Den höchsten Kurs im Ranking der besten Fonds der Emissionshäuser erreicht mit 700,0 Prozent der DWS ACCESS DGA Olympia Einkaufszentrum München.

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„Der Ausreißer bei den Immobilienfonds ist eindeutig der DWS ACCESS DGA Olympia-Einkaufszentrum München. Wir konnten Anfang April einen 10.000 Euro Anteil zu einem Kurs von 700 Prozent vermitteln und der Fonds ist jedes Prozent dieses Kurses auch wert“, so Gadeberg.

Für einen Anteil daran zahlte ein dänischer Anleger jetzt 700 Prozent des Nominalwertes.

Wer eines der erfolgreichsten Shoppingcenter Deutschlands besuchen möchte, kann sich in den Nordwesten Münchens begeben, ganz in die Nähe des Olympiaparks. Dort befindet sich das Olympia-Einkaufszentrum (OEZ). H&M, Benetton, Jack Wolfskin, Douglas, Hugendubel - auf knapp 40.000 Quadratmetern Mietfläche buhlen unzählige namhafte Labels um die Gunst der potenten Kundschaft.

Schon bei der Eröffnung zu den olympischen Spielen 1972 war das OEZ eine Sensation, so Center-Manager Christoph von Oelhafen auf der Website. Denn Einkaufszentren waren zu der Zeit in Deutschland relativ unbekannt. Inzwischen ist es mit mehr als 100 Geschäften das größte Einkaufszentrum Bayerns, ausgezeichnet erst kürzlich mit dem ICSC-European Center Award in der Kategorie "Erneuerung und Erweiterung".

Doch nicht nur Shoppingfans haben Spaß am OEZ. Noch mehr freuen sich wohl die rund 300 Kapitalanleger, die über einen geschlossenen Immobilienfonds der früheren Deutsche-Bank-Tochter Deutsche Grundbesitz in das Center investiert haben. Der Fonds heißt heute "DWS Access DGA Olympia-Einkaufszentrum München", wird von der DWS, ebenfalls aus dem Hause Deutsche Bank , geführt - und darf wohl als einer der besten Immobilienfonds Deutschlands bezeichnet werden, wenn nicht der beste.

Festmachen lässt sich das an verschiedenen Kennzahlen, von denen sich die meisten im jüngsten Geschäftsbericht der Beteiligungsgesellschaft finden. Zum Beispiel am Einzelhandelsumsatz: Im vollständig vermieteten OEZ legten die Umsätze allein 2010 um 4,7 Prozent zu - während das Plus im Bundesschnitt lediglich 1,6 Prozent betrug.

Theoretischer Anteilskurs: fast 1000 Prozent

Oder an den Ausschüttungen. Der OEZ-Fonds sollte in den nach der Ausplatzierung verbleibenden neun Monaten des Jahres 1979 laut Verkaufsprospekt noch 3,75 Prozent vom Eigenkapital an seine Anleger zurück überweisen und tat das auch. Von da an kannten die Auszahlungen im Großen und Ganzen nur eine Richtung: nach oben. In jedem weiteren prospektierten Jahr bis 1986 wurde der versprochene Wert übertroffen. Seit 1993 erhalten die Anleger Jahr für Jahr durchweg jeweils einen zweistelligen Prozentsatz ihrer Einlage. Für 2009 betrug die Ausschüttung beinahe 43 Prozent, 2010 waren es 41,6 Prozent.

Wohlgemerkt: Gezahlt wurde aus Überschüssen. 2010 etwa konnte trotz der enormen Auszahlungen noch eine sechsstellige Summe in die Liquiditätsreserve überführt werden.

Und damit nicht genug: Laut Geschäftsbericht war die Fondsimmobilie zum 1. Januar 2011 307 Millionen Euro wert, ermittelt von unabhängigen Gutachtern, wie die DWS bestätigt. Unter Berücksichtigung der Verschuldung von etwa 87 Millionen Euro führt das zu einem Anteilswert (im Jargon "Net-Asset-Value" oder NAV) von 959 Prozent.

