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17.03.2021
Silberlake Wohnen Fonds 20: Erstlingswerk von Verlust-Machern

ConventZum Platzierungsstart im März 2021 sicherte sich der Bremer Fonds Silberlake Wohnen Fonds 20 von Initiator John Bothe (31) aus Düsseldorf als erstes Zielobjekt eine Wohnanlage im westfälischen Hagen mit 104 Wohnungen und 88 Stellplätzen zum Ankaufspreis von 1.200 pro Quadratmeter bei einer Jahresnettomiete von 530.000 Euro für die 8.000 Quadratmeter Mietfläche. Die durchschnittliche Altmiete liegt bei 5,31 Euro pro Quadratmeter kalt, die Neuvermietung ist mit 6,20 Euro pro Quadratmeter kalt geplant © Ausriss aus Wiesbadener Immobilien-Zeitung vom 7. Juni 2018 und Ausriss aus Werbemitteilung der Fondsinitiatorin Silberlake Real Estate Group GmbH aus dem Kennedydamm 1 in Düsseldorf und der Fondskapitalverwalterin HTB Hanseatische Fondshaus GmbH An der Reeperbahn 4 A in Bremen vom März 2021 Mit der Bremer Silberlake Wohnen Fonds 20 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (An der Reeperbahn 4 A) bringt die 2015 gegründete Silberlake Real Estate Group GmbH aus Düsseldorf (Kennedydamm 1) ihren ersten Publikums-AIF in den Vertrieb.

Das geplante Fondsvolumen beläuft sich auf 35 Millionen Euro, davon 15 Millionen Eigenkapital durch Kommanditisten. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro plus 5 Prozent Agio. Prognostiziert sind jährliche Ausschüttungen zwischen 3 bis 5 Prozent vor Steuern aus Vermietung und Verpachtung. Mindestlaufzeit: 12 Jahre.

Erst im letzten Jahr hat die neue Fondsinitiatorin über ihre Tochtergesellschaft Silberlake Finance GmbH eine dreijährige Firmenanleihe "Silberlake - 5 % 2020 2023 Anleihe" in Höhe von 2 Millionen Euro emittiert, die einen Zins von 5 Prozent im Jahr prognostiziert. Mindestbeteiligung: 1.000 Euro.

Die Gesellschafter der Anleihe- und Fonds-Initiatorin Silberlake Real Estate Group GmbH sind der Geschäftsführer John Bothe (31) aus Düsseldorf (25 Prozent), Unternehmerin Angela Bothe (58) aus Ratingen (25 Prozent) und Geschäftsführer Thomas Falk (41) aus Düsseldorf (50 Prozent).

John Bothe zum Fonds:

Zitat:


Wir investieren bereits seit mehr als zehn Jahren in Wohnimmobilien mit Fokus auf Westdeutschland.

Vor allem Standorte in der Rhein-Ruhr-Region werden vielfach unterschätzt. In diesen Märkten verfügen wir über eine besondere Expertise.

Darüber hinaus investieren wir an etablierten Standorten in der Nähe von Köln und Düsseldorf. Wir erreichen somit eine gute Diversifikation für unsere Anleger.


In einer Pressemitteilung zur Anleihe hatte John Bothe im Juni 2020 betont:

Zitat:


Wir wirtschaften konservativ und versuchen mit einer vergleichsweise hohen Eigenkapitaldecke zu agieren. So können wir alle Kreditdienste und laufenden Kosten aus unseren Mieteinnahmen decken.


Allerings besteht die besondere Expertise von John und Angela Bothe sowie Thomas Falk wohl überwiegend und überhaupt nicht konservativ im Verlustmachen.

Auch wenn John Bothe 2018 der Wiesbadener Immobilien-Zeitung über seinen Werdegang erzählte:

Zitat:


Ich habe vor zehn Jahren ein leer stehendes Hotel in Essen aus einer Zwangsversteigerung gekauft und es in Studentenwohnungen sowie Mikroapartments umgewandelt.

Das war während der Bankenkrise und ich war gerade 18 Jahre alt.

Seither sind es über 150 Objekte gewesen, die ich erworben, zu Paketen geschnürt und teilweise wieder verkauft habe. Den Großteil der Immobilien halte ich aber im Bestand.


Eine Wirtschaftsauskunft teilte GoMoPa über die Silberlake Real Estate Group GmbH mit:

Zitat:


Das Ausfallrisiko wird als überdurchschnittlich eingeschätzt.


Die Fonds-Initiatorin ist bilanziell überschuldet.

