Jeder vierte Käufer sucht Immobilie als Kapitalanlage

Immer mehr Anleger drängen auf den deutschen Immobilienmarkt: Jeder vierte Kaufinteressent sucht aktuell eine Immobilie als Kapitalanlage. Im Vorjahr war es nur jeder achte. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage "Immobilienbarometer" von Interhyp und ImmobilienScout24. Die Umfrage, für die im Februar 2011 über 2.300 Interessenten von Kaufimmobilien befragt wurden, wird als Vergleichsstudie jedes Jahr wiederholt.

Kapitalanleger glauben derzeit an das Renditepotenzial von Betongold: Mehr als jeder Zehnte (10,5 Prozent) rechnet beim Kauf mit einem hohen Wertzuwachs. Weitere 73 Prozent erwarten eine Wertsteigerung, welche die Inflation ausgleicht. Eigennutzer hingegen achten weit weniger auf die Wertsteigerung des Objekts. Rund 15 Prozent können die Wertentwicklung nicht einschätzen und weitere 18 Prozent interessieren sich nicht für den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung in der Zukunft.

Eine weitere auffällige Tendenz zeichnet sich bei den Immobilienpreisen ab: Sie werden im Vergleich zum Vorjahr als teurer eingeschätzt. Derzeit geben nur noch 6,8 Prozent aller Kaufinteressenten (Kapitalanleger als auch Eigennutzer) 'günstige Preise' als Grund für ihren Immobilienerwerb an. Vor einem Jahr fanden immerhin noch 12,5 Prozent, also fast doppelt so viele, dass Immobilien preiswert zu erstehen sind. Der Hauptgrund für einen Haus- oder Wohnungskauf der Deutschen ist nach wie vor die Altersvorsorge, sowohl bei den Eigennutzern (49 Prozent) als auch bei den Kapitalanlegern (55 Prozent).

Die Top-5-Gründe für den Immobilienerwerb im Überblick:

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1. Altersvorsorge (49 Prozent)

2. Günstige Zinsen (40 Prozent)

3. Mietzahlungen vermeiden (29 Prozent)

4. Immobilien sind krisensicher (28 Prozent)

5. Unabhängigkeit vom Vermieter (24 Prozent)

"Obwohl die Zinsen seit September letzten Jahres stetig gestiegen sind, ist das Zinsniveau immer noch extrem attraktiv. Das wird auch in 2011 für eine hohe Nachfrage nach Betongold sorgen", kommentiert Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG die Ergebnisse. Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, ergänzt: "Immobilien erleben seit Monaten einen wahren Boom. Selbst renditeorientierte Anleger wittern in diesem Markt lukrative Geschäfte."

Quelle: FONDS professionell

Immer mehr Bundesbürger investieren Erspartes in Immobilien. Gerade für Erstanleger gilt es zu beachten, dass eine gehobene Ausstattung weniger wichtig als die Lage ist. Zudem bringt das Thema Energieeffizienz Pluspunkte.

Privatanleger, die erstmals in eine Immobilie statt in Fonds oder Aktien investieren wollen, sollten ihr Premierenobjekt mit Bedacht auswählen. Viele hinterfragen vor allem den Kaufpreis und die prognostizierte Rendite nicht hinreichend. Während für die selbstgenutzte Immobilie eine hochwertige Ausstattung durchaus eine Rolle spielen darf, sollten Luxusböden und teure Einbauten bei der Kapitalanlage den Preis nicht nach oben schrauben. Hier ist das Geld besser in die Lage investiert.

Mehr als 50 Prozent aller Immobilien in Deutschland sind älter als 30 Jahre. Durch unzureichende Dämmung gehen rund 40 Prozent des deutschlandweiten CO2-Ausstoßes auf das Konto von Immobilien. Experten schätzen, dass in Deutschland jährlich mindestens 360.000 Gebäude energetisch saniert werden müssten, damit die Klimaziele der Bundesregierung erreicht werden. Bei vielen Bestandsobjekten stehen kostenintensive Sanierungen ins Haus. Auch immer mehr Mieter blicken seit Jahren verstärkt auf die Heizkosten und damit auf die Energieeffizienz. Im vergangenen Jahr sind die Energiekosten in privaten Haushalten deutlich gestiegen: Nach Angaben des IFS Städtebauinstituts in Berlin verteuerten sich Strom, Gas, Heizöl und Fernwärme allein im Jahr 2011 insgesamt um 9,5 Prozent und trieben die Wohnkosten entsprechend in die Höhe.

