Soll ich jetzt noch in Immobilien investieren?

Bundesbank warnt schon vor einer Blase

Die Preise für Wohnungen steigen und steigen. Fast das 14fache des Jahreseinkommens muss in München bereits bezahlt werden. Die Sorge vor einer Blase wächst. Was Immobilienkäufer jetzt beachten müssen.

Fast das 14-fache des Jahresnettoeinkommens müssen Käufer in München mittlerweile für eine Immobilie in mittlerer Lage bezahlen, in Frankfurt und Stuttgart das zehnfache, in Hamburg immerhin das siebenfache. Die Zahlen zeigen, welches Ausmaß der Immobilienboom erreicht hat. Allein im vergangenen Jahr stieg der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen in Großstädten um knapp 7,9 Prozent auf 1545 Euro, wie der Immobilienverband IVD vor kurzem mitteilte. Wegen der niedrigen Zinsen und aus Angst vor Inflation entscheiden sich mehr und mehr Menschen dafür, den Traum vom Haus wahr werden zu lassen.

Mit wachsender Sorge beobachtet die Bundesbank die immer höheren steigenden Preise. Sie befürchtet eine Überhitzung des Marktes. In den Städten könne es „gegenwärtig Überbewertungen zwischen fünf und zehn Prozent geben“, warnte die Notenbank in ihrem aktuellen Monatsbericht. In Großstädten wie Hamburg, Frankfurt am Main, München oder Köln lägen die Immobilienpreise sogar bis zu 20 Prozent über dem Niveau, das mit ökonomischen Faktoren erklärbar sei.

Ist es trotzdem noch sinnvoll, in eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu investieren? Oder drohen Käufern herbe Verluste, weil die Preise womöglich bald einbrechen? FOCUS Online beantwortet die wichtigsten Fragen.

Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Auch wenn die Preise in den Großstädten steigen: Eine flächendeckende Überteuerung sieht die Bundesbank nicht. Tatsächlich boomen vor allem die Großstadtregionen wie Hamburg, Berlin, Hannover, München. Der Grund: Immer mehr Menschen zieht es in den Städte. Entsprechend sinkt die Nachfrage in den meisten anderen Regionen. Vor allem in Ost- und Mitteldeutschland stagnieren oder fallen die Preise sogar.

Wer jetzt noch kauft, muss mit Verlusten rechnen, weil die Chancen auf einen Rückgang der Preise hoch sind. Erste Indizien für eine Wende gibt es bereits. Zuletzt stagnierten die Mieten in vielen Großstädten. In Hamburg fielen sie sogar etwas. Auch der IVD rechnet mit einer Wende. „Trotz der Dynamik zeichnet sich eine allmähliche Stabilisierung auf dem Bestandswohnungsmarkt der Großstädte ab“, sagt Schick. Ursache sei die wachsende Zahl neuer Wohnungen.

Bei Einfamilienhäusern sieht die Bundesbank jedoch keinen Grund zur Sorge: Sie hätten sich sowohl in Städten als auch auf dem Land nicht wahrnehmbar vom fundamental gerechtfertigten Niveau entfernt.

Trotz stark steigender Preise in vielen Städten entwickelt sich der deutsche Immobilienmarkt aus Expertensicht insgesamt stabil. „Eine spekulative Übertreibung ist allenfalls für wenige Toplagen in besonders gefragten Stadtteilen zu vermuten“, sagt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft in Regensburg. Er räumte zwar ein, dass in Großstädten wie Berlin, Frankfurt und Hamburg die Preise zum Teil deutlich angezogen haben. Doch das sei „eine Reaktion auf Marktknappheiten, keine spekulative Übertreibung.“ Die gestiegenen Preise spiegelten Fundamentaldaten wie niedrige Zinsen, steigende Einkommen und die hohe Nachfrage wider.

Forscher sagen voraus, dass der Zuzug in die Städte anhalten wird. „Die jungen Leute schätzen sie, weil sie dort mobiler sind und bessere Ausbildungs- und Jobchancen haben.“ Auch für ältere Menschen seien Städte attraktiv, weil sie dort mehr Freizeiteinrichtungen, Gesundheitsversorgung und Kulturangebote vorfänden.“ Den ländlichen Regionen prophezeien die Forscher dagegen einen wachsenden Leerstand. Ursache ist das Schrumpfen der Bevölkerung.

