Wann ist die Mietschmerzgrenze erreicht?
Die Mieten expoldieren – Seit Jahren kennen die Mieten nur eine Richtung, nach oben und immer höher.

Der Regierender Bürgermeister von Berlin sagte in seiner Neujahrsansprache 2020: “Bauen – Kaufen – Deckeln“. Das sei das Programm, um jetzt Wohnraum zu sichern .. und zu schaffen ..mit dem Mietendeckel gehen wir einen vollkommen neuen Weg, damit Sie eine fünfjährige Atempause von Mieterhöhungen erhalten“.

Die Bedenken: Wenn der Mietendeckel kommt, sei es absehbar, dass die geplanten Mietobergrenzen zu Beeinträchtigungen der Substanz von Wohngebäuden führen könne. Wenn die Miete die Instandhaltungskosten nicht mehr decken und die Häuser „verrotten“ würden, dann könnte die anfängliche Freude in Ärger umschlagen, heißt es in der „BZ“.

Berlin hat den Mietendeckel auf den Weg gebracht und damit den Stopp der Mietenerhöhungen für fünf Jahre geebnet. Der Berliner Senat hat dafür ein entsprechendes Eckpunktepapier beschlossen. Das Eckpunktepapier sieht vor, dass bei Neuvermietung höchstens die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden darf. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sollen erschwert werden.

Mietpreisstopp in Berlin?
Berlin beschließt den Mietendeckel und weckt damit rechtliche Bedenken. In Berlin sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Zum Leid vieler Menschen, die als Folge zu hoher Kosten ihre Wohngegenden verlassen müssen, um sich nach günstigeren Alternativen außerhalb der Stadt umzusehen. Die rot-rot-grüne Regierung plant daher derzeit ein Gesetz, mit dem Mieten für eine bestimmte Zeit eingefroren werden können.

Der sogenannte Mietendeckel soll für alle “nicht preisgebundenen Mehrfamilienhäuser” gelten – Sozialwohnungen und Neubauwohnungen sind ausgenommen. Als Dauer werden fünf Jahre ab 2020 vorgeschlagen. Währenddessen streiten Experten, ob ein Land überhaupt die Gesetzgebungskompetenz für eine solche Regelung hat – denn das ist die entscheidende Frage.

Fraglich ist, ob Berlin überhaupt so stark in das Mietrecht eingreifen darf. Rechtlich ist derzeit unklar, ob das Berliner Mietengesetz zum Wohnungswesen gehört, für das die Länder zuständig sind. Für das Bürgerliche Gesetzbuch, unter das eigentlich das Mietrecht fällt, ist somit der Bund zuständig.

Ein Gutachten des früheren Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, Hans-Jürgen Papier, deckt auf – der Mietendeckel verstößt gleich mehrfach gegen das Grundgesetz. Laut Gutachten sei der geplante Mietendeckel unvereinbar mit dem Gleichheitssatz in Artikel 3 des Grundgesetzes und greife unverhältnismäßig in das im Grundgesetz Artikel 14 geregelte Eigentumsrecht ein. Dies aber stößt bei der Berliner Regierung und dem Regierender Bürgermeister von Berlin Müller auf taube Ohre.

Das Berliner Landgericht hält den für die Hauptstadt beschlossenen sogenannten Mietendeckel für verfassungswidrig. Dem Land Berlin fehle die Gesetzgebungskompetenz, teilte das Kammergericht zur Begründung mit. Die Vorschriften seien formell verfassungswidrig. Die 67. Zivilkammer beschloss daher, dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vorzulegen.

Eilantrag gegen „Mietendeckel “ erfolglos

Beschluss vom 10. März 2020 - 1 BvQ 15/20

Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat die 3. Kammer des Ersten Senats einen Antrag auf vorläufige Außerkraftsetzung der Bußgeldvorschriften des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sogenannter „Mietendeckel) abgelehnt. Die Antragstellerinnen und Antragsteller, die Wohnungen in Berlin vermieten, wollten erreichen, dass die Verletzung von bestimmten Auskunftspflichten und Verboten zur gesetzlich bestimmten Höchstmiete vorläufig nicht als Ordnungswidrigkeit eingestuft wird. Soll ein Gesetz außer Kraft gesetzt werden, gilt allerdings ein strenger Maßstab. Die Kammer hatte darüber im Rahmen einer Folgenabwägung aufgrund summarischer Prüfung zu entscheiden. Danach sind die Nachteile, die sich aus einer vorläufigen Anwendung der Bußgeldvorschriften ergeben, wenn sich das Gesetz im Nachhinein als verfassungswidrig erwiese, zwar von besonderem Gewicht. Sie überwiegen aber nicht deutlich die Nachteile, die entstehen würden, wenn die Bußgeldvorschriften außer Kraft träten, sich das Gesetz aber später doch als verfassungsgemäß erweisen würde. Die Antragstellenden selbst räumen ein, dass sich Vermieter dann nicht an die gesetzlichen Vorgaben halten würden.