Trotz einer Umsatzsteigerung von rund 1,9 Millionen Euro im Jahr 1017 auf rund 3 Millionen Euro im Jahr 2018 bauten die beiden Geschäftsführer Bothe und Falk im Jahr 2018 ein nicht durch Eigenkapital gedecktes Defizit in Höhe von rund minus 68.000 Euro auf.

Bei einem Anlagevermögen von lediglich rund 129.000 Euro im Jahr 2018 (davor rund 95.000 Euro) mussten die beiden Gesellschafter Bothe und Falk die Firma mit einem Gesellschafterdarlehen in Höhe von 626.000 Euro stützen. Hinzu kommen langfristigte Bankkredite in Höhe von rund 1,7 Millionen Euro, für die die Grundstücke, Miet- und Pachtforderungen und Bankguthaben verpfändet worden sind.

Geschäftsführer mit Negativmerkmal

Achim Becker (52) aus Moers, seit 2017 Geschäftsführer der Immobilienverwalterin und Assetmanagerin RSG Realestate Service Germany GmbH, einer 100prozentigben Tochter der Silberlake Real Estate Group GmbH an selber Stelle in Düsseldorf, fiel dadurch negativ auf, dass er am 16. Dezember 2020 und am 19. Januar 2021 gegenüber dem Gerichtsvollzieher eine persönliche Vermögensauskunft verweigerte.

Auch die RSG Realestate Service Germany GmbH ist seit Jahren bilanziell überschuldet, 2018 mit fast minus 100.000 Euro, im Jahr davor mit rund minus 28.000 Euro.

Die Muttergesellschaft Silberlake Real Estate Group GmbH ist außerdem mehrheitlich (51,52 Prozent) an der Deutsche Teilkauf GmbH beteiligt.

Die wurde 2016 gegründet und hieß bis mitte Dezember 2020 Silverlake Grundbesitz Portfolio 1 GmbH. John Bothe war zunächst Geschäftsführer und ist seit Oktober 2020 Prokurist (Handlungsbevollmächtigter).

Auch diese Tochtergesellschaft Deutsche Teilkauf GmbH ist bilanziell überschuldet.

Obwohl sie das Umlaufvermögen von rund 343.000 Euro im Jahr 2018 auf rund 6,9 Millionen Euro im Jahr 2019 steigern konnte, baute die Firma unter Leitung von Bothe im Jahr 2019 ein nicht durch Eigenkapital gedecktes Defizit von knapp einer Dreiviertel Million Euro auf.

Eine Wirtschaftsauskunft schätzt aktuell zur Deutsche Teilkauf GmbH ein:

Zitat:


Das Ausfallrisikio wird als hoch eingeschätzt. Sicherheiten werden empfohlen.


John und Angela Bothe hatten anfang 2013 die J.A. Projektentwicklung GmbH & Co. KG gegründet, die im Namen ihre Vornamensinitialen trägt.

Auch der Bauträger ist seit Jahren bilanziell überschuldet.

Der nicht durch Kapital gedeckte Verlust belief sich 2019 auf rund minus 107.000 Euro, im Jahr davor rund minus 32.000 Euro und 2017 rund minus 84.000 Euro.

Der Silberlake-Geschäftsführende Gesellschafter Thomas Falk ist mit 15,14 Prozent am der Münchener Immobilienfirma Großbeerenstraße 33 GmbH & Co. KG beteiligt, die in Berlin Wohn- und Gewerbeimmobilien erwirbt und vermietet.

Die Gesellschafter mussten 2019 noch Geld dazugeben. Das Ausfallrisiko wird von einer Wirtschaftsauskunft "als überdurchschnittlich" eingeschätzt.

Außerdem leitet Thomas Falk seit 2008 als Vorstand im Kennedydamm 1 in Düsseldorf die eValue AG, die im August 2018 mit seiner Falk Ventures GmbH an selber Stelle verschmolzen ist.

Der Vorstand hat sich 2019 aus dem Umlaufvermögen der Firma in Höhe von rund 35 Millionen Euro (2018: rund 6 Millionen Euro) an sich selbst einen Kredit von rund 10 Millionen Euro ausgezahlt (im Vorjahr keinen). An den Aufsichtsrat wurde 2019 ein Kredit in Höhe von 950.000 Euro ausgezahlt (Vorjahr: 60.000 Euro).

Auch der Familienbetrieb der Familie Falk, die 2009 gegründete Falk Realestate GmbH im Kennedydamm 1 in Düsseldorf, wird durch Kredite an Gesellschafter belastet.

Neben Thomas Falk, der über die eValue AG zu 83,27 Prozent an der Falk Realestate GmbH beteiligt ist, gehören Annika Katrin Falk aus München und Christian Falk aus Moers mit je 8,36 Prozent zu den Minderheitsgesellschaftern.