Im Klartext heißt das: Jeder Fondsanteile müsste beim Verkauf der Immobilie zum Marktpreis beinahe das zehnfache seines ursprünglichen Wertes einbringen. Experten gehen davon aus, dass sich das NAV inzwischen sogar noch erhöht haben dürfte.

Gemessen daran erscheint die Summe, die für den Fonds jetzt hingeblättert wurde, beinahe bescheiden. Der dänische Zweitmarktinvestor Difko A/S bezahlte kürzlich 70.000 Euro für einen Anteil am OEZ-Fonds mit einem Nominalwert von 10.000 Euro. Er kaufte also zum Kurs von 700 Prozent. So viel wurde in Deutschland Marktkennern zufolge vermutlich noch nie für einen Fondsanteil bezahlt.

Den Fonds erwarb Difko für einen vermögenden Privatmann, wie Geschäftsführer Søren Sørensen auf Anfrage mitteilt. Zum Hintergrund: Der Kauf deutscher Beteiligungen kann für dänische Investoren auch steuerliche Vorteile haben. Für Privatleute bietet sich der Weg über den deutschen Zweitmarkt für geschlossene Fonds an, der zum Großteil auf der Plattform an der Hamburger Börse stattfindet. Difko-Chef Sørensen etwa war am Aufbau des Fondszweitmarkts in Hamburg beteiligt und kauft dort nach seinen Angaben regelmäßig für seine Kunden ein.

Bevorzugt werden dabei zurzeit offensichtlich Einzelhandelsimmobilien wie das OEZ in München. Ohnehin reißen sich internationale Investoren derzeit nach diesen Objekten in Deutschland. Nach Angaben des globalen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) wurden hierzulande im ersten Quartal 2012 insgesamt 1,42 Milliarden Euro in diesen Gebäudetyp investiert. Das waren 27 Prozent aller Gewerbeimmobilientransaktionen, so JLL. Das Volumen lag zwar deutlich unter dem Wert des Vorjahresquartals von 3,63 Milliarden Euro. Nach Angaben von Experten ist das jedoch nicht auf die mangelnde Nachfrage, sondern auf ein fehlendes Angebot zurückzuführen.

"Die Investorennachfrage im Segment Einzelhandelsimmobilien ist weiterhin ausgesprochen groß", sagt etwa Jörg Ritter, Leiter Investment & Vermietung Einzelhandel Deutschland bei JLL. "Der Engpass ist, gerade im großvolumigen Bereich, das fehlende Produkt."

Auch Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CB Richard Ellis (CBRE) in Deutschland, sagt: "Der Rückgang spiegelt kein mangelndes Interesse der Investoren an dieser Anlageklasse wider, sondern den Mangel an adäquaten, marktfähigen Investitionsobjekten."

Anleger suchen Einzalhandelsimmobilien

Am Fondszweitmarkt lässt sich das große Interesse an Einzelhandelsimmobilien an den Kursen ablesen. Neben dem OEZ-Fonds erzielten auch andere Beteiligungsgesellschaften dieses Typs zuletzt hohe Werte. Ein weiteres Produkt der DWS etwa kam auf 560 Prozent, ein anderes wurde zu 268 Prozent veräußert. Zudem gab es einige Transaktionen zwischen 100 und 200 Prozent.

Zum Vergleich: Im Schnitt wechseln "gebrauchte" Anteile geschlossener Immobilienfonds zurzeit nach Angaben mehrerer Marktteilnehmer zu rund 50 Prozent ihres Nominalwertes den Besitzer.

Dabei beruhen die hohen Kurse nur zum Teil auf der ausgezeichneten wirtschaftlichen Lage der Fonds. Auch das schräge Verhältnis zwischen der großen Nachfrage und einem knappen Angebot spielt eine Rolle. Das beste Beispiel ist wiederum der OEZ-Fonds, dessen Anteile nur sehr selten am Zweitmarkt offeriert werden.