Private Kapitalanleger sind deshalb gut beraten, auf energieeffiziente Neubauten zu setzen – auch wenn Bestandsobjekte mitunter mit attraktiveren Einstiegspreisen locken. Gerade unerfahrene Immobilienkäufer könnten laut Euro Grundinvest den Sanierungsbedarf bei Bestandsimmobilien kaum realistisch einschätzen. Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann durch den notwendigen Austausch von Fenstern, Türen und Dämmung nachträglich in die Höhe getrieben werden und die erhoffte Mietrendite auf Jahre hin minimieren. Neubauimmobilien weisen zwar meist von Anfang an eine deutlich niedrigere Rendite auf, bieten aber deutlich mehr Sicherheit. Während die energetische Ausstattung für Kapitalanleger eine entscheidende Rolle spielt, können sie Ausstattungsdetails wie Fußbodenheizung, teure Böden oder Armaturen eher vernachlässigen. Mieter machen bei dem Bezug der vier Wände deutlich mehr Zugeständnisse als Eigennutzer. Im Gegenzug lassen sich teure Ausstattungsdetails selten adäquat auf die Miete umlegen.

*Michael Balek, Euro Grundinvest

Im Gegenteil: Hausbesitzer sind dankbare Opfer

Die Experten von StarCapital zeigen in ihrem aktuellen Marktkommentar auf, dass Investments in Immobilien oder Rohstoffe wenig oder gar keinen Inflationsschutz bieten.

In den letzten Jahren haben Medien, Banken und Vermögensverwalter in Deutschland aktiv eine Inflationsfurcht geschürt und die Investoren in "Sachwerte" wie Immobilien oder Gold getrieben, monieren die Experten von StarCapital in der neuesten Ausgabe von "StarInvest". Als Kaufargument wurden steigende Rohstoffpreise sowie eine expansive Geldpolitik ins Felde geführt.

Kaum Inflation in Deutschland

"Eine tragische Fehlallokation, auf die wir rechtzeitig immer wieder hingewiesen haben", halten die StarCapital-Experten fest. Sie argumentieren, dass selbst in dem wirtschaftlich begünstigten Deutschland die Inflationsraten nicht steigen, sondern dass sie fallen – die Verbraucherpreise sind gegenüber dem Vorjahr nur noch 1,4 Prozent gestiegen und die Importpreise sogar um 1,6 Prozent gesunken.

Als Grund dafür nennt StarCapital den Umstand, dass die von den Notenbanken geschaffene Liquidität nicht nachfragewirksam wird, sondern im Bankensystem "versandet": "Höhere Nachfrage schafft man nur durch steigende Reallöhne – und davon ist europaweit nichts zu spüren, im Gegenteil. Und nachdem das gesamte Sparvermögen inzwischen nur noch mit Minizinsen bedient wird, fällt auch von dieser Seite viel Kaufkraft weg. Dies ist disinflationär!"

Deflationärer Schock droht

Für StarCapital ist die Situation noch schlimmer geworden, denn die Zentralbanken sollen inzwischen weltweit offen zu einer Politik der Staatsfinanzierung übergegangen sein. Die Bank of Japan zum Beispiel finanziere bereits deutlich mehr als die Hälfte des japanischen Staatshaushalts über den Aufkauf öffentlicher Anleihen. In den USA und Großbritannien sei es nicht viel anders. Würden die Notenbanken damit aufhören, wäre – laut Einschätzung von StarCapital – ein sofortiger Staatsbankrott die Folge. Die damit verbundene Vermögensvernichtung bei den Anleihebesitzern könnte zu einem deflationären Schock führen. Das wäre das Gegenteil von Inflation.

