GoMoPa® - der Finanznachrichtendienst (www.gomopa.net) - Pressemeldung vom 05.11.2011

HypoVereinsbank - Rückzieher beim CS Euroreal


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Spinnt die HypoVereinsbank (HVB) aus München und will sich nur eine Provision von 5 Prozent vom Anleger sowie 0,31 Prozent jährliche Rückvergütung von der Fondsgesellschaft sichern oder hat die Bank für ihre Privatkunden und Vermögenskunden tatsächlich den richtigen Anlageriecher in der Krise?

Die HypoVereinsbank warb bis gestern mittag (4. November 2011) auf ihrer Privatkundenseite für einen noch bis zum 18. Mai 2012 (17 Uhr) eingefrorenen offenen Immobilienfonds: den CS Euroreal der Schweizer Großbank Credit Suisse. Zum letzten Mal konnten die Anleger am 18. Mai 2010 ihre Anteilsscheine am rund 6,1 Milliarden Euro schweren Fonds zu Geld machen. Seitdem sind die Fondsbeteiligungen nicht mehr einlösbar, obwohl die tägliche Entnahmemöglichkeit ein Markenzeichen von offenen Immobilienfonds war.

Nach einem kritischen Bericht der Welt von gestern, der der Bank Geldschneiderei vorwarf, weil man die Fondsbeteiligungen auch ohne Bankprovision frei an der Börse kaufen könne, worauf aber die Bank ihre Kunden nicht hingewiesen hatte, nahm die Bank das Angebot gestern mittag vom Netz. An der Börse werden tatsächlich die Anteile mit einem Abschlag von 17,7 Prozent auf den Ausgabepreis von 50 Euro angeboten.

Für Gabriele Schmitz, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Hamburg, und Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen war die Kauf-Empfehlung der HypoVereinsbank "skandalös", schrieb die Welt. Ein HVB-Sprecher verteidigte dagegen die Empfehlung: "Wir halten den Fonds für ein interessantes Investment."

Skandalös sei das Angebot deshalb gewesen, weil die Risiken zu groß seien. Verbraucherschützerin Schmitz: "Zu einem eingefrorenen Fonds kann derzeit keinem Anleger geraten werden."

Die aktuelle Lage der offenen Immobilienfonds-Branche scheint ihr Recht zu geben. Immerhin mussten elf der 24 Publikumsfonds eingefroren werden. Sechs von ihnen werden bereits abgewickelt. Den übrigen fünf droht dieses Schicksal, wenn sie nicht bald frisches Kapital auftun. 3 Millionen Anleger kommen nicht an 20 Milliarden Euro. Bereits jetzt haben Wertberichtigungen Anleger Millionen von Euro gekostet.

Einige mussten große Verluste aus der Atomreaktorkatastrophe und den Erdbeben in Japan hinnehmen.

Union Investment von den Volksbanken musste ihren offenen Fonds "UniImmo Global" (2,3 Milliarden Euro) für drei Monate bis zum 16. Juni 2011 einfrieren, weil etwa 14 Prozent der Immobilien in Tokio sind. Die Lage dort machte eine Bewertung der Objekte kaum möglich. Daher sei auch eine seriöse Ermittlung der Anteilspreise vorübergehend nicht machbar gewesen, so der Anbieter. Das hieß: kein Zugriff aufs Geld.

Der Fonds "P2 Value" von Morgan Stanley Real Estate Investment muss gar gänzlich schließen. Er muss bis 2013 alle Immobilien verkaufen. 11 Prozent der Immobilien sind in Tokio. Für Immobilienverkäufe in Japan ist die Zeit im Moment denkbar schlecht. Die Branche offene Immobilienfonds steckt seit mehr als zwei Jahren in der Krise, seit institutionelle Großanleger die tägliche Auszahlung bis zur Zahlungsunfähigkeit der Fonds ausgenutzt haben und die Fonds die Notbremse des Einfrierens zogen.

Doch muss man nun alle offenen Immobilienfonds über einen Kamm scheren und verdammen? Im Fall des CS Euroreal spricht vieles dafür, in den Fonds zu investieren.

