GoMoPa® - der Finanznachrichtendienst (www.gomopa.net) - Pressemeldung vom 25.10.2010

GMAC-RFC: Aus für Schrottimmobilien-Schlaraffenland


Convent Böses Erwachen für die rund 20.000 Käufer von Eigentumswohnungen und Eigenheimen, die ihre Immobilie in den Jahren 2004 bis 2008 mit einem Kredit der amerikanischen Bank GMAC-RFC aus Wiesbaden finanziert haben.

Die ersten Darlehensnehmer wurden dieser Tage in einem Rundschreiben aufgefordert, als "einmalige Chance" ihre Kredite vor Auslaufen der zehnjährigen Zinsfestbindung und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung von ihrer Hausbank umschulden zu lassen. Betroffen sind zum Beispiel Kunden der Heritus Gruppe Mannheim, A&P Vertriebs- und Projektentwicklungsgesellschaft Hamburg, Areal-Invest Leipzig, der SIP Immobilien Gruppe aus Altena und der Wohnen im Park Immobiliengesellschaft mbH in Berlin Spandau (Foto).

Was auf den ersten Blick wie ein Segen erscheint, die Zinsen liegen tatsächlich etwas niedriger, entpuppt sich in der Praxis als Katastrophe. Die Wohnungsbesitzer bekommen nun zum ersten Mal schwarz auf weiß, was ihre gekauften Wohnungen und Häuser tatsächlich wert sein sollen. Die Wahrheit ist ein Schock. Die Immobilien sind wahrscheinlich nur die Hälfte dessen wert, was die Käufer einst zahlten. Und zwar als Vollfinanzierung. Sie können die Kredite über andere Kreditinstitute nicht, wie angeboten, ablösen, weil ihre Wohnungen als Sicherheiten bei weitem nicht ausreichen.

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Chef Jürgen<br />
Blache©ZDF
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Jürgen Blache, Vorstandsvorsitzender der Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger e.V. (SgK) aus Berlin Schöneberg, sagte dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net: "Wir kennen weit über 600 betroffene Fälle. Eine Vielzahl hat entsprechende Schreiben der GMAC-RFC erhalten, vor Ablauf der Zinsbindungsfrist und bei Verzicht der Vorfälligkeitsentschädigung problemlos umzufinanzieren. Bei ersten Verhandlungen mit den Banken war die Enttäuschung groß, da der Wert der Immobilie lediglich mit der Hälfte eingeschätzt wurde."

Diese Wahrheit wäre eigentlich erst zehn Jahre nach dem Kauf der Schrottimmobilie, so nennt man überteuert gekaufte Wohnungen, die keinen Cent Gewinn erwirtschaften können, ans Licht gekommen. Also, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft. Das wäre im Jahre 2014 für die ersten Käufer der Fall. Warum macht die GMAC-RFC ihren deutschen Kunden dieses Aussteiger-Angebot aus dem Hypothekendarlehen vier Jahre früher - und verzichtet so auf zig Millionen Euro Vorfälligkeitsentschädigungen, wie die SgK errechnete?

Das soll zwei Gründe haben: Zum einen soll die GMAC-RFC die Werthaltigkeit der Objekte seinerzeit nicht geprüft haben, weil sie die Hypotheken nach dem Netto-Einkommen der Käufer finanziert hätten. Zum zweiten soll die GMAC-RFC dringend Geld brauchen. Ihre Anleihen ihrer holländischen Zweckgesellschaften, mit denen sie die Hyotheken refinanzierte, droht eine Abwertung durch die Ratingagentur Moodys. Das mag auch daran liegen, dass die amerikansiche GMAC Mortgage (Hypotheken) in 23 US-Bundesstaaten bei notleidenden Hypotheken keine Zwangsvollstreckungen vornehmen darf. Mehrere Generalstaatsanwaltschaften sollen wegen falscher Eidesstattlicher Erklärungen von GMAC-Mitarbeitern ermitteln. Den Mitarbeitern wird vorgeworfen, Zwangsvollstreckungsverfahren unterschrieben zu haben, ohne die Tatsachen zu kennen, und ohne, dass bei der Unterschriftsleistung ein Notar zugegen war.

Allein im ersten Quartal 2010 wurden in den USA insgesamt 930.000 Verfahren gegen Immobilienbesitzer eingeleitet, die ihre Hypothek nicht mehr bedienen können. Im Vorjahr waren es eine Million Besitzer. Damit verbunden ist eine Dokumentenflut, von der die kreditgebenden Banken offenbar schlicht überfordert waren. In der Not gingen sie dazu über, Zwangsvollstreckungen zu unterzeichnen, ohne die Richtigkeit der Dokumente zu überprüfen. Für diese Praxis gibt es einen Begriff: Robo-signing ? roboterartig unterschreiben. Ein Angestellter von GMAC Mortgage erklärte, sein aus dreizehn Personen bestehendes Team habe 10.000 Dokumente pro Monat abgesegnet, ohne ihre Korrektheit zu verifizieren. GMAC war das erste Hypothekeninstitut, das öffentlich zugegeben hat, dass etwas mit seinem Zwangsvollstreckungsprozess nicht stimmt.

