Mietkauf: Vorsicht vor unabschätzbaren Risiken
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24.08.2007, 08:50
Mietkauf: Vorsicht vor unabschätzbaren Risiken
Zitat
Selbstständige und junge Familien mit geringem Einkommen gelten bei vielen Banken als Risikogruppen und haben es entsprechend schwer, ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Eine Möglichkeit, trotzdem an Wohneigentum zu gelangen, bietet der so genannte Mietkauf. Dabei mietet der Interessent zunächst das Objekt und erwirbt es zu einem späteren Zeitpunkt.
"Die Finanzierung per Mietkauf birgt einige Fallstricke", warnt Robert Anzenberger, Vorstand des Münchner Immobilienvermittlers PlanetHome. Die Finanzierung sei keineswegs immer günstig, und wer bei Vertragsabschluss nicht genau aufpasst, der könne später Nachteile erleiden. Hintergrund: Beim Mietkauf schließen Käufer und Verkäufer zwei Verträge ab: einen Miet- und einen Kaufvertrag. Der Käufer zieht zunächst für einen bestimmten Zeitraum - oft 10 bis 15 Jahre - in die Immobilie ein und verpflichtet sich, das Objekt später zu kaufen. Der Kaufpreis liegt von vornherein fest. Je nach Vertragsmodell werden die Mietzahlungen ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet, ein Restbetrag bleibt offen.
PlanetHome Chef Anzenberger mahnt jedoch Vorsicht an: "Mietkauf hört sich zunächst gut an, im Endeffekt kann er aber oft teurer kommen als herkömmliche Immobiliendarlehen." Die Erfahrung zeige, dass Käufer während der Mietphase nicht nur die Miete zahlen, sondern gleichzeitig Kapital ansparen müssen für den anschließenden Kauf - eine doppelte Belastung. Außerdem werde oft nur ein Teil der gezahlten Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet, so dass noch ein relativ großer Restkaufpreis offen bleibe. Anders beim Erwerb über ein klassisches Hypothekendarlehen: Hier kann man von Anfang an das Darlehen mit möglichst hoher Tilgungsrate zurückführen. Dadurch kommt man nicht nur schnell von seinen Schulden herunter, man verschenkt auch kein Geld an irgendwelche Vermieter.
Neben der doppelten Finanzbelastung birgt das Modell Mietkauf auch rechtliche Risiken. "Oft unterschreiben zwar beide Seiten die Verträge, der Gang zum Notar unterbleibt jedoch", berichtet Anzenberger. Ein folgenschwerer Fehler: Da die Verträge auf den Erwerb von Grundeigentum ausgerichtet seien, müssten sie zwingend notariell beurkundet werden. Unterbleibt die Beurkundung, sei der Kaufvertrag unwirksam. Weitere Fußangel: Wird der Verkäufer in den ersten Jahren insolvent, hat der Erwerber keine Sicherheiten, da er ja schließlich nur zur Miete wohnt. Ob das Kaufgeschäft dann überhaupt noch zustande kommt sei fraglich, so Anzenberger.
Pressemitteilung von: PlanetHome AG
04.09.2007, 16:44
DoWo?
...und agiert die DoWo auch z.B. in Bayern?
Wer das wirklich ganz sauber und preiswert abwickelt ist die DoWo (Dortmunder Wohnwertgenossenschaft). Alles mit Notar und Grundbucheintragung, sehr viele Möglichkeiten für den Mieter/Käufer.
Kann ich nur wirklich empfehlen.
Viele Grüße
Haben Sie da irgendeine Kontaktadresse / e-mail / Telefon ?
Könnte man der DoWo z.B. EFH (zwischen-)verkaufen, die diese dann per Mietkauf an die Endkunden abgibt?
Vielen Dank f. eine Antwort.
mfg. H.B.
08.02.2008, 13:56
Wer sich mit "Mietkauf" befasst, sollte ich mal das Genotrade-Modell ansehen.
Brendle
@Brendle,
das hier?
http://www.gomopa.net/Finanzforum/Kapital-und-Kreditangebote/Ohne-Schulden-zur-eigenen-Immobile-Seite-7.html
Da Genotec und seine Vertriebsleute nach wie vor das heiße Eisen "Wie viele Genossenschaftseinlagen brauchen wir für einen Mietkaufvertrag?" umgehen, sollte man auf den Eigentumserwerb verzichten, wenn man es ohne Bank nicht schafft.
Struckischreck
08.02.2008, 23:39
Genotec oder Wie lautet die entscheidende Frage?
Hallo Struckischreck,
m.W. umgehen die das Thema überhaupt nicht.
@Brendle,
doch, genau das wird getan. Sowohl hier in Gomopa als auch im angeblich für solche Fragen eingerichteten Forum http://www.eigenheim-mietkauf.de/forum/ wird um die Frage herum geredet, teilweise mit fadenscheinigsten und widerlegbaren Argumenten.
Es ist lt. deren Tabelle, bzw. Berechnung genau definiert.
Sie scheinen sich darin ja auszukennen: Welche Tabellen bzw. Berechnungen bitteschön?
Werde mich aber gerne mit einem der Direktoren (den ich persönlich kenne) darüber unterhalten.
Es wäre sehr schön, wenn Herr Lars Meier oder Herr Christian Dubanowski anschließend eine Stellungnahme abgeben könnten.
