Das Board der Exporo AG Am Sandtorkai 72 in Hamburg von links nach rechts: Jurist und Marketing & Vertriebsvorstand Dr. Björn Maronde (37), Vorstandsvorsitzender und Finanzchef Simon Brunke (37) und der studierte Maschinenbauer und Immobilienvorstand Julian Oertzen (37), alle drei aus Hamburg © Ausriss Exporo.de

Voller stolz meldeten Anfang diesen Jahres die drei Vorstände Dr. Björn Maronde (37), Simon Brunke (37) und Julian Oertzen (37) für ihr vor vier Jahren gegründetes Fintech-Startup Exporo AG aus Hamburg (Am Sandtorkai 70):

Zitat

Auch seine Investoren konnte Deutschlands führende Plattform für digitale Immobilieninvestments überzeugen: 8 weitere Millionen Euro Kapital hat Exporo von e.ventures, Holtzbrinck Ventures, Sunstone und BPO Capital erhalten.

Die institutionellen Geldgeber mögen den richtigen Riecher für kommende Profite haben. Daher haben sie sich ja auch entschieden, die 8 Millionen Euro in die Exporo AG zu geben und sich nicht an einer von der Exporo AG initiierten Schwarm-Immobilienfinanzierung zu beteiligen, wie der im März 2018 aufgelegten 2,1 Millionen Euro Anleihe für die Zweckgesellschaft Exporo Berlin GmbH, in die ahnungslose Kleinanleger bereits 939.000 Euro auf der Crowdlending-Plattform Exporo.de investiert haben.





Villa Kaunstraße 34 in Berlin Zehlendorf © Ausriss Exporo.de / Villa Berlin Anleihe

Die institutionellen Investoren könnten doch auch die prognostizierten bis zu 6 Prozent Zinsen im Jahr und nach 5 Jahren eine mögliche Wertsteigerung beim Weiterverkauf für eine zuvor zwangsverwaltete vollmermietete Gründerzeitvilla in Berlin Zehlendorf (Kaunstraße 34) mitnehmen.

Tun sie aber nicht. Sie sind lieber auf der Gewinnerseite und melken als Geldgeber der Exporo AG besser risikolos die Zweckgesellschaft ab, denen die Kleinanleger ab 1.000 Euro eine variabel verzinsliche Schuldverschreibung mit extrem hohen Verlustrisiko anvertrauen, als sich ebenfalls der Gefahr auszusetzen, ihr Geld in der Firmenanleihe der Exporo Berlin GmbH zu verbrennen, die laut Prospekt nicht einmal an einer Börse zum freien Handel angemeldet werden wird.

An dem angeblich so lukrativem Immobilieninvestment beteiligt sich die Exporo AG selbst nur mit 25.000 Euro Eigenkapital für ihre Tochter Exporo Berlin GmbH.

44 Prozent des Immobilienerwerbs, das sind 1,552 Millionen Euro, finanziert eine Bank, die vorrangig im Grundbuch steht.

56 Prozent, das sind 2,1 Millionen Euro, sollen die Kleinanleger auf exporo.de beisteuern.





Exporo-Immobilienvorstand und Multigeschäftsführer Julian Oertzen (37, oben) aus Hamburg und Exporo-Zweckgesellschafts-Geschäftsführer Thomas Lange (44) ebenfalls aus Hamburg © Ausriss Exporo.de / Villa Berlin Anleihe

Immobilienvorstand Julian Oertzen, der zusammen mit den beiden anderen Vorständen an dem Grundkapital der Exporo AG 36,66 Prozent hält und nun für die frisch gegründete und vergleichsweise arme, aber für die 2,1 Millionen Euro Anleihe haftende Zweckgesellschaft Exporo Berlin GmbH die Geschäftsleitung übernommen hat, verkauft das Wertpapier der Exporo Berlin GmbH auf der hauseigenen Finanzierungs-Plattform als "Exporo Produktinnovation".

Innovativ mag das digitale Zerlegen einer Immobilie und die Schnellzeichnung über die Schwarmfinanzierung auf einer Internetplattform wie exporo.de sein, aber das angebotene Rund-um-sorglos-Paket zu einem Immobilieninvestment ist ein alter Hut.

Allerdings clever aufbereitet.