Wie lange bleiben die Zinsen günstig?

Die Tiefststände bei den Bauzinsen scheinen vorbei zu sein. Langsam klettern sie wieder. Inzwischen liegen sie bei gut 2,7 Prozent. Im Mai waren es noch 2,3 Prozent. Doch nach oben geht es nur langsam. Die Europäische Zentralbank hat angekündigt, dass sie vorerst nicht daran denkt, den Leitzins anzuheben. Kredite bleiben also günstig.

Immobilien sind weder eine sichere noch eine besonders rentable Geldanlage“, warnt Finanzexperte Nils Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Zudem sei das investierte Geld nicht liquide und die Nebenkosten beim Kauf und Verkauf einer Immobilie seien hoch. Im historischen Vergleich sei die Rendite eher „bescheiden“, mehr als den Ausgleich der Inflationsrate könne man im Durchschnitt nicht erwarten.

Außerdem sieht Nauhauser beim Haus- und Wohnungskauf viele Unwägbarkeiten. Allen voran die ungewisse Entwicklung bei Preisen und Mieten. Selbst gefragten Groß- und Universitätsstädte hält der Verbraucherschützer nicht für eine sichere Bank. Mietwohnungen seien dort zwar gefragt. Aber das reize auch andere Investoren. Sie bauen Wohnungen – und durch das höhere Angebot können Mieten und Preise auch wieder stagnieren.

* focus.de

Wird der deutsche Immobilienmarkt überschätzt?

Deutsche Immobilien sind bei Anlegern beliebt. Dabei sollten sie aber auch die Rendite im Blick haben, meint Volker Arndt, Geschäftsführer der UST Immobilien. In Deutschland fehle hier ein wichtiger Werttreiber

Die Begeisterung privater und institutioneller Anleger für Investitionen in deutsche Immobilien ist seit geraumer Zeit so hoch wie selten zuvor. Das ist einerseits verständlich, da Investoren die Stabilität ihrer Anlagen mehr denn je im Fokus haben und der deutsche Markt deutlich weniger volatil ist als andere Märkte – etwa in den Vereinigten Staaten oder Großbritannien.

Neben dem Aspekt der Stabilität eines Investments sollten Anleger jedoch auch die Rendite nicht vergessen. Dass aber deutsche Immobilien in den kommenden Jahren eine hohe Wertsteigerung erfahren, ist unwahrscheinlich. Und das liegt nicht an den im langfristigen Rückblick stabilen, aber eher niedrigen Renditen – denn Zahlen der Vergangenheit sind für die Zukunft stets nur bedingt aussagekräftig. Das Problem liegt vielmehr darin, dass entscheidende Werttreiber in Deutschland fehlen.

Vergleich USA und Deutschland

Dazu gehört insbesondere eine positive demografische Entwicklung. Während in Deutschland und in weiten Teilen Europas die Bevölkerung langfristig bestenfalls stagniert, erwarten beispielsweise die USA ein starkes Bevölkerungswachstum: Bis 2050 wird mit einem Plus von 100 Millionen Einwohnern für die US-Bevölkerung gerechnet.

Um die Dimensionen zu veranschaulichen: Die USA werden bis 2050 um mehr als die aktuelle Bevölkerung Deutschlands wachsen. Jährlich wachsen die USA um mehr als die Einwohnerzahl der beiden deutschen Metropolen München und Köln zusammen. Was bedeutet dies für die US-Immobilienwirtschaft? Die zusätzlichen Amerikaner brauchen zusätzliche Büros, Shopping Center, Wohnungen und Infrastruktur.

Deutschland wird hingegen schrumpfen. Schon heute werden vor allem in Ostdeutschland überschüssige Immobilien zurückgebaut. Sicherlich können sich auch in Deutschland Immobilien-Investments lohnen. Aber die USA verfügen über die besseren Werttreiber.

Auch mit Blick auf die Transparenz ist der US-Immobilienmarkt führend: Im aktuellen Transparenzranking von Jones Lang LaSalle haben die Staaten die Nase vorn. Deutschland rangiert übrigens auf Platz 12.