Hausbesitzer – die Opfer der Ochlokratie

Immobilien bieten nach Einschätzung von StarCapital weder einen Schutz vor Inflation und schon gar nicht vor Deflation. Im Gegenteil: Mit dem Erwerb von Häusern wurden auch in den letzten 30 Jahren real nur Verluste erzielt. Zudem seien Hausbesitzer ein dankbares Opfer für staatliche Willkür – egal ob es sich um eine Erhöhung der Grunderwerbsteuern, Zwangsabgaben oder die Deckelung von Mieterhöhungen handelt.
* fondsprofessionell.at

Aus Sorge vor einer Inflation investieren viele Bundesbürger ihr Vermögen in vermietete Wohnimmobilien. Doch nicht jedes Objekt eignet sich als Kapitalanlage. Der bundesweit tätige Immobiliendienstleister PlanetHome AG hat zusammengestellt, worauf Investoren und Immobilienverkäufer achten sollten.

Seniorentauglichkeit
Die Menschen in Deutschland werden weniger, die Gesellschaft wird älter: Laut Statistischem Bundesamt ist im Jahr 2060 jeder Dritte mindestens 65 Jahre und jeder Siebente mindestens 80 Jahre alt. Das wird sich mittel- bis langfristig auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken. Dachgeschosswohnungen ohne Lift, kleine Bäder, enge Türen, viele Treppen: All das sind Kriterien, die die Vermietbarkeit in Zukunft erschweren werden. „Die Nachfrage nach barrierefreien und seniorentaug-lichen Immobilien wird steigen – einfach weil es irgendwann viel mehr ältere als jüngere Menschen gibt“, sagt Ludwig Wiesbauer, Bereichsvorstand Immobilien-vermittlung bei der PlanetHome AG. „Je mehr die Immobilie nutzen können, desto größer der potentielle Mieterkreis.“ Das bedeute nicht, gleich alles komplett umzu-rüsten. „Aber man sollte sich schon mal langsam an den Gedanken gewöhnen, dass sich die Anforderungen an Immobilien mit dem demografischen Wandel ändern werden.“

Zustand
Der bauliche Zustand des Objekts ist ein entscheidendes Kriterium für die langfristige Ertragssicherung. In welcher Beschaffenheit Dach, Fassade, Fenster und sanitäre Einrichtungen sind, hat maßgeblich Einfluss auf Vermietbarkeit sowie auf zukünftige Investitionskosten. Die wiederum schmälern die Rendite. „Je besser der bauliche Zustand der Immobilie, desto weniger muss man hohe Reparatur- und Sanierungskosten fürchten“, so Wiesbauer. Allerdings gebe es auch Mängel wie Schädlingsbefall, Schimmel in der Wand oder alte Wasserrohre, die der Laie nicht auf den ersten Blick erkenne. Deshalb sei es wichtig, vor einem Kauf einen Experten hinzuzuziehen. „Dies gilt übrigens auch für Verkäufer“, erläutert der Experte. „Denn wenn Eigentümer schon im Vorfeld die potenziellen Mängel ihrer Immobilie kennen, stehen sie bei Verkaufsverhandlungen eindeutig besser da.“

Lage
Einer der wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt, ist die Lage des Objektes. Denn die ist nicht veränderbar. Beim Kauf sollte man deshalb nicht nur auf eine gute Infrastruktur in der Umgebung, sondern zudem auf das Entwicklungspotenzial des Standortes achten. „Bestimmte Städte werden sich eines großen Zuzugs erfreuen, während einige Landstriche ausgedünnt werden. Dies hat Einfluss auf die langfristige Vermietbarkeit.“ Wiesbauer geht davon aus, dass nicht nur die ohnehin beliebten Metropolen wie Hamburg, München oder Berlin zu den Gewinnern der demographischen Entwicklung gehören, sondern auch kleinere Städte im weiteren Umkreis der großen Metropolen. Denn wenn die Preise steigen, werden sich viele dort nach bezahlbarem Wohnraum umsehen. Je höher die Wahrscheinlichkeit eines Bevölkerungswachstums, desto größer die Chance, immer wieder gute Mieter zu finden. „Wer in einer eher strukturschwachen Gegend lebt, sollte deshalb mit einem Verkauf nicht zu lange warten, sondern lieber den derzeitigen Boom nutzen“, rät Immobilienexperte Wiesbauer.