Schaut man genauer hin, erkennt man ein ausgekügeltes Konstrukt, um aus der Zweckgesellschaft als Objektkäuferin eine Vielzahl an Gebühren und Kosten herauszuholen. Lesen Sie unseren Artikel.

Ein Informant sandte uns folgendes zur Exporo AG und ihrer Immobilien-Schwarmfinanzierungsplattform exporo.de:

Zitat

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ihre Reportage über die Exporo AG ist sehr ausführlich. Ich bin dankabr, dass endlich mal jemand die Firma genauer untersucht.

Der wesentliche Betrug ist leider noch nicht herausgekommen.

Es ist Tatsache, das die Firma verbotene Einlagengeschäfte tätigt. Die Darlehen werden intern über eine Zweckgesellschaft gepoolt. Die Projektentwickler müssen für die Darlehen auch nicht die in der Öffentlichkeit behaupteten 4 bis 6 Prozent zahlen, sondern ungefähr 10 bis 12 Prozent. Die gehen an Exporo, und die bezahlen die Crowd mit 5 bis 6 Prozent aus.Weitere Hinweise kann ich Ihnen liefern.

MfG

Die Hamburger Exporo AG Gründer und Vorstände von links nach rechts: Tim Kristian Bütecke, Julian Oertzen, Simon Brunke und Dr. Björn Maronde
© Exporo AG

Exporo.de schluckte im Oktober letzten Jahres als Marktführer die Nummer 2.

Zusammen mit Zinsland.de hat die neue Gruppe nach eigenen Aussagen einen Marktanteil von 85 Prozent im Immobilien-Crowdinvesting.

Wird es besser, wenn sich zwei mit Ausfällen belastete Immobilien-Crowdfunding-Plattformen zusammenschließen?

Im Fall der beiden Hamburger Schwarmfinanzierer Exporo.de und Zinsland.de sieht es nicht danach aus. Denn: Es "häufen sich Rückmeldungen von unzufriedenen Anlegern", teilte Investmentcheck.de in seinem gestrigen Newsletter mit.


Schauten wohl wegen eigener finanzieller Sorgen bei Immobilien-Projektpartnern für Nachrangdarlehen nicht so genau hin: das Hamburger Zinsland.de-Führungsteam von links nach rechts Gesellschafter Carl-Friedrich Christian Freiherr von Stechow aus Hamburg, Henning Frank aus Hamburg und Michael Bogislav Arthur von Gruenewaldt aus Frankfurt am Main © Ausriss aus Zinsland.de

Zinsland.de war ja schon länger ein Trauerspiel für Anleger, wie GoMoPa berichtete.

Erinnert sei an die Firmenpleiten beim Berliner Projekt Luvebelle mit 52 Micro-Apartments in Berlin Tempelhof des Münchener Architekten Heinz Michael Groh im August 2017 in Höhe von rund 1,25 Millionen Euro für 286 Anleger.

Oder an die Zahlungsunfähigkeit der Capital Store Investment GmbH aus Marktredwitz für das Projekt CapStar One mit 28 Neubau-Eigentumswohnungen in der Wohnanlage Wohnen am Mühlbach im bayerischen Schwefelquellen-Kurort Bad Abbach durch die Bauherren Gerhard Schaller aus Bad Alexandersbad und Markus Fürst aus Weiden in der Oberpflalz im Dezember 2018 in Höhe von rund 1,8 Millionen Euro Nachrangdarlehen, wie GoMoPa berichtete.

Dann kam es am 6. Mai 2019 mit der AZP Holding aus Frankfurt am Main zur dritte Bauherrenpleite innerhalb von 2 Jahren.

Diese Pleite betraf gleich zwei Nachrangsdarlehens-Crowdinvestings auf Zinsland.de mit einem drohenden Ausfallschaden von 1,9 Millionen Euro:

1. Die Steinbacher Terrassen in Steinbach (Taunus)

Das Funding für die Steinbacher Terrassen wurde am 30. August 2017 gestartet und am 12. September 2017 abgeschlossen. 522 Anleger investierten 966.000 Euro in ein Wohn- und Geschäftshaus in Steinbach im Vordertaunus. Die Rückzahlung war am 22. November 2018 fällig. Sie wurde immer wieder verschoben.