Die Knappheit kommt in dem Fall nicht von ungefähr: Lediglich rund 300 Anleger hatten ursprünglich 22,4 Millionen Euro Eigenkapital in den Fonds eingezahlt. Doch selbst dieser überschaubare Betrag kommt nicht vollständig für den Handel in Frage. Denn ein großer Teil davon entfällt auf die Hamburger ECE-Gruppe, einen der führenden Shoppingcenter-Manager hierzulande, der auch für das OEZ verantwortlich ist. Laut einem Hinweis im Geschäftsbericht und Schätzungen von Branchenkennern könnte der Anteil der ECE am Eigenkapital des OEZ-Fonds etwa 55 Prozent betragen. Der "Streubesitz" jedenfalls liegt lediglich bei 45,05 Prozent oder 10,1 Millionen Euro.

Alex Gadeberg hält den Rekordkurs von 700 Prozent vor dem Hintergrund für gerechtfertigt. "Das ist ein besonderer Fonds", sagt der Chef der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, die in Hamburg den Zweitmarkt betreut und deutschlandweit Marktführer in diesem Geschäft ist. "Das OEZ befindet sich in einer erstklassigen Lage und wird ausgezeichnet geführt. Es wurde laufend modernisiert und wirkt trotz seines Alters auch heute hochmodern."

Andere Experten sind skeptischer. "Das ist zwar ein absoluter Ausnahmefonds und ich kenne keinen anderen, der auf diesem Niveau gehandelt wurde", sagt Björn Meschkat, Vorstand der Deutschen Zweitmarkt AG. "In dem Preis steckt aber schon eine Menge Erwartung daran, dass sich die Fondsergebnisse auch künftig so gut entwickeln wie bisher."

Auch Steffen Sebastian vom Institut für Immobilienwirtschaft & Center of Finance der Uni Regensburg sagt: "700 Prozent klingt zunächst toll, es sind dann aber auf 34 Jahre gerechnet auch 'nur' knapp 6 Prozent pro Jahr." Die beinahe 1000 Prozent, die das Objekt laut Gutachten wert sein soll, entsprechend etwa 7 Prozent pro Jahr, rechnet der Experte vor.

Hinzu kommen allerdings die Mieteinnahmen: "Das ist insgesamt sicherlich sehr gut, aber wohl noch keine Sensation", so Sebastian. Vielmehr zeige die Tatsache, dass auch dieser erfolgreiche Fonds mit einem Abschlag von rund 30 Prozent gehandelt wird, einen der typischen Nachteile von geschlossenen Immobilienfonds. "Dieser einzelne Fall, bei dem es gut ausgegangen ist, macht die Vielzahl von Fällen, in denen Anleger existenzielle Verluste erlitten haben, nicht ungeschehen", so Sebastian.

Axa-Fonds vor der Pleite

Ein Beispiel dafür: Auf der Plattform der Deutschen Zweitmarkt AG wechselte ebenfalls im April ein Anteil des Fonds "Merkens X Bürohaus Platinum am Sachsendamm" von Axa Merkens den Besitzer. Den Anteil mit einem Nominalwert von 20.000 Euro erstand ein Privatmann aus der Nähe von Regensburg für gerade mal 100 Euro.

Der Grund: Die Fondsimmobilie, ein Bürohaus in Berlin-Schönefeld, steht zu 15 Prozent leer, die Mieteinnahmen reichen kaum aus, um die laufenden Kosten zu decken. Anstelle der versprochenen knapp 90 Prozent Ausschüttungen erhielten die Anleger bislang erst 18,6 Prozent. Jetzt befindet sich der Fonds laut Deutsche-Zweitmarkt-Chef Meschkat in akuter Insolvenzgefahr - und selbst die Verkaufsbemühungen für das Gebäude wurden schon eingestellt, weil der Erlös nicht einmal das verbleibende Bankdarlehen decken würde.

Meschkat hält den Vergleich allerdings für unpassend: "Beim OEZ-Fonds hat der Initiator alles richtig gemacht", sagt er. "Beim Axa-Fonds würde ich das nicht unterschreiben."

Bleibt dennoch abzuwarten, ob das im Falle des Münchener Einkaufzentrums auch künftig so gelingt.

* MM