericht der japanischen Steuerbehörde.

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