GoMoPa® - der Finanznachrichtendienst (www.gomopa.net) - Pressemeldung vom 17.06.2014

Nordcapital Immobilienfonds London 1: Mehr Entnahmen als Gewinne


Convent Der einzige englische Immobilienfonds des Hamburger Emissionshauses Nordkapital GmbH (Hohe Bleichen 12) besitzt wahrlich eine prachtvolle Immobilie und einen ebenso soliden Mieter.

Der im Jahr 2005 emittierte Nordcapital Immobilienfonds London 1 GmbH & Co. KG kaufte am 5. April 2005 das 1971 erbaute und 2002 renovierte Bürohaus 100 Leadenhall Street (London EC3A 3 BP) mit einer Mietfläche von 11.755 Quadratmetern und 15 PKW-Stellplätzen für rund 125 Millionen Euro Anschaffungskosten. Die Gesamtinvestition betrug rund 145 Millionen Euro.

Generalmieter ist bis Januar 2018 der weltweit führende Industrieversicherer ACE Global Markets. Der Mietzins beträgt rund 7,83 Millionen Euro im Jahr.

Anleger zeichneten an dem Nordcapital Immobilienfonds London 1 eine Kommandithaftungseinlage von rund 72,277 Millionen Euro.

Das ist das Kapital, mit dem die Kommanditisten im Falle einer Insolvenz gerade stehen müssen.

Die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG DE HYP aus der Rosenstraße 2 in Hamburg mit einem Immobilienzentrum am Pariser Platz 3 in Berlin Mitte (am Brandenburger Tor), eine 100prozentige Tochter der DZ BANK AG Deutschen Zentral-Genossenschaftsbank Frankfurt am Main (Am Platz der Republik), gab einen Pfand-Kredit von rund 92 Millionen Euro, der augenblicklich mit 5 Prozent pro Jahr verzinst wird und erst ab 2012 jährlich mit 0,75 Prozent getilgt werden musste. Die Kreditlaufzeit endet am 31. Dezember 2017.

Bankschulden müssten im Insolvenzfall des Fonds bis zur gezeichneten Haftungssumme (rund 72,277 Millionen Euro) von den Kommanditisten zurückgezahlt werden.

Das könnte für die Anleger des Nordcapital Immobilienfonds London 1 zum Problem werden, wenn der Kredit am 31. Dezember 2017 abgelöst werden muss und der Generalmieter den im Januar 2018 auslaufenden Kreditvertrag nicht oder zu wesentlich schlechteren Bedinungen verlängert.

Die Sorge darüber nährt sich aus der Ausschüttungs-Praxis des Fonds. Oft wurde das Dreifache des tatsächlichen Gewinns an die Anleger ausgeschüttet. Es waren also nur Entnahmen aus dem eigenen Kommanditkaptitals, was dieses in erschreckender Weise sinken ließ.

Von der gezeichneten Summe, mit der die Kommanditisten in der Haftung sind, ist der Fonds heute weit entfernt. Das Eigenkapital ist Ende 2012 auf rund 42 Millionen Euro zusammengeschrumpft, während die Kreditschuld Ende 2012 bei rund 91,36 Millionen Euro steht.

Im Jahr 2008 gab es nur einen Fonds-Jahresüberschuss von rund 834.000 Euro, entnommen wurden aber 3,255 Millionen Euro, das Kommanditkapital war Ende 2011 bereits auf 51,5 Millionen Euro geschrumpft.

Im Jahr 2009 gab es nur einen Fonds-Jahresgewinn von rund 598.000 Euro, dennoch wurden rund 3,4 Millionen Euro entnommen und ausgeschüttet, das Kommanditkapital schrumpfte Ende 2009 auf rund 48,7 Millionen Euro.

Im Jahr 2010 lag der Jahresüberschuss bei rund 877.000 Euro, entnommen wurden aber 3,575 Millionen Euro, das Kommanditkapital sank Ende 2010 auf rund 46 Millionen Euro.

Im Jahr 2011 wurde ein Jahresüberschuss von rund 931.000 Euro erwirtschaftet, entnommen wurden rund 3 Millionen Euro, das Kommanditkapital sank Ende 2011 auf rund 44 Millionen Euro.

Im Jahr 2012 gab es einen Jahresüberschuss von rund 937.000 Euro, entnommen wurden wieder 3 Millionen Euro, das Kommanditkapital lag Ende 2012 bei rund 42 Millionen Euro.

Dem steht trotz des 91 Millionen Euro Kredits noch der Sachanlagenwert von 130 Millionen Euro gegenüber, der jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben wird und der zum 31. Dezember 2005 noch mit 145 Millionen Euro in den Büchern geführt wurde.

Gewinnunabhängige Entnahmen (Ausschüttungen) sind ein großes Risiko. Im schlimmsten Fall geht die Rechnung der Fondskalkulation nur auf, wenn die Immobilie auch zu dem in den Büchern ausgewiesenen Sachwert auch tatsächlich verkauft werden kann. Wenn aber niemand den Kredit ablöst und die Bank eine Zwangsversteigerung einleitet und die Immobilie für einen Appel und ein Ei versteigert wird, müssen die Anleger die erhaltenen Entnahmen zurückzahlen und haben im Gegensatz zum Fondsverwaltung keine Gewinne während der Fondslaufzeit erhalten.

Der Finanznachrichtendienst GoMoPa.net fragte den Fondsverwaltungsgeschäftsführer Kaufmann Florian Wagner (46) aus Hamburg, der noch 36 weitere Geschäftsführerposten inne hat (seit 2013 auch bei der Nordcapital Alternative Assets GmbH & Cie. KG in Hamburg, Hohe Bleichen 12):

GoMoPa.net: Was sind die Gründe und Umstände dafür, dass die Kapitalanteile der Kommanditisten von 2009 bis 2011 um mehr als 5 Millionen Euro gesunken sind?

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