Mit Beschlüssen vom selben Tage hat die Kammer eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen und einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt, weil die Beschwerdeführenden nicht hinreichend dargetan haben, dass sie in ihren Grundrechten verletzt sind (1 BvR 475/20) beziehungsweise dass ihnen durch die angegriffenen Regelungen des Gesetzes ein schwerer Nachteil entsteht (1 BvR 515/20).


Pressemitteilung Nr. 18/2020 vom 12. März 2020

Die Fraktionen von CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus haben am Montag eine Klage gegen den umstrittenen Mietendeckel beim Landesverfassungsgericht eingereicht.

„Der Mietendeckel greift in den Eigentumsgrundsatz des Landes Berlins ein“, erklärte FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja. Das Gesetz reglementiere die Rechte des Eigentümers, „so ist der Mietenstopp ein direkter Eingriff in die Vertragsfreiheit“.

Zudem werde in den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz eingegriffen, begründete Czaja die Normenkontrollklage weiter. „Notwendige Investitionen in den Bestand werden dadurch verhindert“, kritisierte der FDP-Politiker. Zudem würden unzumutbar Kleinvermieter belastet, deren Einkommenserwerb durch den Mietendeckel massiv gestört sei.

CDU und FDP sind der Ansicht, dass der Mietendeckel keine Lösung für den angespannten Mietmarkt in der Hauptstadt ist. Stattdessen fordern sie unter anderem mehr Wohnungen und bessere Planungsverfahren, wie Czaja zu der Klage vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof erklärte.

Auch das Bundesverfassungsgericht muss sich mit dem Mietendeckel befassen. Anfang Mai beantragten fast 300 Bundestagsabgeordnete von Union und FDP eine abstrakte Normenkontrollklage in Karlsruhe. Sie argumentieren, dass das Land Berlin mit dem Gesetz seine Gesetzgebungsbefugnisse deutlich überschreite, weil Mietrecht Sache des Bundes sei.

Die Deutsche Wohnen muss wegen des Berliner Mietendeckels im November Tausende Mieten in der Hauptstadt senken. Nach dem Gesetz sind dann Bestandsmieten zu reduzieren, die mehr als 20 Prozent über der zulässigen Obergrenze liegen.

„Hiervon sind circa 30 Prozent unserer Berliner Mietverhältnisse betroffen“, sagte Vorstandsmitglied Lars Urbansky am Freitag auf der Hauptversammlung.

116.000 der bundesweit 160.000 Wohnungen liegen in Berlin. Dort war in Februar ein Mietendeckel in Kraft getreten. Mieterhöhungen ab Mitte Juni 2019 musste der Konzern zurücknehmen und sich bei Neuvermietungen an Obergrenzen halten. Die Senkung überzogener Bestandsmieten ist aber erst zum 23. November vorgesehen.

Das Unternehmen rechnet in diesem Jahr mit Mietausfällen von neun Millionen Euro durch das Gesetz, im nächsten Jahr sind es 30 Millionen Euro. Zum Vergleich: Bundesweit hatte der Konzern im vergangenen Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 862 Millionen Euro.

Das Unternehmen zeigte sich zuversichtlich, dass der Mietendeckel keinen Bestand haben werde. Union und FDP in Berlin haben eine Normenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.

In den Verträgen neuer Mieter steht deshalb eine sogenannte Schattenmiete: Vereinbart ist die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erzielbare Miete, verlangt wird aber nur die Summe, die der Mietendeckel erlaubt, wie Urbansky erklärte. Das bedeutet: Lüftet Karlsruhe den Mietendeckel, müssen Mieter nachzahlen.

Ein Urteil das Verfassungsgerichtshofs in Bayern schlägt auch in Berlin Wellen. Ein Volksbegehren für einen Mietenstopp wurde für unzulässig erklärt, Begründung: Zuständig für das Mietrecht sei der Bund. Die CDU sieht den Mietendeckel in Berlin bereits am Ende.

Nach dem Urteil zu einem Mietenstopp-Begehren in Bayern sehen CDU und FDP den Berliner Mietendeckel am Ende. "Die Länder haben keine Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht. Deshalb ist auch der vermeintliche Mietendeckel in Berlin verfassungswidrig", erklärte der CDU-Landesvorsitzende Kai Wegner am Donnerstag.

Ähnlich äußerte sich der Chef der Berliner FDP-Fraktion, Sebastian Czaja. "Der Fingerzeig des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes ist deutlich und schnürt auch dem Berliner Mietendeckel langsam die Luft ab", erklärte Czaja in einer Mitteilung. Das Ergebnis bestärke die FDP darin, "gegen das Mietendeckel-Chaos vorzugehen".

Der bayerische Verfassungsgerichtshof hatte das Volksbegehren "Sechs Jahre Mietenstopp" für nicht zulässig erklärt [br.de]. Die Kammer folgte damit am Donnerstag einer Einschätzung des Innenministeriums in München. Dieses hatte im April erklärt, dass der Freistaat in diesem Fall keine Gesetzgebungsbefugnis habe. Zuständig für das Mietrecht sei eindeutig der Bund. Hinter dem nun gescheiterten Volksbegehren standen maßgeblich der Mieterverein und die SPD. Sie wollten die Mieten in 162 bayerischen Kommunen für sechs Jahre einfrieren – ähnlich wie beim Berliner Mietendeckel.

Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Rainer Wild sieht in dem Urteil in Bayern allerdings keine Vorentscheidung für den Berliner Mietendeckel. Über das Gesetz werden das Berliner Verfassungsgericht und das Bundesverfassungsgericht unabhängig von der Bayern entscheiden, so Wild. Wann diese Urteile fallen, ist noch offen. In diesem Jahr wird allerdings allgemein nicht mehr damit gerechnet.

Seit 23. Februar sind Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Ab 2022 dürfen sie höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an neue, vom Staat festgelegte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Dagegen sind Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht und dem Berliner Verfassungsgerichtshof anhängig. Unter anderem haben die Fraktionen von FDP und CDU im Berliner Abgeordnetenhaus Klage eingereicht. Auch FDP und Union im Bundestag haben eine Klage auf den Weg gebracht.

Wegen der rechtlichen Unsicherheiten plädiert der Deutsche Mieterbund für eine bundesweite Regelung. "Es wäre besser, wenn der Bund einen solchen Mietenstopp einführen würde. Rechtlich wäre das völlig unproblematisch", hatte der Mieterbund-Präsident am Montag dem "Tagesspiegel" gesagt. Er sprach sich dafür aus, dass die Mieten in den nächsten fünf bis sechs Jahren nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden dürfen.

Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) hat sich allerdings zu Forderungen nach einem Mietendeckel skeptisch gezeigt. Sie setzt im Kampf gegen Wohnungsknappheit vor allem auf Neubau. "Es ändert sich nur etwas, wenn Wohnungen gebaut werden", hatte Merkel Mitte Juni auf dem Deutschen Mietertag in Köln gesagt.

Sendung: Inforadio

Vermieter dürfen in Mietverträgen eine Miete festschreiben, die zu zahlen ist, falls der Berliner Deckel verfassungswidrig ist - und sie dürfen diese auch erhöhen, urteilte jetzt ein Gericht.

Verlangen darf der Vermieter sie nicht, die „alten“ Mietspiegel-Mieten nach Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), er darf sie auch nicht annehmen. Davor steht in Berlin das „Mietenwohngesetz“, das alle Mieten deckelt und einfriert.

Weiterhin dürfen Vermieter von ihren Mietern verlangen, dass sie Erhöhungen von BGB-Mieten zustimmen. Dies geht aus einem Urteil (65S76/20) der 65. Kammer des Landgerichts hervor, die sich auf das Bundesverfassungsgericht beruft.

Gestritten wurde um eine Erhöhung einer BGB-Miete um knapp 100 Euro für eine rund 104 Quadratmeter große, 1998 gebaute Wohnung. Diese hätte dann 882,46 Euro Nettokalt gekostet, wenn das BGB-Mietrecht gelten würde.

Trotz der Erhöhung wäre die ortsübliche Miete nach Berliner Mietspiegel nicht überschritten. Und auch die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes wäre eingehalten. Dieser Mieterhöhung sollte der Mieter gleichsam grundsätzlich zustimmen. Zahlen sollte er sie ja nicht, da ja der Mietendeckel alle Mieten einfriert.

Trotzdem lehnte der Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der gleichsam vorerst fiktiven BGB-Miete ab - und unterlag damit nun. Nur die „Vereinnahmung“ der höheren BGB-Miete verbiete sich seit Einführung des Mietendeckels, so die Richter. Unberührt sei davon die „Vereinbarung“ einer Mieterhöhung - sofern diese sich an geltendes BGB-Recht hält.

Das deutschlandweit geltenden BGB-Mietrecht mit seiner ausgeklügelten Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand von regionalen Mietspiegeln bleibe trotz Einführung des Mietendeckels geltendes Recht.

n diesem Punkt argumentieren die Richter auf derselben Linie wie Mietervertreter und die Senatsverwaltung für Wohnen: Der Deckel lege Obergrenzen fest für Mieten auf dem Wohnungsmarkt. Dieser sei auch weiterhin in vielen Punkten durch das im BGB festgeschriebene Mietrecht reguliert. Der Deckel ersetze nicht das „alte“ Mietrecht sondern ergänze als „öffentlich-rechtliches Preis(-verbots-)recht“ die BGB-Regeln.

Für die Verfasser des Gesetzes war diese Konstruktion deshalb wichtig, weil sie so die Gefahr der Verfassungswidrigkeit umschiffen wollen, wonach die Länder nicht durch eigene Gesetze solche des Bundes konterkarieren oder unterlaufen dürfen.

Laut Marcel Eupen vom Alternativen Mieterverein steht das Urteil „im Widerspruch“ zur Entscheidung einer anderen, der 66. Zivilkammer, die „Schattenmiete“ verbiete.

Quelle: Tagesspiegel