2. Ein paar Monate nach den Steinbacher Terrassen kam das Immobilienprojekt Nassauer Hof in Kronberg dazu.

Das Funding für das Projekt Nassauer Hof mit 10 Neubauwohnungen und dem Bau einer Rossmann-Drogerie war am 11. Dezember 2017 gestartet und wurde am 31. Januar 2018 abgeschlossen. Dafür wurden 897.000 Euro von 453 Anlegern akquiriert. Der Rückzahlungstermin 1. Juni 2019 verstrich ohne Auszahlung.

Zinsland.de schrieb zu beiden Zinsland-Nachrangsdarlehens-Projekten in einer Presseerklärung vom 6. Mai 2019:

Zitat

Über den Ausgang eines möglichen Verfahrens und die Möglichkeit auf Rückzahlung kann derzeit keine belastbare Aussage getroffen werden.

AZP-Geschäftsführer Dr. Hans-Georg Deckert sieht nach eigenen Worten eine Weiterführung der Gesellschaft aus eigenen Kräften als nicht mehr möglich an.

Und bei Marktführer Exporo.de sieht es neuerdings nicht viel besser aus. Zwei Pleiten bedrohen die Nachrangdarlehen (rund 3,9 Millionen Euro) für die Immo-Projekte Marburg und Marburg II in Hessen:

Lesen Sie im geschlossenen Teil unseres Artikels, welche weiteren Projekte den Anlegern auf Exporo.de aktuell Sorgen bereiten.

Die einstigen Klassenkameraden aus Winsen/Luhe Jurist Dr. Björn Maronde (39, links) und BWLer Simon Brunke (39), beide aus Hamburg, gründeten 2014 in Hamburg Am Sandtorkai 70 die Exporo AG mit der Immobilien-Crowdinvesting-Pattform Exporo.de.


Die Exporo-Vorstände von links nach rechts - Tim Kristian Bütecke (45) aus Hamburg, Dr. Björn Maronde, Vorstandsvorsitzender Simon Brunke und Julian Oertzen (39) © Pressefoto obs/Exporo AG 2016


Der nach eigenen Angaben deutsche Marktführer für Immobilien-Crowdinvestings in Deutschland, die Hamburger Exporo AG, musste für seine Plattform Exporo.de schon harsche Kritik einstecken.

Das betraf nicht die technische Abwicklung. Die ist vom TÜV Saarland geprüft. Sondern es betraf die Seriosität der Projektanbieter. Die haben die drei Schulfreunde Simon Brunke (39), Dr. Björn Maronde (39) und Julian Oertzen (39) aus Hamburg, die 2014 die Exporo AG Am Sandtorkai 70 in Hamburg gründeten und seitdem leiten, lediglich hausintern geprüft.

Das voläufige Ergebnis:

Zwei Projektentwickler-Insolvenzen bedrohen Vorhaben in Marburg und Marburg II mit 1.700 Anlegern und einer eingezahlten Summe von 3,9 Millionen Euro sowie Jahreszinsen von 5,5 Prozent, wie GoMoPa berichtete.

Bei anderen Vorhaben warten die Anleger bislang vergeblich auf Rückzahlungen oder Zinsen. Beispiele:

Das Bestandsimmobilien-Projekt "In Scheyern". Hier verzögerte sich die Rückzahlung (die Maximallaufzeit endete am 31. März 2020) der Nachrangdarlehen nebst 5 Prozent endfälligen Jahreszinsen an die Anleger. Laut Projektierer IW Hausbau GmbH, weil mit dem Umbau des Wohnhauses erst später begonnen werden konnte als geplant.

Ein weiterer Fall: In Greifswald sollten sieben Häuser unter anderem mit Studentenappartements Student & Living entstehen. Doch der Bau hat noch gar nicht begonnen. Seit Herbst vergangenen Jahres warten Privatanleger auf die Rückzahlung ihres Geldes (rund 2,5 Millionen Euro) und die versprochenen Jahreszinsen von 5 Prozent vom Projektentwickler C&S Planung und Projekte GmbH.


Das 1895 erbaute dreistöckige Mietshaus Wilhelmstraße 27 Ecke Kaiserstraße im Münchener Stadtteil Schwabing heute.