Keine Blase am deutschen Immobilienmarkt

Trotz der jüngsten Preisanstiege droht am deutschen Immobilienmarkt keine Blase, ist Ingo Bofinger von Gothaer Asset Management überzeugt. Investoren sollten lediglich bei einzelnen Gewerbeimmobilien vorsichtig sein.

Der deutsche Immobilienmarkt ist intakt und zeigt trotz der jüngsten Preisanstiege keine Anzeichen einer Blasenbildung. Davon ist Ingo Bofinger überzeugt, Immobilienspezialist bei Gothaer Asset Management (GoAM). "Alle Indikatoren belegen, dass die Marktmechanismen einwandfrei funktionieren", sagt er. Zwar sei die Nachfrage nach guten Wohnimmobilien in den Ballungszentren weiterhin hoch, es gebe aber keine Anzeichen dafür, dass dies mit einer massiven Kreditausweitung einhergehe. "Die neuesten Zahlen der Bundesbank zeigen sogar, dass die Verschuldung der Bundesbürger leicht zurückgeht. Von einer auf Pump basierten Immobilienblase kann also nicht die Rede sein", so Bofinger.

Alle Zahlen zeigten, dass der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich keineswegs zu teuer sei. Der breitgefasste Index für Wohnimmobilien liegt derzeit bei 140 Punkten, 1990 lag er bei 100. Die größere Gefahr sieht der Immobilienexperte bei Gewerbeimmobilien, wo häufig ausländisches Geld mit im Spiel sei: "1a-Lagen in Städten wie München oder Hamburg haben zuletzt Anleger aus Asien und Nordamerika angezogen. Hier werden einige Objekte zu Preisen gehandelt, die zur Vorsicht mahnen", sagt Bofinger.

Speckgürtel sind besonders attraktiv

Die attraktivsten Einstiegsmöglichkeiten sehen die GoAM-Experten im Umland der großen Städte. Der Speckgürtel der großen Städte erfreue sich nach wie vor großer Beliebtheit, weil dort der Traum vom Wohnen im Grünen leichter verwirklicht werden könne. Gleichzeitig könnten die Städte durch einen funktionsfähigen öffentlichen Personennahverkehr schnell erreicht werden, und das Freizeitangebot werde immer besser. Die anhaltende Urbanisierung dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien in diesen Regionen langfristig weiter stärken, heißt es von dem Investmenthaus.

Disziplin sei beim Kauf jetzt wichtiger denn je. Wohnimmobilienkäufer liefen Gefahr, angesichts der günstigen Zinslandschaft Investments zu tätigen, die unter normalen Zinsbedingungen unrentabel wären. Vor dem Kauf sollten Investoren Lage und Standortqualität sowie die Nachhaltigkeit von Mieterwartungen sorgfältig prüfen, rät Immobilienexperte Bofinger. "Zuletzt haben auch die Baufertigstellungen für Wohnimmobilien zugenommen – ein klarer Beleg dafür, dass der Markt die hohe Nachfrage bislang problemlos bedienen kann." Eine Mietpreisbremse wäre nach Bofingers Ansicht nicht zielführend: "Gedeckelte Mieten könnten leicht zur Folge haben, dass der Markt aus dem Gleichgewicht gerät."

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) warnt vor den aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt.

Im Immobiliensektor gebe es Anzeichen für Preisentwicklungen, „die gefährlich sind”, sagte Schäuble am Donnerstag in Berlin nach einem Gespräch mit US-Finanzminister Jacob Lew. Die Warnungen der Bundesbank nehme er sehr ernst.

„In einigen Ländern – auch in Deutschland – sehen wir die Gefahr einer Immobilienblase – und dann sollen wir als Eurosystem niederländische Immobilienkredite kaufen?", ließ Bundesbankpräsident Jens Weidmann verlauten.

In ihrem Monatsbericht hatte die Bundesbank Anfang der Woche davor gewarnt, dass Immobilien in deutschen Ballungsräumen derzeit viel zu teuer sind.

Die unmittelbare Gefahr einer Immobilienblase wurde bisher aber noch verneint. Zwar seien 2013 vermutlich mehr neue Wohneinheiten fertiggestellt worden als im Vorjahr. Das reiche aber nicht aus, um die Lage zu entspannen, hatten die Geldhüter erklärt.

Schäuble warnt - Immobilienblase droht zu platzen