Zum einen haben sich die Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds geändert. Anfang Mai 2010 hatte das Bundesfinanzministerium einen Diskussionsentwurf zum "Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" veröffentlicht, der zu erheblichen Mittelabflüssen aus offenen Immobilienfonds führte.

Deshalb musste auch der CS Euroreal trotz des bis dato sehr positiven Mittelaufkommens im Jahr 2010 ab dem 19. Mai 2010 zum Schutz der langfristig orientierten Anleger vorübergehend liquiditätsbedingt die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen. Gemäß der gesetzlichen Frist hat das Fondsmanagement die Verlängerung der Rücknahmeaussetzung um bis zu weitere zwölf Monate verkündet. Der Fonds kann bereits vor Ablauf der Frist am 19. Mai 2012 für Rücknahmen geöffnet werden.

Am 8. April 2011 ist das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz in Kraft getreten, das unter anderem neue Regelungen für offene Immobilienfonds enthält. So erfolgt die Rücknahme der Anteilscheine nicht mehr täglich, sondern zu festgelegten Terminen. Ab einer Beteiligung von 30.000 Euro gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 2 Jahren. Damit soll ein wiederholtes Ausbluten der Fonds vermieden werden.

"Damit bestehen für die Anleger wieder klare Rahmenbedingungen für zukünftige Anlagen in offene Immobilienfonds", sagt Karl-Heinz Heuß, Geschäftsführer der Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH in Frankfurt am Main. Nun stehe die Umsetzung des Gesetzes und die Information der Anleger über die Veränderungen an, um das Vertrauen in die Anlageklasse zu stärken und den Investoren, die letztendlich über eine erfolgreiche Wiederaufnahme der Anteilscheinrückgabe entscheiden, eine fundierte Grundlage zu geben.

Was spricht für die Kaufempfehlung des CS Euroreal?

© Credit Suisse AG, Zürich
© Credit Suisse AG, Zürich
Der CS Euroreal hat schon einmal ein Einfrieren erfolgreich überlebt. Vom 30. Oktober 2008 bis zum 30. Juni 2009 war der CS Euroreal infolge der Finanzkrise für die Anteilrücknahme gesperrt. Der Fonds nutzte die Zeit, um über Objektverkäufe, Verkäufe von soliden Wertpapieren, die während der Finanzkrise nur eingeschränkt handelbar waren, und durch weitere stabile Mieteinnahmen (über 90 Prozent Mietauslastung) wieder ein Barvermögen von 1,1 Milliarden Euro (16 Prozent des damaligen Fondsvermögens) aufzubauen.

In dieser Zeit des Eingefrorenseins investierten Anleger, die der positiven Wertentwicklung des Fonds seit der Auflage im Jahre 1992 auch für die Zukunft vertrauten, 420 Millionen Euro in neue Anteilscheine.

Das kann man allerdings auch negativ interpretieren, da der CS Euroreal nicht nur von der HypVereinsbank, sondern auch von der Postbank und der apoBank empfohlen und verkauft wurde.

Der Heidelberger Rechtsanwalt Mathias Nittel meint dazu:

Zitat:


Doch das was seitens der Fondsverantwortlichen als "klares Bekenntnis der Anleger zur Qualität des CS EUROREAL" verkauft wird, könnte auch ein Indiz dafür sein, dass der Fonds von den Vertriebspartnern ohne ausreichende Aufklärung über die Risiken in den Markt gedrückt wird.


Die Anleger wurden zumindest in der Vergangenheit jedoch nicht enttäuscht. Die Jahresrendite lag 2009 bei über vier Prozent. Die tägliche Liquidität wäre auch nicht wieder gefährdet worden, wenn die institutionellen Anleger 2010 nicht panikartig Geld abzogen, weil die Bundesregierung gesetzliche Regelungen zur Beschneidung ihrer Rechte angekündigt hat.

Der CS Euroreal musste sich erneut schützen, bis die Panik-Entnahmegefahr der Großanleger durch das Umsetzen des neuen Anlegerschutzgesetzes mit seinen Übergangsfristen gebannt war. Das Management geht davon aus, dass das im Mai nächsten Jahres geschehen sei.

Von den Fondszahlen her könnte der Fonds eigentlich bereits im IV. Quartal 2011 die Sperre für die Anteilsrücknahme aufheben:

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