An diese Art der Finanzierung kommt m.W. keine andere heran. Nicht wegen der Höhe der monatlichen Zahlungen. Die kann man bestimmt mit dem einen oder anderen Trick in der Baufi über Banken z.Zt. günstiger bekommen.
Darum geht es garnicht. Immobilienerwerb kostet Geld, so oder so. Ob Genotec Mietkauf teurer ist als eine Bankfinanzierung, spielt für diejenigen, die nur auf diese Weise Immobilien erwerben könnten, nur eine untergeordnete Rolle.
Die einzig entscheidende Frage ist aber:
Wie bringt Genotec die Differenz zwischen der Zeichnungssumme/Genossenschaftseinlage und der Finanzierungssumme/dem Mietkaufpreis auf?
Es geht um die Sicherheit und die auf 25 Jahre (so diese Zeit gewählt wurde) gleichbleibende Belastung. Das werden Sie sonst nicht finden.
Ebenso bei einer Insolvenz der Bauherrn, was ja bekanntlich in den besten Familien vorkommen kann.
Dazu kommt, bei Bau eines Hauses (also nicht Kauf einer EW) die Kontrolle der Gesellschaftseigenen Baufachleute bei der Bauabnahmen.
Ich bin der Überzeugung, dass BSV dagegen 0 Chancen hat. Und eine Bank ebenfalls keine.
Grüße
Brendle
Das gilt sicher für diejenigen, die in den Genuss des Mietkaufes kommen.
Die einzig entscheidende Frage ist aber:
Welcher Prozentsatz der Genotec-Mitglieder kommt tatsächlich in den Genuss des Mietkaufes?
Nebenbei: auch "der freie Berater" empfiehlt diese Form der Finanzierung
Bitte nicht schon wieder dieses Pseudo-Argument. Der Artikel in "Der freie Berater" ist in keinster Weise ein unabhängiger journalistischer Beitrag oder eine fundierte Analyse. Vergleichen Sie den Beitrag mit den Aussagen auf der Genotec-Seite www.genotec-eg.de , so werden Sie feststellen, dass es sich um einen 1A-Werbetext der Genotec-PR-Abteilung handelt.
Und das schreibe ich Ihnen und allen anderen Vermittlern ins Stammbuch: Schon länger weisen Finanztest, Focus, Gomopa (u.a. meine Wenigkeit) darauf hin, dass sich folgender Hinweis auf der Genotec-Seite realisieren kann:
Wichtige Hinweise
Bei dieser Berechnung handelt es sich ausschließlich um eine Beispielberechnung. Vor der Bereitstellung kann die Genotec eG sich nicht verpflichten, den Genossenschaftsvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt bereitzustellen. Zusagen über einen festen Bereitstellungstermin sind daher vor der Bereitstellung nicht möglich. Eine Verschiebung bis hin zur Nichtrealisierung kann daher nicht ausgeschlossen werden.
Wer das heute noch ignoriert, wird sich als Vermittler später nicht mehr einfach herausreden können, wenn es um Schadenersatzforderungen geht. Einschlägige Urteile zur Haftung von Beratern, die solche Warnhinweise mißachtet haben, gibt es inzwischen genügend.
Struckischreck
11.02.2008, 13:32
Re: Tolle Experten
Ohne jemandem zu nahe zu treten wieder mal ein Artikel der falsch und einseitig, ohne den sachlichen Vergleich zu der empfohlenen Vorgehensweise, der Kreditfinanzierung mit dem allseits bekannten Schuldenrisiko berichtet.
@micluna,
meinen Sie meinen Beitrag? Wenn ja, dann kritisieren Sie bitte die Punkte, die Ihrer Meinung nach falsch sind. Falls Sie sich die Mühe machen wollen, meine anderen Beiträge zu dem Thema durchzulesen, werden Sie feststellen, dass mir sehr wohl die Risiken einer Kreditfinanzierung bewusst sind.
Wenn Verbraucherschützer und so genannte Experten sich wirklich einmal die Mühe machen würden, die einzelnen Konzepte und Argumente zu prüfen und vorallem zu verstehen, könnten solche Artikel nicht zu Stande kommen!
Genau aus dem Grund kommen solche Beiträge zustande - eben weil wir nicht an der Oberfläche bleiben und der Schönfärberei von Vertriebsleuten Glauben schenken. Sondern weil wir jeden Punkt hinterfragen und beleuchten.
Leider ist es juristisch nicht möglich eine Gegendarstellung zu verlangen, also müssen wir damit leben das einige so allgemein und nach Hörensagen jeden Quatsch schreiben und behaupten kann.
Warum nicht? Es gibt hier im Forum einige Schreiben von Anwälten, die Beiträge beanstandet haben. Falls Sie es übrigens noch nicht gemerkt haben, bleiben die Herren Meier (User @chagwidden) und Dubanowski die Antwort auf konkrete Fragen unverändert schuldig.
Wer mehr dazu erfahren möchte kann mich natürlich jederzeit ansprechen.
Bitte vermeiden Sie solche Pauschalaussagen, wodurch der Gemeinschaft der Nutzer Ihre Meinung verborgen bleibt. Gomopa lebt von der kontroversen Diskussion. Beantworten Sie doch einfach die Fragen, die ich gestellt habe. Nicht der buntere Prospekt, sondern die besseren Argumente sollten den Ausschlag geben, oder?
Struckischreck
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