GoMoPa® - der Finanznachrichtendienst (www.gomopa.net) - Pressemeldung vom 26.04.2012

IVG Euroselect Zwölf 60 London Wall: Keine Ausschüttungen in Sicht?


60 London Wall - Büro ohne Sicherheit<br /> © IVG-Leistungsbilanz 2010
60 London Wall - Büro ohne Sicherheit
© IVG-Leistungsbilanz 2010
Laut Prospekt hätten die Mieteinnahmen für das 2006 von der Berliner Fondsgesellschaft IVG Euroselect KG gekaufte Bürohaus 60 London Wall im Londoner Bankenviertel mehr als 19 Millionen Euro betragen müssen. Wegen einiger Leerflächen im 24.250 Quadratmeter großen Büro- und Einzelhandelskomplex kamen aber nur 16,4 Millionen Euro an Mieten im Jahr 2010 herein.

Und statt einer geplanten Kreditrückzahlung von 16,7 Millionen Euro mussten im selben Jahr 19,3 Millionen Euro an die finanzierenden Banken zurückgezahlt werden, weil der Verkehrswert um ein Fünftel gesunken war und nicht mehr zur Besicherung der Kredite reichte. Ein Dilemma, das den Fonds Ende 2010 mit einem Minus von rund 4,3 Millionen Euro dastehen ließ. Und von dem sich der Fonds bis heute nicht erholen konnte.

Statt der prognostizierten rund 5,75 Prozent Rendite bekommen die 6.389 Gesellschafter wohl nun zum dritten Mal in Folge auf ihr eingezahltes Kapital von 159 Millionen Euro plus 7,95 Millionen Euro Agio gar keine Rendite ausgeschüttet.

Genickbrecher waren zwei unerwartete Ereignisse, die sich kreuzten.

Zum einen erlitt das Gebäude vom Ankauf im Jahre 2006 bis 2009 und bis jetzt anhaltend eine Abwertung im Verkehrswert von rund 23,5 Prozent. Wie das Fondsmanagement im August letzten Jahres bei der Erstellung der Leistungsbilanz 2010 feststellte, kommt eine Erholung des britischen Immobilienmarktes nach der Finanz- und Wirtschaftskrise aus dem Jahre 2007 der eigenen Immobilie leider nicht zugute, weil der Komplex zum größten Teil nur bis zum Jahre 2016 vermietet ist und der Hauptmieter, die ING Intermediale Holding, einer der weltgrößten Banken, signalisiert hat, den Mietvertrag nicht verlängern zu wollen. Die Verhandlungen darüber laufen noch.

Diese nur noch kurze abgesicherte Miet-Restlaufzeit mit der ING Intermediale Holding verhindert eine Aufwertung des Verkehrswertes auf den Stand vor der Finanzkrise. "Wegen der kürzeren Restlaufzeit des Hauptmietvertrags konnte die Immobilie an der marktbedingten Wertsteigerung nicht teilnehmen", klärte das Fondsmanegement auf.

Und hier kommt der zweite Genickbrecher ins Spiel.

Die Verkehrsabwertung kollidierte mit dem Kredit, den die Fondsgesellschaft in Höhe von rund 199 Millionen Euro beim Kauf aufgenommen hatte. Als der Verkehrswert im Jahre 2009 nun auf 156 Millionen Britische Pfund (GBP) sank (rund 191 Millionen Euro), wollten die finanzierenden Banken mehr Tilgung und den Aufbau einer Tilgungsreserve sehen, weil ja der Gebäudeverkehrswert den aufgenommen Kredit nicht mehr als Sicherheit abdeckte. Hinzu kamen Strafgebühren von mehreren hunderttausend Euro.

Die Fonsgesellschaft musste zum Beispiel die im Fondsprospekt vorgesehene Liquiditätsreserve von einer halben Million Euro auf 1,5 Millionen Euro aufstocken und statt 16,7 Millionen Euro nun 19,3 Millionen Euro zurückzahlen.

Für Ausschüttungen an die Gesellschafter war seit 2009 kein Geld mehr vorhanden. Das Fondsmanagement beschreibt die Lösungsversuche im letzten Leistungsbericht vom August 2011 für das Jahr 2010 so:

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