Objektart
Zwar eignen sich Eigentumswohnungen und Häuser gleichermaßen als Kapitalan-lagen, beides hat jedoch Vor- und Nachteile, die es vor einem Kauf individuell ab-zuwägen gilt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist damit automatisch einer Woh-nungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Maßgebliche Änderungen wie bei-spielsweise die Erneuerung der Fenster können immer nur kollektiv entschieden werden. „Das kann sehr mühsam sein“, sagt Wiesbauer. Allerdings: Reparaturen finanzieren sich aus der Instandhaltungsrücklage. Ein Hausbesitzer ist zwar autark – aber für ihn wird ein marodes Dach schnell viel teurer als für eine Eigentümerge-meinschaft, die monatliche Rücklagen bildet. Anleger sollten bei beiden Objektarten vor dem Kauf das Rendite-Risiko-Profil zumindest grob kalkulieren.

Immobilienbesitzern rät Wiesbauer, alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Grundrisse, Nebenkostenabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Teilungserklärungen, vor allem aber Reparaturbelege zu sammeln. „Nicht jeder Eigentümer hat dies bei einem Verkauf vollständig zur Hand. Unsere Makler sind bei der Beschaffung dieser Dokumente deshalb gerne behilflich.“

* PlanetHome AG

Stimmung bei Immobilien kippt wieder

Die Stimmung der europäischen Anleger für den in der Finanzkrise lieb gewonnen Immobilienmarkt kippt wieder, zeigt das aktuelle sentix Immobilien Sentiment.

Das sentix Immobilien Sentiment ist im November um zwei auf 3,75 Punkte gefallen. Der Rückgang des Indikators ist laut dem Analysehaus sentix bemerkenswert, weil in den letzten Wochen die (nominalen) Zinsen tendenziell gefallen sind. Das habe normalerweise positive Effekte auf das Sentiment der Assetklasse. Denn niedrigere Zinsen bedeuten günstigere Refinanzierungsbedingungen und in der Regel auch steigende Immobilienpreise. Doch gleichzeitig würde die Investoren derzeit kaum noch Inflationsrisiken wahrnehmen. Vielmehr thematisierten Medien und Anleger momentan Deflationsgefahren, die wiederum für den Immobilienmarkt – über steigende Realzinsen – eine Belastung darstellen. Diese Belastung scheine in der Wahrnehmung der Investoren nun zu überwiegen.

Nulllinie wieder in greifbarer Nähe

Sah es im Oktober noch so aus, als könnte das sentix Immobilien Sentiment seinen vor einem Jahr begonnenen Abwärtstrend stoppen, brachte der laufende Monat abermals Ernüchterung: Der Indikator sinkt erneut und notiert nun auf dem zweitniedrigsten Stand des Jahres. Mit 3,75 Punkten befindet er sich zwar noch im positiven Bereich, in dem die Anleger gegenüber der Assetklasse überwiegend "bullish" eingestellt sind. Doch die Nulllinie, die zuletzt im März 2010 unterschritten wurde, ist wieder in greifbare Nähe gerückt.

Seinen Höchststand hatte der seit 2008 erhobene Index mit 16 Punkten im Februar 2011 erreicht. Danach hielt er sich bis Ende 2012 auf hohem Niveau. In diesem Jahr nun scheinen sich die Anleger aber von ihrem Langzeit-Liebling zu verabschieden – ihre Einschätzung des Immobilienmarktes verschlechtert sich 2013 kontinuierlich, eine Ausnahme stellte der letzte Monat dar.

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Über das sentix Immobilien Sentiment:
Das sentix Immobilien Sentiment wird monatlich im Rahmen des sentix Assetklassen Sentiments, jeweils um den zweiten Freitag eines Monats herum, erhoben. Zum sentix Assetklassen Sentiment gehören zudem sentix Credit Sentiment, sentix Emerging Markets Aktien Sentiment, sentix Emerging Markets Renten Sentiment, sentix IPO Sentiment und sentix Rohstoff Sentiment. Die befragten Anleger können in der Umfrage für die verschiedenen Assetklassen jeweils auf einer Skala von 1 bis 5 angeben, wie positiv sie diese im Vergleich zu den anderen Assetklassen bewerten. Die Indikatoren können zwischen -100 und +100 schwanken, wobei die mittlere Kategorie (Kategorie 3 auf der Skala von 1 bis 5) die Nulllinie markiert. Die aktuelle Umfrage fand vom 07. bis zum 09. November 2013 statt. An ihr beteiligten sich 915 Anleger, darunter 231 institutionelle Investoren.