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Den CS Euroreal bekommt man an der Börse für einen Abschlag von 17 Prozent. Warum sich das Investment lohnen könnte, haben wir hier einmal näher beleuchtet:
HypoVereinsbank: Rückzieher beim CS Euroreal

Im Vorwort unseres Newsletters schrieben wir am 12. Dezember 2011:

Während sechs offene Immobilienfonds, darunter CS Euroreal (geringe Erträge und hohe Kosten bei Immobilien in Belgien und Italien) und SEB Immoinvest (Probleme in Italien, Niederlanden, Japan und Portfolio mit 72 Prozent Büros) wegen Geldmangels bis 18.5.2012 bzw. 6.5.2012 eingefroren sind, leiden Erfolgslegenden wie UniImmo: Deutschland (seit 10 Jahren DAX-Rendite) und Grundbesitz Europa unter zu viel Geld.

UniImmo: Deutschland hatte im Oktober 2011 eine Liquiditätsquote von 37 Prozent, Grundbesitz Europa von 31,5 Prozent. Das wachsende Liquiditätspolster erweist sich als Renditebremse. Laut Scope liegt die Liquiditätsrendite bei nur 0,65 Prozent. Immobilien bringen mehr. Aber, Fondsmanager, die über viel Geld verfügen, sehen sich mit überhitzten Märkten konfrontiert und tun sich mit der Akquise neuer Objekte schwer.

In Kölner Bestlagen kommt man ohne einen Koffer voller Bargeld nur noch selten zum Zug. Die Fonds treten sich in Europa und Deutschland beim Einkauf gegenseitig auf die Füße. Schuld ist die Unsicherheit vor neuen Spielregeln. Bis 2015 soll die Fremdkapitalquote von 50 auf maximal 30 Prozent abgesenkt werden. Das schränkt Aktivitäten außerhalb Europas ein und verstärkt den Run auf heimische Objekte. Nun denn …

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CS Euroreal - offene Immofonds, Gefahr im Verzuge

SEB Immoinvest

Immobilienmarkt Köln

Migliedschafts-Upgrade

Aussteigen oder nicht? Was Anleger des Kanam Grundinvest machen sollen, weiß auch Kay Homann nicht. Warum der stellvertretende Geschäftsführer der Börse Hamburg diese Anlageklasse dennoch weniger pessimistisch sieht als manche seiner Kollegen, erklärt er in seinem Gastbeitrag.

Letzter zu sein, ist in der Regel nicht erstrebenswert. Obwohl es heißt, dass die Letzten die Ersten sein werden. Ungefähr in diesem Spannungsfeld bewegen sich derzeit wohl auch viele Besitzer von eingefrorenen Immobilienfonds. Soll ich aus meinem Immobilienfonds jetzt noch aussteigen oder soll ich - meinem möglicherweise sogar in Liquidation befindlichen - Immobilienfonds treu bleiben? Nehme ich aktuell einen Verlust in Kauf, oder bringt der Verkauf der Immobilien im Falle der Liquidation am Ende mehr ein, als über die Börse derzeit zu erzielen ist?

Fragen, auf die aktuell keiner eine Antwort haben kann. Gerade im Fall der Liquidation eines Immobilienfonds können diese Fragen erst dann sicher beantwortet werden, wenn alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Besitzer ausgeschüttet wurden.

Fest dürfte allerdings stehen, dass obige Überlegungen zum jetzigen Zeitpunkt wohl nicht mehr optimal sind. Denn die Krise der Immobilienfonds ist – wie man an der Börse sagt – längst eingepreist. Abschläge gegenüber dem „Net Asset Value“ (NAV) von 25 Prozent und mehr sind durchaus an der Tagesordnung.