Der von Alleingeschäftsführer Thomas Falk verfasste Jahresabschluss weist für die Falk Realestate GmbH im Jahr 2019 Kredite an Gesellschafter in Höhe von rund 8,3 Millionen Euro aus, im Jahr davor rund 5,3 Millionen Euro.

Einen Gewinn hat die Firma nicht ausgewiesen. Im Gegenteil: Die Gesamtverbindlichkeiten in Höhe von rund 14,1 Millionen Euro überstiegen im Jahr 2019 das Umlaufvermögen in Höhe von rund 10 Millionen Euro um mehr als 4 Millionen Euro.

Als Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Silberlake Wohnen Fonds 20 ist HTB bestellt.

Doch die neuen Geschäftsführer der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH aus Bremen (An der Reeperbahn 4 A) haben keine guten Referenzen, wie GoMoPa berichtete.

Die KVG-Portfoliomanager kommen von Geldvernichter Dr. Peters Group aus Dortmund.

Seit Anfang Juni 2020 führen Dr. Peter Lesniczak (47) aus Dortmund und Andreas Franz Gollan (53) aus Essen die Geschäfte der frisch gegründeten HTB Silberlake Geschäftsführungs GmbH An der Reeperbahn 4 A in Bremen.

Sie kennen sich - zumal als Geschäftsführer-Duo - schon aus Dr.-Peters-Zeiten. Dr. Lesniczak, Doktor der Wirtschafts- und Sozialgeschichte aus Dortmund, leitete dort von 2012 bis 2017 den Vertrieb und verantwortete nach eigenem Bekunden die Akquise von rund 2,5 Milliarden Euro Anlegerkapital.

Der Jurist Andreas Gollan, Syndikus-Rechtsanwalt aus Essen, war 2014 bis 2018 Geschäftsführer der Dr. Peters KVG und erklärte, dort Assets under Management im Wert von sechs Milliarden Euro verwaltet zu haben.

Das Dortmunder Emissionshaus Dr. Peters Group ist mit Schiffsfonds reihenweise krachen gegangen, klagte von den Anlegern Ausschüttungen zurück und geriet mit ihren Airbus 380-Fonds in Schieflage, weil beispielsweise Singapore Airlines seit 2017 die Leasingverträge nicht verlängerte. Die Flugzeuge mussten zum Teil zerlegt und Triebwerke einzeln verkauft werden, wie GoMoPa berichtete.

Seit April 2018 ist Andreas Gollan Geschäftsführer Risikomanagement der in Fellbach bei Stuttgart ansässigen WI Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh & Co. KG.

Seit Januar 2018 ist dort Dr. Peter Lesniczak Vertriebs-Geschäftsführer.

Die WI Wohninvest Gruppe kaufte, entwickelte und vermietete Immobilien in Deutschland.

Doch unter Leitung von Gollan und Dr. Lesniczak vergrößterte sich der Bilanzverlust der WI KVG mbH & Co. KG aus dem Jahr 2017 in Höhe von rund minus 141.000 Euro bis Ende 2018 auf einen Jahresfehlbetrag in Höhe von rund minus 572.000 Euro.

Die Schweizer Muttergesellschaft HTB Swiss AG löste die WI KVG mbH & Co. KG im Juli vorigen Jahres kurzerhand ohne Liquidation auf.

Diese HTB Swiss AG ist auch die Muttergesellschaft der HTB Silberlake Geschäftsführungs GmbH.

HTB betreut auch das Portfolio des im November 2019 aufgelegten und im Dezember 2020 ausplatzierten US-Immobilienfonds DNL Prime Invest I GmbH & Co. geschlossene Investment KG mit Sitz in der Burggrafenstraße 5 in Düsseldorf.

HTB respektive die in der Schweiz lebenden deutschen Eigentümer und Aufsichtsräte der HTB, Wolfgang Wiesmann und Wolfgang Küster, kassieren bei jedem Immobilienankauf bis zu 4,1 Prozent des Kaufpreises an Gebühr. Und bei jedem Verkauf erhält die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 3,1 Prozent des Verkaufspreises.

Das alles muss der amerikanische Fonds-Partner Glenfield Capital mit seinen Gewerbeimmobiliendeals trotz eines großen Leerstandes im Südosten der USA erwirtschaften, ehe er den Kommanditisten die angepeilten Ausschüttungen von 7 Prozent ab 2021 geben kann.

Die Frage, die sich hieraus stellt, lautet: Tun diese Fondsmanager Andreas Franz Gollan und Dr. Peter Lesniczak dem Silberlake Wohnen Fonds 20 wirklich gut? Nun denn...

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