Und 1900 rechts hinter der ehemaligen Feuerwehr. Das Haus gehört zum Denkmalensemble Nordschwabing © Mieterin Annegret Bähnisch vom Denkmalnetzbayern.de

Doch nun sorgt die Exporo AG selbst mit ihrer eigenen Exporo Projekt 97 GmbH als Emittentin einer Exporo-Firmenanleihe "Mitten in Schwabing" für Ärger und Unmut.

Zum Kauf eines 870 Quadratmeter großen Grundstücks "Mitten in Schwabing", einem gehobenen Stadtteil von München, begab Exporo am 24. Mai 2019 (Prospektdatum) eine 3,73 Millionen schwere Anleihe. Anleger konnten ab 1.000 Euro einsteigen. Gewunken wurde mit 6 Prozent Jahreszinsen, endfällig am 31. März 2021.

Die Anleihe wurde am 6. Mai 2020 mit 3,706 Millionen Euro ausplatziert.



Der Exporo-AG-Mitarbeiter Bankkaufmann Thomas Lange (47) hat als Prokurist (Handlungsbevollmächtigter) der Anleihe-Emittentin Exporo Projekt 97 GmbH den Schildbürgerstreich des Neubauprojekts Mitten in Schwabing mitverantwortet © Ausrisse aus Exporo.de

Ein Schildbürgerstreich.

Ziel von Exporo war es, für rund 21 Millionen Euro mit Hilfe der Anleihe und einem Kredit von einem deutschen Versicherer das Grundstück Wilhelmstraße 27 Ecke Kaiserstraße in München-Schwabing zu kaufen, dann Baurecht für einen Fünfgeschosser mit 25 hochwertigen Eigentumswohnungen auf einer Wohnfläche von 2.250 Quadratmetern plus 25 PKW-Stellplätzen zu schaffen und dann das Projekt an einen Bauträger für 28 Millionen Euro zu veräußern - so die Exporo-Wunschvorstellung.

Allein schon die Exporo-Wette auf einen Wertzuwachs ist grenzwertig.

Laut Expose von Exporo soll der Gewinn mehr als 6 Millionen Euro betragen.

Kann diese Rechnung aufgehen?

Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, hat sich das Projekt angesehen.

Er sagte dem ARD-Magazin PlusMinus in der Sendung vom 22. Juli 2020:

Zitat

Die Projektrechnung kann nur dann aufgehen, wenn wir mit erheblichen Preiszuwächsen in München kalkulieren. Da ist schon eine große spekulative Komponente drinnen.

Doch das ist nur ein Nebenproblem. Das Hauptproplem: Exporo hat die Rechnung ohne den Denkmalschutz gemacht.

Lesen Sie im geschlossenen Teil unseres Artikels, warum jeder Investor, der rechnen kann, die Finger von Immobilien-Crowdinvestings lässt.

Neuestes Immobilienprojekt auf exporo.de: Für den Eigenbestand an Immobilien (ein Wohn- und Geschäftshaus in einer ehemaligen Werft in Amsterdam) will die Hamburger Exporo AG über eine in Luxemburg angesiedelte Tochterfirma bis Ende März 2021 für rund 6 Millionen Euro sogenannte EXP35-Token verkaufen. Zinsen und Rückzahlung des Geldes gibt es aber nur, wenn die Luxemburger Tochter nicht in finanzielle Schieflage gerät. Und ein Bankkredit zum Kauf des Gebäudes in Amsterdam in Höhe von 4,55 Millionen Euro, der Vorrang hat, wird gar nicht getilgt. Es werden nur Zinsen gezahlt, so dass in 3 Jahren eine Ablösefinanzierung gefunden werden muss. Wenn nicht, dann platzt die Rückzahlung der Anlegergelder zum Rückzahlungstermin 30. November 2030 © Ausriss auf öffentlichem Angebot auf exporo.de

Die eigenen Zahlen der Hamburger Exporo AG vom September 2020 waren ja schon schlimm genug. Da war in der Leistungsbilanz von 9 verzögerten Immobilienprojekten die Rede, bei denen Schwarm-Kreditgeber auf Exporo.de auf die Rückzahlung ihrer Gelder warten müssen.