Da hat die Ankündigung von Kanam Grund Ende Februar, seinen Kanam Grundinvest Fonds zu liquidieren bei den Kursen nur kurzfristig für „Hektik“ gesorgt. Deutlichen Verlusten am Tag der Bekanntgabe standen deutliche Gewinne an den Folgetagen gegenüber. „Aussteigern“ stehen also ebenso viele „Einsteiger“ gegenüber. Mit anderen Worten: Bei Kanam glauben viele Anleger, dass der derzeitige Börsenpreis nicht den tatsächlichen Wert der Immobilien widerspiegelt und am Ende pro Anteil mehr als die derzeitigen rund 34 Euro übrig bleiben.

Noch ist es vielleicht eine mutige These. Aber wenn man sich auch die Kurse der anderen eingefrorenen Fonds-Schwergewichte anschaut, die sich wohlgemerkt nicht in Liquidation befinden (SEB Immoinvest und CS Euroreal), dann könnte man auf die Idee einer zaghaften Bodenbildung bei den Kursen kommen. Wie gesagt, noch eine vage Vermutung. Anleger sollten sich jedenfalls ganz genau überlegen, ob sie Hals über Kopf aus den lange Jahre erfolgreichen Immobilienfonds, wie beispielsweise dem SEB oder CS, aussteigen. Gerade in der aktuell unsicheren Zeit, sollten Anlagen in Immobilien doch eigentlich erste Wahl sein.

Regulierungsmaßnahmen können zu neuen Produkten führen.

Der Ruf der offenen Immobilienfonds hat stark gelitten, seit einige Produkte schließen mussten und aufgelöst werden. Die Zukunftsperspektiven dieser Anlageklasse untersucht das Fachmagazin immobilienmanager in seiner aktuellen Ausgabe 4-2012.

Im Jahr 2011 schnitten die offenen Immobilienfonds besser ab als andere Anlageformen wie beispielsweise deutsche Aktien. Die Jahresrendite der Fonds erreichte 1,5 Prozent, der Dax dagegen sackte um 14,7 Prozent ins Minus. Am Bankschalter trennt sich nun die Spreu vom Weizen. Nur offene Immobilienfonds, deren Anteile dort offensiv angeboten werden, erfreuen sich positiver Mittelzuflüsse. Regulierungsmaßnahmen für offene und geschlossene Fonds, die momentan noch diskutiert werden, könnten dazu führen, dass neue, hybride Produkte auf den Markt kommen.

„Die Marktbereinigung war hart, aber das Schlimmste ist überstanden“, stellt Professor Dr. Steffen Sebastian von der IREBS fest. Welche weiteren Indizien diese These untermauern, lesen Sie in der aktuellen Ausgabe von immobilienmanager, die am 16. April 2012 erscheint.

Der SEB Immoinvest wird aufgelöst. Für Reinhard Kutscher von Union Investment Real Estate ist es das Ende einer Marktkonsolidierung. Nun könne die Branche wieder nach vorne sehen

Nach der Auflösung des Kanam Grundinvest (WKN: 679180) wurde heute für einen weiteren großvolumigen offenen Immobilienfonds – den SEB Immoinvest (980230) – die Reißleine gezogen. Beide Fonds waren im Zuge der Finanzmarktkrise 2008 in Turbulenzen geraten und konnten die zur fristgerechten Wiederöffnung erforderliche Liquidität nicht aufbringen.

Wir erleben in diesen Tagen den Schlusspunkt einer Entwicklung, die das grundsätzlich erfolgreiche Produkt bei vielen Kleinanlegern und der Öffentlichkeit in Misskredit gebracht hat. Für die Branche der offenen Immobilienfonds markiert die Liquidation der über zwei Jahre eingefrorenen Fonds eine Zäsur.

Neue Zeitrechnung

Die Zäsur bietet nun die realistische Chance, die Qualitäten des offenen Immobilienfonds und dessen Vorzüge gegenüber anderen Anlageformen wieder in den Mittelpunkt der Diskussion zu stellen. Der offene Immobilienfonds bleibt für den Kleinanleger die attraktivste Form der indirekten Immobilienanlage.

Offene Immobilienfonds haben sich als reformfähig erwiesen. Durch die ab 1. Januar 2013 wirksamen gesetzlichen Änderungen (AnsFuG) wird der offene Immobilienfonds 2.0 wieder auf das klassische Profil eines risikoarmen Produkts für breite Privatanlegerkreise zurückgeführt.

