Die Rechte der Bauherren

Wer sich zum Bau eines Hauses entschließt und einen Bauträger beauftragt, der das gesamte Bauvorhaben plant und durchführt, sollte sich daher vor Auftragsvergabe von der Solvenz des Unternehmens überzeugen. Der Traum vom Eigenheim kann schnell zum Albtraum werden, wenn der Bauträger in Insolvenz fällt. Vor allem dann, wenn der Bauherr schon für Leistungen bezahlt hat, die noch nicht am Bau ausgeführt worden sind.

Die Rechtsanwaltskammer Koblenz empfiehlt weiterhin bei Abschlagszahlungen nach Baufortschritt darauf zu achten, dass der Zahlungsplan nicht über die Staffelung gemäß § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hinausgeht.

Was die Gewährleistungsfrist betrifft, so sollte sie – wie das BGB-Werkvertragsrecht vorschreibt - fünf Jahre betragen. Gilt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) ist zu empfehlen, die Gewährleistung analog zum BGB von z. Zt. vier auf fünf Jahre auszuweiten.

Nicht unüblich und im Ernstfall unter Umständen nützlich ist eine Regelung im Bauvertrag, wonach sich der Bauträger über die eigene vertragliche Gewährleistung hinaus verpflichtet, seine Gewährleistungsansprüche gegen die von ihm eingeschalteten Subunternehmer im Voraus abzutreten, falls er innerhalb angemessener Frist auf berechtigte Mängelrügen des Bauherrn nicht reagiert, so Rechtsanwalt Dr. Axel Merz aus Koblenz. Hier hängt allerdings vieles von der genauen Formulierung im Einzelfall ab, weshalb man möglichst vor Unterzeichnung des Vertrages fachkundigen Rat bei einem Anwalt einholen sollte. Auch beim Abschluss einer Baurisiko-Versicherung empfiehlt es sich, die Versicherungsbedingungen von einem Anwalt prüfen zu lassen.

Bei Insolvenz des Vertragspartners (gleichgültig, ob Bauträger oder einzelne Handwerker) sollte man Zahlungen allenfalls an die beim Insolvenzverwalter zu erfragende Bankverbindung leisten. Es empfliehlt sich jedoch, vorher den Rat eines Anwalts einzuholen, da bei „voreiliger“ Zahlung eine Rückforderung (etwa wegen Mängeln) in der Regel aussichtslos sein dürfte.

Entscheidet sich der Insolvenzverwalter gegen eine Fertigstellung des Bauvorhabens oder kommt diese aus anderen Gründen nicht in Betracht, empfiehlt sich eine beweiskräftige Dokumentation des Bautenstandes, bevor die Arbeiten durch ein anderes Unternehmen im Rahmen eines neuen Vertragsverhältnisses fortgesetzt werden.

Vorsicht ist schließlich auch bei der Beseitigung von Mängeln geboten. Beauftragt der Bauherr ein Fremdunternehmen, ohne vorher dem Insolvenzverwalter eine Möglichkeit zur Nachbesserung gegeben zu haben, so riskiert er, dass er auf den Nachbesserungskosten sitzen bleibt.

Führen Insolvenz und hierdurch bedingte Verzögerungen und Verteuerungen des Bauvorhabens zu einem finanziellen Schaden des Bauherrn, sollte dieser der Vollständigkeit halber zur Insolvenztabelle angemeldet werden, auch wenn in den meisten Fällen nur geringe Aussicht auf eine nennenswerte Quote besteht.

Albtraum für jeden Häuslebauer:
Der Bauträger muss Insolvenz anmelden. So können sich Bauherren schützen.

Hat sich der Bauträger verspekuliert und ist mitten im Hausbau pleite, haben Bauherren eine unfertige Immobilie und viel Ärger am Hals. Um den Schaden einzugrenzen, sollten angehende Häuslebauer frühzeitig vorbeugen. Drei Möglichkeiten gibt es:

Für Bauabschnitte einzeln zahlen

Je größer die Vorauszahlung, desto größer das Risiko. Denn im Falle einer Pleite des Bauträgers ist das Geld meist verloren. Die schon bezahlten, aber noch nicht erbrachten Leistungen müssen von einer anderen Firma durchgeführt werden ? und auch dieses Unternehmen muss der Bauherr natürlich bezahlen. Stark verringern können Häuslebauer das Risiko, indem sie und der Bauträger sich an die Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung halten. Diese sehen eine klare Zahlungsabfolge nach bestimmten Bauabschnitten vor. Erst wenn ein Abschnitt fertig ist, etwa der Rohbau, der Innenputz oder die Sanitärinstallation, muss der Bauherr die nächste, prozentual festgelegte Abschlagszahlung leisten. Skepsis ist angebracht, wenn der Bauträger von dieser Zahlungsweise abweichen und höhere Abschlagszahlungen kassieren möchte.

Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft

Noch mehr Sicherheit bietet eine Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft, die sich der Häuslebauer von seinem Vertragspartner aushändigen lässt. So steht für das Ausfallrisiko eine Bank gerade. Im Falle einer Pleite muss die Bank für die Fertigstellung gemäß Bauvertrag sorgen. Der Bauherr kann sich auch an die Bank wenden, wenn die Pleite erst nach dem Einzug erfolgt und noch spätere Baumängel auftreten. Nachteil: Solche Bürgschaften gehen ins Geld. Banken verlangen oft drei Prozent der Darlehenssumme. Die Baufirmen verlangen deshalb häufig die Kostenübernahme durch die Bauherren. Tipp: Verhandeln Sie. Vielleicht lässt sich der Bauträger darauf ein, die Kosten zu teilen.

Baugarantieversicherung

Eine Baugarantieversicherung bietet ähnlichen Schutz wie eine Bankbürgschaft. Das Bauunternehmen schließt sie ab. Die Police gewährleistet, dass das Haus bei einer Pleite auf jeden Fall zum vereinbarten Preis fertiggestellt wird. In Frankreich und den Niederlanden ist die Police weit verbreitet, in Deutschland fristet sie ein Nischendasein. Dabei kostet sie nur circa 1,5 Prozent der Bausumme. Anbieter sind beispielsweise die Basler Versicherung, Zürich und die VHV. Achtung: Lehnen Bauträger oder Versicherung den Abschluss der Police ab, kann dies auf eine finanzielle Schieflage des Unternehmens hindeuten.

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