Es drohen saftige Strafen: In Ohio etwa können pro Rechtsbruch bis zu 25.000 Dollar verlangt werden. Iowa sieht als Maximalstrafe in solchen Fällen gar 40.000 Dollar vor. Wohlgemerkt pro Kunde.

GMAC-RFC vergab das Siebenfache eines Nettojahresgehaltes

Für die GMAC-RFC spielte es faktisch keine Rolle, was die Käufer der Immobilien mit dem ausgereichten Kredit gemacht haben. Die einstige Tochter von General Motors kam im Jahre 2004 mit einer eigenen Erfindung auf den deutschen Immobilienmarkt. Sie nannte sie Baufilligenz. Und das bedeutete, die Finanzierung richtete sich nicht nach dem Häuschen, sondern nach Gehalt und Einkommen des Kreditnehmers.

Anlegerschutzanwalt<br /> Jochen Resch<br />©Kanzlei Resch
Anlegerschutzanwalt
Jochen Resch
©Kanzlei Resch
Der Berliner Anlegerschutzanwalt Jochen Resch, der zahlreiche Käufer von GMAC-RFC-finanzierten Wohnungen vertritt, sagte dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net: "Anfangs wurde das Fünffache, später sogar das Siebenfache des Nettoverdienstes eines Kreditnehmers als Kredit vergeben. Wer also 40.000 Euro netto im Jahr verdiente, bekam einen Kredit bis zu 280.000 Euro, obwohl, wie sich nach Überprüfung herausstellt, die Immobilie nur 140.000 Euro wert war.

Dazu genügte eine Anmeldung beim Internet-Vermittler Creditweb, und die Kredite wurden bei entsprechender Verdienstbescheinigung im Eiltempo durchgewunken.

Was die Wohnung wirklich wert war, war nicht mehr das Problem von GMAC-RFC . Denn sie verschnürte die Wohnungen zu Paketen von 500 Millionen Euro und verkaufte die Pakete zur Refinanzierung nach Holland.

Nutzniesser der Baufilligenz der GMAC-RFC waren aber nicht die Käufer, die mit dem Kredit über dreißig Jahre eine überteuerte Wohnung abzahlen. Nutzniesser waren die Verkäufer und Vermittler, die 50 Prozent auf den wahren Verkehrswert der Wohnung draufgeschlagen hatten.

Für die Vermittler von Wohnungsfinanzierungen begann ein wahres Schlaraffenland

Anlegerschutzanwalt Resch beschreibt den Aufstieg der Ami-Bank so: "Vertriebsorganisationen sahen die große Chance, ihren bei anderen Banken nur schwer finanzierbaren Kunden einen Kredit zu vermitteln. Für den Vertrieb der entscheidende Vorteil. Nur wenn Geld fließt, fließen auch die Provisionen. Bis zu 35 Prozent des Kaufpreises.

Dieses attraktive Angebot ließ die GMAC-RFC Bank innerhalb kurzer Zeit zu einem ernsthaften Konkurrenten für die übrigen finanzierenden Banken auf dem Schrottimmobilienmarkt aufsteigen. Innerhalb kurzer Zeit erreichte die GMAC-RFC Bank deshalb ein Gesamtkreditvolumen von mehr als zwei Milliarden Euro.

Der Grund für die großzügige Kreditgewährung dürfte gewesen sein, dass die GMAC-RFC Bank das Risiko verkaufte. Sie wollte von vornherein die Kredite nicht behalten. Sie schnürte große Kreditpakete und verkaufte diese an holländische Zweckgesellschaften.

Die GMAC-RFC wurde schnell zum heißen Tipp auf dem Immobilienmarkt. Denn Verkäufer und Vermittler bekamen sogar Antragsteller ohne Eigenkapital durch, die bei jeder anderen Bank durchgefallen wären."

Die GMAC-RFC Bank feierte sich in einer Pressemitteilung vom Januar 2007 wie folgt: ?Mit Einführung der neuen Baufilligenz® ? einer Produktinnovation, mit der erstmals in Deutschland standardisierte Vollfinanzierungen für Eigennutzer und Kapitalanleger bis zu 110 Prozent des Kaufpreises angeboten werden ? haben wir nicht nur innerhalb kurzer Zeit die Produktführerschaft erreicht, sie zeichnet auch als Wachstumstreiber für die Verdoppelung des Neugeschäftes gegenüber 2005 verantwortlich.?