Ein wichtiger Punkt ist die Beschränkung der täglichen Rücknahme bei einem Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr. Der Großteil der offenen Immobilienfonds, bei denen die Trennung zwischen den Privatanlegern und großen Kapitalsammelstellen konsequent vorgenommen wurde, hat den Stresstest der Finanzkrise bestanden.

Auch wir von Union Investment Real Estate können ein Zwischenfazit ziehen. Die weiterhin hohe Nachfrage bestätigt das Vertrauen unserer Anleger in unsere Produkte und unsere Managementqualität. Seit Januar 2012 hat unser Haus mit offenen Immobilienfonds für Privatanleger Netto-Mittelzuflüsse von rund 650 Millionen Euro erzielt. Sowohl auf der Publikums- als auf der Spezialfondsseite bieten unsere Fonds Renditen, die stabil und mit derzeit zwischen 2,5 und 3 Prozent absolut wettbewerbsfähig sind.

Für einige Investmentmärkte könnten sich durch die nun bevorstehenden Verkäufe aus den abzuwickelnden Fonds zusätzliche positive Impulse ergeben. Die nahezu abgeschlossene Konsolidierung ist ein wichtiges Signal, dass mit den offenen Immobilienfonds wieder gerechnet werden kann.

Zitat

Ein Kommentar von Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg

Wie Fondsgesellschaften und Investoren auf die neuen Halte- und Kündigungsfristen von offenen Immobilienfonds reagieren

Eingemauert oder endlich in Sicherheit? Seit dem 22. Juli dieses Jahres gelten für Investitionen in offene Immobilienfonds Sonderregeln: eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Auch der erst Anfang dieses Jahres eingeführte Freibetrag von 30.000 Euro, in dessen Höhe Anleger pro Halbjahr Anteile zurückgeben konnten, ist gestrichen. Die tägliche Handelbarkeit der Anteile offener Immobilienfonds gehört damit endgültig der Vergangenheit an.

Während der Finanzkrise 2008 hatten vor allem Dachfonds ihre Gelder kurzfristig aus den Immobilienfonds abgezogen und sie damit in eine schwere Krise gestürzt. Die ist für viele Investoren bis heute noch nicht ausgestanden. Aktueller Stand: 44 offene Immobilien-Publikumsfonds verwalten laut Fondsverband BVI derzeit rund 82 Milliarden Euro. 21 Prozent oder 16,9 Milliarden Euro davon stecken in den elf Fonds fest, die aufgelöst werden. Weitere 1,6 Milliarden Euro (2 Prozent) sind in vier Fonds eingefroren.

Institutionelle sind raus

In der Branche werden die neuen Regelungen positiv aufgenommen – und bei den Investoren offenbar auch. Rund 3 Milliarden Euro investierten sie per saldo im ersten Halbjahr 2013. „Die neuen Regelungen unterstreichen nochmals, dass offene Immobilienfonds eine langfristige Anlageform sind“, sagt Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Sparkassen-Töchter Deka Immobilien und Westinvest. Der Deka-Immobilien Europa (WKN: 980956) ist mit einem Volumen von 12,3 Milliarden Euro der mit Abstand größte offene Immobilienfonds auf dem deutschen Markt, den Privatanleger kaufen können.

Für institutionelle und semi-institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen oder eben Dachfonds sind die Produkte nun wesentlich unattraktiver. Das bestätigt auch Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsführung von Feri Euro-Rating Services und Leiter des Bereichs Real Estate: „Die institutionellen Investoren, die ihre Gelder in den Fonds geparkt hatten und in der Finanzkrise abgezogen haben, sind zum Großteil raus.“

Das ist gut so: „Die Wahrscheinlichkeit von liquiditätsbedingten Schließungen, die ein großes Ärgernis für Anleger sind, hat sich dadurch deutlich reduziert“, so Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate, einer Tochter der Volks- und Raiffeisenbanken-Gruppe. Für die bestehenden Fonds bedeuten die neuen Regelungen allerdings eine Trennung zwischen Alt- und Neuanleger. Wer vor dem 22. Juli eingestiegen ist, kann noch die Freigrenze von 30.000 Euro pro Halbjahr nutzen und ist damit deutlich liquider als die neuen Investoren.