Doch die Düsseldorfer WirtschaftsWoche von Verleger Georg Dieter von Holtzbrinck aus Stuttgart, dessen HV HOLTZBRINCK VENTURES Fund IV GP Limited in Saint Helier auf der britischen Kron-Kanalinsel der Queen Jersey mittelbar zu den Altgesellschaftern der Plattform Exporo.de gehört, und die Hamburger Finanz-Szene.de zählten noch mal gründlich nach.

Das Ergebnis ist dramatisch.

Seit Oktober 2020 warten 16 von 120 noch laufenden Projekten vergeblich auf die längst fälligen Rückzahlungen.

Damit steht ein kumuliertes Anlagevolumen von rund 30 Millionen Euro im Feuer.

Nicht nur bei den besagten 16 der rund 120 noch laufenden Projekte zeigen sich Schwierigkeiten. Hinzu kommen Projekte, bei denen Anleger zwar noch nicht ausgezahlt werden müssen, wo es aber nicht nach Plan läuft.

Insgesamt hakt es bei mehr als 25% der Projekte in der einen oder anderen Form.

Exporo teilte dazu in einer Stellungnahme vom 4. Dezember 2020 mit:

Zitat

Behauptung: Die Verzögerungen bei Projekten der Produktkategorie "Exporo Finanzierung" würden zunehmen.

Seit Gründung von Exporo im November 2014 hat sich die Anzahl der vermittelten Immobilienprojekte auf mehr als 250 aufsummiert.

Gefühlt kann es dadurch jetzt zu dem Eindruck kommen, es würden sich Verzögerungen häufen, prozentual betrachtet ist dies aber nicht der Fall:

Bei gleichbleibend guten Projekten wächst mit der absoluten Anzahl auch die Anzahl der Projekte mit Verzögerungen.

Seit Bestehen von Exporo wurden zum Stand 09/2020 30 von 39 Projekten, die verzögert waren, erfolgreich und voll verzinst zurückgeführt.

Weiterhin verzögert selbstverständlich die Covid-19 Pandemie bundesweit Bauprojekte und -vorhaben um Monate. 75 Prozent, der durch den Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) befragten Immobilienentwickler gaben aktuell an, dass die Pandemie ihren Geschäftsbetrieb in erheblichem Maße beeinträchtige.

Im Übrigen sind Projektverzögerungen bei Bauvorhaben nichts Ungewöhnliches. Die im Darlehensvertrag vereinbarte Fälligkeit beruht stets auf einer ex-ante Einschätzung der Laufzeit für das Bauvorhaben.

Nichts Ungewöhnliches?

Beispiel 1: Gescheiterte Revitalisierung Hotel am Wulmsberg in Hamburg Harburg

Projektentwickler ist hier die Hamburger Stilwerk Hospitality von Alexander Garbe (45), der übrigens zugleich auch seit 2 Jahren vergeblich versucht, sein erstes stilwerk Ostseehotel in Travemünde zu bauen, für das er aktuell noch einmal 5 Millionen Euro Nachrangdarlehen von Crowdanlegern einwirbt, wie GoMoPa berichtete.

Rund 2,5 Millionen Euro Nachrangdarlehen stellten Investoren über Exporo für den Hoteltraum am "Rande der Harburger Berge" bereit. Heute, bald zwei Jahre später, steht auf der Bergkuppe zwar ein Hotel. Aber keine gestylte Bergherberge mit Luxusambiente, sondern ein verwaister alter Kasten - das Berghotel "Hamburg Blick" mit dem Charme der Sechzigerjahre: dunkles Holz, dreckiger Beton. Weder Bauarbeiter noch ein Kran sind zu sehen, ein rot-weißes Absperrband flattert im Wind.

Im Mai 2020 sollte der Bauherr die Anlegergelder spätestens zurückbezahlen. So war es vereinbart. Die Anleger, die in das Projekt investiert haben, warten seit Monaten auf ihr Geld.

Beispiel 2: Am Huthpark in Frankfurt...

Lesen Sie im geschlossenen Teil unseres Artikels unter anderem auch, wie Exporo einem gestrauchelten Projektanbieter mit einem Darlehen zu 13 Prozent Jahreszinsen half, welches nun die nächsten Crowd-Investoren zu lediglich 4 bis 6 Prozent wieder ablösen sollen.