Im September 2008 war das Innovations-Konzept der GMAC sowohl in den USA als auch in Deutschland gescheitert. Die GMAC-RFC vergibt seitdem keine Hypothekendarlehen mehr.

Anlegerschutzanwalt Resch: "Zum 30. September 2008 gab die GMAC-RFC Bank ihre Lizenz zurück. Es wurde den Kunden mitgeteilt, dass alles beim Alten bleibe. Die GMAC-RFC Servicing GmbH werde jetzt die Kunden weiter betreuen.

Schon damals entstanden jedoch Zweifel, ob dieses Angebot ernst gemeint war. Wir hatten befürchtet, dass sich die Konditionen bei der Prolongation des Darlehens verschlechtern würden."

Die Befürchtungen bestätigt die GMAC-RFC indirekt in ihrem Rundbrief vom 23. September 2010. Der Vorteil einer Umschuldung auf eine andere Bank sei die Möglichkeit einer ?besseren Zinskondition?.

Theoretisch dürfte die GMAC-RFC damit recht haben. Praktisch wird es allerdings dazu führen, dass die GMAC-RFC Darlehensnehmer bei dem Versuch einer Umschuldung bemerken werden, dass sie wohl keine einzige Bank finden werden, die in das Risiko einsteigt.

Es wird offenbar werden, dass viele Anleger nur durch das institutionelle Zusammenwirken zwischen Vertrieb, Verkäufer und GMAC-RFC Bank einen Kredit bekommen hatten.

Es wird offenbar werden, dass die Hausbank des Kunden die Umschuldung nur bei Stellung weiterer Sicherheiten vornehmen wird.

Es wird offenbar werden, dass vielfach die Wohnung sittenwidrig überteuert ist. Sie bringt beim Weiterverkauf nicht einmal die Hälfte dessen, was die GMAC-RFC Bank finanziert hat.

Das einzig Gute ist, dass viele ahnungslose Anleger beim Versuch einer Umschuldung bemerken, was ihnen seinerzeit angetan wurde."

GoMoPa.net schickte der GMAC-RFC Servicing GmbH folgende Fragen:

1) Ist es richtig, dass dieses Angebot zur Umschuldung damit zusammenhängt, dass die zur Refinanzierung an holländische Zweckgesellschaften verkauften Kredite nur unzureichend bedient werden und durch die Umschuldung die Rückzahlung und die Zinszahlungen für die Anleihen der Zweckgesellschaften gesichert werden müssen?

2) Ist es richtig, dass die GMAC-RFC Bank seit ihrem Auftreten auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2004 ein Gesamtvolumen von über zwei Milliarden Euro an Krediten ausgereicht hat, die in fünf ?Paketen? an holländische Zweckgesellschaften verkauft wurden?

3) Ist es richtig, dass ausschließlich über das Internetportal Creditweb Darlehensanträge bei der GMAC eingereicht werden konnten? Wenn nein, welche weiteren Internetportale waren dazu berechtigt?

4.) Ist es richtig, dass die mit der Creditweb kooperierenden Vertriebe keine Originalunterlagen der Kreditsuchenden, sondern lediglich Kopien eingereicht haben? Hat sich die GMAC-RFC Bank seinerzeit Originale der Lohn- und Gehaltsunterlagen der Kreditnehmer vorlegen lassen?

5.) Ist es richtig, dass in dem Baufilligenzprogramm es lediglich auf die finanzielle Situation des Darlehensnehmers ankam und dass Kredite bis zur Höhe des siebenfachen Jahresnettoeinkommens finanziert wurden?

6.) Ist es richtig, dass die Gewährung der Kredite auf der Grundlage des Pfandbriefgesetzes erfolgte?

7.) Wie erfolgt der Nachweis der Aktivlegitimation der GMAC Servicing GmbH in Fällen, in denen die Vollstreckung bei notleidenden oder gekündigten Darlehen erforderlich wird?

GoMoPa.net ersuchte die GMAC-RFC Servicing GmbH in Wiesbaden mehrmals, zu dem Rundbrief an die deutschen Kreditnehmer Stellung zu beziehen. Die Geschäftsführerin Jennifer Anderson sei in den USA, eine Telefonnummer sei nicht bekannt. Die Pressesprecherin Katharina Dahms sei in Urlaub und hätte keine Vertretung. Und der Prokurist Sven Klärner, der noch Auskunft geben könnte, rief trotz mehrfacher Bitten von GoMoPa.net nicht zurück - er wird wissen warum.



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