Wer diese Zweiklassengesellschaft nicht will, hat derzeit nur ein Produkt zur Auswahl: den Kanam Leading Cities Invest (WKN: 679182) von Kanam Grund. Der Fonds ist bereits von der Bafin genehmigt, geht aber erst im vierten Quartal dieses Jahres in den Vertrieb.

Fristen umgehen

Oder aber Investoren umgehen die Kündigungs- und Haltefristen, indem sie in offene Immobilienfonds aus dem Ausland investieren. Für sie gilt eine Schonfrist bis zum 21. Juli 2014. Viele gibt es nicht auf dem deutschen Markt: etwa den 2004 in Österreich aufgelegten, seit 2008 auch in Deutschland zugelassenen Semper Real Estate (WKN: A0MNUT) von Semper Constantia Immo Invest oder den 2008 ebenfalls in Österreich aufgelegten und in Deutschland zugelassenen Erste Immobilienfonds (WKN: A0NEWK) von der Erste Immobilien KAG.

Anders als Kanam Grund plant das Gros der Immobilienfondsgesellschaften keine neuen Produkte. Vor allem nicht jene Anbieter, die große Fonds verwalten und eine Masse an Privatanlegern als Kunden haben. „Die neuen Regelungen ändern nichts am Grundkonzept des offenen Immobilienfonds. Er ist dann ein gutes Produkt, wenn er seine Anlagen ausreichend antizyklisch streut, einen guten Bestand hat und über eine gewisse Größe verfügt“, so etwa Deka-Mann Knapmeyer.

Big is beautiful, auch bei Union Investment, Deutsche Asset & Wealth Management oder im Commerzbank-Konzern: „Ein wesentlicher Erfolgsfaktor unseres Fonds ist seine Größe und damit einhergehend die breite Streuung des Immobilienportfolios nach Regionen und Nutzungsarten“, so Mario Schüttauf, Manager des zweitgrößten Immobilienfonds auf dem Markt, des Hausinvest (WKN: 980701; 9,3 Milliarden Euro) von Commerz Real. „Bei einem kleinvolumigen beziehungsweise noch sehr jungen Fonds ist dies deutlich schwerer darzustellen.“

Kleinere Anbieter hingegen müssen umdenken. So hat etwa Aberdeen Asset Management das Geschäftsmodell komplett auf Immobilien-Spezialfonds umgestellt, für die die Fristenregelung nicht gilt. Die vier Publikumsfonds der Marke Degi werden derzeit abgewickelt. Bei SEB Asset Management überlegt man derzeit noch, welche Produkte für welche Zielgruppe aufgelegt werden. Denn weil jetzt auch Beteiligungen besser reguliert werden, hat sich die Bandbreite der Möglichkeiten deutlich vergrößert. Bei Axa Investment Managers konzentriert man sich auf die Aufl ösung des Axa Immoselect. „Wir schließen aber nicht aus, dass wir zu einem späteren Zeitpunkt einen neuen Fonds aufl egen“, sagt Ian Gordine, Manager des Axa Immoselect.

Trotz Warnungen: Immofonds-Nachfrage ungebrochen

Obwohl die Nationalbank bereits vor stark überteuerten Immobilien warnt, sind offene Immobilienfonds nach wie vor extrem beliebt unter österreichischen Anlegern.

Das Interesse an österreichischen Immobilien-Investmentfonds ist nach dem Rekordabsatz 2013 nach wie vor extrem hoch. Im Jänner verzeichneten die Anbieter der Fonds Nettomittelzuflüsse von 76,6 Millionen Euro. Zur besseren Einordnung: Der Monatsdurchschnitt im vergangenen Jahr lag bei etwa 55 Millionen Euro. Per Saldo flossen über das gesamte Jahr mehr als 660 Millionen Euro in offenen Immobilienfonds. Das geht aus den Zahlen der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) hervor.

Dass es zu einer Wiederholung des Vorjahres kommt, scheint angesichts aktueller Umfragewerte nicht illusorisch. Die ungebrochene Nachfrage nach offenen Immobilienfonds steht allerdings in einem krassen Gegensatz zur wachsenden Sorge um eine mögliche Immobilienpreisblase. In den letzten Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in Österreich so stark gestiegen wie in keinem anderen Euroland. In einer Analyse kamen Ökonomen der Nationalbank jüngst zu dem Schluss, dass die Preise in Wien um 20 Prozent zu hoch bemessen seien.

In heimischen Immofonds stecken 4,2 Milliarden

Bis dato bescheren Neugeschäft und Immobilienpreisanstiege den österreichischen Kapitalanlagegesellschaften aber weiterhin kräftige Volumenszuwächse. Per Monatsultimo waren rund 4,2 Milliarden Euro in Immobilien-Investmentfonds investiert. Gegenüber dem Vormonat entspricht dies einer Steigerung um gut zwei Prozent, im Vergleich zum Jahresende 2012 ist das verwaltete Vermögen um mehr als 23 Prozent gestiegen

Der Flaggschifffonds Hausinvest verbucht hohe Zuflüsse, auch im institutionellen Geschäft steigt die Nachfrage. Der offene Immobilienfonds Hausinvest hat im vergangenen Jahr 1,4 Milliarden Euro frisches Geld eingesammelt. Somit kann der inzwischen zwölf Milliarden Euro schwere Fonds seinen Nettomittelzufluss gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppeln. Allein für den Hausinvest kaufte und verkaufte die Commerz Real Objekte im Wert von etwa 2,4 Milliarden Euro. Andreas Muschter, Vorstandschef des Unternehmens, beschreibt die Strategie so.

Zitat

"Wir nehmen gerne Gewinne mit und investieren das frei gewordene Geld in Immobilienmärkte, in denen die Preise unserer Ansicht nach noch Aufwärtspotenzial haben und in denen wir noch unterdurchschnittlich vertreten sind."

Der Hausinvest trennte sich von Objekten in Frankfurt – und griff stattdessen in den USA zu.

Zitat

"Wir haben 2016 einiges in den Vereinigten Staaten gekauft, und wir werden im ersten Quartal 2017 weitere Immobilien, darunter Hotels, in den USA erwerben. Es ist ein schöner Moment, in Frankfurt zu verkaufen, in Frankfurt gibt es einiges an Nachfrage, auch ausgelöst durch die sich zunehmend bewahrheitende Brexit-Phantasie. Die haben wir genutzt."

Dies erklärte Andreas Muschter, Vorstandschef des Unternehmens der Frankfurter Allgemeinen. faz.net


2017 möchte Andreas Muschter die Digitalisierung und den Ausbau des institutionellen Geschäfts forcieren. Im vergangenen Jahr gründete die Commerz Real daher ein eigenes "Digital-Werk". fondsprofessionell.de

Zitat

"Wir betrachten die Digitalisierung aus der Sicht unserer Kunden: Welche Dienstleistungen fragen sie heute nach, welche werden sie künftig nachfragen, und über welche Kanäle würden sie sie nutzen? Daran orientieren wir unsere Geschäftsstrategie."

So Andreas Muschter.
Dazu setzt die Commerz Real neben dem Privatanlegergeschäft verstärkt auf institutionelle Investoren. Aktuell hat das Unternehmen dazu vier Spezialfonds mit einem Gesamtvolumen von etwa 3,5 Milliarden Euro im Vertrieb.

Zitat

"Wir erleben eine wachsende Nachfrage bei professionellen und semiprofessionellen Anlegern nach aktiv gemanagten Sachwertinvestments",

so Andreas Muschter.

Quelle:fondsprofessionell.de